|
|
|
Infiintarea unui sistem modern de finantare a locuintelor
1 Cadrul legislativ din Romania
Dezvoltarea pe scara larga a constructiilor de locuinte este un obiectiv social al Guvernului, pentru realizarea caruia este necesara asigurarea unor conditii favorabile in vederea crearii unui sistem consistent de finantare pe termen lung. Prin potentialul pe care stocul imobiliar il are, lansarea creditului ipotecar poate reprezenta un factor important de crestere economica. in tarile europene, investitiile in locuinte se ridica la 2-4% din PIB, in timp ce in Romania ele reprezinta numai 0,8% din PIB. La ora actuala, in Romania, infrastructura legislativa ce sta la baza functionarii creditului ipotecar este compusa din urmatoarele acte normative care reglementeaza creditul ipotecar[1]:
◙ Legea nr. 190 /09.12.1999 privind creditul ipotecar pentru investitiile imobiliare;
◙ Ordinul nr. 4 /18.04.2000, emis de Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare, privind aprobarea Regulamentului nr. 2 /2000 de aplicare a legii 190 /1999;
◙ Norme metodologice nr. 3 /17.04.2000, emise de Banca Nationala a Romaniei si de Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare de aplicare a legii 190 /1999;
◙ Ordonanta de Urgenta nr. 200 /18.12.2002 privind infiintarea societatilor de credit ipotecar;
◙ Ordonanta de Urgenta 201 /2002 privind modificarea Legii 190 /1999
◙ Codul civil, Titlul XVIII /Privilegii si ipoteci, CapitoleleI-IX, art. 1718-1823;
◙ Legea locuintei nr. 114 /1996, republicata si modificata;
◙ Legea nr. 152 /1998 privind infiintarea Agentiei Nationale a Locuintei si normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotararea de Guvern nr. 962 /2001.
◙ Legea 541 /2002 privind Casele de economisire creditare in sistem colectiv pentru domeniul locativ.
◙ Codul Civil, Titlul XVIII - Despre privilegii si ipoteci, capitolele MX, de la Art. 1718 pana la Art. 1823 vine in completarea acestui cadru legislativ si normativ. Institutiile care pot acorda creditele ipotecare sunt: Agentia Nationala pentru Locuinte; Bancile si cooperativele de credit; Casa de Economii si Consemnatiuni; Alte institutii de credit.
Creditul ipotecar este, prin urmare, reglementat prin Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999. Conform legii, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala. in vederea imbunatatirii cadrului legislativ existent, Guvernul a aprobat si o ordonanta OUG nr. 200 /2002, privind creditul ipotecar, pentru investitii imobiliare. Guvernul considera ca promovarea acestor masuri va facilita atragerea unor fonduri financiare insemnate din partea investitorilor romani si straini interesati sa actioneze pe piata creditului ipotecar, cu efect direct asupra volumului de resurse atrase pe piata. Totodata, dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar reprezinta un factor cheie in maturizarea, extinderea si eficientizarea pietei financiare. Dezvoltarea pietei creditului ipotecar va crea oportunitati reale de plasament pentru fondurile de pensii.
Se instituie o exceptie de la perioada minima pentru care poate fi acordat creditul ipotecar. Astfel, in cazul in care beneficiarul solicita in mod expres, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare poate fi acordat pe o perioada mai scurta decat cea prevazuta de lege (minimum 5 ani pentru persoanele juridice si minimum 10 ani pentru persoanele fizice). A fost stabilita posibilitatea ca suma creditului acordat sa fie exprimata, in contractele de credit ipotecar, in lei sau in valuta. A fost eliminata prevederea potrivit careia modul de calcul al indicelui de referinta, in cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, va fi stabilit prin hotarare a Guvernului.
Categoria institutiilor care pot avea calitatea de cesionar al creantelor ipotecate si privilegiate a fost extinsa. Aceste creante pot fi cesionate institutiilor financiare autorizate prin lege ori unor alte institutii autorizate sa administreze portofolii de creante ipotecare si sa emita valori mobiliare pe baza acestora.
Legea mai stabileste pastrarea titlului executoriu si in cazul cesiunii creantelor ipotecare. Astfel, indiferent de tipul institutiei cesionare, contractul de credit ipotecar din care a rezultat creanta ipotecara sau privilegiata si fiecare dintre contractele de garantie aferent isi pastreaza caracterul de titlu executoriu.
Acordarea, garantarea si derularea creditelor ipotecare se va realiza de catre imprumutatori in baza unor norme interne de creditare aprobate de: a) consiliul de administratie, in cazul bancilor, persoane juridice romane, inclusiv Casa de Economii si Consemnatiuni; b) organele statutare ale bancii, persoane juridice straine, in cazul sucursalelor bancilor straine; c) consiliul national de coordonare, in cazul Agentiei Nationale pentru Locuinte.
Prin urmare, in Romania, sub aspect juridic, exista cadrul legislativ necesar sistemului de credit ipotecar. Exista legi si reglementari, inclusiv normele Bancii Nationale a Romaniei, care ofera posibilitatea dezvoltarii sistemului de credit ipotecar, ceea ce ramane de facut pe viitor, este dezvoltarea sistemului si sub aspect operational.
2. Necesitatea creditului ipotecar in Romania
In Romania, datorita ofertei de locuinte care este deficitara comparativ cu cererea de locuinte, se poate observa o lipsa de locuinte in general, si de locuinte cu confort ridicat, in special. Caracteristica esentiala a locuirii in Romania este reprezentata de situatia proprietatii asupra imobilelor. Doar 4-5% din populatie locuieste cu chirie. Acestora li se adauga maxim 3-4% care locuiesc in locuintele unor rude sau prieteni fara a plati chirie, in rest, marea majoritate a populatiei posedand cel putin o locuinta. Cu toate acestea, in ceea ce priveste marimea locuintelor, ca suprafata locuibila este cea mai mica in Europa, si astfel, spatiul care revine unei persoane este extrem de redus. Asadar, se impune constructia de noi unitati locative, pentru a raspunde cererii foarte mari de locuinte, precum si pentru a rezolva problema "inghesuielii". Totodata, datorita ritmului foarte scazut de innoire a stocului locativ, de la an la an, acest stoc locativ trebuie reinnoit prin construirea de noi locuinte.
Dupa unele estimari, practic 9% dintre cetatenii romani ar avea nevoie acuta de o noua locuinta, in timp ce 13% prezinta o nevoie potentiala. Cu alte cuvinte, aproximativ 200.000 de gospodarii din Romania constituie cererea efectiva acuta de locuinte. Motivul care determina cautarea sau declararea nevoii unei locuinte este constituit in primul rand de inghesuiala din locuinta actuala. Cu toate acestea, indiferent de modul de obtinere a viitoarei locuinte, resursele financiare constituie instrumentul esential ce urmeaza a fi utilizat. Dintre cei care au nevoie de o locuinta si intentioneaza sa o cumpere sau sa o construiasca nu dispun de resursele financiare necesare, si cei mai multi, nici nu au economiile necesare pentru acoperirea partiala a costurilor. Trebuie remarcat in acest context faptul ca sectorul locativ are o importanta deosebita atat din punctul de definirii al locuintei cat si din problematica locuirii:
Locuinta: privita ca manifestarea concreta a nevoii de siguranta si confort a individului; cel mai important activ pe care il poseda o persoana sau o familie.
Problematica locuirii: ca rol central in cadrul dialogului politic si social; contribuie la formarea unor comunitati stabile si sanatoase.
Ca urmare a constientizarii acestui fapt se impune interventia statului prin programe care sa intervina in dezvoltarea sectorului locativ. Daca inainte de 1990, 90% din fondurile pentru constructia de noi unitati locative, proveneau de la stat, in perioada urmatoare, fondurile provenite de la stat au ajuns la aproximativ 7%. Pentru a remedia situatia s-au elaborat patru programe principale:
1. finalizarea apartamentelor din blocurile neterminate, in conditiile prevederilor Ordonantei Guvernului nr. 19 /1994;
2. construirea de locuinte sociale destinate unor persoane si familii cu venituri modeste, in conditiile Legii nr. 114 /1996;
3. construirea de locuinte pentru tineri destinate inchirierii, program derulat prin Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei, prin Agentia Nationala pentru Locuinte;
4. construirea de locuinte in proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare, programul fiind implementat de catre Agentia Nationala pentru Locuinte.
Pe langa programele detaliate mai sus alti furnizori de fonduri pentru cumpararea /constructia de locuinte sunt bancile. Pe masura scaderii inflatiei si a macrostabilizarii economiei, din ce in ce mai multe banci manifesta un interes crescand pentru furnizarea de credite ipotecare rezidentiale persoanelor fizice si juridice. Cu toate acestea principalul impediment in acordarea creditelor ipotecare ramane solvabilitatea potentialului client. Prin urmare, singura institutie apta de a inlatura partial acest impediment este guvernul, care are rolul de a promova si imbunatatii legile si regulamentele care guverneaza piata. El are rolul de a interveni astfel in ajutorul populatiei cu venituri mici si sub medie prin diferite programe sociale, pentru a facilita accesul acestora Ia locuinte in proprietate.
Trebuie remarcat urmatorul aspect, si anume ca, interventiile initiate de guvern in Romania, pe pietele financiare pentru sprijinirea locuintelor trebuie facute din 3 motive principale:
a) facilitarea accesului la proprietate a populatiei cu venituri mici;
b) corectarea problemelor aparute pe piata, cresterea eficientei si stabilitatii pietei financiare;
c) protectia sistemelor financiare insuficient dezvoltate.
Datorita faptului ca interventiile directe pe pietele financiare au tendinta de a genera efecte negative si dificil de anticipat, guvernul trebuie sa sprijine cat mai mult posibil sectorul privat prin stabilirea unor reguli clare atat pe piata constructiilor de locuinte cat si pe segmentul pietei financiare care sustine acest sector.
Modalitatea de a obtine un sistem eficient de finantare a constructiilor de locuinte in Romania, necesita intr-o masura mai mare decat sfera cadrului legislativ: castigarea increderii in succesul dezvoltarii macroeconomice pe termen lung, intr-o evolutie sociala si politica pozitiva sau mentinerea disciplinei fiscale pe termen lung.
Avand in vedere necesitatea reala de locuinte in Romania si faptul ca conditiile macroeconomice sunt inca nefavorabile, autoritatile competente, guvernul si sistemul bancar trebuie sa-si concentreze eforturile in continuare catre scaderea ratelor dobanzii la creditele ipotecare prin:
a) incurajarea concurentei intre cat mai multi imprumutatori si produse ipotecare;
b) utilizarea pe scara larga a creditelor consolidate in alta valuta (USD, EURO) cu optiune de conversie;
c) reducerea intr-o masura cat mai mare a riscurilor asociate finantarii ipotecare prin imbunatatirea cadrului de reglementare;
d) crearea si sprijinirea bancilor de credit ipotecar si reglementarea obligatiunilor ipotecare in concordanta cu cerintele Uniunii Europene.
In concluzie, necesitatea creditului ipotecar in Romania este o realitate, aflata in stransa legatura cu nevoia dezvoltarii sectorului locativ care va duce la satisfacerea cererii de locuinte a cetatenilor romani, avand ca aport o serie de beneficii economico-sociale: Cresterea locurilor de munca in sectorul constructiilor; Inlesnirea mobilitatii fortei de munca; Dezvoltarea pietei imobiliare; Dezvoltarea pietei de capital; Realocarea mai eficienta a resurselor; Diminuarea volatilitatii macroeconomice.
3. Finantarea locuintelor si riscurile asociate
Finantarea locuintelor presupune existenta unor riscuri pentru furnizorii de surse, riscuri care pot sa le afecteze afacerea. Se intalnesc doua surse importante de risc: una de natura comerciala alta de natura politica. In principal, exista urmatoarele riscuri cu care se confrunta imprumutatorii care actioneaza pe piata primara a ipotecilor sunt:[2]
a) Riscul comercial:
◙ Riscul de creditare: caracterizat prin lipsa unei garantii solide, beneficiari prost selectati, documentatii de credit deficitare, parametri de creditare prea permisivi;
◙ Riscul de lichiditate: caracterizat la randul lui prin faptul ca imprumutatorii finanteaza credite ipotecare pe termen lung pe baza depozitelor atrase pe termen scurt;
◙ Riscul ratei dobanzii, rata dobanzii la credite se stabileste pe baza unei rate diferite a finantarii (dobanda fixa sau variabila, dobanda la leu sau dobanda la o valuta de referinta)
b) Riscul politic:
◙ Riscul de creditare: drepturi ineficiente asupra proprietatii imobiliare, legislatia ipotecara slaba, protectie ineficienta a imprumutatorului;
◙ Riscul macroeconomic pe termen lung: datorat ineficientei guvernului in mentinerea inflatiei la un nivel scazut, risc de sistem ridicat pe piata financiar-bancara, etc.
Pe masura ce piata financiar-bancara se consolideaza si devine mai stabila, riscul ratei dobanzii si riscul de lichiditate, devin din ce in ce mai usor de administrat fara a fi necesar un sprijin public special. Asadar, in atentia directa a guvernului mai raman doar riscul de creditare comerciala, riscul politic si riscul de neplata. Este necesar promovarea unui program de asigurare ipotecara publica care poate contribui la dezvoltarea si stabilitatea unui sector financiar precum si la imbunatatirea accesului la finantare ipotecara pentru familiile cu venituri reduse. Un asemenea program de asigurare ipotecara publica este necesar a se initia si pune in aplicare, cel putin in primii ani, asa cum e cazul Romaniei, pana cand riscurile asociate creditarii se diminueaza.
