|
|
|
Sistemul de creditare ipotecara pe termen lung in Romania
1. Modalitatile de acordare a creditelor ipotecare
In Romania, exista cel putin doua aspecte favorabile, care vor conduce pe viitor la un acces mai eficient la finantarea internationala, si prin urmare, la posibilitatea acordarii de imprumuturi pe termen lung prin reducerea riscului ratei dobanzii si riscului de lichiditate:
- imbunatatirea riscului de tara ca o rezultanta a evolutiei pozitive a principalilor indicatori macroeconomici;
- un sistem bancar preponderent privat, controlat de importanti investitori straini. Creditul ipotecar pe termen lung este un imprumut oferit pe o perioada mai mare de 5 ani de catre o institutie financiara autorizata unei persoane fizice sau juridice, in scopul achizitionarii sau constructiei de locuinte. Cea mai avantajoasa optiune in acest stadiu fiind de la 15 la 20 ani sau la 25 de ani, deoarece un termen de rambursare mai mare determina plati lunare mai mici pentru imprumutat
Avansul pe care imprumutatul se obliga sa-l plateasca pentru locuinta a fost redus prin ultimele reglementari ale Bancii Nationale a Romaniei. Reglementarile nu mai stabilesc o valoare minima a avansului si dau mana libera bancilor comerciale sa stabileasca singure nivelul acestuia.
Locuinta ipotecata nu poate fi utilizata ca si garantie pentru o alta obligatie si nu poate fi inchiriata de catre imprumutat fara acordul scris al imprumutatorului.
Creditul ipotecar pe termen lung este acordat in conditii de costuri, termene, rambursare si control strict in privinta utilizarii acestuia, principala garantie a rambursarii constituind-o imobilul achizitionat /construit cu aceste fonduri.
De aceea, contractul de credit trebuie sa contina urmatoarele clauze: valoarea creditului ipotecar, termenele si graficul de rambursare, dobanda perceputa de imprumutator si conditiile platii anticipate, etc. in ceea ce priveste contractul de ipoteca acesta trebuie sa includa urmatoarele clauze: obiectul ipotecii si valoarea locuintei ipotecate, principalele obligatii asigurate prin ipoteca, termenul de valabilitate, executarea ipotecii in caz de neplata si cerintele de asigurare a proprietatii ipotecate.
In contractul de credit si in cel de ipoteca se prevad drepturi si obligatii ale partilor, care vor garanta atat imprumutatului cat si imprumutatorului protejarea intereselor lor impotriva posibilelor abuzuri.
Obtinerea creditului ipotecar presupune parcurgerea unor etape intr-o procedura standard:
1. Aprobarea preliminara a imprumutatului;
2. Evaluarea facuta de imprumutator asupra capacitatii de plata a imprumutatului si identificarea plafonului maxim al creditului ipotecar pe care il poate sustine imprumutatul;
3. Selectarea unei proprietati care sa satisfaca posibilitatile financiare ale imprumutatului si cerintele imprumutatorului;
4. Evaluarea locuintei care reprezinta obiectul ipotecii, pentru a i se cunoaste valoarea de piata;
5. Incheierea contractului de vanzare-cumparare si pe baza acestuia, a contractului de credit si de ipoteca intre imprumutat si imprumutator;
6. Incheierea tranzactiei cu vanzatorul locuintei;
7. Asigurarea locuintei si asigurarea de viata a imprumutatului.
Imprumutatorul asigura in continuare serviciile asociate creditului acordat: urmareste incasarea platilor de la imprumutat, tine evidenta rambursarii creditului si a dobanzii aferente, etc. Dupa rambursarea obligatiilor financiare, ipoteca constituita asupra imobilului este radiata.
2. Cei mai importanti participanti in sistemul de creditare ipotecara
In procesul de functionare si derulare a creditului ipotecar intervin mai multi participanti care conlucreaza, prin sarcinile si functiile lor specifice, la buna desfasurare a mecanismului de creditare:[1]
1. Imprumutatii sau debitorii: sunt cetateni romani care incheie contracte de credit cu o banca sau contracte de credit cu o persoana juridica nebancara in scopul exclusiv de a achizitiona sau construi o locuinta, care va reprezenta garantia executarii obligatiilor contractuale (ipoteca);
2. Vanzatorii de locuinte: sunt persoane fizice sau juridice care vand locuintele detinute in proprietate sau locuintele altor persoane fizice sau juridice in numele acestora;
3. Imprumutatorii sau creditorii: sunt banci sau alte persoane juridice autorizate care ofera credite ipotecare conform unei proceduri stabilite prin lege. imprumutatorul are urmatoarele functii: acordarea creditului ipotecar, incheierea unui contract de credit si a unui contract de ipoteca si derularea creditelor ipotecare acordate in conformitate cu clauzele din contractele de credit si ipoteca.
4. Operatorii de pe piata ipotecara secundara: sunt institutii specializate care au ca scop refinantarea imprumutatorilor primari si acordarea de credite ipotecare pe termen lung, avand ca si functii: refinantarea imprumutatorilor primari, emiterea de valori mobiliare ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori si asistenta tehnica acordata imprumutatorilor primari.
5. Registratari ai statului: sunt institutii de stat care inregistreaza tranzactiile si drepturile constituite in urma tranzactiilor imobiliare. Acest tip de institutii au urmatoarele functii: inregistreaza transferul de proprietate in urma tranzactiilor imobiliare, inregistreaza ipoteca si drepturile care decurg din contractul de ipoteca si stocheaza si furnizeaza informatii referitoare la drepturile de proprietate si ipoteca tuturor participantilor pe piata ipotecara.
6. Societatile de asigurare: sunt societati autorizate de asigurare care ofera asigurari ale proprietatilor, ale persoanelor imprumutate precum si asigurari civile.
7. Evaluatorii: sunt persoane fizice si juridice autorizate sa efectueze evaluari ale locuintelor constituite ca ipoteca.
8. Agentii imobiliare: sunt persoane juridice autorizate sa intermedieze tranzactii pe piata imobiliara si sa acorde consultanta de specialitate.
9. Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achizitioneaza valori mobiliare garantate cu ipoteci si emise de imprumutatori sau operatori de pe piata secundara. Din aceasta categorie fac parte fondurile de investitii, fondurile de pensii, societatile de asigurare, bancile, etc.
10. Operatorii care asigura infrastructura creditarii ipotecare. Din aceasta categorie fac parte notarii publici, autoritatile de inregistrare, custodie si garantare, consultantii juridici si altii care conduc operatiuni specifice tranzactiilor cu locuinte.
Statul are un rol aparte in initierea creditarii ipotecare pe termen lung, prin elaborarea conceptului de dezvoltare a creditarii ipotecare, promovarea bazei legale pentru o functionare eficienta si credibila, furnizarea masurilor de protectie a imprumutatilor dar si a imprumutatorilor si investitorilor, stabilirea politicii fiscale, infiintarea institutiilor necesare unei piete organizate si participarea la managementul acestora.
