Promisiunea sinalagmatica de vanzare cumparare

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE CUMPARARE

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare face parte din categoria contractelor nenumite[1].

Uneori, partile nu intentioneaza sa definitiveze contractul, urmarind insa sa se asigure ca, in viitor, contractul se va incheia. Un asemenea act juridic obligational preliminar este antecontractul, fiind cunoscut sub denumirile de: promisiune de contract (unilaterala sau sinalagmatica)[2], contract provizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avancontract, promisiune de oferta[3] sau contract preparatoriu[4]. O varietate a promisiunii de contract este considerat antecontractul de vanzare-cumparare, insa in doctrina juridica si jurisprudenta a fost conacrata notiunea de antecontract.

Antecontractul este un act juridic bilateral, care implica acordul de vointa al partilor si genereaza obligatii de a face, adica de a incheia in viitor contractul, in conformitate cu prevederile legale sau cu vointa partilor. El nu trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cat timp nu a fost acceptata poate fi revocata, nu este transminsibila mostenitorilor), nici cu vanzarea sub conditie suspensiva ori cu conventia de preemtiune sau pactul de preferinta. Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilaterala dar si sinalagmatica.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare reprezinta o conventie prin care una din parti (promitentul vanzator) se obliga sa vanda, iar celalta parte (promitentul cumparator), sa cumpere un anumit bun, la un pret determinat, contractul de vanzare-cumparare, urmand a fi incheiat la o data ulterioara[5].

Codul civil sau alte legi speciale nu reglementeaza antecontractul. A fost intalnit doar in cazul contractului de vanzare-cumparare imobiliara in art. 12 din Decretul nr. 144/1958[6].

Caracteristici

a) Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este un act de previziune, de proiectie in viitor;

b) Constituie o conventie distincta de viitorul act de instrainare, in sensul ca nu are loc stramutarea proprietatii;

c) Este o garantie a perfectarii in viitor a contractului de vanzare-cumparare in forma solemna, deoarece cuprinde obligatia de "a face";

d) Prin antecontract se poate promite instrainarea unui bun care nu se afla in patrimoniul viitorului vinzator, acesta obligandu-se, intr-o asemenea situatie, de a procura bunul pana in momentul definitivarii contractului[7]

e) Promitentul poate permite instrainarea unui bun indiviz, caz in care vanzarea-cumpararea va avea loc sub conditie     rezolutorie;

f) Antecontractul poate fi desfintat atat pe cale judecatoreasca cat si prin vointa partilor;

g) Nerespectarea obligatiei de a incheia contractul in viitor se poate realiza prin intermediul unei hotarari judecatoresti, care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, sau prin intermediul careia, cumparatorul-promitent este autorizat sa-si valorifice dreptul;

Conditii de valabilitate

Fiind un contract nenumit, promisiunea sinalagmatica trebuie sa intruneasca, in principiu, conditiile de validitate aplicabile contractelor in general. Dar cum aceasta constituie o proiectie a unei vanazari, ea trebuie sa intruneasca si conditiile de validitate specifice acestui contract.

Conditiile de fond pe care trebuie sa le indeplineasca promisiunea sunt urmatoarele: a) sa existe consimtamantul valabil exprimat de a incheia in viitor contractul: consimtamantul nu este valabil, cand este dat prin eroare, smuls prin violenta, sau surprins prin dol;

b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoana ce nu este declarata necapabila de lege;

c) acordul sa priveasca elementele esentiale ale contractului proiectat: lucrul vandut si pretul, termenul in care obligatia de perfectare a contractului trebuie indeplinita;

d) clauza contractului sa existe, sa fie licita si morala: obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa, sau nelicita, nu poate avea nici un efect.

Sub aspectul formei, conventia analizata are caracter consensual. Prin aceasta conventie, partile nu transfera proprietatea ci doar se obliga sa faca acest lucru in viitor. De aceea se apreciaza ca nu trebuie incheiata in forma autentica nici atunci cand se refera la la incheierea viitoare a unui contract de vanzare-cumparare referitor la un teren[8]

Antecontractul se poate incheia in scris sau verbal, totusi este indicat ca acordul de vointa sa fie consemnat intr-un inscris pentru probatiune[9]

In literatura juridica s-a exprimat in mod unanim ca antecontractul de vanzare-cumparare exprima obligatie de a face, care este susceptibila de executare in natura, voluntar prin perfectarea contractului, sau silit, daca vreuna din parti refuza sa contracteze in forma la care acesta s-a obligat.

Obligatia incheireii

Promisiunea sinalagmatica de vanzare cumparare valoreaza, in dreptul nostru, o obligatie de a contracta si ea indatoreaza partile la executare intocmai ca si orice alta obligatie conventionala asumata.

Obligatia de a contracta izvorata din antecontract este o obligatie de a face, care, atunci cand este cazul, poate fi executata in natura si fara concursul debitorului. Oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.

Daca, de exemplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de vanzare cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemtiune daca este cazul.

Executarea in natura a obligatiei asumate poate fi voluntara, cand partile incheie de buna voie contractul promis, sau silita, cand fata de refuzul uneia dintre parti de a contracta, instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, va pronunta in baza art. 1073 si a art. 1077 Cod civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

Efectele intre parti si in raport cu tertii

Din promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare se nasc obligatii reciproce si interdependente intre parti. Obligatia principala pe care si-o asuma fiecare parte este o obligatie de a face si anume cea de a incheia in viitor contractual proiectat.

Neoperand un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumparator nu poate revendica bunul de la promitentul-vanzator inainte de perfectarea contractului. Aceeasi situatie este si in cazul in care bunul este vandut unei terte personae, vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva fraudei - valabila. Beneficiarul cumparator nu poate cere decat daune-interese[10]

Daca inca bunul se afla in patrimoniul promitentului-vanzator si nu exista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea contractului - se poate cere ca acesta sa-si respecte obligatia asumata prin antecontract, iar in caz de refuz, sa se pronunte o hotarare judecatoreasca ce tine loc de contract de vanzare-cumparare[11] si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva[12]. O astfel de posibilitate a fost acceptata de doctrina si practica judiciara pornind de la art. 970, art. 1073 si art. 1077 Cod civil. Aceasta solutie este insa discutabila.

Art. 1073 C. civil aplicabil in temeiul normei de trimitere din art. 1 alin. 2 din Codul comercial si a lipsei unor prevederi in acest din urma cod, articol care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor, prevede ca creditorul are dreptul la a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare. Atunci cand debitorului obligatiei de a incheia contractul in forma autentica nu isi da consimtamantul la aceasta, creditorul poate obtine indeplinirea exacta a obligatiei prin hotarare judecatoreasca, pentru a suplinii lipsa manifestarii de vointa a debitorului.

Conform art. 1077 Cod civil, nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului. Acest text reprezinta fundamental juridic in pronuntarea de catre instanta a unei hotarari care sa tina loc de contract - autentic sau nu - de vanzare cumparare[13]

Fostul Tribunal Suprem a judecat intr-o speta ca hotararea judecatoreasca in discutie este constitutiva de drepturi, iar executarea ei este supusa termenului general de prescriptie de trei ani, calculate de la data cand a luat nastere dreptul de a cere executarea silita[14]. Intr-o alta peta insa, aceeasi instanta a statuat ca dreptul izvorat din hotararea judecatoreasca ca si cel izvorat din actul notarial, este imprescriptibil pe cale extinctiva[15]. Intrucat intre cele doua solutii exista o contradictie aparenta, se impun unele precizari pentru a elimina orice posibile confuzii.

Potrivit art. 6 din Decretul nr. 167/1958, hotararea judecatoreasca care nu s-a executat timp de trei ani de la data ramanerii ei definitive nu se mai poate executa si va pierde puterea lucrului judecat. Dupa cum s-a statuat in decizia de indrumare nr. 4/1965 a Plenului Tribunalului Suprem, in termenul general de prescriptie se prescrie si dreptul de a cere executarea silita a titlurilor privitoare la drepturile reale de proprietate, uzufruct, uz, abitatie, servitute si superficie; dar, asa cum intemeiat s-a precizat in doctrina, numai hotararile executorii isi pierd autoritatea lucrului judecat, iar nu si cele care nu sunt susceptibile de executare silita, cum sunt, de pilda, hotararile constitutive de drepturi sau hotararile pronuntate in cadrul actiunilor in constatare.

Plecand de la faptul ca hotararea judecatoreasca in discutie poate avea un continut divers, trebuie facuta necesara distinctie intre dispozitiile nesusceptibile de executare silita si cele susceptibile de o asemenea executare. Astfel, partea cea mai importanta din hotarare aceea prin care se dispune transferul dreptului real de proprietate, fiind constitutiva de drepturi, nu este susceptibila de executare silita si deci in legatura cu aceasta nici nu se poate pune problema prescriptibilitatii executarii ei; prin ea insasi aceasta dispozitie fiind o executare silita (atipica) a unei obligatii de a face[16]. In schimb, dispozitii din hotarare ca acelea prin care se dispune, de exemplu, plata pretului sau predarea imobilului sunt in mod evident susceptibile de executare silita, deci prescriptibile in trei ani de la data ramanerii definitive a hotararii. Asa fiind, conchidem ca asa cum nu se poate pune problema prescriptibilitatii extinctive a dreptului de proprietate transferat printr-un act autentic notarial, tot astfel nu se poate pune nici problema prescriptibilitatii extinctive a unui drept similar transferat prin hotarare judecatoreasca. Indiferent de calea prin care s-a realizat transferul lui, dreptul de proprietate este si ramane imprescriptibil pe cale extinctiva[17]

Dorim sa aratam ca, desi concluziile de mai sus sunt preluate din opinii ce trateaza posibilitatea existentei unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic - aspect mai rar in materia vanzarii cumpararii comerciale - concluzia este valabila chiar daca nu avem de a face cu un act autentic.

Sustinem aceasta deoarece articolele de lege de la care se porneste in vederea ajungerii la concluzia de mai sus nu sunt aplicabile exclusiv in materia contractului de vanzare-cumparare autentic.

In ceea ce priveste valorificarea antecontractului de vanzare-cumparare prin intermediul instantei judecatoresti, practica judiciara nu retine  numai acest mod corect de solutionare.

Astfel, unele instante pronunta hotarari in temeiul art. 111 C. pr. civ. [18], criticate pe buna dreptate in literatura de specialitate[19], deoarece acest text de lege reglementeaza actiunea in constatarea existentei sau inexistentei unui drept, pe cand, in cazul analizat de noi, exista doar un drept de creanta nascut din antecontract, constand in obligatia de a consimti la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Apoi, actiunea in constatare este inadmisibila in situaia in care partea poate cere realizarea dreptului sau.

Alte instante[20] isi intemeiaza actiunea pe dispozitiile art. 1295 C. civ., care consacra principiul consensualismului in materia contractului de vanzare-cumparare la care se aplica in mod expres, dar nu poate fi folosit la transformarea unor antecontracte in contracte propriu-zise.

Unele instante adopta sisteme eclectice in ceea ce priveste fundamentul juridic al hotararilor pronuntate in executarea silita a antecontractelor de vanzare-cumparare[21]: art. 111 C. pr. civ. si art. 1294 Cod civil[22], numai texte din Codul civil: art. 969 , 973 , 977[23] sau art. 969 , 1294 , 1295 Cod civil[24] ori numai cate un singur articol: art. 969 Cod civil[25]sau art. 1073 Cod civil[26]

Cert este ca, indiferent de temeiul legal invocat - mai mult sau mai putin contestabil, hotararea judecatoreasca va avea caracter constitutiv de drepturi si va suplini consimtamantul paratului[27]

Subliniem din nou ca, desi concluziile de mai sus sunt preluate din opinii ce trateaza posibilitatea existentei unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic - aspect mai rar in materia vanzarii cumpararii comerciale - concluzia este valabila chiar daca nu avem de a face cu un act autentic. Sustinem aceasta deoarece articolele de lege de la care se porneste in vederea ajungerii la concluzia de mai sus nu sunt aplicabile exclusiv in materia contractului de vanzare-cumparare autentic.

Ce se intampla daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei terte persoane? Vanzarea incheiata cu o alta persoana este, sub rezerva fraudei (cauza de nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat cu tertul care este de rea-credinta cunoscand existenta antecontractului), valabila, iar beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar. In aceasta situatie, promitentul-cumparator poate cere daune-interese. In scopul asigurarii opozabilitatii fata de terti a promisiunii de vanzare-cumparare in legatura cu un imobil, precum si pentru informarea tertilor despre existenta acestor raporturi, promisiunea de a incheia un contract de instrainare cu privire la un imobil poate face obiectul unei notari in cartea funciara. Prin notare, drepturile promitentului-cumparator devin opozabile tertelor persoane interesate, atragand atentia acestora asupra existentei unor acte juridice. Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului, promitentul-cumparator mai are posibilitatea ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

Ce se intampla daca bunul ce face obiectul antecontractului este bun proprietate comuna, promitentul-vanzator fiind unul dintre coproprietari?   Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat in proprietate comuna pe cote-parti depinde de modalitatea in care se realizeaza partajul acestuia. Daca bunul este atribuit la partaj copartasului promitent-vanzator, antecontractul ramane valabil si dreptul beneficiarului-cumparator se consolideaza, deoarece imparteala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vanzator devenind proprietar exclusiv.

Denuntarea unilaterala a promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare in temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie, respectiv art. 969 Cod civil: "Conventiile legal facute intre parti au putere de lege intre partile contractante".

Aceasta nu inseamna ca partile nu pot, prin vointa lor, sa adopte o clauza de dezicere, clara si neechivoca, in caz contrar, fata de dispozitiile art. 1298 Cod civil: ("Daca vinderea nu s-a executat prin culpa unei din partile contractante, aceasta va pierde arvuna data sau o va intoarce indoita, avand-o primita, daca partea care nu este in culpa nu ar alege mai bine sa ceara executarea vinderii"), clauza are rol confirmatoriu in sensul ca in caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei unei parti, cealalta parte are alegerea intre a cere executare silita, sau a pune in functiune clauza de arvuna.

Clauza de dezicere este prevederea contractuala in temeiul careia se confera uneia din partile contractante sau ambelor dreptul de a denunta (desfiinta) unilateral contractul pe care l-au incheiat, in schimbul unei sume de bani, numita dezicere, achitata concontractantului sau, intr-un anumit termen (determinat sau nedeterminat)'[28]

Arvuna inserata intr-un contract, nu reprezinta o clauza de dezicere, atunci cand, interpretandu-se toate clauzele din contract, rezulta ca intentia reala si comuna a partilor a fost de a da arvunei o functie de garantare a executarii promisiunii, fiind un semn intaritor al incheierii ei[29]

In practica judiciara s-a decis ca este valabila si obligatorie intre parti chiar si o conventie accesorie prin care acestea stipuleaza o clauza de dezicere nemotivata de la perfectarea in viitor a contractului de vanzare-cumparare, cu consecinta pierderii sumei date drept arvuna sau a restituirii ei duble.

In art. 1297, se stipuleaza faptul ca in caz de vindere facuta prin dare de arvuna, conventia accesorie a arvunei nu va avea nici un efect: daca conventia principala a vinderii este nula, daca vinderea se executa, daca vinderea se reziliaza prin comun consimtamant si daca executarea vinderii a devenit imposibila fara culpa nici uneia din parti.

Arvuna, in aceste cazuri se va inapoia sau se va prinde in prestatiunile reciproce, dupa imprejurari.

Oricat de minora este neexecutarea unei obligatii stipulate in cuprinsul pactului, aceasta poate atrage rezolutiunea contractului la cererea creditorului, fara ca instanta de judecata sa aiba vreun drept de apreciere in acest sens'[30]. Rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare poate fi ceruta de partea care se declara gata sa execute obligatiile asumate cu conditia insa, a dovedi culpa contractantului[31]

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este antecontractul tot mai frecvent utilizat care preceda contractul de vanzare-cumparare, fiind un act preparator si care naste obligatii pentru partile care intocmesc acest act juridic diferentiindu-se de reglementarile din Dreptul francez, Codul civil Italian, Anteproiectul de Cod European  prin faptul ca contractual preliminar este nul daca nu este facut in forma ceruta de lege pentru contractul definitiv.

BIBLIOGRAFIE

1.     D. Ghica, "Contracte speciale civile si comerciale", Ed. Rosetti, Bucuresti 2005;

2.     Tudor R. Popescu, Petre Anca, "Teoria generala a obligatiilor", Editura Stiintifica, Bucuresti, 1968;

3.     I. Dogaru "Contractul. Consideratii teoretice si practice." Ed. Scrisul Romanesc, Craiova 1983;

4.     D. M. Fruth-Oprisan, 'Executarea in natura a obligatiilor de a face' in 'Revista Romana de drept';

5.     I. Lula, D. Hantea, Discutii cu privire la promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare a terenurilor, Dreptul nr. 9/2003;

6.     D. Chirica, Conditiile de valabilitate si efectele promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare, In Studia Universitas Babes-Boyai. Jurisprudenta nr. 2/2001;

7.     T. Darjan " Antecontractul de vanzare-cumparare",  in Revista Dreptul nr. 3/2000;

8.     V. Stoica, Fl. Baias, in Dreptul nr. 3/1992, pag. 18-28, Sent. Civ. nr. 2614/1991;

9.     Trib. Suprem, s. Civ., dec. Nr. 1705-1978, in Revista Romana de Drept nr. 3-1979,

10.  Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5102/999;

11.  Sent. Civ. nr. 5314/1999 (nepublicata)-Trib. Cluj,

12.  Chirica Dan " Denuntarea unilaterala a promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare in temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii" Revista Dreptul nr. 3/2001