Creditul ipotecar - factor al dezvoltarii afacerilor in domeniul imobiliar

CREDITUL IPOTECAR - FACTOR AL DEZVOLTARII AFACERILOR IN DOMENIUL IMOBILIAR

Cuvinte cheie: retail banking, credit imobiliar, credit ipotecar, dezvoltarea pietei

imobiliare din Romania prin servicii bancare, valori mobiliare ipotecare.

Summary: Up to the present, in Romania, the legislative framework of mortgage loan was regulated and so that about ten commercial banks offer mortgage loans in varied conditions. Also, two mortgage societies have been set up for a few months. But, the growth of mortgage market will require the development of mortgage financial instruments (and in this way the increase of mortgage secondary market), diversifying of mortgage institutions which offer mortgage loans and their financing sources, the increase of population's incomes and its saving posibilities and the change of population's mentality too.

Pornind de la piramida psihologului american Abraham Maslow, care ierarhizeaza nevoile umane pe 7 niveluri, nevoia de securitate a individului se situeaza pe nivelul al doilea, dupa nivelul primar, reprezentat de nevoile fiziologice. Aceasta releva importanta deosebita pe care o are locuinta pentru fiinta umana pentru siguranta sa. In consecinta, detinerea unei locuinte este, inainte de toate, un drept de care ar trebui sa se bucure fiecare individ.

La ora actuala, exista numeroase modalitati de a deveni proprietarul unei locuinte, intre care cele mai des uzitate ar fi: mostenirea , achizitionarea unei locuinte din veniturile personale sau ale familiei, apelarea la un credit bancar. In ceea ce priveste aceasta ultima modalitate, este necesar sa facem distinctie intre doua categorii de credite bancare si anume: creditul imobiliar (care este acordat pentru achizitionarea, construirea sau modernizarea de locuinte si poate fi garantat cu ipoteci, dar asupra altor imobile decat cel care constituie obiectul creditului sau alte tipuri de garantii) si, respectiv, creditul ipotecar (care este un credit pe termen lung, fiind garantat cu ipoteca asupra imobilului care constituie obiectul creditului).

In tara noastra, creditul ipotecar este considerat un produs bancar relativ nou mai recent practicat pe piata, din mai multe motive, intre care: inflatia ridicata din primii ani ai tranzitiei; riscul ridicat al macroeconomiei; inexistenta reglementarilor legale in acest domeniu pana in 1999 si nu in ultimul rand, insuficienta clarificare a cadrului legislativ si normativ adoptat pana in prezent.

Legea locuintei nr.114/1996 a mandatat Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC) sa acorde persoanelor fizice credite cu dobanzi subventionate de la bugetul de stat pe 20 de ani pentru cumpararea de locuinte, construirea de locuinte prin antrepenori autorizati sau in regie proprie, precum si pentru consolidarea, repararea sau modernizarea locuintelor proprietate personala (art.20). Insa, volumul creditelor cu dobanzi subventionate oferit de Casa de Economii si Consemnatiuni a fost modest comparativ cu cererea mare din partea populatiei pentru asemenea credite. In prezent, Casa de Economii si Consemnatiuni ofera credite ipotecare persoanelor fizice la dobanzi situate la nivelul pietei. Beneficiarul creditului trebuie sa contribuie cu un avans minim de 10% din valoarea creditului, iar ratele lunare nu pot depasi 60% din bugetul disponibil al familiei (venituri nete minus cheltuieli). Garantarea creditului se realizeaza prin ipoteca de rangul I asupra imobolului cumparat si cesiunea asigurarii imobilului (casa/apartament).

In concordanta cu prevederile Legii nr.152/1998, a luat fiinta Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL), care a fost autorizata sa acorde persoanelor fizice si juridice credite ipotecare (pe o perioada cuprinsa intre 10 si 25 ani in cazul persoanelor fizice, si, respectiv, intre 5 si 10 ani in cazul persoanelor juridice), garantate cu ipoteca de rangul I asupra imobilelor (teren si constructii) care urmeaza a fi construite, cumparate sau modernizare. Valoarea creditului nu poate depasi 90% din cheltuieli si este conditionata de posibilitatile beneficiarului de a acoperi avansul de 10% si de-a rambursa creditul.

Agentia Nationala pentru Locuinte este o institutie de interes public, principalul sau obiectiv fiind dezvoltarea pietei de locuinte si, implicit, a celei imobiliare. In prezent, prin Agentia Nationala pentru Locuinte se realizeaza doua programe importante: programul de constructii de locuinte pentru tineri in regim de inchiriere si, respectiv, programul de constructii de locuinte proprietate personala, prin utilizarea creditului ipotecar.

Agentia Nationala pentru Locuinte este prima si, pana in prezent, singura institutie ipotecara specializata, ale carei resurse de creditare se pot constitui din alocatii de la bugetul de stat si/sau bugetele locale, dobanzile incasate la credite, venituri din plasamente in titluri de stat si depozite bancare, precum si din alte surse (art.6). Totodata, prin legea de infiintare, Agentia Nationala pentru Locuinte a fost autorizata sa emita titluri de valoare sub forma obligatiunilor pe termen mediu si lung in scopul atragerii de resurse suplimentare, care pot fi achizitionate de persoane fizice si juridice (art.7).

Beneficiarii creditelor prin Agentia Nationala pentru Locuinte se bucura de anumite avantaje (art.4).

suportarea unei rate a dobanzii inferioare ratei medii a dobanzilor

practicate de banci (7% in cazul creditelor cu perioada de rambursare sub 25 ani si care au varsta sub 35 de ani, si respectiv, 9% in celelalte cazuri)[1];

viabilizarea gratuita (asigurarea cu utilitati necesare: electricitate,

apa,canalizare, telefon, gaz) de catre Agentia Nationala pentru Locuinte a terenurilor pe care se realizeaza constructia;

scutiri de la plata taxelor pentru teren si de la plata impozitului pe cladiri pe

durata de rambursare a creditului;

obligativitatea constituirii unui avans de numai 10% din valoare creditului

pentru tinerii sub 35 de an

asistenta tehnica si juridica pe toata durata derularii creditului.

Adoptarea Legii nr.190/1999, a creditului ipotecar, a constituit un pas important in directia reglementarii acestui domeniu. Legea a stabilit ca acest tip de credit poate fi acordat pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala (art.1 si art.2). Garantarea creditului ipotecar se realizeaza prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului - teren sau constructie - pentru care se acorda creditul (art.3). Institutiile autorizate sa acorde credite ipotecare sunt bancile, Agentia Nationala pentru Locuinte, Casa de Economii si Consemnatiuni si alte institutii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare (art.5).

Prima banca comerciala care a lansat creditul ipotecar in Romania a fost Alpha Bank in anul 2001, urmata de Banca Comerciala Romana in anul 2002, urmate apoi de alte banci, precum BRD, BancPost, Banca Transilvania, in anul urmator. Pe fondul scaderii ratei inflatiei si a macrostabilizarii economice din ultimii ani, tot mai multe banci se implica in acest sector. In prezent, mai mult de 10 banci comerciale acorda credite ipotecare pentru persoane fizice si juridice. De remarcat este si denumirea deosebit de atractiva sub care unele banci ofera aceste credite: "Habitat plus" (BRD), "Casa ta" (Raiffeisen Bank), "O casa pentru tine" (Banc Post), "Clasic", "Avantaj"., "Fidelis", Euro Clasic" (ING Bank), "Acoperis pentru visurile tale" (Egnatia Bank), Alpha 800 si Alpha 810 Housing Loan (Alpha Bank) "Ca sa construim impreuna"(Banca Transilvania).

Creditul ipotecar oferit in prezent de bancile comerciale romanesti prezinta o anume flexibilitate in ceea ce priveste moneda, destinatia, termenul, beneficiarii, dobanzile practicate si celelalte conditii de creditare. Astfel, bancile acorda credite ipotecare, atat in lei, cat si in valuta (dolari si euro), indreptate, cu precadere, spre persoane fizice, pe termene cuprinse intre 5 si 25 de ani. Media inregistrata in piata este de 20 de ani[2] In general, creditele ipotecare sunt destinate cumpararii sau construirii unei noi locuinte sau unei case de vacanta, modernizarii, extinderii, consolidarii sau repararii locuintei existente, precum si cumpararii unui teren necesar construirii unei noi case. Valoarea creditului acopera in jur de 70% din valoarea contractului, putand ajunge pana la 85%. Suma maxima creditata de banca variaza intre 5 000 si 250 000 euro/dolari sau echivalentul in lei al acestora. La unele banci nu exista o suma maxima creditata, aceasta calculandu-se, fie in functie de venitul persoanei (BRD, Raiffeisen Bank), fie de valoarea locuintei sau costul constructiei (ING Bank).

Beneficiarul creditului trebuie sa contribuie cu un avans de aproximativ 25-30% din valoarea creditului solicitat, care poate fi, la unele banci (Banc Post), si in natura, adica, fie terenul pe care se construieste casa, fie lucrarile deja realizate pana la data solicitarii creditului, fie cladirea existenta atunci cand aceasta se modernizeaza.

Garantiile solicitate de banci sunt ipoteca de rangul I asupra imobilului care face obiectul creditului, cesionarea in favoarea bancii a politei de asigurare a imobilului si a salariului (venitului lunar), unele banci solicitand si incheierea unei politei de viata apentru beneficiarul creditului si cesionarea ei in favoarea bancii (Raiffeisen Bank, Banc Post, ING Bank, Volskbank). In unele cazuri, costurile acestor asigurari este suportat de catre banca (Banc Post, suporta costul ambelor asigurari, Alpha Bank ofera gratuit asigurarea de viata).

Dobanzile practicate in prezent la creditele ipotecare se situeaza intre 8% si 10% la creditele in valuta si, respectiv, 17% si 25% la cele in lei, fiind diferentiate in functie de durata creditarii si care se actualizeaza periodic. De regula, rmbursarea se realizeaza in rate lunare egale, rata neputand depasi un anumit procent din venitul net al persoanei (familiei acesteia) de circa 30-35%, acest procent variind de la 40% (Egnatia Bank) la 50% (BCR, BRD, Alpha Bank, Volskbank) si 60% la Casa de Economii si Consemnatiuni. Unele banci iau in considerare la stabilirea venitului net si veniturile din dividende, din chirii, din contracte de colaborare etc., daca acestea sunt declarate pe fisa fiscala (Alpha Bank, ING Bank). Comisioanele de gestiune percepute de banci sunt calculate fie la valoarea totala a creditului (0,5% pe an la creditul in valuta si 1% la cel in lei la BCR, 0,3% la BRD, 2,5% la creditul in valuta la Egnatia Bank), fie la valoarea creditului ramas (0,5% pe an la Volskbank), la acestea adaugandu-se, uneori, si alte taxe (de evaluare a imobilului, de analiza si administrare a creditului). Clientii au posibilitatea rambursarii creditului inainte de termen cu plata unui comision (Alpha Bank, Volskbank) sau fara plata unui comision (BCR, BRD). Unele banci acorda si o perioada de gratie, in care clientul nu plateste nici o rata, ci doar dobanda (Banc Post, Alpha Bank)..

Utilizarea creditului are loc in mod diferentiat, in functie de scopul pentru care a fost solicitat si anume:

in cazul cumpararii unei locuinte, creditul este utilizat intr-o singura transa,

platindu-se prin virament bancar suma datorata vanzatorului, in baza contractului de vanzare-cumparare;

in cazul construirii unei case pe un teren aflat in proprietate personala, creditul

este utilizat in mai multe transe, platindu-se esalonat constructorul, in functie de graficul de executare a lucrarilor, potrivit documentelor justificative prezentate;

in cazul cumpararii unui teren pe care urmeaza sa se construiasca o casa,

creditul este utilizat in doua etape: in prima etapa se plateste vanzatorului pretul integral al terenului, iar in a doua, se plateste esalonat constructorul pe masura executarii lucrarilor.

In oferta de credite a unor banci (Banca Comerciala Romana, Casa de Economii si Consemnatiuni) regasim si creditele punte, acestea fiind credite acordate pe un termen de 6 luni persoanelor care sunt deja proprietarii unei locuinte si care solicita o finantare temporara in scopul achizitionarii unei alte locuinte. Rambursarea creditului se realizeaza prin vanzarea locuintei detinute in momentul solicitarii creditului punte.

O tendinta recent semnalata pe piata creditului ipotecar este realizarea de parteneriate intre creditorii ipotecari, mai exact intre Agentia Nationala pentru Locuinte si banci. In acest sens, creditele ipotecare oferite de banci pot fi utilizate pentru cumpararea de locuinte construite de Agentia Nationala pentru Locuinte. Pentru aceasta este necesara semnarea unor acorduri care sa puna bazele unei relatii de parteneriat in vederea finantarii, prin credite ipotecare, a persoanelor fizice, pentru construirea de imobile in cadrul unor proiecte ale Agentiei Nationale pentru Locuinte. Pana in prezent Agentia Nationala pentru Locuinte a stabilit asemenea parteneriate cu Banca Romana pentru Dezvoltare si cu Raiffeisen Bank.

Cu toate progresele obtinute in ultimii ani, volumul creditelor ipotecare este inca unul modest comparativ cu alte tari europene. La sfarsitul anului 2001, volumul creditelor ipotecare la nivelul Uniunii Europene depasea 3 900 miliarde euro, reprezentand aproximativ 40% din PIB-ul Uniunii (la nivelul tarilor, acesta reprezenta 70% din PIB in Danemarca, 67% in Olanda, 55% in Germania, 54% in Marea Britanie si 50% in Suedia). In ultimii 10 ani in Uniunea Europeana, volumul creditelor ipotecare a crescut cu aproximativ 8% pe an[3]. In prezent bancile romanesti sunt limitate, in acordarea creditelor ipotecare, atat de cerintele prudentiale existente, referitoare la riscul de lichiditate si al ratei dobanzii, cat si de imposibilitatea de a finanta credite ipotecare pe termen lung pe seama depozitelor atrase pe termen scurt. Totusi, se contureaza cateva aspecte incurajatoare, care vor permite un acces mai facil la finantarea internationala. Este vorba, pe de o parte, de imbunatatirea riscului de tara, ca efect al evolutiei favorabile a principalilor indicatori macroeconomici, iar pe de alta parte, de existenta unui sistem bancar preponderent privat (cu exceptia BCR, in curs de privatizare), in care investitorii straini au un cuvant important de spus.

Daca piata primara a creditului ipotecar (piata pe care se acorda creditele ipotecare) cunoaste o oarecare dezvoltare, inca nu putem vorbi de o piata secundara.a creditului ipotecar (piata pe care se tranzactioneaza creditele din portofoliul imprumutatorilor)[4]. Legea creditului ipotecar permite creditorilor ipotecari sa-si cesioneze creantele ipotecare detinute in portofoliu unor institutii financiare autorizate, sa actioneze pe pietele de capital, prin a emite, in baza lor, titluri de valoare negociabile pe piata de capital (titluri ipotecare), in limita a 75% din valoarea creantelor detinute (art.24 si art.25). Totodata, in scopul procurarii resurselor necesare acordarii creditelor ipotecare, legea a autorizat creditorii ipotecari sa emita obligatiuni ipotecare in limita a 60% din valoarea creantelor ipotecare detinute (art.29 si art 30), acestea urmand a fi tranzactionate pe pietele de capital (art.31). Titlurile de valoare si obligatiunile ipotecare, emise de acelasi titular de creante imobiliare, nu pot depasi impreuna 75% din valoarea nominala totala a creantelor ipotecare detinute (art.18 din Regulamentul nr.2/2000).

Regulamentul 2/2000 de aplicare a Legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare a autorizat constituirea fondurilor ipotecare (cu un capital social minim de 5 milioane dolari), autorizate si supravegheate de Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare, avand ca obiect exclusiv de activitate achizitia de creante ipotecare de la creditorii ipotecari autorizati, finantarea, pe baza garantiilor ipotecare, a constructiilor imobiliare si emiterea de titluri de valoare, in baza portofoliului de creante ipotecare detinut (art.2 si art.4). Cu toate acestea aparitia acestora in economia romaneasca se lasa inca asteptata.

Urmarindu-se incurajarea infiintarii de noi institutii financiare, care sa preintampine cererea crescanda de credite ipotecare, a fost adoptata Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.200/2002 privind societatile de credit ipotecar. Acestea se pot constitui ca societati pe actiuni, al caror capital social minim este echivalentul in lei al sumei de 3 milioane euro (art.2 si art.7), fiind abilitate, printre altele, sa acorde finantari sub forma creditelor ipotecare in lei si valuta (art.3 si art.14).

In anul trecut au fost infiintate primele doua societati private de credit ipotecar: Domenia Credit ( credit ipotecar romano-american) si Imofinance[5], care au demarat doua programe complexe de finantare imobiliara, in principal pentru achizitia de case. Domenia Credit si-a inceput activitatea, acordand primele credite ipotecare in conditii mai avantajoase, comparativ cele ale bancilor comerciale (dobanda variaza in functie de punctajul obtinut de client, luand in considerare mai multe aspecte, inclusiv capacitatea de economisire a solicitantului; sunt luate in calcul si veniturile din dividende; rapiditate si flexibilitate in studierea si procesarea dosarului etc).[6] Imofinance acorda credite ipotecare numai pentru locuintele construite de propriul grup, dobanda situandu-se cu un punct sub dobanda pietei, insa va varia in functie de solvabilitatea clientului. Totodata, Imonet si-a propus sa cumpere in viitor portofolii de credite imobiliare de la banci, pe care sa le administreze sau sa valorifice activele imobiliare rezultate din ipoteci. Domenia Credit si-a propus ca de anul viitor sa emita obligatiuni pentru a-si atrage mai multe resurse pe baza carora sa ofere credite ipotecare, iar, in timp, sa cumpere portofolii de credite ipotecare, pe care sa le transforme in valori mobiliare tranzactionate pe piata.

Institutiile de credit ipotecar pot avea calitatea de cedent, respectiv de cesionar al unei creante sau portofoliu de creante ipotecare, care sunt transferate catre orice alte institutii avand calitatea de creditor ipotecar, respectiv achizitionate de la acestea (art.6). Categoria institutiilor care pot avea calitatea de cesionar al creantelor ipotecare a fost extinsa prin Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.201/2002 si la alte institutii autorizate sa administreze portofolii de creante ipotecare si sa emita valori mobiliare pe baza lor (art.1).

Un rol important pe piata finantarii locuintelor il au institutiile specializate in acest domeniu precum: bancile de credit ipotecar si institutiile de economisire si creditare in sistem colectiv pentru locuinte; fondul ipotecar. In Europa principalele institutii specializate sunt bancile de credit ipotecar (tarile scandinave, Germania, Austria), care isi procura fondurile necesare preponderent prin emisiunea de obligatiuni ipotecare. In unele tari in tranzitie a fost promovata deja legislatia necesara infiintarii bancilor de credit ipotecar si sistemului obligatiunilor ipotecare. In timp ce in Polonia si Ungaria numai bancile specializate pot emite obligatiuni ipotecare, in Cehia si Slovacia orice banca poate emite obligatiuni ipotecare (ca si in Romania). Legislatia acestor tari prevede o protectie sporita a detinatorilor de obligatiuni ipotecare, o supraveghere bancara speciala, dar si existenta unui administrator independent care sa controleze garantiile care stau la baza emisiunilor de obligatiuni ipotecare si care sunt inregistrate intr-un registru specific[7]. In tara noastra cadrul legal ar trebuie completat nu doar cu legislatia specifica bancilor de credit ipotecar, ci si cu legislatia specifica introducerii operatorilor specializati de pe piata secundara, care sa poata furniza fondurile necesare creditorilor primari.

In Romania, in toamna anului trecut, a fost autorizata infiintarea de banci de economisire si creditare in sistem colectiv pentru domeniul locativ, denumite case de economii pentru domeniul locative.(Legea nr.541/2002). Infiintarea si functionarea acestor institutii este supusa autorizarii si supravegherii Bancii Nationale a Romaniei si legislatiei bancare in vigoare (art.4 si art.19). Casele de economisire si creditare pot acorda credite pentru cumpararea, construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor. Modelul de finantare practicat de aceste institutii aduce unele noutati comparativ cu cel traditional, in sensul ca presupune economisirea unei sume de bani de catre solicitantul creditului, in functie de care se va calcula cuantumul maxim al creditului ce se poate acorda. Finantarea se poate realiza prin trei tipuri de contracte (art.3): finantare in baza contractului de economisire-creditare (acordarea de credite cu dobanda fixa daca clientul a economisit suma minima stabilita in contractul de economisire-creditare), finantare anticipata (creditul se acorda la dobanda pietei pana cand clientul acumuleaza suma minima de economisire stabilita de case de economii, dupa care se transforma in credit cu dobanda fixa) si finantarea intermediara (in cazul in care clientul a acumulat suma minima dar nu indeplineste celelalte conditii cerute, creditul se acorda la dobanda pietei, transformandu-se in credit cu dobanda fixa in momentul indeplinirii tuturor cerintelor). Asemenea institutii de credit s-au dezvoltat deja in tarile Uniunii Europene si au un rol important in finantarea locuintelor. In unele tari, contractele de economisire ssunt oferite prin institutii specializate (Bausparkassen in Austria si Germania) sau prin sistemul bancar (in Franta). Aparitia si in Romania a caselor de economisire si creditare in sistem colectiv va contribui la diversificarea modalitatilor de finantare a locuintelor.

Imbunatatirea cadrului legislativ prin adoptarea reglementarilor amintite, consideram ca va avea drept efect, pe de o parte, intensificarea concurentei intre institutiile care furnizeaza credite ipotecare, iar pe de alta parte, va facilita atragerea unor fonduri financiare insemnate din partea investitorilor romani si straini, interesati sa actioneze pe piata creditului ipotecar.. Cresterea concurentei pe piata creditului ipotecar aduce numai avantaje cetatenilor, intrucat o concurenta puternica intre ofertantii de credite ipotecare inseamna dobanzi mai mici, termene de rambursare mai mari, comisioane de administrare reduse etc. Astfel, dezvoltarea unei piete a creditului ipotecar pe baze competitive va permite diminuarea costurilor legate de constructia si achizitionarea de locuinte si va servi nevoilor si intereselor clientilor care doresc sa obtina acest tip de credite.

Prin potentialul pe care stocul imobiliar il are, lansarea creditului ipotecar poate reprezenta un factor important de crestere economica. In tarile europene, investitiile in locuinte se ridica la 2-4% din PIB, in timp ce in Romania ele se situeaza doar la 0,8% din PIB[8]. In prezent, dezvoltarea constructiilor de locuinte este un obiectiv social al Guvernului, pentru realizarea caruia este, insa, necesara asigurarea unor conditii favorabile in vederea crearii unui sistem consistent de finantare pe termen lung. In tarile dezvoltate, in functie de provenienta fondurilor, exista doua modele fundamentale de finantare a constructiei de locuinte: modul clasic, bazat pe mobilizarea depozitelor bancare (cel mai raspandit) si, respectiv, modele ce atrag resurse de pe piata de capital.

In Uniunea Europeana predomina primul model, creditele ipotecare fiind finantate, la sfarsitul anului 1998, preponderent pe baza depozitelor bancare (62%), iar restul pe baza obligatiunilor ipotecare (19%), economiilor in sistem Bausparkassen (5%), valorilor mobiliare ipotecare (1%) si a altor surse (13%). Principalii creditori ipotecari la nivelul Uniunii Europene erau la sfarsitul anului 2001, bancile comerciale (care detineau 62% din volumul creditelor active), fiind urmate de bancile de credit ipotecar (13%), bancile de economii (8%), alti imprumutatori specializati (4%) si alte institutii[9]. In Romania, creditele ipotecare sunt finantate aproape in totalitate pe baza depozitelor bancare, principalii creditori ipotecari fiind bancile comerciale. Recent, in ultimii doi ani, unele banci romanesti, datorita reputatiei si pozitiei pe care o au pe piata bancara, au obtinut linii de finantare externa, a caror destinatie o constituie dezvoltarea afacerilor in domeniul ipotecar (BRD, BCR, Banca Transilvania, Raiffeisen Bank). In aceste conditii, suntem de parere ca diversificarea tipurilor de institutii care acorda credit ipotecar precum si a surselor de finantare ale acestora ar contribui, intr-o buna masura, la expansiunea industriei ipotecare in tara noastra.

In prezent, creditarea ipotecara in Romania prezinta numeroase riscuri, cele mai importante fiind riscul de creditare (lipsa unei garantii solide, selectie gresita a beneficiarilor, documentatii de credit deficitare, credite in dificultate etc.), riscul de lichiditate (finantarea creditelor pe termen lung pe baza depozitelor pe termen scurt, neonorarea la termen a sumelor scadente), riscul ratei dobanzii (practicarea unor dobanzi fixe sau variabile), riscul de curs valutar, riscul nefinalizarii constructiei, precum si riscul de a nu mentine inflatia la un nivel redus. Avand in vedere toate aceste riscuri asociate creditelor ipotecare, consideram ca pentru prevenirea si limitarea lor s-ar impune cu necesitate utilizarea asigurarii ipotecare printr-o institutie specializata anume infiintata in acest scop ( fond de garantare a creditelor ipotecare) sau prin Agentia Nationala pentru Locuinte, dupa caz. Pentru inceput ar fi necesara implicarea statului, pentru ca ulterior sa poata fi dezvoltat si un sistem de asigurari ipotecare private, asa cum s-a procedat si in tarile dezvoltate In Statele Unite, de pilda si in prezent cei mai mari creditori ipotecari (Freddie Mac, care detine 17% din volumul creditelor ipotecare, Fannie Mae, care detine 14% si Ginnie Mae, care detine 13%) beneficiaza in mare parte de garantia si sprijinul statului.

Un factor cheie in extinderea si eficientizarea pietei creditului ipotecar in Romania il reprezinta dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar. Principalele instrumente de pe pietele ipotecare secundare sunt valorile mobiliare ipotecare, acestea putand fi emise direct de catre imprumutator sau prin intermediul unor institutii specializate. In Statele Unite, prin intermediul pietei secundare, se mobilizeaza peste 50% din fondurilor necesare finantarii locuintelor. La noi inca nu s-au dezvoltat asemenea instrumente financiare, chiar daca acestea pot fi emise, atat de catre imprumutator, cat si de catre institutii care pot avea calitatea de cesionar al creantelor ipotecate (institutiile financiare autorizate sa actioneze pe pietele de capital si alte institutii autorizate sa administreze portofolii de creante ipotecare si sa emita valori mobiliare pe baza acestora). Dezvoltarea valorilor mobiliare ipotecare in tara noastra va accelera dezvoltatea pietei creditului ipotecar, creand oportunitati reale de plasament pentru fondurile de investitii cat si pentru fondurile de pensii. Mai mult, existenta unei piete secundare va permite clientilor care doresc sa renunte la contractele initiale (fie doresc sa se mute intr-o locuinta mai buna si mai scumpa, fie nu mai au bani pentru imprumutul initial si vor o casa mai ieftina) sa le vanda si sa cumpere altele.

Consideram ca piata creditului ipotecar va cunoaste o evolutie ascendenta, extrem de dinamica, in urmatorii ani, la care, evident, va contribui, in cea mai mare masura, oferta bancilor. Faptul ca tot mai multe banci, ca de altfel si alte tipuri de institutii nou aparute in domeniu, manifesta un interes sporit pentru furnizarea de credite ipotecare, iar conditiile de acordare devin tot mai atragatoare, ne indreptateste sa credem ca in viitor creditul ipotecar va fi in topul ofertei pe piata creditelor. Pentru a obtine un segment din aceasta piata, institutiile care ofera acest produs, trebuie sa aduca mereu ceva nou, sa fie competitive, ceea ce va fi benefic pentru solicitantii creditelor ipotecare. Nu trebuie insa sa uitam ca acest credit se adreseaza, in cea mai mare masura, populatiei cu venituri ridicate si ca asigurarea accesului la finantare a unei paturi mai largi ramane inca o provocare. Pentru marea majoritate a populatiei aceste credite sunt, in present, prea scumpe. Suntem de parere ca o expansiune reala a creditului ipotecar se va produce doar atunci cand veniturile populatiei vor creste semnificativ, cand posibilitatile de economisire se vor dezvolta si cand mentalitatea majoritatii romanilor se va schimba (in sensul acceptarii ideii de-a fi vesnic indatorati, asa cum sunt americanii, englezii sau japonezii, fara sa-si mai puna problema cumpararii unei case cu banii jos).

Cateva concluzii

Finantarea constructiilor de locuinte vazuta ca un proces investitional,reprezinta

un factor care poate contribuie in mod efectiv la multiplicarea activitatilor economice, dupa cum o demonstreaza experienta multor tari. De asemenea, posibilitatea de a avea o casa determina comportamentul multor persoane fizice, stabilirea unor conditii mai bune de locuit si obligativitatea rambursarii creditelor pe termen lung fiind o motivatie solida pentru munca, pentru a obtine venituri cat mai mari. Aceasta reprezinta o importanta forta motrice in obtinerea cresterii economice. Totodata, intr-o tara aflata in tranzitie cum este Romania, acest proces devine un factor ce conditioneaza ritmul restructurarii economice, indeosebi prin cresterea mobilitatii fortei de munca.

O casa este intotdeauna o necesitate primara. In acelasi timp, intotdeauna si oriunde, ea este o investitie costisitoare, intrucat casele sunt, de obicei, prea scumpe pentru a fi cumparate de public cu bani lichizi. Din acest motiv, dezvoltarea sectorului imobiliar este strict dependenta de eficienta mecanismului de finantare pe termen lung, de imprumuturile ipotecare care anticipeaza viitoarele venituri ale imprumutatilor.

Pentru ca un sistem de finantare a constructiilor sa functioneze in mod eficient este necesara prezenta mai mulor factori si anume:

a)     un cadru juridic care sa faciliteze tranzactiile ipotecare;

b)     existenta unui mecanism care sa mobilizeze suficiente fonduri pentru a finanta imprumuturile ipotecare. In acest sens, in economiile dezvoltate au fost consolidate diferite modele de finantare. In general, gama acestora evolueaza de la metode generale de finantare, bazate pe depozitele bancare si imprumuturile interbancare, catre metode specializate de finantare, cum ar fi emisiunea de obligatiuni ipotecare, titlurile garantate cu portofolii de creante ipotecare ('asset-backed securities') si schemele contractuale de economii. Tendinta care se observa, in prezent, pe plan european, este aceea de a se recurgere in mai mare masura la piata de capital, prin redescoperirea obligatiunilor ipotecare. Aceasta tendinta se conjuga cu difuzarea tehnicilor de titlurizare ('securitisation') de sorginte anglo-saxona.

c)     structura de reglementare adecvata. Nu trebuie sa se uite ca mecanismul de finantare a constructiilor reprezinta o componenta a sistemului general de alocare a capitalului. Prin urmare, reglementarile privind mecanismul de finantare trebuie proiectate si puse in practica in asa fel incat sa nu distorsioneze alocarea resurselor financiare in economie.

d)     obtinerea stabilitatii macroeconomice. Un cadru macroeconomic relativ stabil este strict necesar, intrucat incertitudinea economica si mai ales inflatia ridicata, descurajeaza creditarea pe termen lung.

In ultima perioada au fost facute progrese evidente pe linia crearii cadrului juridic pentru facilitarea tranzactiilor ipotecare. CNVM si BNR s-au implicat activ in elaborarea normelor metodologice de aplicare a acestei legi. Experienta acumulata pana in prezent indica insa ca este necesara clarificarea unor aspecte controversate ale legii, precum si largirea sferei sale de reglementare, in special in domeniul obligatiunilor ipotecare.

In ceea ce priveste perfectionarea mecanismelor de finantare, o recenta propunere legislativa are in vedere introducerea unui sistem de economisire si creditare in sistem colectiv, ce urmeaza modelul Bausparkassen din Germania. Un asemenea sistem va fi viabil in conditiile realizarii unei macrostabilitati economice durabile care sa asigure cresterea veniturilor reale ale populatiei si a puterii de economisire a acesteia pe termen lung, precum si un nivel relativ scazut al inflatiei.

O atentie deosebita trebuie acordata problematicii obligatiunilor ipotecare, pentru a vedea daca adoptarea acestei tehnici in Romania este de natura sa ofere avantaje fata de finantarea bazata pe depozite bancare, cel putin atunci cand volumul imprumuturilor ipotecare este inca redus. Un raspuns afirmativ in aceasta privinta va implica amendarea legislatiei in vigoare care nu contine prevederi adecvate pentru emiterea obligatiunilor ipotecare. Intr-o perspectiva mai indepartata se va putea trece la proiectarea unui mecanism de mobilizare a fondurilor de pe piata secundara prin adoptarea legislatiei care sa permita titlurizarea creantelor ipotecare.

In ceea ce priveste factorul macroeconomic, revigorarea sectorului imobiliar depinde de reluarea cresterii economice, de reducerea continua a inflatiei, respectiv mentinerea ei la un nivel cat mai scazut, de cresterea salariilor reale si crearea unei perceptii de stabilitate a locului de munca pentru marea majoritate a populatiei.

Este important ca strategia de finantare a investitiilor imobiliare sa fie bine integrata in cadrul general de dezvoltare a sistemului financiar-bancar. In acest sens, pentru a da doar un exemplu, dezvoltarea rapida a investitorilor pe termen lung, cum ar fi fondurile de pensii si societatile de asigurari de viata, va juca un rol important in implementarea unui sistem eficient de creditare ipotecara.

In ultimii doi ani s-au inregistrat o serie de progrese pe linia dezvoltarii afacerilor in domeniul creditului ipotecar. Eforturi majore mai trebuiesc depuse in continuare pentru a dezvolta politici coerente si eficiente de finantare a investitiilor imobiliare .