|
|
|
CONTRACTUL DE ARENDARE
Contractul de arendare este un contract prin care una dintre parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita arendas, bunuri agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata si in schimbul unui pret, numit arenda, stabilite de parti.
Arendarea este un contract sinalagmatic, oneros, cu executare succesiva si netranslatic de proprietate. Arendarea este un contract solemn, legea cere forma scrisa si inregistrarea ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Conditiile de validitate ale ctr de arendare (forma, partile, obiectul, termenul)
Partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice. In calitate dearendator, contractul poate fi incheiat de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului si care are dreptul la exploatarea agricola a bunurilor respective si are capacitatea de a incheia contractul.
Sub sanctiunea nulitatii absolute, arendasul nu poate suspenda, total sau partial, bunurile agricole arendate, chiar daca arendatorul ar fi de acord.
Desi legea nu prevede expres, interdictia de a subarenda atrage dupa sine si interdictia de a ceda contractul de arendare. Legea permite cesiunea contractului de catre arendas (in calitate de cedent), daca sunt indeplinite 2 conditii: exista acordul scris al arendatorului si cesiunea se face sotului arendasului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendentilor sai care au implinit varsta majoratului.
In calitate de arendas, contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sunt cetateni romani - indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate - si au pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si reprezinta garantiile solicitate de arendator. Arendasii, persoane juridice, trebuie sa aiba nationalitatea romana si sediul in Romania.
Obiectul contractului. Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect: bunurile arendate si pretul platit de arendas, numit arenda.
a). Bunurile arendate. Prin bunuri agricole care pot fi arendate se inteleg terenurile cu destinatie agricola, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole, drumurile tehnologice, etc.
Bunurile trebuie sa fie complet si precis determinate. Bunurile trebuie sa fie destinate exploatarii agricole de catre arendas.
b). Arenda. Pretul arendarii este lasat lalibera apreciere a partilor, si poate sa se prezinte fie sub forma unei sume de bani, fie sub forma unei cantitati de produse agricole platibila in natura, in fructe. Nu este exclusa stabilirea arendei in parte in natura si restul in bani.
Termenul arendarii. Durata arendarii trebuie sa fie determinata de catre parti in contract. Partile sunt libere sa stabileasca durata arendarii, fara limitari legale. Ea nu poate fi mai mica decat timpul necesar ca arendasul sa culeaga fructele, de regula, un an agricol.
Efectele contractului de arendare.
Dreptul de preemtiune al arendasului
Arendasul are drept de preemtiune numai daca este o persoana fizica, arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilan, si instrainarea terenului agricol de catre arendator (proprietar) se face prin vanzare. Dreptul de preemptiune al arendasului se exercita in conditiile legii. Dreptul de premtiune are natura contractula dar poate avea si natura legala; este grefat pe contractul de arendare incheiat cu consimtamantul proprietarului-arendator.
Suportarea riscurilor
In contractul de arendare, de comun acord, partile contractante pot stabili cazurile si limitele suportarii daunelor. De comun acord, pot sa prevada suportarea pierderilor totale sau partiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora.
Riscul lucrului, adica paguba rezultata din pieirea fortuita a bunurilor arendate se suporta de catre proprietarul-arendator. Deoarece bunurile arendate se gasesc in detentiunea arendasului, el va fi tinut sa faca dovada ca pieirea s-a produs fara culpa din partea sa.
Arendasul suporta riscul lucrului in cazul in care lucrul a pierit dupa ce a fost pus in intarziere pentru neexecutarea obligatiei de restituire la incetarea contractului.
Riscul contractului este suportat de arendator in caz de pieire fortuita a bunurilot arendate. In caz de pieire totala, contractul se desface de drept, iar in caz de pieire partiala, arendasul poate cere, dupa imrejurari, fie o reducere proportionala din arenda, fie rezilierea judiciara a contractului.
Daca arenda a fost stipulata sub forma unei cote parti din productie, din recolta realizata, pierderea recoltei (neculese) se suporta proportional de ambele parti.
Riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regula, de arendas.
Daca contractul s-a incheiat pe un an si inainte de a fi fost culeasa, a pierit cel putin jumatate din recolta, arendasul are dreptul sa ceara o reducere proportionala din arenda.
Partile sunt libere sa stabileasca in contract clauze referitoare la suportarea riscurilor, dar asemenea clauze trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, fiind de stricta interpretare.
Obligatiile partilor.
Arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract. Bunurile arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare folosintei, exploatarii agricole, iar dupa predare arendatorul este obligat sa efectueze acele reparatii (lucrari) care nu sunt in sarcina arendasului. Arendatorul este garant nu numai de evictiune, dar si pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate. Impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sunt in sarcina arendatorului.
Arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate obligatiile contractuale.
Daca arendasul a facut cheltuieli cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea bunurilor arendate, instanta poate recunoaste arendasului un drept de retentie.
Taxele de redactare si inregistrare a contractului de arendare sunt in sarcina arendasului, el este obligat sa plateasca impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, si are obligatia de a apara lucrul dat in arenda contra uzurparilor.
In caz de neexecutare culpabila a obligatiilor de catre arendator sau arendas, se aplica dreptul comun. Oricare dintre parti poate cere in justitie, in conditiile legii, rezilierea pentru neexecutare de obligatii si are la dispozitie toate mijloacele juridice pentru apararea drepturilor si intereselor contractuale in legatura cu bunurile arendate.
Incetarea contractului.
Pentru neexecutarea obligatiilor se poate cere prin justitie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. In caz de pieire, totala sau partiala, a bunurilor arendate, precum si in cazul desfiintarii (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile regulile dreptului comun.
Legea prevede ca prin acordul partilor, contractul de arendare poate sa inceteze si inainte de a ajunge la termen.
Moartea uneia dintre parti.
Arenda inceteaza prin moartea oricareia dintre parti, afara numai daca mostenitorii solicita in scris si obtin acordul scris al celeilalte parti (in termen de 30 de zile) in sensul continuarii raporturilor de arendare.
Pentru cazul decesului arendasului, daca sunt mai multi mostenitori, ei pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor agricole arendate sau se desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea acestor bunuri. Daca mostenitorii nu se inteleg, la cererea oricaruia dintre ei, judecatoria in a carei raza teritoriala se afla bunul agricol poate desemna, prin ordonanta presedintiala, pe unul dintre ei pentru continuarea raporturilor de arendare.
Succesorii arendatorului, respectiv arendasului decedat, au obligatia de a incunostiinta consiliul local unde contractul de arendare este inregistrat cu privire la subrogatia in drepturile si obligatiile partii decedate.
Expirarea termenului. Contractul de arendare poate fi reinnoit prin acordul partilor. Reinnoirea contractului nu poate avea loc, in niciun caz, impotriva vointei arendasului. La expirarea termenului prevazut, contractul inceteaza, daca nu a fost reinnoit, cu acordul ambelor parti contractante.
Efectele instrainarii bunurilor arendate prin acte intre vii. Existenta contractului de arendare nu atrage inalienabilitatea bunurilor arendate. Daca arendasul nu intelege sa exercite dreptul de preemptiune sau nu are acest drept, contractul de arendare va fi opozabil dobanditorului in conditiile prevazute de lege in materia locatiunii de imobile. Sunt opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local, indiferent de durata arendarii.
