Notiunea de contract de arendare, natura juridica si caracterele juridice

NOTIUNEA DE CONTRACT DE ARENDARE, NATURA JURIDICA SI CARACTERELE JURIDICE

1. NOTIUNEA DE CONTRACT DE ARENDARE

1. Definitie

Potrivit art. 2 din Legea nr. 16/1994 a arendarii: "Prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole denumit arendator si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole, pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti", iar potrivit art. 1411 / Cod civil: "Locatiunea lucrurilor este un contract prin care una din partile contractante se indatoreste a asigura celeilalte folosinta unui lucru pentru un timp determinat, drept un pret determinat". De asemenea art. 1413 Cod civil defineste arendarea ca fiind "locatiunea fondurilor rurale".

Tinand seama de aceste prevederi legale putem defini contractul de arendare ca fiind acel contract in temeiul caruia o parte, numita arendator, se obliga sa asigure celeilalte parti , numita arendas, folosinta unor bunuri agricole pe durata determinata in schimbul unui pret numit arenda[1].

2. Reglementare

Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendarii nr. 16/1994 (modificata prin Legea nr. 58/1995 si prin Legea nr. 65/1998) si prin Normele metodologice orientative de calcul al arendei, aprobate prin Ordinul nr. 26/1994 al Ministerului Agriculturii si Alimentatiei (modificat prin Ordinul nr. 51/1994 publicat in Monitorul oficial nr. 313 din 10 noiembrie 1994).

In completarea acestor doua acte normative se aplica, in conformitate cu art. 26 din Legea 16/1994, prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu sunt contrare Legii 16/1994.Se vor aplica deci, in conditiile aratate, "regulile particulare la arendare" prevazute de Codul civil (art 1454 si urmatoarele) precum si dispozitiile care guverneaza locatiunea de drept comun, arendarea nefiind decat o varietate a acesteia.

Se mai aplica regulile din partea generala a dreptului civil obligational (teoria generala a obligatiilor).

2. NATURA JURIDICA A CONTRACTULUI DE ARENDARE

1. Natura juridica a contractului de arendare

Avand in vedere faptul ca arendarea nu este decat o varietate a locatiunii de drept comun nu este posibila o analiza a naturii juridice a arendarii independent de analiza naturii juridice a locatiunii

Astfel in doctrina[2] este acceptat caracterul de administrare al locatiunii.

Insa in cazul locatiunii imobilelor, daca durata acesteia depaseste 5 ani, aceasta este considerata de lege drept un act de dispozitie[3] si in consecinta, locatorul va trebui sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (aceasta solutie se desprinde din coroborarea art. 1419 cu art. 1268 Cod civil), in caz contrar locatiunea poate fi redusa la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile[4].

Aceasta teorie fiind aplicabila si in cazul arendarii, rezulta ca pana la durata de 5 ani arendarea isi pastreaza caracterul de act de administrare, iar daca depaseste termenul de 5 ani se transforma in act de dispozitie.

2.Natura juridica a drepturilor arendasului

Pentru similitudine de ipoteza si acest aspect va fi clarificat tot in lumina precizarilor ce s-au facut in literatura juridica referitor la contractul de locatiune in general.

Prin urmare, contractul de arendare, asemenea contractului de locatiune, nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligationale, de aici rezultand ca dreptul de folosinta al arendasului este un drept de creanta[5].

Totusi in doctrina s-a sustinut si opinia[6] ca dreptul de folosinta al arendasului ar fi un drept real, in motivarea acestei teorii aratandu-se ca:

- impotriva tulburarilor de fapt locatarul se poate apara prin actiunile posesorii;

- contractul este opozabil tertului dobanditor al bunului, creditorilor urmaritori care au inscris comandamentul dupa incheierea contractului, precum si locatarilor (arendasilor) ulteriori (chiar daca acestia ar fi obtinut anterior posesia bunului).

- contractul este supus publicitatii daca termenul locatiunii depaseste 3 ani;

Dreptul de folosinta este insa in realitate un drept de creanta, majoritatea

autorilor calificandu-l astfel pe baza urmatoarelor argumente:

- actiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cand detinerea lucrului se exercita numai pentru sine (animus sibi habendi ), dar si de catre detentorul precar[7];

- opozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii

urmaritori[8] este o simpla exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art. 973. Cod civil.Daca dreptul de folosinta al arendasului ar fi fost un drept real, nu mai era nevoie de texte speciale care sa consacre aceasta exceptie[9];

- locatiunea este supusa publicitatii imobiliare numai daca depaseste 3 ani. Daca dreptul ar fi fost real, publicitatea s-ar fi impus indiferent de termen[10].

Arendarea fiind o varietate a locatiunii, imprejurarea particulara ca, pentru opozabilitatea contractului este necesara inregistrarea acestuia indiferent de termen, este nerelevanta pentru stabilirea naturii juridice a drepturilor arendasului (si aceasta cerinta constituie o exceptie de la regulile dreptului comun);

- in sfarsit, drepturile reale sunt limitativ enuntate de lege, iar dreptul de folosinta al locatarului (arendasului) nu este inclus in aceasta enumerare.

Concluzia care se impune cu necesitate este ca dreptul de folosinta al arendasului nu este unul real, ci un simplu drept de creanta care se realizeaza prin intermediul arendatorului (locatorului), desi se exercita asupra unui lucru[11] presupunand, deci, "contactul material cu respectivul lucru". Este retinut insa faptul ca dreptul de folosinta al arendasului prezinta unele particularitati care-l deosebesc de alte asemenea drepturi de creanta (ex. dreptul comodatului) si-l incadreaza in categoria obligatiilor opozabile tertilor (obligatii in rem scriptae )[12].

Fiind un drept de creanta[13], are un caracter mobiliar[14] (chiar daca are ca obiect un imobil), temporar (iar, nu perpetu) si este susceptibil de gaj iar nu de ipoteca; in ceea

ce priveste posibilitatea cesionarii lui, actuala lege consacra interdictia cesionarii dreptului de folosinta al arendasului.

3. CARACTERELE JURIDICE

1. Contract sinalagmatic

Contractul de arendare da nastere la obligatii reciproce intre parti, arendatorul obligandu-se sa asigure folosinta vremelnica a bunului arendat in schimbul unui pret (arenda) pe care este obligat sa-l plateasca arendasul.

2. Contract cu titlu oneros

Fiecare dintre parti urmareste un folos patrimonial propriu in schimbul folosului procurat celeilalte parti.

Contractul de arendare este un contract esentialmente cu titlu oneros[15].

Daca un bun agricol s-ar transmite in vederea folosintei sau exploatarii temporare cu titlu gratuit, contractul nu mai poate fi calificat drept un contract de arendare, dar poate fi recunoscut valabil ca un imprumut de folosinta, (comodat) daca, bineinteles, sunt indeplinite toate conditiile pentru nasterea valabila a unui astfel de contract[16].

3. Contract comutativ

In cazul contractului de arendare, existenta si intinderea obligatiilor nu depind de hazard neexistand deci sanse de castig si de pierdere pentru parti.

Chiar daca s-ar putea invoca unele riscuri de pierdere in functie de recoltele obtinute, care pot fi mai mari, mai mici sau chiar distruse in intregime fara culpa arendasului, nu rezulta ca obligatiile partilor nu sunt determinate inca de la incheierea contractului. Obligatia arendasului de plata a arendei este stabilita inca de la incheierea contractului si trebuie executata in toate cazurile daca nu exista vreo clauza de reducere sau de inlaturare completa a acestei obligatii. La fel sunt determinate si celelalte obligatii ale arendasului precum si obligatiile arendatorului.

4. Contractul netranslativ de proprietate

Prin contractul de arendare nu este cedata decat folosinta temporara a bunurilor agricole ce fac obiectul contractului[17].

Nu sunt transmise prin incheierea contractului de arendare, indiferent de persoana arendatorului si de calitatea in temeiul caruia incheie contractul (proprietar, uzufructuar, alt detinator legal de terenuri agricole), decat doua din atributele dreptului de proprietate si anume usus si fructus (iar nu si abusus), care trec in patrimoniul arendasului transformate in drept de creanta[18].

O consecinta directa a faptului ca prin contractul de arendare nu se transfera dreptul de proprietate este faptul ca riscul pieirii fortuite a bunului arendat este suportat de proprietar ( res perit domino )[19].

5. Contractul solemn

Conform reglementarilor anterioare (Codul civil si celelalte legi care priveau aceasta materie), contractul de arendare era un contract consensual, ca si contractul de locatiune, care se incheia prin acordul partilor (solo consensum) fara vreo formalitate.

Parasind insa acest sistem, Legea nr. 16/1994 prevede in art. 6 alin. 4 ca "sunt valabile si opozabile numai in contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la Consiliul local, in conditiile prezentei legi", iar in art. 6 alin. 1 "contractul de arendare se intocmeste in scris. cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la Consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, in termen de 15 zile de la data incheierii. Aceasta se inregistreaza intr-un registru special tinut de secretarul Consiliului local",

precum si in art. 24 alin. " Contractele de arendare incheiate cu incalcarea prezentei legi sunt nule sau anulabile".

Dispozitiile Legii nr. 16/1994 au fost interpretate diferit in literatura juridica in ceea ce priveste stabilirea conditiilor care duc la calificarea contractului de arendare drept un contract solemn. Mai intai trebuie spus insa ca acesta contract nu poate fi un contract real[20] pentru ca in acest caz nu ne aflam in situatia intalnita la donatie.

Intr-o opinie[21] se considera ca, de lege lata, contractul de arendare este un contract solemn, iar aceasta calificare este data de faptul ca pentru incheierea sa valabila este necesara atat forma scrisa cat si inregistrarea la Consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, nerespectarea acestor norme imperative atragand nulitatea absoluta a contractului.

Intr-o alta opinie[22] se arata ca numai forma scrisa in trei exemplare, este ceruta ad validitatem ( ad solemnitam ) si deci nerespectarea numai a acestei forme atrage sanctiunea nulitatii absolute a contractului.

Cea de a doua cerinta prevazuta de lege - inregistrarea intr-un registru special tinut de secretarul Consiliului local - se subsumeaza unei cerinte de forma derogatorie de la principiul consensualismului si anume forma ceruta pentru opozabilitatea contractului fata de terti.Nerespectarea acestei conditii nu atrage nulitatea contractului ci numai sanctiunea inopozabilitatii fata de terti a acestuia (in dreptul fiscal poate intruni conditiile prevazute de art. 15 lit. B din Legea nr. 34/1994 privind impozitul pe venitul agricol).

6. Contract intuitu - personae

Aceasta trasatura a contractului de arendare rezulta din prevederile art. 3 alin. 2, 2',3 si 3' din Legea nr. 16/1994 : "Arendasii, persoane fizice, pot fi cetateni romani, indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate.

Persoanele fizice prevazute la alin. precedent trebuie sa aiba pregatire de specialitate agricola, sau un atestat de cunostinte agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendatori. Atestatul va fi eliberat de organele abilitate din Ministerul Agriculturii si Alimentatiei.

Arendasii, persoane juridice, pot fi persoane juridice romane, cu sediul in Romania, inclusiv cele cu capital partial sau integral strain.

Persoanele juridice prevazute la alin. precedent trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de

arendator", precum si din dispozitiile art. 22, care interzice intermedierea in

materie de arendare (oficiile de arendasi nu sunt permise) si, de asemenea, interzice subarendarea totala sau partiala sub sanctiunea nulitatii absolute a unor astfel de contracte.

Din interzicerea subarendarii si a oficiilor de arendasi rezulta ca nu este permisa nici arendarea generala prin care arendasul ar arenda un ansamblu de exploatari agricole, contractand cu subarendasi fiecare exploatare[23].

Consecintele pe care le-ar atrage calificarea contractului de arendare drept un contract intuitu personae sunt deosebit de importante si vor fi analizate in cadrul acpitolului privind incetarea contractului[24].

7. Contract cu executare succesiva

Elementul timp este de esenta locatiunii in general, deci si contractul de arendare va trebui sa fie incheiat pe o perioada de timp determinata. Dar, in timp ce locatiunea se poate incheia si fara sa se prevada termenul pe care se incheie (locatiunea fara termen), conform art. 5 alin. d din Legea nr. 16/1994 : "Contractul de arendare va cuprinde durata arendarii" (arendarea trebuie intotdeauna sa se incheie pe un termen ce va fi prevazut in contract).

Acelasi inteles il degaja si art. 7 : "Durata arendarii se stabileste de catre parti in contractul de arendare".

Se poate observa ca, in noua forma, Legea nr. 16/1994 nu mai stabileste o durata minima a arendarii de 5 ani asa cum o facea inainte de a fi modificata prin Legea 65/1998. Eliminandu-se prevederile referitoare la durata minima de arendare, precum si cele referitoare la exceptiile de la aceasta durata, legiuitorul a inteles ca principalul criteriu in baza caruia sa poata fi determinata durata minima a arendarii sa fie intelegerea liber consimntita a partilor contractante. Acest criteriu nu trebuie insa absolutizat ci, credem noi, trebuie corelat cu dispozitiile art. 1462 din Codul civil : "Arendarea fara termen a unei mosii se considera facuta pentru tot timpul necesar ca arendasul sa culeaga fructele ei" si cu dispozitiile art. 1463 Cod civil :"Contractul de arendare fara termen inceteaza de la sine cu expirarea timpului pentru care se considera facut, dupa dispozitiile art. precedent, rezultand astfel ca perioada minima pe care s-ar putea incheia un contract de arendare sa fie aceea de 1 an. Necesitatea existentei acestei limite minime de 1 an se poate desprinde si din alin. 2 al art. 12 din Legea arendarii, potrivit caruia : "Fiecare parte este obligata sa incunostiinteze cealalta parte, cu cel putin 1 an inainte de expirarea contractului, despre intentia sa de a reanoi contractul de arendare". Aplicarea acestei dispozitii nu ar fi posibila daca durata de arendare ar fi mai mica de 1 an.

Acesta nu este insa singurul aspect pentru care interventia legiuitorului prin adoptarea Legii 65/1998 pentru modificarea Legii arendarii este benefica, avandu-se in vedere ca, prin aceasta modificare au fost lipsite de obiect toate discutiile contradictorii[25] din doctrina nascute in legatura cu imprejurarea pe o durata destul de mare a contractului de arendare, fara sa le ofere posibilitatea ca, in mod unilateral, sa poata proceda la desfacerea contractului (rezilierea acestuia). Prin vechea prevedere legala se ignorau, in fond, interesele ambelor parti, deoarece este posibil ca, dupa inceperea executarii, una dintre acestea sa fie nemultumita de prestatiile celeilalte, fara

a exista insa conditiile necesare pentru a putea cere rezilierea contractului in temeiul art. 14 alin. 2 din lege.

Consideram ca in momentul modificarii Legii 16/1994 prin eliminarea termenului minim de 5 ani pe care se putea incheia un contract de arendare, nu s-a deschis totusi posibilitatea incheierii unor contracte de arendare fara termen , partile avand in continuare obligatia de a specifica in contract atat data la care incepe sa-si produca efectele, cat si data la care inceteaza.