ANALIZA DIAGNOSTIC SI EVALUAREA AFACERILOR

EVALUAREA PROPRIETATILOR

IMOBILIARE

RAPORT DE EVALUARE

CUPRINS

Cap. 1. Generalitati

1.1. Parti contractante

1.2. Obiectul si scopul

1.3. Conditii generale limitative

1.4. Declaratia evaluatorului

1.5. Baza evaluarii

Cap. 2. Diagnostic juridic

Cap. 3. Constatari

Cap. 4. Baza legala utilizata

Cap. 5. Metodologia evaluarii

5.1. Metoda comparatiei

5.2. Metoda multiplicatorului brut al chiriei;

Cap. 6. Concluzii

Anexe: Copii acte proprietate Relevee Fotografii

Evaluarea proprietatilor imobiliare

Capitolul 1. GENERALITATI

1.1. Parti contractante

Beneficiar: Dumitrescu Gabriel Andrei si Dumitrescu Claudia Carolina, cu sediul in municipiul Craiova b-dul Dacia, nr.95,bl.U2, sc.A, ap. 17, jud. Dolj, Cod postal 200592

Executant: SC EVAL EXPERT SRL, CF 1785421, nr. de inregistrare in Registrul Comertului J16/1640/2003, cu sediul in Craiova, str. A.I. Cuza. nr.46, jud. Dolj, telefon 0722290292

Evaluator: Ec. IONESCU MARCEL, membru ANEVAR, legitimatia nr. 6520/2009.

1.2. Obiectul si scopul lucrarii de evaluare

Obiect: evaluare pret de piata pentru un imobil, in suprafata de 49,69 mp din acte si 54,32 mp din masuratori compus din 2 camere si dependinte aferente, fiind identificat cu Carte Funciara nr.30433/Craiova si Nr. Cadastral 7781/1/17/Craiova.

Scop: beneficiarul a solicitat prezenta lucrare pentru constituirea unei garanti bancare.

Data evaluarii: 15.05.2009.

Datele, informatiile si preturile sunt cele cunoscute la data evaluarii (15.05.2009), iar cursul de schimb valutar valabil este 4,1891 lei/Euro si 3,0901 lei/USD.

1.3. Conditii generale limitative

Acest raport de evaluare a fost elaborat in urmatoarele conditii generale limitative:

- orice proportie din valoarea totala estimata in acest raport poate fi facuta numai in urma unei analize concrete. Valorile separate pentru portiuni din teren nu au voie sa fie utilizate in alte evaluari si daca sunt utilizate, valorile nu sunt valabile;

- orice estimare a valorii din acest raport se aplica proprietatii considerata in intregime si orice pai Ionut

diviziune in elemente sau drepturi partiale va anula aceasta evaluare, in afara eventualelor cazuri pentru care divizarea este evidentiata concret in raport;

-potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta, in afara de cazul cand aceasta a fost convenita, scris si in prealabil;

- acest raport de evaluare, in intregime, partial sau referinte, nu poate fi inclus in nici un document, circulara sau declaratie si nu poate fi publicat sau mentionat in nici un fel, fara aprobarea scrisa a evaluatorului, referitor la forma si contextul in care ar putea sa apara;

- toate actele de proprietate se considera valabile si documentatia tehnica se presupune a fi corecta.

Planurile si materialele grafice din raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate;

- se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor;

- se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator, este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice;

- se presupune ca toate autorizatiile de functionare si alte documente solicitate de autoritatile legale sau administrative locale ori republicane, organizatii si institutii private, au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite pentru oricare din utilitatile pe care se bazeaza estimarile valorilor din raport;

- utilizarea terenului corespunde cu granitele proprietatii descrise si nu exista nici o servitute, alta decat cea descrisa in raport;

- evaluatorul nu are cunostinta despre existenta unor materiale toxice, periculoase pe sau in proprietatea evaluata si nici nu are calificarea si calitatea sa detecteze asemenea substante;

- previziunile sau estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile pietei la data evaluarii, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie considerata stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba functie de conditiile viitoare.

1.4. Declaratia evaluatorului

Acest raport de evaluare este confidential pentru expert si client, poate fi utilizat numai in scopul mentionat si nu se accepta nici o responsabilitate fata de o alta persoana, in nici o circumstanta.

Evaluatorul declara pe propria raspundere ca nu are nici un interes direct sau indirect, prezent sau viitor, in legatura cu obiectul si scopul evaluarii sau cu persoanele fizice / juridice implicate in efectuarea prezentului raport.

Evaluarea proprietatilor imobiliare

In vederea efectuarii evaluarii au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra valorii obiectului evaluarii si nu au fost omise in mod deliberat nici fel de informatii care ar avea importanta asupra evaluarii si care dupa cunostinta evaluatorului sunt corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului raport.

Imobilul care face obiectul prezentului raport a fost evaluat in starea si configuratia existenta la data evaluarii / inspectiei, nefiind efectuate in cadrul lucrarii, previziuni privind modul de exploatare al acestuia.

Metodologic, in elaborarea lucrarii s-a tinut seama de prevederile legale, de preturile de vanzare si inchiriere a unor imobile similare cu cel care face obiectul prezentului raport, de cursul de schimb valutar valabil la data intocmirii raportului si de starea reala a imobilului la data efectuarii inspectiei.

Raportul de evaluare respecta standardele, recomandarile si notele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania si ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania, precum si materialul bibliografic de specialitate prezentat in lucrare.

1.5. Baza evaluarii

Baza evaluarii este valoarea de piata a carei definitie, data de Comitetul International (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGOVA) este urmatoarea: "valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie libera (nepartinitoare), dupa un marketing adecvat, in care fiecare partea a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Aceasta definitie este adoptata de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR), facand obiectul Standardelor Internationale de Evaluare.

Prin stabilirea valorii de piata, tinand cont de definitia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea gasirii numitorului comun de convertire a valorilor imobiliare, in valori mobiliare, pe baza unui coeficient de convertibilitate a valorilor de piata a celor doua categorii de valori.

Capitolul 2. DIAGNOSTIC JURIDIC

Proprietar : Dumitrescu Gabriel Andrei si Dumitrescu Claudia Carolina, cu sediul in municipiul Craiova b-dul Dacia, nr.95,bl.U2, sc.A, ap. 17, jud. Dolj, Cod postal 200592

conform  documentului:

. Contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 1720 din 05.09.20038;

Capitolul 3. CONSTATARI

Verificarea imobilului s-a facut in data de 15.05.2009, la fata locului, in prezenta proprietarilor, au fost analizati obiectiv si impartial toti factorii care contribuie la stabilirea valorii acestuia.

Este compus un imobil, in suprafata de 49,69 mp din acte si 54,32 mp din masuratori compus din 2 camere si dependinte aferente, fiind identificat cu Carte Funciara nr.30433/Craiova si Nr. Cadastral 7781/1/17/Craiova .

Evaluarea proprietatilor imobiliare

Descrierea cladirii

Structura de rezistenta: este realizata pe diaframe din beton armat dispuse in sistem calular, cu plansee si fatade prefabricate.Peretii de compartimentare sunt autoprtanti.

Finisaj interior si exterior

Finisajul interior este unul imbunatatit, pereti vopsiti cu var lavabil, faianta si gresie  in baie si bucatarie, parchet lamelar in camere, tamplarie exterioara din PVC cu geam termopan si tamplarie interioara din lemn.

Instalatie electrica

Instalatia de tip ingropat asigura iluminatul interior si prizele monofazate.Aparatele interioare sunt de provenienta indigena.

Instalatii sanitare

Instalatia are alimentarea cu apa si scurgere pe teava PVC, iar apa calda menajera pe teava zincata.Obiectele sanitare sunt din portelan sanitar sau din fonta emailata, cu baterii amestec de tip clasic.

Instalatie incalzire

Instalatia este realizata pe corpuri statice vopsite avand legaturi la coloane din teava vopsita.

Anul de constructie 1983,vechimea este de aproximativ26 de ani.

Sutila = 50,36 mp, compusa din:

1. Balcon = 3,96 mp;
2. Sufragerie = 17,99 mp;
3. Bucatarie = 7,68 mp;
4. Dormitor = 12,00 mp;
5. Baie = 4,36 mp;
6. Hol = 0,95 mp;
7. Debara = 0,59 mp;
8. Hol = 6,79 mp;

Utilitati:

- apa curenta, canalizare

- gaze

- energie electrica

Capitolul 4. BAZA LEGALA UTILIZATA

Decret lege nr. 256/1990

- Buletine Expertiza Tehnica - perioada 1998-2009

- Publicatii de natura publicitara imobiliara( www. Craiova imobiliare.ro, Gazeta de Sud, Adevarul);

- Cursul de schimb valutar valabil la data de 15.05.2009

Capitolul 5. METODOLOGIA EVALUARII

Metode utilizate:

1) metoda comparatiilor relative

2) metoda  multiplicatorului brut al chiriei;

1.Metoda comparatiei

Metoda comparatiei relative presupune abordarea prin verificarea in teren a datelor pentru tranzactie a cel putin 3 apartamente cu 2 camere pentru care se cunosc suprafetele utile, etaj, caracteristicile fizice, localizare si orientare.Evaluatorul va efectua aprecieri de tip calitativ intre apartamentul supus evaluarii si fiecare dintre apartamentele cu care se face comparatia.

Comparabila 1 - este un apartament cu doua camere, cu o suprafata de 46 mp, tanzactia a avut loc cu 6 luni in urma, se afla in zona doua a orasului, este la etajul 4, vechimea blocului este de 23 de ani, finisajele sunt medii, nu are centrala termica si valoarea de tranzactie este de 34.613 euro.

Comparabila 2 - este un apartament cu doua camere, cu o suprafata de 48 mp, tanzactia a avut loc recent, se afla in zona unu a orasului, este la etajul 4, vechimea blocului este de 26 de ani, finisajele sunt superioare, nu are centrala termica si valoarea de tranzactie este de 35.807 euro.

Comparabila 3 - este un apartament cu doua camere, cu o suprafata de 55 mp, tanzactia a avut loc recent, se afla in zona zero a orasului, este la etajul 4, vechimea blocului este de 27de ani, finisajele sunt superioare, are centrala termica si valoarea de tranzactie este de 37.000 euro.

In urma analizei au rezultat urmatoare corectii :

-pentru comparabila 1 : 2 corectii nule si 5 corectii pozitive;

-pentru comparabila 2 : 6 corectii nule si 1 corectie pozitiva;

-pentru comparabila 3 : 4 corectii negative si 3 corectii nule.

Dupa analiza facuta a fost aleasa ca valoare de piata comparabila 2, deoarece aceasta are cele mai multe corectii nule.

Valoarea de piata a proprietatii evaluate este de 35.807 euro.

Cursul valutar 15.05.2009 este de 4,1891lei/euro

Valoarea de piata a proprietatii evaluate - 149.999,10 lei

2. Metoda  multiplicatorului brut al chiriei

Metoda  multiplicatorului brut al chiriei reprezinta raportul dintre pretul de vanzare si chiria lunara pentru zona in care este amplasat apartamentul evaluat.

Pentru comparabila 1

MCB1= 34.613/140=247 euro

Pentru comparabila 2

MCB 2= 35.807/150=239 euro

Pentru comparabila 3

MCB 2= 37.000/160=231 euro

Media MBC este media multiplicatoarelor chiriilor brute ale celor 3 comparabile respectiv 239euro.

Chiria medie este media chiriilor brute lunare ale celor 3 comparabile respectiv 150 euro.

Valoarea de piata a proprietatii evaluate este produsul dintre chiria medie si multiplicatorul brut al chiriei respectiv 36.000 euro.

Cursul valutar 15.05.2009 este de 4,1891lei/euro 

Valoarea de piata a proprietatii evaluate - 150.807,60 lei

Capitolul 6 Concluzii

Valorile obtinute prin cele doua metode sunt :

1) metoda comparatiilor relative-149.999,10 lei respectiv 35.807 euro

2) metoda  multiplicatorului brut al chiriei1 50.807,60 lei respectiv 36.000 euro.

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari pentru a crea siguranta ca datele disponibile, tehnicile analitice, rationamentele si logica aplicate, au condus la judecati consistente.

In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principii:

. valoarea este o predictie;

. valoarea este subiectiva;

. evaluarea este o comparare;

. orientarea spre piata.

In opinia evaluatorului, valoarea de piata estimata la data de 15.05.2009, pentru imobilul situat in Municipiul Craiova,  b-dul Dacia, nr.95, bl.U2, sc.A, ap.17,

jud. Dolj, Cod postal 200592, este cea determinata prin metoda comparatiei relative, adica 149.999,10 lei echivalentul a 35.807 euro.

Sunt de acord cu evaluarea,

Beneficiar,15.05.2009

Intocmit,