|
|
|
1. Notiune
a. Definitie
Se intelege prin drept de preemptiune dreptul prioritar de cumparare a unui teren agricol din extravilan, conferit de lege anumitor persoane (coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendasului), in cazul in cand proprietarul intentioneaza sa vanda acest teren
b. Natura juridica[1]
1) dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa. Vointa proprietarului vanzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea acestui drept de catre titularul lui;
2) textele de lege care reglementeaza dreptul de preemptiune sunt de stricta interpretare si aplicare deoarece acest drept reprezinta o exceptie de la principiul liberei circulatii a bunurilor si mai ales de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (exclusiv si absolut) de bunul sau (art. 480 Cod civil);
3) este un drept patrimonial;
4) este un drept absolut - opozabil erga omnes. Daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de reaua credinta a cumparatorului.
2. Reglementare
In Legea nr. 16/1994, dreptul de preemptiune al arendasului este reglementat la art. 9 care prevede ca "Arendasul, persoana fizica, are dreptul de preemptiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.
Dreptul de preemptiune se exercita in conditiile legii".
In prezent art. 9 din Legea nr. 16/1994 este modificat prin intrarea in vigoare a Legii nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, care nu mai recunoaste statului dreptul de preemptiune ci doar coproprietarilor, vecinilor si arendasilor.
3.Conditii de aplicare
a. Are drept de preemptiune numai arendasul - persoana fizica.
b. O importanta modificare adusa prin Legae nr. 58/1998 exercitarii dreptului de preemptiune este aceea ca s-a renuntat la ordinea preferentiala in care titularii acestui drept il puteau exercita. Daca prin vechea reglementare, arendasul isi putea exercita dreptul de preemptiune numai in cazul renuntarii lor de catre coproprietari si vecini sau in cazul in care acestia nu se pronuntau in termeneul prevazut de lege cu privire la exercitarea dreptului de preemptiune, in prezent, titularii acestui drept si-l pot exercita concomitent, in aceasta situatie vanzatorul avand dreptul de a alege unul din ofertanti (art. 8 din Legea nr 54/1998) fara a mai fi obligat sa incheie contract de vanzare-cumparare cu ofertantul preferabil in rang.
c. Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea terenului se face prin vanzare[2] (art. 5 din Legea nr. 54/1998). Nu se recunoaste dec't acest drept arendasului daca instrainarea se face cu titlu gratuit (donatii), prin contracte cu caracter aleatoriu (de intretinere sau renta viagera) sau prin contract de schimb chiar si cu sulta. Dreptul de preemptiune se exercita la uun pret egal, ori in cazul acestor contracte neexistand un pret ca echivalent al terenului care se instraineaza nu poate fi recunoscut nici dreptul de preemptiune.
Dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut nici in caz de tranzactie nici in cazul aducerii terenului ca aport intr-o societate civila.
d. Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole situate in extravilan. Per a contrario daca terenul nu este agricol, sau desi este agricol, este situat in intravilan, dreptul de preemptiune nu exista.
Dreptul de preemptiune trebuie recunoscut indiferent de persoana proprietarului vanzator, deci si in cazul terenurilor apartinand domeniului privat al statului, solutie ce se impune in lumina dispozitiilor art. 41 alin. 2 din Constitutia Romaniei ce prevede un tratament egal pentru proprietatile private indiferent de proprietar.
e. Actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, iar nu dezmembramintele acestia. In cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate (in ipoteza cand o alta persoana decat proprietarul este arendatorul).
4. Exercitarea dreptului de preemptiune al arendasului
Dreptul de preemptiune se exercita in conformitate cu doua reguli derogatorii de la caracterul facultativ in materia exercitarii drepturilor subiective civile[3].
a. Regula oficialitatii sau regula intermedierii legale oficiale
Conform acestei reguli, dreptul de preemptiune se exercita prin inregistrarea, de catre vanzator, a ofertei de vanzare a terenului agricol din extravilan la Consiliul local in raza caruia este situat terenul (art. 6 ali. 1 din Legea nr. 54/1998). In aceiasi zi secretarul unitatii administrativ teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Oferta trebuie sa cuprinda numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul (art. 6 alin. 2 din Legea nr. 54-1998). Se poate observa ca oferta nu mai trebuie sa cuprinda si pretul la care este scos la vanzare terenul.
b. Regula obiectivitatii
In virtutea acestei reguli, titularii dreptului de preemptiune trebuie sa se prezinte in scris asupra exercitarii acestuia, in termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare (art. 7 din Legea nr. 54/1998). Desi textul de lege nu este clar, consideram ca oferta de cumparare si nu cea de vanzare trebuie sa cuprinda pretul oferit. Oferta de cumparare se va inregistra la primarie, iar nerespectarea termenului de 45 zile duce la decaderea titlularului dreptului de preemptiune din dreptul de a-l mai exercita.
c. Efectul exercitarii dreptului de preemptiune
Si in ceea ce priveste acest aspect, sau adus importante modificari prin Legea nr.54/1998. Astfel daca arendasul isi exprima dorinta de a cumpara terenul scos la vanzare, vanzatorul nu mai este obligat sa incheie un contract de vanzare-cumparare cu el daca nu-i convine pretul oferit.
In vechea reglementare a Legii nr. 18/1991 (art. 9), vanzatorul era obligat sa incheie contract de vanzare-cumparare cu titularul dreptului de preemptiune daca acesta isi exprima dorinta de a cumpara si aceasta pentru ca vanzatorul avea obligatia de a indica pretul terenului in oferta de vanzare, nemaiputand ulterior sa ceara un pret mai mare decat acesta. In fapt, manifestarea optiunii de a cumpara terenul de catre titularul dreptului de preemptiune echivala cu incheierea contractului de vanzare-cumparare.
In plus, asa cum am aratat mai sus, in cazul in care mai multi titulari ai dreptului de preemptiune isi exercita acest drept in termen de 45 de zile de la afisarea ofertei de vanzare, vanzatorul are dreptul de a alege pe unul din ofertanti, nemaifiind ofligat sa incheie un contract de vanzare-cumparare cu ofertantul in rang prealabil.
d. Sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune al arendasului
Daca arendatorul proprietar (sau doar proprietarul) instraineaza terenul arendat cu incalcarea dreptului de preemptiune, actul de instrainare este anuabil, anularea putand fi ceruta de catre arendas, in conditiile dreptului comun (in termen de 3 ani de la data cand acunoscut cauza anularii, dar nu mai tarziu de la implinirea a 18 luni de la data incheierii contractului). Anularea actului de vanzare poate fi ceruta indiferent de persoana cumparatorului, indiferent de faptul ca acesta a fost de buna sau rea credinta si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu a fost parte in contractul a carui anulare o cere.
In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie, arendasul poate intenta actiunea in declararea simulatiei potrivit dreptului comun - dublata de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii.
Admiterea actiunii in anulare duce la desfiintarea actului de vanzare, terenul reintrand, cu efect retroactiv, in proprietatea vanzatorului care il va putea apoi vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune.
Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare, vanzarea se consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.
1. Reglementare
Potrivit art 10. din Legea nr. 16-1994 "impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sunt in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau detinatorului legal".
Aceste impozite si taxe sunt determinate prin legislatia fiscala in vigoare. Vor fi aplicabile Legea nr. 27 din 17 mai 1994 privind impozitele si taxele locale, Legea nr. 48 din 7 iulie 1994 privind stabilirea unor drepturi in favoarea persoanelor fizice carora li s-a stabilit calitatea de actionar precum si alte acte normative.
2. Continutul obligatiei
Prevederile art. 10 privesc numai taxele si impozitele datorate potrivit legii pentru bunurile arendate, deci si celelalte bunuri enumerate explicativ in art. 1 alin. 2 din lege. Trebuie facuta distinctia intre aceste impozite si taxe si cele datorate pe venitul agricol ce sunt, conform art. 11, in sarcina arendasului.
Conform art 13 din Legea nr. 27/1994 contribuabilii, astfel cum sunt definiti in art. 3 din lege, care detin in proprietate suprafete teren situate in municipii, orase si comune, datoreaza impozit pe terenuri ocupate de cladiri si alte constructii.
Contribuabilii sunt obligati sa depuna declaratii de impozite la organele fiscale teritoriale in raza carora isi au domiciliul, sediul sau unde se afla bunurile impozabile sau taxabile, dupa caz, in termen de 30 de zile de la data adobandirii cladirilor, constructiilor, terenurilor, mijloacelor de transport si alte bunuri supuse obligatiei fiscale conform Legii nr. 27/1994 sau de la data la care au intervenit schimbari care conduc la modificarea impozitului sau taxei datorate.
Penalitatile datorate pentru neachitarea la termen a impozitelor datorate sunt prevazute la art. 62 din Legea nr.27-1994.
Impozitele si taxele in cazul persoanelor fizice care au calitatea de actionari stabilita conform art. 36 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 constituie o alta problema in aceasta materie.
In baza Legii nr. 48/1994 privind stabilirea unor drepturi in favoarea persoanelor fizice caroro le-a fost stabilita calitatea de actionar in temeiul art. 36 din Legea nr. 18/1991 si a drepturilor aferente anului 1993 si 1994 pentru persoanele a caror terenuri agricole se afla in patrimoniul regiilor autonome cu activitate agricola, institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola, actionarilor persoane fizice, li s-au stabilit drepturi constand din produse agricole, sau la optiunea acestora, bani, reprezentand echivalentul valoric al cel putib 600 kg de grau STAS pe hectar pe langa dividendele cuvenite de la aceste societati potrivit legii. Conform art. 6 din Legea nr. 48/1994 se aplica si persoanelor fizice ale caror terenuri se afla in patrimoniul regiilor cu activitate agricola, institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola carora li s-au atribuit drepturi prin lege sus-mentionata.
1. Reglementare si continut
Pottrivit art. 11 din Legea nr. 16/1994 "Arendatorul este considerat agricultor; impozitele realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate se platesc conform dispozitiilor legale.
alin. 2 : Arendasul, in calitate de producator agricol, beneficiaza de facilitatile de creditare si impozitare prevazute de actele normative in vigoare".
Calificarea arendasului drept agricultor este menita sa creeze un tratament echitabil pentru toate persoanele care desfasoara activitati agricole si nu numai proprietarii de terenuri sau detinatorii de animale si aceasta deoarece in interesul Legii nr. 83/1993 sprijinul acordat de stat producatorilor agricoli priveste proprietarii si detinatorii legali de terenuri agricole sau forestiere situate in intravilan indiferent de forma de exploatare a acestora.
Astfel, o serie de acte normative date in aplicarea Legii nr. 83/1993 stabilesc facilitati pentru producatorii agricoli si implicit pentru arendasi :
a) Hotararea Guvernului nr. 1 din 7 ianuarie 1994 pentru stabilirea alocatiilor pe hectar, care se acorda producatorilor agricoli in anul 1994 potrivit art. 3 alin. 2 si 3 din Legea nr. 83/1993;
b) Hotararea Guvernului nr. 72 din 24 februarie 1994 privide declararea produselor agricole de importanta nationala, stabilirea primelor ce se acorda producatorilor agricoli, a organismelor de stat mandatate sa le acorde precum si a normelor de acordare, utilizare si control al acestora;
c) Hotararea Guvernului nr. 81 din 4 martie 1994 referitoare la acordarea de alocatii de la bugetul de stat producatorilor agricoli, in vederea procurarii produselor de matca, reproducatori pentru mentinerea in exploatare de efective matca de vaci si bivolite, precum si cu privire la aprobarea normelor de acordare, utilizare si control al utilizarii alocatiilor;
d) Hotararea Guvernului nr. 139 din 1 aprilie 1994 cu privire la acordarea, utilizarea si controlul utilizarii subventiilor de la bugetul de stat destinate acoperirii partiale a dobanzii aferente creditelor bancare pe termen scurt acordate producatorilor agricoli pentru cresterea si ingrasarea porcilor si pentru cresterea pasarilor;
e) Hotararea Guvernului nr. 267/1994 privind subventionarea in proportie de 70% a dobanzii aferente creditelor financiare acordate de bancile comerciale producatorilor agricoli pentru achizitionarea de tractoare, combine, masini si utilaje agricole (modificata si completata prin Hotararea Guvernului nr 542 din 12 august 1994);
f) Hotararea Guvernului nr. 333 din 23 iunie 1994 privind stabilirea preturilor minime garantate de achizitionare pentru produsele agricole de importanta nationala;
g) Hotararea Guvernului nr 349/1994 pentru aprobarea normelor metodologice privind acordarea, utilizaarea si controlul subventiilor de la bugetul de stat, destinate acoperirii a 70% din dobanda aferenta creditelor bancare pe termen mediu acordate producatorilor agricoli pentru achizitionarea de tractoare, combine, masini si utilaje agricole (modificata si completata prin Hotararea Guvernului nr. 542 din 12 august 1994).
1. Reglementare
Potrivit art. 23 din Legea nr. 16/1994 "Salariatii permanenti sau sezonieri folositi de arendasi se bucura de toate drepturile si protectia sociala prevazute de legislatia muncii in vigoare".
In aplicarea acestui articol se va tine seama de dispozitiile cuprinse in Constitutia Romaniei, in Codul Muncii precum si in toate celelalte reglementari ce vizeaza raporturile speciice ale dreptului muncii.
2. Continutul obligatiei
Asa cum am aratat, conform art.2 arendasii pot angaja, fara vre-o restrictie, pentru folosirea la lucrari agricole, orice fel de salariati cu contract de munca pe perioada nedeterminata sau cu contract de munca pe perioada determinata.
In toate cazurile trebuie insa incheiat un contract individual de munca care sa cuprinda elementele prevazute de legislatia muncii in vederea protejarii intereselor salariatilor. De asemenea arendasul trebuie sa respecte dreptul la asociere in sindicate si la greva al lucratorilor.
a. Contractul individual de munca
1) In ceea ce priveste capacitatea de a se incheia un asemenea contract, specific dreptului muncii este faptul ca pentru ca persoana sa fie subiect de drept, sa poata incheia un contract de munca nu este suficienta capacitatea de folosinta ci ea trebuie sa dispuna si de capacitatea de exercitiu (capacitatea persoanei de a-si exercita drepturile si de a-si asuma obligatiile). Acest specific este o consecinta a caracterului intuitu personae al contractului de munca.
Capacitatea deplina de a incheia un contract de munca se dobandeste la implinirea varstei de 16 ani. Din coroborarea art. 45 alin. 4 din Constitutia Romaniei cu prevederile dreptului muncii rezulta ca minorii sub varsta de 15 ani nu pot fi angajati ca salariati.
2) Contractu individual de munca trebuie incheiat in forma scrisa si inregistrat la Camerele de munca din cadrul Directiilor Judetene de Munca si Protectie Sociala, respectiv la Camera de munca din cadrul Directiei Generale de Munca si Protectie Sociala a municipiului Bucuresti (art. 5 alin. 1 lit. b din Hotararea Guvernului nr. 539/1992).
In cazul in care contractul nu a fost incheiat in doua exemplare, cate unul pentru fiecare parte, iar unicul exemplar fiind semnat de ambele parti se afla in posesia celui care angajeaza, cu ocazia unui litigiu el va face dovada deplina a ceea ce contine fata de ambele parti. Atunci cand unicul exemplar este semnat doar de una din parti, el are dovada in justitie contra acestei parti, iar in ceea ce priveste consimntamantul sau obligatiile celeilalte parti se poate folosi proba testimoniala sau orice alt mijloc de proba prevazuta de lege.
Contractele de munca supuse inregistrarii la Camera de munca trebuie intocmite in trei exemplare.
3) Felul si locul muncii constituie elemente esentiale ale contractului si odata prevazute in contract, nu pot fi modificate decat cu acordul partilor, conform principiului stabilitatii in munca prevazut de art. 19 lit. c Codul muncii.
- Locul muncii, respectiv localitatea unde se efectueaza munca trebuie prevazut in contract, prin determinarea razei teritoriale sau localitatii unde aceasta urmeaza sa se desfasoare.
- In contract trebuie precizat felul muncii, respectiv atributiile ce revin persoaanei angajate de catre arendas, ca si volumul de munca ce urmeaza a fi prestat.
4) Un alt element al contractului este salariul de baza care se stabileste prin negociere, dar fara a fi mai mic, pentru un program de lucru complet, decat cel de baza minim pe tara.
Se pot stabilsi sporurile de care pot beneficia angajatii pentru orele suplimentare sau prestate in zilele libere si sarbatorile legale.
De asemenea, in contractul incheiat se stabilste si data la care se plateste salariul.
5) Contractul de munca trebuie sa cuprinda si durata concediului de odihna. Concediul de odihna este parte integranta a dreptului la odihna prevazut ca principiu general al relatiilor de munca an art. 12 din Codul muncii.
Dreptul la odihna mai presupune pe langa concediile anuale platite si stabilirea repausului saptamanal, durata maxima a zilei de munca de 8 ore, durata redusa a timpului de lucru pentru salariatii tineri, reglementarea pauzei de masa in cursul programului de lucru, etc. si orice conventie prin care se renunta in tot sau in parte la dreptul de odihna este nula.
6) Clauzele contractului se mai pot referi la obligatiile generale ale partilor, arendasul, cel ce angajeaza, obligandu-se in principal sa asigure lucratorului conditii corespunzatoare de munca si sa-i asigure drepturile ce i se cuvin in conditiile prevazute de lege, sa faca instructajul de protectia muncii si alte obligatii specifice locului de munca, iar cel ce se angajeaza obligandu-se sa indeplineasca atributiile si sarcinile stabilite prin dispozitiile de lucru sau fisa postului, sa respecte normele de protectia muncii si alte obligatii specifice locului de munca, obligatii ce trebuie executate cu buna credinta si digilenta depusa in mod normal de orice salariat.
Este de precizat ca obligatia si raspunderea pentru realizarea deplina a masurilor de protectia muncii o au cei ce organizeaza, conduc si controleaza locul de munca. Nerespectarea normelor de protectia muncii atrage raspunderea juridico-disciplinara, administrativa sau penaala a celui in cauza.
Arendasul este obligat sa respecte toate dispozitiile care prevad includerea acestor elemente in contractul de munca, aceste dispozitii avand caracter de ordine publica si reprezentand un minim de garantie pentru salariat, astfel incat orice conventie contrara este nula de drept. Per a contrario partile sunt libere sa contracteze in conditii mai favorabile pentru salariati decat cele prevazute de lege.
b. Dreptul la asociere in sindicate al salariatilor
Acest drept apartine lucratorilor angajati de arendas deoarece, conform legii (art. 23 din Legea nr. 16/1994) au calitate de salariat, iar art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1991 cu privire la sindicate da dreptul persoanelor care au aceasta calitate (salariat) sa se organizeze in sindicate, fara nici o ingradire sau autorizare prealabila.
c. Dreptul la greva
Este prevazut in Constitutia Romaniei si in Legea nr. 15/1991 si decurge tot din calitatea de salariat.
Exercitarea dreptului la greva este posibila atunci cand celelalte mijloace de rezolvare a conflictului de munca au esuat si daca i-a fost adus la cunostinta arendasului cu 48 de ore inainte.
Arendasul este obligat in toate cazurile sa respecte dreptul lucratorilor angajati de a se asocia in sindicate si dreptul la greva al acestora pentru ca sunt drepturi pe care legea, prin dispozitii imperative, le confera celor indreptatiti, vointa arendasului neavand nici un rol in nasterea lor.
