Conditiile de validitate ale contractului de arendare

CONDITIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE

1. CAPACITATEA PARTILOR

1. Notiuni generale

In sistemul Codului civil locatiunea este un act de administrare

[1], partile contractante trebuind sa aiba capacitatea, respectiv sa indeplineasca conditiile prevazute de lege pentru a face acte de administrare. In cazul imobilelor, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, locatorul va trebui sa aiba capacitatea de a incheia acte de dispozitie, in caz contrar durata locatiunii reducandu-se la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile[2].

Prin consecinta, si in contractul de arendare, care nu este decat o specie a locatiunii de drept comun, va fi considerat act de administrare daca s-a incheiat pe o perioada mai mica de 5 ani, respectiv act de dispozitie daca s-a incheiat pe un termen mai mare de 5 ani. Regulile privind capacitatea partilor de a contracta vor fi diferite, deci, dupa cum contractul de aarendare va fi privi ca un act de dispozitie, sau ca un cat de administrare.

a. In toate cazurile cand arendarea constituie act de dispozitie arendatorul si arendasul vor trebui sa indeplineasca conditiile pentru a face astfel de acte[3] (capacitate deplina de exercitiu) :

- minorii sub 14 ani si interzisii judecatoresti vor putea incheia un astfel de act prin reprezentantii lor legali;

- minorii cu capacitate de exercitiu restransa pot incheia un contract de arendare pe o perioada de 5 ani, iarb peste acest termen, personal, insa cu dubla incuviintare prealabila a ocrotitorului legal si a autoritatii tutelare.

b. Atunci cand contractul de arendare este privit ca un contract de administrare[4]

- minorul sub 14 ani si interzisul judecatoresc vor putea incheia astfel de contracte tot prin sustinatorii lor legali;

- minorul cu capacitate de exercitiu restransa (minorul de 14-18 ani) va putea incheia valabil un astfel de act personal si singur, cu conditia insa ca actul de administrare sa nu fie lezionar pentru un minor.

c. Nerespectarea regulilor privind capacitatea de exercitiu a persoanelor atrage nulitatea relativa a contractului[5].

d. Cazul incheierii contractelor de arendare de catre persoane juridice[6] :

- vor fi valabile numai acele contracte incheiate cu respectarea principiului specialitatii capacitatii de folosinta, in caz contrar sanctiunea

aplicabila va fi nulitatea absoluta a contractului.

- intru-cat actele juridice civile se incheie de catre persoana juridica prin

organele sale de conducere vor fi valabile numai acele acte incheiate cu respectarea de catre acestia (organe de conducere) a limitelor puterilor ce le-au fost conferite ( in cazul nerespectarii acestor reguli sanctiunea aplicabila va fi nulitatea relativa a contractului).

2. Cine poate fi arendator

a. Reglementarea

Potrivit Legii (art. 3 din Legea nr. 16/1994), partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice. Acelasi text de lege prevede ca pot avea calitatea de arendator proprietarul, uzufructuarul sau orice alt detinator legal de bunuri agricole.

b. Proprietarul

1) In privinta proprietarului pur si simplu (exclusiv) nu se pun probleme deosebite deoarece atributele dreptului de proprietate ii confera acestuia posibilitatea de a transmite folosinta unor bunuri agricole pe o durata determinata. Deoarece legea nu distinge, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus in notiunea de proprietar, trebuie sa includem si nudul proprietar precum si pe titularii dreptului de proprietate afectate de modalitati[7] (proprietate rezolubila, proprietate anulabila, proprietate comuna - pe cote parti si in devalmasie).

Problema daca acestia vor putea incheia un contract de arendare in calitate de arendator va fi solutionata dupa cum urmeaza :

- nudul proprietar nu poate fi arendator deoarece este lipsit de atributul folosintei bunului[8]. Totusi, chiar si nudul proprietar poate incheia un contract de arendare cu respectarea insa a drepturilor celui care are folosinta bunului ce va face obiect al contractului. Astfel, numai dupa ce drepturile acestuia din urma asupra bunului se vor fi stins, proprietarul este in masura sa asigure arendasului folosinta bunului, iar contractul de arendare sa-si produca efectele;

- proprietarul sub conditie rezolutorie poate incheia un contract de arendare. Arendarea consimtita de el ramane valabila (atunci cand conditia rezolutorie s-a indeplinit) in limitele unui alt act de administrare[9] (daca a fost incheiata pe o perioada mai mare de 5 ani constituie act de dispozitie si este reductibila la termenul minim de 5 ani);

- titularul unui drept de proprietateanulabil poate incheia contracte de arendare;

- coproprietarii pot incheia contracte de arendare. Atunci cand arendarea

constituie act de dispozitie este necesar acordul tuturor coproprietarilor[10] .

Atunci cand arendarea este numai un act de administrare (pana la 5 ani),

pentru valabilitatea unui asemenea contract se aplica teoria mandatului tacit reciproc ori regulile de la gestiunea de afaceri[11]

- codevalmasii pot incheia contracte de arendare in cazul cand acesta e privit ca un act de administrare si, in principiu, si cand este privit ca un act de dispozitie[12].

1) In ceea ce priveste pe proprietarii de terenuri carora li s-a constituit dreptul de proprietate conform Legii nr. 18/1991 se considera ca numai cel ce este pus in posesie prin intermediul procesului-verbal prin care si individualizeaza terenul poate incheia un contract de arendare. In acest caz, dreptul de proprietate se naste in trepte si se definitiveaza in momentul emiterii procesului-verbal de punere in posesie. Adeverinta de proprietate nu individualizeaza terenul, acesta fiind nu numai nedeterminat, dar nici determinabil astfel incat nu se poate spune ca exista drept de proprietate in acest moment. Deci, cel ce are adeverinta de proprietate nu poate fi arendator, aceasta posibilitate avand-o numai cel ce este pus in posesie prin procesul-verbal de individualizare a terenului[13].

c. Uzufructuarul

Uzufructuarul, avand dreptul de a se folosi de bunul ce constituie obiect al uzufructului precum si de a-i culege fructele, poate transmite dreptul sau de folosinta, poate, deci, incheia un contract de arendare in calitate de arendator.

Dreptul uzufructuarului de a incheia contracte de arendare este recunoscut atat de lege (art. 534 Cod civil "Uzufructuarul se poate bucura el insusi, sau inchiria altuia, sau ceda exercitiul dreptului sau" precum si de jurisprudenta si literatura de specialitate[14].

In cazul incheierii unui contract de arendare uzufructuarul va dobandi toate drepturile si asuma toate obligatiile pe care le presupune un astfel de contract.

O importanta problema ce trebuie a fi subliniata in aceasta materiae este aceea a opozabilitatii contractelor de arendare facute de nudul proprietar inainte de stabilirea uzufructului si a celor facute de uzufructuar in timpul uzufructului.

1) Contractele de arendare consimntite de nudul proprietar inainte de stabilirea uzufructului.

Legea nu contine nici o dispozitie expresa asupra opozabilitatii acestor contracte, insa in literatura juridica[15] s-a apreciat ca aceste contracte opozabile uzufructuarului, opozabilitate ce rezulta din :

- Mai intai din art. 1441 Cod civil.Acest text dispune ca locatiunea este opozabila unui cumparator care cumpara respectivul bun, cu conditia ca respectivul contract de locatiune sa aiba data certa. Ori, daca locatiunea este opozabila unui cumparator, care dobandeste proprietatea deplina a bunului, cu atat mai mult trebuie sa fie opozabila unui uzufructuar, care nu dobandeste decat folosinta bunului.

- art. 540 Cod civil, conform caruia uzufructuarul trebuie sa preia lucrul in starea in care se gaseste. Se considera ca textul se refera atat la starea materiala a lucrului cat si la starea juridica.

Uzufructuarul este obligat sa respecte contractele de locatiune facute de nudul proprietar, inainte de constituirea uzufructului, pe toata durata lor, oricare ar fi termenul locatiunii (arendarii), cu singura conditie ca cele ce trec de 3 ani sa fi fost transcrise inainte de transcrierea uzufructului.

2) Contractele de arendare facute de uzufructuar in cursul uzufructului[16]

Textul de lege aplicabil este art. 534 Cod civil care prevede ca : "Uzufructuarul se poate bucura el insusi, sau inchiria altuia, sau ceda exercitiul dreptului sau. De va inchiria, urmeaza a se conforma pentru epocile cand se preinoiesc contractele si pentru durata lor, regulile intocmite pentru barbat, in privinta averii femeii sale la titlul "Despre contractul de casatorie".

Vor trbui, deci, aplicate, art. 1268 si 1269, in prezent abrogate, dar al caror continut este plicabil intrucat un alt articol, in vigoare, face trimitere la ele.

Din interpretarea acestor articole rezulta ca sunt opozabile proprietarului:

- toate contractele de arendare cat timp dureaza uzufructul;

- contractele de arendare care depasesc uzufructul incheiate insa numai pe o perioada de cel mult 5 ani, cele cu termen mai mare fiind reductibile la limita de 5 anice se gaseste in curs de executare. In orice caz aceste contracte vor fi opozabile nudului proprietar numai daca au inceput deja sa fie executate in momentul stingerii uzufructului[17].

d. Alt detinator legal de bunuri agricole.

Legea arendarii nu specifica ce se intelege prin alti detinatori legali de bunuri agricole, astfel ca dispozitiile art. 2 si art. 3 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 trebuie sa fie interpretate potrivit regulii instituite de art. 978 Cod civil actus interpretandus est potius us valeat quam ut pereat (" cand o clauza este primitoare de doua intelesuri, ea se interpreteaza in sensul ce poate avea un efect, iar nu acela ce n-ar putea produce nici unul").

Pot astfel intra in categoria alti detinatori legali de bunuri agricole, titularii altor drepturi reale principale[18] precum superficiarul, titularul dreptului de folosinta care este societate agricola conform art. 2, art. 3 si art. 5 din Legea nr. 36/1991. De asemenea pot intra in aceasta categorie licitatorii[19] care au incheiat contracte de vanzare cumparare la licitatiile publice ce s-au organizat de catre comisiile pentru lichidarea fostelor C.A.P.-uri, achizitionand astfel diferite constructii ce servesc nevoile agricole. Acesti adjudecari se incadreaza in categoria altor detinatori legali de bunuri agricole pentru ca, in cea mai mare

parte a cazurilor, fostele C.A.P.-uri desi, in fapt, detineau aceste constructii, in drept, nu aveau inscris dreptul de proprietate asupra lor si a terenurilor aferente, astfel incat,

conform legii, nu puteau sa-si inscrie dreptul de proprietate in registrele prevazute de lege, pentru a face astfel vanzarea-cumpararea opozabila

tertilor. Asadar, pana cand se inscrie dreptul de proprietate in registru de catre comisiile de lichidare, contractul de vanzare-cumpararea la adjudecatarilor asupra bunului adjudecat, in raport cu tertii, nu-i confera decat statutul de detinator legal de bunuri agricole, statut care-i permite sa arendeze aceste bunuri. Statutul de detinator legal de bunuri se va schimba in cel de proprietar deplin odata cu indeplinirea conditiilor mai sus mentionate.

S-a afirmat ca in categoria detinatorilor legali de bunuri agricole ar intra si tutorele si sechestrul judiciar[20]. Aceste persoane insa, fiind reprezentanti, nu sunt parte in contractul de arendare, aceasta calitate avand-o reprezentantul care, prin ipoteza, este proprietar ori uzufructuar[21].

e. Interdictia de a fi arendatar

1. Art. 4 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 instituie interdictia de a da in arenda bunurile agricole prevazute la art. 1 alin. 2 pentru persoanele juidice care au in patrimoniu sau administrare bunuri proprietate de stat

Astfel, art. alin. 1 prevede ca : "Regiile autonome, institutele si statiunile de cercetare si productie agricola, societatile comerciale si alte unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat nu pot da in arenda bunurile agricole prevazute la art. 1 alin. 2 din prezenta lege".

Unitatile sunt enumerate cu titlu exemplificativ, concluzia desprinzandu-se din formularea folosita de legiuitor : "si alte unitati".

Ratiunea interdictiei instituita prin art 4. alin. 1 este faptul ca unitatile agricole de tipul celor mentionate in textul de lege au ele insele potentialul necesar valorificarii bunurilor agricole, aceasta constituind si obiectul lor de activitate[22].

Sanctiunea nerespectarii acestor dispozitii este nulitatea absoluta a contractelor de arendare.

2. Art. 58 din Legea 18/1991 a fondului funciar prevede obligatia cultivarii terenurilor agricole, astfel incat detinatorii legali care nu pot asigura cultivarea respectivelor terenuri agricole le pot da in arenda numai daca au obigatia legala de a le cultiva personal (art. 18, 20, 39 si 43 din Legea nr. 18/1991).

Rezulta ca nu pot da in arenda, sub sanctiunea pierderii dreptului de proprietate asupra terenurilor si a constructiilor de orice fel realizate pe aceste terenuri, persoanele care au obigatia propter rem de a cultiva respectivele terenuri :

- membrii cooperatori activi care nu au adus teren in cooperativa sau au adus mai putin de 5.000 mp, precum si cei care, neavand calitatea de cooperatori, au lucrat in orice mod in cooperativa sau asociatii cooperatiste, personalul de specialisti din serviciile publice comunale, persoanele care au fost deportate (art. 20 din Legea nr. 18/1991);

- familiile fara pamant sau cu pamant in alte localitati (art. 20 din Legea nr. 18/1991);

- familiile tinere de tarani care provin din mediul agricol montan (art. 39din Legea nr. 18/1991);

- persoanele carora li s-au constituit (iar nu reconstituit) drepturi de proprietate asupra terenurilor agricole (art. 43 alin. 1 din Legea nr. 18/1991).

Art. 43 alin. 2 din Legea nr 18/1991 prevede ca "Nerespectarea acestor conditii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel realizate pe acestea. Pentru teren nu se vor acorda despagubiri, iar pentru constructii proprietarul va primi o despagubire egala cu valoarea reala a acestora".

"Organul imputernicit sa constate aceste situatii este Agentia pentru Dezvoltare si Amenajare Rurala in administratia careia trec terenurile si constructiile respective" (art. 43. alin. 2 din Legea nr. 18/1991).

Totodata contractul de arendare incheiat cu nerespectarea acestor dispozitii va fi lovit de nulitate absoluta.

3. In sfarsit, art. 22 din Legea nr. 16/1994 prevede expres ca sunt interzise oficiile de arendasi (alin 1) si subarendarile totale sau partiale (alin. 2).

Intr-o alta opinie[23] se considera ca prin interdictia oficiilor de arendasi s-a dorit excluderea oricarei forme de asociere a arendasilor, motivele acestei interdictii fiind impiedicarea arendasilor de a se constitui in asociatii de tip speculativ precum si faptul ca nu exista nici un temei legal sau faptic care sa determine lezarea intr-un fel sau altul a drepturilor arendasului care sa fie de natura a-i face sa se asocieze pentru protectie.

Intr-o alta opinie[24] se considera ca legiuitorul nu a avut in vedere excluderea asocierii in orice forma a arendasilor, ci numai interdictia arendarii generale si a oficiilor de intermediere intre arendasi si arendatori.

Interzicand subarendarea dispozitiile actualei legi abroga implicit prevederile art 1418 Cod civil care permitea subarendarile. Deci, spre deosebire de legile locatiunii, arendasul nu va mai putea avea el insusi calitatea de arendator.

Din interzicerea subarendarii rezulta ca[25] :

-folosinta bunurilor arendate nu poate fi adusa ca aport intr-o societate agricola sau asociatie simpla in agricultura, deoarece aducerea ca aport a folosintei unui bun echivaleaza cu o subarendare (sau cesiune).

-este interzisa si cesiunea contractului de arendare al arendaasului.Intr-adevar, daca este interzisa subarendarea care reprezinta cedarea folosintei asupra bunului agricol, cu atat mai mult este interzisa cesiunea contractului de arendare, care reprezinta insasi vanzarea drepturilor arendasului (cesio est maius, sublocato est minus). Prin exceptie, art. 21¹ introdus prin Legea nr. 65/1998, permite arendasului, cu acordul expres al arendatorului, sa cesioneze contractul de arendare sotului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta majoratului;

- astfel fiind nu se poate admite nici schimbul intre doi sau mai multi arendasi, schimbul reprezentand, in materie de arendare, o dubla (multipla) cesiune.

Conform art . 22 alin. 3 "orice fel de subarendare este nula" (este vorba despre nulitatea absoluta). Desi legea nu specifica, aceeasi este sanctiunea si pentru nerespecarea dispozitiilor cu privire la oficiile de arendasi.

Dar,daca legea interzice subarendarea, aceasta nu inseamna ca arendasuleste obligat sa execute personal toate lucrarile agricole. El va putea contracta executarea unor lucrari cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii in agricultura si poate incheia contracte de munca cu salariati permanenti sau sezonieri care se bucura de toate drepturile si protectia sociala prevazute de legislatia muncii (art. 23 din Legea 16/1994).

3. Cine poate fi arendas

a. Reglementare

Sunt aplicabile in aceasta materie dispozitiile art. 3 din Legea nr. 16/1994 precum si art. 18 din aceiasi lege :

-art. 3 : "(1)Arendarea se face prin contract scris, incheiat intre arendator, pe de o parte, si arendas, pe de alta parte. Partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice.

(2) Arendasii, persoane fizice, pot fi cetateni romani, indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate.

(2¹) Persoanele fizice prevazute la aliniatul precedent trebuie sa aiba pregatire de specialitate agricola, practica agricola, sau un atestat de cunostinte agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendatori. Atestatul va fi eliberat de organele abilitate de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei.

(3) Arendasii, persoane juridice, pot fi persoane juridice romane, cu sediul in Romania, inclusiv cele cu capital partial, sau integral strain.

(3¹) Persoanele juridice prevazute la alineatul precedent trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatareb bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator".

-art. 18 : "Functionarii publici si salariatii din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profit agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola, ale societatilor comerciale pe actiuni si ale altor unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat nu pot lua in arenda bunurile agricole prevazute la art. 1 din prezenta lege".

b. Arendasul - persoana fizica

Conform art. 3 alin. 2 din Legea nr. 16/1994 modificata, pot avea calitatea de arendasi doar cetatenii romani, indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate. Prin Legea nr. 65/1998 s-a inlaturat interdictia cetatenilor romani cu domiciliul in strainatate de a lua bunuri in arenda si, in plus, prin introducerea la art. 3 alin. 2¹, s-au introdus unele conditii pe care trebuie sa le indeplineasca arendasul si anume : fie sa aiba pregatire de specialitate, practica agricola, fie sa prezinte un atestat de cunostinte agricole. S-au mentinut, totodata, si conditia prezentarii de catre arendas a garantiilor solicitate de arendator. Aceste garantii[26] pot fi :

-garantii personale care constau in angajamentul pe care o alta persoana decat debitorul principal si-l asuma fata de creditor, de a executa obligatia in cazul in care debitorul principal nu o face (cazul fidejusiunii sau cautiunii);

-garantii reale care constau in afectarea speciala a unui bun pentru garantarea obligatiei, in instituirea unui drept real accesoriu de garantie cu privire la acest bun. Din acest drept real decurge pentru creditor atat un drept de preferinta cat si un drept de urmarire (cazul gajului, ipotecii si al privilegiilor reale).

Dreptul de gaj sau ipoteca poate fi instituit fie de catre debitorul principal (arendas) asupra bunurilor sale, fie de o terta persoana - un fidejusor - cand exista o cautiunr reala;

-sunt asimilate garantiilor si clauza penala si arvuna.

c. Arendasul - persoana juridica

Pentru ca o persoana sa poata avea calitatea de aarendas trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii (art. 3 alin. 3 si alin. 3¹ din Legea nr. 16/1994 coroborat cu art. 40 din Legea nr. 105/1992) :

1) Sa fie persoane juridice romane :

-conform art 40 din Legea nr. 105/1992, rezulta ca persoana juridica are nationalitatea statului pe al carui teritoriu si-a stabilit potrivit actului constitutiv sediul social. Este avut in vedere sediul reaal si anume centrul principal de conducere si gestiune a activitatilor statutare, chiar daca hotararile organului respectiv sunt adoptate potrivit directivelor transmise de actionari sau asociati din alte state;

-filiala are personaalitate juridica proprie, independenta de societatea mama (va putea avea calitatea de arendas);

-sucursala este supusa legii care guverneaza statul organic al persoanei juridice care a infiintat-o (sucursala in Romania a unei persoane juridice straine nu va putea fi arendas);

2) Sa aiba sediul in Romania;

3) Sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole sau si exploatarea bunurilor agricole;

4) Sa prezinte garantiile solicitate de arendator.

Cele patru conditii prevazute la alin. 3 si alin. 3¹ trebuie intrunite cumulativ.

d. Incapacitati speciale

Aceste incapacitati privesc persoanele fizice.

Potrivit art. 18 din Legea nr. 16/1994, "functionarii publici si salariatii din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si

statiunile de cercetare si productie agricola, ale societatilor comerciale agricole pe actiuni si ale aaltor unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole, proprietate de stat, nu pot lua in arenda bunurile prevazute la art. 1 din prezenta lege".

Din prevederile acestui articol se desprinde concluzia ca, in ceea ce priveste persoanele fizice, nu pot fi arendasi :

-functionarii publici.

Hotararea Guvernului nr. 667 din 23.09.1991 privind unele masuri pentru asigurarea prestigiului social al functionarilor publici, prin art. 4 alin. 4, arata ca "au calitatea de functionari publici, in sensul prezentei hotarari, persoanele

numite[27] intr-o functie publica, cu caracter de permanenta, in serviciul autoritatii administratiei publice centrale sau locale". Acestor categorii de persoane li se interzice, de altfel, prin art. 3 din aceiasi hotarare, sa ia pamant in arenda.

Intr-o formulare generica[28], functionarul public este titularul unei functii publice, functia publica fiind definita[29] ca acel complex de putere si competente organizat de lege pentru satisfacerea unui interes general, in vedere a fi ocupata, in chip temporar, de un titular (sau mai multi), persoana fizica, care, executand puterile in limitele competentei, urmareste realizarea scopului pentru care a fost creata functiunea.

-anumite categorii de salariati.

Sunt avuti in vedere acei salariati ce pot fi determinati in temeiul legilor ce stau la baza organizarii si functionarii regiilor autonome si societatilor comerciale din care fac parte (Legea nr. 15/1990 - art. 12, Legea nr. 31/1990 - art. 93-105, Legea nr. 26/1990 - art. 13-19).

Este vorba, in principiu, de persoanele care fac parte din Consiliul de administratie al regiilor autonome si societatilor comerciale cu profit agricol (directorul general, managerul general sau managerii, directorul executiv, directorul tehnic, economic, comercial, inginerul sef si contabilul sef) toate aceste persoane avand obligatoriu calitatea de salariati ai unitatii.

Este obligatoriu ca acesti salariati sa aiba functii administrative, interdictia prevazuta de lege neputandu-se extinde si la ceilalti salariati, care chiar daca ar avea functii de conducere nu au si atributii administrative (art. 18 din Legea nr. 16/1994 este o exceptie de la principiul potrivit caruia orice persoana fizica din Romania poate avea calitate de arendas, daca, bineanteles sunt indeplinite si celelalte conditii, si este deci de stricta interpretare - exceptio est strictissimae interpretationis).

Sanctiunea care intervine in cazul nerespectarii prevederilor art. 18 este nulitatea absoluta a contractului de arendare (prin norma edictata se urmareste apararea unui interes general si anume prestigiul functiilor respective).

2. OBIECTUL CONTRACTULUI DE ARENDARE

Contractul de arendare este un contract sinalgamatic avand deci un obiect dublu : bunurile arendate si arenda (pretul).

1. Bunurile ce pot fi arendate

a. Reglementare

Sunt aplicabile in materie dispozitiile art. 1 din Legea nr. 16/1994, dar si prevederile Legii nr. 18/1991 - legea fondului funciar, precum si prevederile Codului civil.

b. Bunurile ce pot constitui obiect al contractului de arendare

Primul alineat al art. 1 din Legea nr.16/1994 statueaza ca pot fi arendate bunurile agricole, iar alin. 2 al aceluiasi articol face o enumerare exemplificativa (iar nu limitativa) a bunurilor agricole.

In baza acestor dispozitii, precum si a dispozitiilor Legii nr. 18/1991 si ale Codului civil, pot constitui obiect al contractului de arendare bunurile agricole imobile prin natura lor sau prin destinatie. Intra in categoria acestor bunuri :

1) terenurile cu destinatie agricola (art. 1 din Legea nr. 16/1994) :

-terenurile agricole produvtive (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi);

-pasunile impadurite;

-terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare;

-drumuri tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole;

-terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola.

In cea mai mare parte a lor aceste terenuri corespund terenurilor prevazute la art. 2 lit. A din Legea nr. 18/1991. Legea arendarii omite doar fanetele si pasunile precum si terenurile cu vegetatie forestiera caare nu sunt cuprinse in amenajarile silvice, serele, solariile si rasadisurile.

In privinta posibilitatii de a fi arendate aceste terenuri, s-au exprimat opinii si in favoarea si contra arendarii lor.

Intrucat enumerarea facuta in art 1. alin. 2 din Legea nr 16/1994 nu are caracter limitativ si in masura in care aceste terenuri sunt bunuri agricole, s-a aratat ca pot face obiectul unui contract de arendare asemenea terenuri.

Sunt excluse insa din categoria bunurilor agricole ce pot fi arendate alte categorii de terenuri cum ar fi terenurile cu destinatie forestiera (prevazute in art 2 lit. B din Legea 18/1991 sau terenurile aflate permanent sub ape (art. 2 lit. C din aceiasi lege);

2) mai pot fi arendate (conform art. 1 alin. 2 din Legea nr. 16/1994) si animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole;

3) bunurile imobiliare prin naatura lor, destinate exploatarii agricole dintre cele prevazute la art. 463-465 Cod civil;

4) bunurile mobile prin natura lor, dar imobile prin destinatie prevazute la art. 467 si 468 Cod civil.

c. Conditiile de valabilitate ale obiectului contractului de arendare

Bunurile ce pot face obiect al contractului de arendare, mobile sau imobile trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii :

1) sa existe in momentul incheierii contractului;

2) sa fie determinate (art. 948 pct. 3 Cod civil).

Cu privire la aceasta conditie, art. 5 lit. B din Legea nr. 16/1994 prevede ca bunurile agricole care formeaza obiectul contractului trebuie sa fie complet si precis determinate (descrierea amanuntita a tuturor bunurilor arendaate si inventarul lor), iar daca nu se arendeaza toate bunurile agricole detinute de arendator, trebuie sa se specifice in contract suprafata de teren sau orice alt bun

ce se va retine de catre arendator. Utilitatea acestei prevederi este indoielnica si excesiva prin sanctiunea care o atrage nerespectarea ei (nulitatea absoluta);

3) sa fie licite si morale;

4) sa fie posibil;

5) sa fie in circuitul civil;

6) sa fie in proprietatea arendatorului sau, in cazul in care arendator este o alta persoana decat proprietarul (uzufructuar, alt detinator legal de bunuri agricole), sa se afle in posesia celui ce da in arenda;

Sanctiunea nerespectarii conditiilor de valabilitate ce trebuie sa le indeplineasca obiectul contractului de arendare este nulitatea absoluta[30].

In toate cazurile, pentru a fi in prezenta unui contract de arendare, bunurile mentionate trebuie sa fie destinate exploatarii agricole de catre arendas. Daca folosinta unor bunuri dintre cele prevazute de lege se transmite cu titlu oneros in alte scopuri, contractul nu va mai fi spus reglementarilor privind arendarea, ci regulilor de drept comun.

Mai este de precizat ca, arendarea nefiind un contract translativ de proprietate, nu exista limitari in privinta suprafetelor de teren ce pot fi arendate (nu trebuie respectata limita de 100 ha de teren pe care o familie o poate dobandi in proprietate prin acte intre vii).

2. Arenda

a.Notiune si reglementare

Se intelege prin arenda pretul pe care arendasul il plateste arendatorului in schimbul folosintei temporare a bunului ce face obiect al contractului de arendare. In aceasta materie sunt aplicabile atat prevederile Legii nr. 16/1994 - modificata, cat si dispozitiile complementare ale Codului civil.

b. Conditii de valabilitate

1) Arenda trebuie sa fie determinata.

Nivelul arendei, modalitatile de plata si termenul platii se stabilesc de catre parti in momentul incheierii contractului de arendare si se prevad in contract sub sanctiunea nulitatii absolute (art. 5 lit. e). Rezulta ca este interzisa determinarea arendei ulterior actului de arendare;

2) Arenda trebuie sa fie reala (sincera), adica partile sa nu o fi stabilit in mod fictiv, ci in scopul de a fi ceruta si platita realmente;

3) De asemenea, pretul (arenda) trebuie sa fie serios, adica sa nu fie disproportionat (derizoriu) in raport cu obiectul contractului, cu interesul partilor si cu contributia fiecareia dintre ele.

c. Modalitatile de calcul a arendei

In sistemul Codului civil, stabilirea pretului arendarii era lasata la libera apreciere a partilor, fie sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani) fie sub forma unei cantitati de produse ,de fructe (arendarea pe fructe). Revenindu-se

la acest sistem prin abrogarea art. 15-17 si modificarea art. 13 din Legea nr. 16/1994 de catre Legea nr. 65/1998, este permis in prezent, ca prin libera intelegere, partile contractante sa prevada modalitatile de calcul si plata a arendei. Ele pot conveni, astfel, ca modalitatea de calcul si plata sa se faca in natura, in bani sau in natura si in bani.

In vechea forma, Legea nr. 16/1994 prevedea stabilirea arendei intr-o cantitate determinata de produsele agricole, cuprinse intre un minim si un maxim de productie. Arenda astfel stabilita urma sa fie platita ori in produse agricole prevazute in contract in functie de specificul agricol si de zona respectiva (arenda in natura), ori in echivalentul in lei al produselor respective (arenda in bani), calculat la pretul practicat pe piata locala la momentul platii ori in natura si restul in bani (arenda mixta), potrivit intelegerii partilor.

Consideram ca, si dupa abrogarea art. 15-18 din Legea nr. 16/1994, modalitatile de calcul al arendei reglementate in acele articole ar putea fi avute in vedere de catre parti, dat fiind caracterul lor orientativ. Pentru acest motiv vom prezenta in continuare modalitatile de calcul al arendei asa cum erau stabilite in vechea forma a Legii nr. 16/1994, prin raportare la "Normele metodologice orientative de calcul al arendei" elaborate de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei si aprobate prin Ordinul nr. 26/1994 al Ministerului Agriculturii si Administratiei.

1) Calculul arendei in natura

Potrivit art. 13 din Legea nr. 16/1994, plata arendei se putea face in natura, iar potrivit art. 15 : "Arenda in natura se stabilea intr-o cantitate determinata de produse agricole cuprinse intre un minim si un maxim de productie.

alin. 2 : Produsele prin care se plateste arenda se stabilesc in functie de specificul activitatii agricole si de zona respectiva".

Nivelul minim si maxim al productiei potentiale se stabileau in parti folosind metodologia de calcul cuprinsa in Normele metodologice orientative de calcul al

arendei. Trebuie precizat ca aceste norme nu stabileau criterii de calcul al arendei (asa cum sugereaza titlul), ci de calcul al potentialului maxim si minim de productie al terenului arendat. Aceste niveluri potentiale ale productiei constituiau numai baza de calcul pentru stabilirea arendei, iar nu limitele minime si maxime ale nivelului arendei.

Ar fi fost inadmisibil sa se considere ca nivelul arendei trebuie sa fie situat intre cel al productiilor potentiale minima si maxima ce s-ar fi putut obtine pe terenul respectiv, in acest mod arenda putand fi stabilita printr-o cantitate de produse mai mare decat productia obtinuta.

Stabilirea acestor niveluri minime si maxime a avut in vedere realizarea unui tratament juridic echitabil pentru ambele parti din contractul de arendare. Asa cum arendatorul nu putea negocia arenda solicitand un nivel al acesteia calculat in functie de productie peste maximul stabilit conform Normelor metodologice orientative, nici arendasul nu putea solicita stabilirea unei arende calculate in functie de o productie sub minimul potentialului productiv existent, calculat conform aceleiasi norme.

Pentru calculul arendei in natura partile trebuiau sa tina seama de anumite elemente esentiale prevazute de art. 14 in cazul :

-terenurilor agricole

-terenurilor cu plantatii de vita-de-vie, arbusti si pomi fructiferi si hamei;

-efectivele de animale;

In cazul terenurilor agricole, aceste elemente esentiale erau : suprafata, potentialul de productie, structura parcelara, relieful si gradul de accesibilitate, al mecanizarii, posibilitatile de acces, distanta fata de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea cladirilor, a amenajarilor de imbunatatiri funciare sau alte dotari.

Notiunea de potential de productivitate era explicata in art.2 al Normelor metodologice orientative : "potentialul de productie al terenului este dat de clasa de calitate al acestuia, de conditiile aplicarii unor tehnologii adecvate si de cultivarea cu plante agricole adaptate conditiilor climaterice ale zonei". In art. 4 al Normelor metodologice orientative potentialul de productie al terenurilor era clasificat in functie de sol, relief, clima, apa freatica pe baza notelor de bonitate naturala pentru arabil in 5 clase de calitate astfel :

Clasa I. (81-100 puncte) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, nefectate de fenomene de degradare, situate pe suprafete plane sau foarte slab inclinate, in conditii climaterice de tempe- raturi si precipitatii favorabile pentru cultura.

Clasa II. (61-80 puncte) - tereniuri cu soluri fertile, profunde, cu textura

mijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab

afectate, in conditii climaterice de temperatura si precipitatii slab favora-

bile pentru culturi.

Clasa III. (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertle profunde, cu textura

mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de degradare, si-

tuate pe suprafete plane sau mijlociu inclinate, in conditii de temperatura

si precipitatii moderat favorabile pentru culturi.

Clasa IV. (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, frecvent scheletice sau

cu roca dura la adancime mica, cu textura variata (grosiera pana la fina),

putenic afectate de fenomene de degradare, in conditii climaterice putin favorabile pentru culturi agricole.

Clasa V. (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta arabila, foarte puternic afectate de fenomenele de degradare.

Fiecare dintre cele 5 clase de calitate ale terenurilor agricole se impartea in tre categorii (A, B, C) in functie de gruparea parcelara, forma si obstacole, distanta fata de centrul localitatii, de centrul de depozitare si valorificare a produselor sau de gara, de calitatea drumurilor, etc. Organele abilitate sa faca incadrarea tertenurilor agricole in clase de calitate erau : Institutul de Cercetari pentru Pedologie si Agrochimie si Oficiile judetene pentru studii pedologice si agrochimice in cauza in clasificarea pe clase si categorii facuta in Normele metodologice orientative si sa tina seama de ea.

Stabilirea arendei in cazul terenurilor arabile se facea tinand seama de prevederile cap. II din Normele metodologice orientative. Astfel, pentru calcularea arendei se stabilea mai intai productia potentiala minima si maxima pentru suprafata respectiva de teren, in functie de cultura :

- productia potentiala minima se stabilea prin inmultirea celui mai mic punctaj de la clasa de calitate careia ii apartinea terenul cu punctele bonitare corespunzatoare (atat punctele bonitare cat si valoarea acestora sunt prevazute la

anexa nr. 2 din Normele metodologice orientative);

- la fel se stabilea si productia potentiala maxima (limita minima a punctajului se inlocuia cu cea maxima).

Dupa ce se calculau aceste niveluri, se stabilea un nivel potential al productiei in functie de criteriile prevazute de lege, iar in baza acestui nivel potential de productie se calcula de catre parti (sau se stabilea prin intelegera acestora) un nivel al arendei (pretului) sub forma unei cantitati determinate din produsul pentru care s-au facut calculele.

Asa cum se specifica in art. 10 al normelor metodologice orientative, arenda in natura se platea fie in produsele pentru care s-au facut calculele de mai sus, fie prin

echivalent in alte produse, echivalent calculat cu ajutorul coeficientilor de convertibilitate.

In cazul terenurilor cu plantatii de vita-de-vie, arbustii si pomii fructiferi, hamei si duzi

- in viticultura calcularea arendei se facea in functie de prevederile art. 11 si art. 12 din Normele metodologice orientative.

Pentru stabilirea potentialului de productie al plantatiilor viticole, proprietarul si arendasul puteau lua in considerare criterii legate de zona de productie, amplasarea plantatiilor in functie de ortografia terenului si fertilitatea solului, conditiile de exploatare si dotari, sortimentul de soiuri, varsta plantatiilor, procentul de goluri in plantatii, a potentialului de productie de struguri pe parcele si soiuri, in functie de care se converteau si tehnologiile de exploatare.

Art. 12 : "Proprietarul si arendasul, la incheierea contractului de arendare, pot lua in considerare nivelurile orientative de productie la stabilirea carora s-a avut in vedere grupa de soiuri si zona de favorabilitate (anexele 2 si 3)".

Nivelurile orientative de productie erau prevazute la in anexa nr. 3 pentru productia de struguri de masa si in anexa nr. 4 pentru productia de struguri de vin.

In nota de la sfarsitul anexei nr. 4 se arata ca aceste niveluri orientative propuse puteau fi influentate in procent de ± 10-20% de varsta plantatiei sau fertilitatea solului. De asemenea se arata ca aceste niveluri sunt stabilite pentru plantatii cu procent de goluri de maxim 20%, iar plantatiile infiintate cu sectii clonale au un potential de productie mai mare cu 20% fata de nivelurile orientative din anexa.

Nivelurile orientative de productie prezentate in anexa nr. 3 pentru struguri de masa erau grupate in functie de soiuri si de zone de favorabilitate (aceste niveluri vor fi, deci, cu 10-20% in plus, in functie de varsta plantatiei si de fertilitatea solului, care se stabilste in raaport cu clasa de fertilitate si categoria terenurilor agricole pe care sunt cultivate viile respective).

Productia de struguri de vin se calcula in functie de nivelurile orientative prevazute in anexa nr. 4, niveluri stabilite in functie de grupurile de soiuri uniforme pentru intregul teritoriu la tarii (nu se mai facea diferenta pe judete ca in anexa precedenta).

-Arendarea in pomicultura era reglementata de art. 13 si 14 din Normele

metodologice orientative.

Cu privire al stabilirea potentialului de productie, art. 13 arata ca "stabilirea potentialului de productie al plantatiilor pomicole si de arbusti fructiferi in scopul arendarii se va face de catre arendator si arendas si va constitui baza contractului ce se va incheia intre acestia

(anexa nr. 5)".

Ei vor fi sprijiniti in obtinerea documentatiilor necesare de catre centrele agricole conform dispozitiilor art. 20 din Normele metodologice orientative.

Anexa nr. 5 cuprindea un tabel orientativ cu incadrarea plantatiilor de pomi si arbusti fructiferi pe perioada de varsta si potential biologic de rodire si un tabel cuprinzand nivelurile orientative minime si maxime ale productiei in pomicultura.

Potentialul de productie se putea deferentia in functie de procentul de goluri mai mare de 5% care micsorau productia corespunzatoare, conform notei de la anexa nr. 5.

In cazul arendarii in pomicultura, art. 14 din Normele metodologice orientative prevedea ca "in functie de amplasarea livezilor sau plantatiilor de arbusti fructiferi ce fac obiectul arendarii, partile stabilesc tehnologia de exploatare". Legea nu prevedea obligatia de a se mentiona in contractul de arendare amanunte privitoare la tehnologia de exploatare a terenului arendat, care putea fi convenita de parti intre ele, pentru o exploatare optima a acestuia.

In cazul plantatiilor de hamei, elementele in functie de care se putea stabili potentialul orientativ al productiei erau prevazute in art. 15 al Normelor metodologice orientative : "Pentru plantatiile de hamei se pot lua in considerare criterii legate de panta terenului, varsta si starea de intretinere a sistemelor de sustinere (anexa nr. 6)".

Toate aceste elemente erau prevazute in tabelul orientativ de incadrare a plantatilor de hamei in vederea arendarii, aflat in anexa nr. 6, pentru fiecare dintre ele aratandu-se situatia optima precum si nivelurile de diminuare a procentului cantitativ al arendei, pentru neandeplinirea conditiilor optime.

Arendarea in zootehnie era reglementata de art. 16, 17 si 18 din Normele metodologice orientative.

Criteriile care stateau la baza stabilirii arendei pentru diferitele specii de animale si pasari erau prevazute in tabelele orientative din anexele 7-10 ale Normele metodologice orientative.

d. Concluzii

In prezent atat modalitatea de calcul a arendei cat si plata acesteia se fac potrivit conventiei partilor contractante. Art. 15.17 din Legea nr 16/1994, in prezent abrogate, precum si prevederile " Normele metodologice orientative de calcul al arendei" pot fi avute in vedere de catre parti la stabilirea modalitatii de calcul a arendei, la fel de bine cum pot partile avea in vedere modalitati proprii liber consimntite de calcul si plata ale arendei.

3. CONSIMNTAMANTUL SI CAUZA

Nici consimntamantul nici cauza contractului de arendare nu ridica probleme speciale, in cazul ambelor fiind aplicabile regulile dreptului comun.

1. Consimntamantul este definit[31] ca fiind acea conditie esentiala, de fond si generala a actului juridic care consta in hotararea de a incheia un act juridic civil manifestata in exterior.

Pentru a fi valabil, consimntamantul trebuie sa indeplineasca conditiile :

a) -sa provina de la o persoana cu discernamant;

b) -sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice;

c) -sa fie exteriorizat. Aici este precizat ca fiind vorba de un contract solemn acest contract va trebui sa imbrace forma ceruta dde lege-forma scrisa (simpla manifestare a viontei este necesara, dar nu si suficienta pentru ca actul juridic sa se nasca valabil din punct de vedere al fomei sale).

Aceasta conditie speciala are drept consecinta si faptul ca este exclusa manifestarea tacita de vointa (produce efecte numai manifestarea expresa de vointa);

d) -sa nu fie alterat printr-un viciu de consimntamant (eroare, dol, violenta, leziune).

Lipsa totala a consimntamantului atrage nulitatea absoluta a contractului. Viciile de consimntamant atrag nuliatatea relativa a contractului[32].

2. Cauza contractului de arendare

Reprezinta scopul sau motivul determinant pentru care partile au incheiat contractul :

- arendatorul urmareste obtinerea arendei in schimbul folosintei bunului pe care a procurat-o arendasului;

- arendasul urmareste sa se foloseasca de bunul luat in arenda in interesul sau propriu.

Conditiile de valabilitate ale cauzei sunt :

a) sa existe;

b) sa fie reala;

c) sa fie licita si morala.

Lipsa cauzei ori cand cauza este ilicita sau imorala vor fi sanctionate cu nulitatea absoluta a contractului.

4. FORMA CONTRACTULUI DE ARENDARE

1. Reglementare

Dispozitiile legale in materie sunt cuprinse in art. 3 alin. 1 si art. 6 din Legea nr. 16/1994 care prevad :

- art. 3 alin. 1 : "Arendarea se face prin contract scris incheiat intre"

- art. 6 : "Contractul de arendare se intocmeste in scris cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la Consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, in termen de 15 zile de la data incheierii. Acesta se inregistreaza intr-un registru special tinut de secretarul Consiliului local.

Cand bunurile sunt situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, inregistrarea si depunerea contractului se face la fiecare consiliu local in a carui

raza teritoriala este situat bunul arendat.

Taxele de redactare si inregistrare a contractului de arenda sunt in sarcina arendasului.

Sunt valabile si opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local in conditiile prezentei legi".

Dupa cum se vede, actuala reglementare paraseste sistemul Codului civil care nu cerea pentru nasterea valabila a contractului de arendare implinirea vreunei formalitati speciale si impune forma scrisa precum si obligativitatea inregistrarii contractului de arendare.

2. Forma scrisa - conditie ad validitatem

Intocmirea in scris, in trei exemplare a contractului de arendare este conditia care da acestui contract caracterul de contract solemn[33]. Concluzia rezulta din interpretarea gramaticala si sistematica a art. 3 alin. 1 prima parte ("Arendarea se face prin contract scris") precum si a art. 6 alin. ultim ("sunt valabile si opozabile numai contractele incheiate in scris si inregistrate la consiliul local, in conditiile prezentei legi").

Instituind forma scrisa ca cerinta esentiala, legiuitorul a avut in vedere atentionarea partilor asupra importantei contractului de arendare ca si exercitarea unui control al societatii prin organele statului asupra arendarii, nerespectarea acestei conditii atrage sanctiunea nulitatii absolute a contractului.

Forma scrisa ceruta ad validitatem fiind incompatibila cu manifestarea tacita de vointa, contractul de arendare presupune o manifestare expresa de vointa.

Forma scrisa fiind exclusiva, contractul de arendare este valabil doar cu respecatarea acestuia, atat clauzele esentiale cat si cele neesentiale trebuind sa imbrace forma scrisa. Nu este permisa determinarea continutului contractului prin trimiterea la o sursa exterioara acestuia, in cazul actelor solemne nefiind admis asa-numitul act per relationem.

Totodata actul aflat in interdependenta cu contractul de arendare trebuie sa imbrace forma speciala.

Asa cum am aratat, nerespectarea formei scrise se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului de arendare. Trebuie insa facuta distinctia intre contractele ce nu au fost puse in executare si cele care au fost puse in executare in ceea ce priveste raporturile dintre parti ulterior anularii contractului[34]. Astfel :

-daca contractul nu a fost pus in executare nici una dintre parti nu poate emite pretentii fata de cealalta parte;

-daca insa contractul a fost pus in executare, intru-cat acesta este nul si nulitatea este imputabila ambelor parti, raporturile dintre ele nu pot fi solutionate in conformitate cu dispozitiile care guverneaza arendarea ci in lumina regulilor si principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale.

3. Inregistrarea - conditie ad probationem

Legea prevede obligatia partilor de a inregistra contractul intr-un registru special tinut de secretarul consilului local, nerespectarea acestei conditii

atragand inopozabilitatea contractului[35]. Deci, fiind sanctionata doar cu inopozabilitatea contractului, neiregistrarea nu duce la nevalabilitatea acestuia, contractul producandu-si toate efectele intre parti neputand insa fi opus tertilor.

Din prevederile legii nu rezulta daca secretarul consiliului local poate refuza inregistrarea unui contract ce nu respecta dispozitiile art. 5, neavand toate clauzele cerute la literele a-g, sau nu poate refuza o asemenea inregistrare. Avand in vedere dispozitiile art. 24 din prezenta lege, rezulta ca secretarul consiliului local nu are un

asemenea drept, ci are posibilitatea introducerii unei actiuni in constatarea nulitatii absolute a contractului. El poate doar pune in vederea partilor deficientele pe care le prezinta contractul si sanctiunea ce poate interveni in cazul neremedierii acestora, dar in lipsa unei prevederi exprese nu poate refuza inscrierea contractului.

Legea mai prevede obligativitatea inregistrarii contractului in termen de 15 zile de la data incheierii sale (art. 6 alin. 1). Se considera[36] ca termenul de 15 zile este un termen de recomandare si nu unul de decadere, intentia legiuitorului fiind ca partile sa indeplineasca si formalitatea inregistrarii inainte de a trece la executarea contractului.

Cu privire la taxele de inregistrare legea nu prevede cuantumul acestora, iar in ceea ce priveste obligatia suportarii lor de catre arendas s-a aratat[37] ca textul de lege are in acest caz caracter supletiv iar nu imperativ (partile nu vor putea sa prevada suportarea lor in mod egal sau numai de catre una din ele). Aceasi este solutia si in cazul taxelor de redactare (ar trebui inteles prin taxe de redactare, de exemplu, onorariul avocatului consultat in vederea intocmirii contractului).

Nerespectarea obligatiei de inregistrare a contractului poate fi sanctionata si pe plan fiscal daca sunt intrunite conditiile art. 15 li. b. din Legea nr. 34/1994 privind impozitul pe venitul agricol.