|
|
|
CONTRACTUL DE INCHIRIERE A LOCUINTEI
Defintie, Caractere juridice
Incheierea de locuinte este un contract prin care o pers. Numita locator se obliga sa asigure unei alte pers. Numita chirias folosinta temporara, totala sau partiala a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie . Inchirierea este un contract sinalgamatic cu titlul oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta tempoorara al locuintei.
Reglementare - principalul act normativ in materia inchirierii locuintelor este Lergea locuintei nr.114 /1996 prin care s-a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare Legea nr.5 /1973 privin administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietar si chiriasi HCM nr. 860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor din Legea nr.114/1996 Art.73.
Domeniul de aplicare . Dispozit. Legii 114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta definita de lege ca o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei per. Sau familii.
Incheierea contractului de inchiriere
Contractul de incheiere ca temei juridic al folosintei locuintei
Precizari prealabile in vedrea nasterii raporturilor de inchiriere si ocuparii locuintei de catre chiriasi, desi legea nu prevede expres este necesara incheierea contractului de inchiriere ; dreptul de folosinta a locuintei se naste pe data intrarii in vigoare a contractului
actele premergatoare incheierii contractului sunt : actul de repartizare eliberat de consiliul local
Partile contractante - locatorul . Avand in vedere ipoteza obisnuita, legea prevede ca inchirierea locuintelor se face in calitate de locator, de catre propretar, pers. Fizica sau juridica. Contractul de inchiriere fiind translativ de proprietate, el poate fi incheiat si de catre titularul unui alt drept real sau chiar de creanta, daca prerogativele pe care le are asupra lucrului ii confera aceasta posibilitate, cu sau fara incuviintarea proprietarului . Locatarul - pers. Care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului de folosinata are cal. de chiriasi, de titular al contractului de inchiriere ( Legea 114/1996 art. 16 OUG nr.40/1993 ) .
Forma contarctului de inchiriere - Caracterul consensual al contractului. Inchirierea locuintei se face prin contract scris care se va inregistra la organele fiscale teritoriale in max. 15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului.
Obiectul contractului de inchiriere - Locuinta inchiriata : dispozitiile legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta inclusiv curtea si gradina aferenta cladirii ce se inchiriaza odata cu suprafata locativa in exclusivitate, sau dupa caz in folosinta comuna .
Chiria - contractul de inchiriere fiind un contract sinalgamatic si cu titlul oneros, partile tebuie sa determine coantumul chiriei lunare, regulile de modifiacre a acesteia si modul de plata .
legea prevede ca la incheierea contractului partrile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garantie pentru executarea obligatiilor locative ale chiriasului, suma stabilita neputand depasi chiria aferenta pentru 3 luni la nivelul anului respectiv si care se depune in contul proprietarului .
Termenul inchirierii.
Dreptul la reinoire a contractului si dreptul de preemtiune al chiriasului .
Trmenul stabilit prin vointa patilor, potrivit legii contractului va cuprinde :- data intrarii in vigoare si durata contractului
termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor .Legea 114/1996 nu stabileste nici o limita pentru intinderea contractului de inchiriere.
Dreptul chiriasului la reinoirea contractului de inchiriere, potrivit art. 13 din Legea nr.114/1996 in cazul in care partile nu convin asuprareinoirii contractului de inchiriere chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual .
La expirarea termenului prevazut in contract inceteaza dreptul de folosinta al chiriasului instanta urmand sa dispuna evacuarea lui, neconditionat de atribuirea altei locuinte .
Dreptul locatorului de a refuza reinoirea contractului de inchiriere.
a) daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciuliul in romania
b) daca locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile prezentei ordonante ( art.14 alin 2 lit.b ), deci cu respectarea procedurii prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului art.18-22
c) proprietarul mai are dreptul sa refuze reinoirea contractului de inchiriere daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv
d) daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului ; a schimbat destinatia ori structura locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului
Dreptul de preemtiune al chiriasului - in cazul in care proprietarul notifica chiriasul cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual, refuzul de reinoi contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta chiriasul are dreptul preferential de cumparare a locuintei la prêt egal ( drept de preemtiune ).
Efectele contractului de inchiriere
Obligatiile locatorului - notiuni generale : - toate obligatiile locatarului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii . In acest scop Legea locuintei prevedea expres obligatia proprietarului de apreda locuinta si de ai efectua reparatiile necesare
potrivit dreptului comun in materie de locatiune, locatorul are si obligatia sa-l garanteze pe locatar, iar prin cauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii.
Predarea locuintei - locatorul este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta .
In caz de nerespectarea obligatiei chiriasul poate cere prin justitie predarea silita, iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune interese potrivit regulilor generale.
locuinta trebuie predata la termenul convenit
Efectuarea reparatiilor - pe parcursul executarii contractului locatorul este obligat
sa ia masuri de reparare si mentinere in stare de siguranta a locuintei pe parcursul contractului
sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta, acladirii m, elementele exterioare a cladirii, curti, gradini etc.
in cazul neideplinirii acestor obligatii de catre locator chiriasul poate executa aceste lucrari retinand contravaloarea reparatiilor din chirie.
Obligatiile chiriasului - folosirea locuintei potrivit destinatiei : - chiriasul este obligat sa foloseasca locuinta potrivit destinatiei si ca un bun proprietar :
locuinta nu va fi folosita pentru exercitarea comertului sau instalarea sediunlui unui pardid politic.
Schimbarea structurii sau a unor elemnte din constitutia locuintei se face numai cu consimtamantul locatorului.
Daca locatorul schimba in mod abuziv destinatia locuintei locatarul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligatii necontractuale.
Intretinerea locuintei - locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta, intrucat la mutare treebuie sa o predea in stare normala de folosinta, tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata .In lipsa de act constatator ( inventar ) se prezuma ca locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de folosinta .
Locatarul este obligat sa efectueze lucrari de intretinere pentru a mentine starea normala de folosinta intrucat la mutare trebuie s-o predea inn aceeasi stare .
Plata chiriei - legae locuintei nu prevede legi speciale privind plata chiriei . In consecinta se aplica regulile de drept comun ( obligatia platii la termenul prevazut in contract ) la domiciliul debitorului ; in caz de prularitate de locatari obligatia se conjuga.
Obligatii ce nu pot fi asumate de chiriasi - potrivit art.22 din Legea nr.114/1996 sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere care :
obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlul de reparatii in sarcina proprietarului.
Prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructie si a instalatiilor, a obiectelor si a dotarilor aferente spatiilor comune .
Impune chiriasilor sa fac asigurari de daune
Autorizeaza pe proprietari sa obtina venituri din respectarea clauzelor contractului de inchiriere ( cazarea turistilor ).
