|
|
|
Creditul imobiliar versus credit ipotecar
Credit imobiliar sau credit ipotecar? Auzim in ultima vreme, in presa si in ofertele bancare, ambele denumiri si nu stim daca se refera la acelasi tip de credit.
Este cert faptul ca si creditul imobiliar si creditul ipotecar denumesc ofertele de creditare pentru cumpararea de locuinta. Sintagma credit ipotecar s-a impus, insa in ultimul an, datorita schimbarii de politica pe care majoritatea bancilor si fondurilor de creditare au abordat-o : creditul garantat prin ipoteca imobilului cumparat. Acesta este motivul pentru care anul 2003 a cunoscut o explozie de credite pentru locuinta - romanilor li s-a oferit posibilitatea sa garanteze creditul chiar cu imobilul pe care il achizitioneaza, girantii si alte tipuri de garantii fiind scoase din calcul.O diferenta fundamentala nu exista intre cele doua tipuri de credite si interpretarea este diferita de la banca la banca. In principiu, creditul ipotecar se garanteaza cu ipoteca pe imobil, in timp ce creditul imobiliar se poate garanta si cu alte tipuri de garantii (giranti, alte imobile). Se considera in general ca prin credit imobiliar se pot finanta si constructiile de imobile, in timp ce prin credit ipotecar acest lucru nu este posibil, deoarece este imposibil sa fie ipotecat un imobil inexistent.
Din punct de vedere legislativ, cele doua denumiri provin din legi diferite: creditul ipotecar este reglementat de legea 190 / 1999, in timp ce creditul imobiliar se legitimeaza din Codul civil. Creditul a reprezentat instrumentul prin care s-a revigorat piata imobiliara autohtona. "In 2003, cand s-a dat drumul la creditul ipotecar, piata era gatuita. Numarul tranzactiilor, mai ales pe piata rezidentiala, scazuse. Erau mai putine tranzactii tocmai pentru ca nu exista acest instrument si se crease o presiune", Analistii estimeaza ca in anii urmatori creditul imobiliar va evolua spectaculos, deoarece este o cerere mare de locuinte.
In prezent, multi dintre cei care doresc sa-si cumpere o casa nu au venituri suficient de mari pentru a contracta un credit. In anii urmatori, situatia se va schimba insa pentru multi dintre acestia. Pe de alta parte, agentii imobiliari anticipeaza o crestere a ofertei pentru clasa medie, care va consta in apartamente noi la un pret asemanator cu cel al celor situate in blocuri vechi, care sa acopere cererea de pe acest segment. Si din partea bancilor se asteapta conditii mai flexibile si chiar o reducere a dobanzilor. Cel care intentioneaza sa apeleze la un imprumut pentru a achizitiona o locuinta trebuie sa se decida asupra tipului de credit pe care il contracteaza: imobiliar sau ipotecar.
Chiar daca, teoretic cel putin, creditul ipotecar este o varianta a celui imobiliar, in oferta bancilor intre cele doua exista destule diferente. In cazul in care se doreste achizitionarea unui apartament situat intr-un bloc vechi, procedura este cea obisnuita, care include printre altele gasirea apartamentului, evaluarea acestuia, intocmirea documentatiei si depunerea dosarului. In cazul in care se doreste cumpararea unui apartament intr-un bloc nou, situatia este ceva mai complicata, deoarece bunul asupra caruia se instituie ipoteca nu exista. Iar interesul viitorului proprietar este de a cumpar apartamentul inca din stadiul de proiect, astfel incat sa beneficieze de un discount deloc de neglijat. De aceea, sant importante posibilitatile pe care le ofera fiecare tip de credit.
Ambele credite, ipotecar si imobiliar, pot fi folosite pentru achizitionarea sau renovarea de locuinte. Se considera ca diferentele dintre cele doua tipuri de credite sant date de trei factori: garantia solicitata, marimea cotei finantate si asigurarile solicitate. "Imprumutul ipotecar se garanteaza numai cu imobilul finantat, proprietatea viitoare care se ipotecheaza in favoarea bancii, iar cel imobiliar se poate garanta cu alte locuinte, cum ar fi proprietatea solicitantului sau a unei alte persoane sau cu depozite colaterale. Prin lege, valoarea garantiilor trebuie sa acopere 133% din valoarea finantata",
In ceea ce priveste marimea cotei finantate, diferentele sant foarte importante pentru cei care vor sa-si cumpere o locuinta. In cazul creditului ipotecar, finantarea este de maximum 75% din valoarea imobilului, fiind obligatorie contributia proprie de 25%, constituita ca avans.
In schimb, creditul imobiliar poate fi acordat fara a solicita imprumutatului un avans minim obligatoriu din pretul de achizitie al imobilului. Astfel, finantarea in cazul creditului imobiliar poate ajunge pana la 95% din valoarea proprietatii, ca in cazul bancii Finansbank. Trebuie specificat insa ca, in ceea ce priveste conditiile de acordare, acestea difera de la banca la banca. Creditul ipotecar este varianta cea mai simpla pentru cei care nu au o locuinta in proprietate si au suma necesara pentru avans. Variantele existente la unele banci in cazul creditului imobiliar care nu solicita un avans obligatoriu reprezinta un avantaj, in primul rand pentru cei care au deja o locuinta si vor sa achizitioneze o alta proprietate, pe care sa o inchirieze ulterior, dar nu au suma necesara pentru avans. Acestia pot sa gireze cu apartamentul pe care il au si sa cumpere locuinta cu suma obtinuta, dar pot sa ia creditul si daca o alta persoana gireaza cu apartamentul.
Pe de alta parte, este important deoarece nu presupune instrainarea unei locuinte pentru achizitionarea uneia mai mari, ci permite ipotecarea acesteia si obtinerea diferentei de bani pentru noua investitie. In ceea ce priveste asigurarile solicitate, in cazul creditului ipotecar asigurarea de viata si cea a imobilului sunt obligatorii, in timp ce pentru creditele imobiliare unele banci au devenit mai permisive, nesolicitand asigurari de viata. De asemenea, sunt banci la care asigurarea de viata este gratuita. De fapt, aceste banci incheie o polita de asigurare de viata pentru client si costul cu asigurarea se include in comisioanele creditului. Astfel, daca asigurarea locuintei va fi oricum obligatorie incepand din 2007, diferenta de costuri va aparea intre creditele cu sau fara asigurare de viata.
Este indicat ca acela care solicita un credit pentru achizitionarea unei locuinte sa fie atent atunci cand alege apartamentul pe care il va cumpara si cand intocmeste documentatia pentru banca. Primul lucru pe care trebuie sa-l faca solicitantul este sa aleaga oferta care i se pare cea mai potrivita din partea bancilor.
Trebuie sa tina seama, in primul rand, de faptul ca nu toate bancile accepta toate tipurile de venituri. Astfel, trebuie sa aleaga banca aceea care accepta toate tipurile de venituri pe care le obtine. Unele accepta, de exemplu, veniturile din drepturi de autor sau din profesii liberale, altele accepta doar veniturile care sunt trecute pe cartea de munca, iar unele iau in considerare doar o parte din sumele obtinute din activitati care nu sunt cuprinse in cartea de munca.
De asemenea, trebuie sa ia in calcul toate costurile: si dobanda si comisioanele. Apoi indicat este sa mearga la banca potrivita si sa consulte ofiterul de credit pentru a afla suma maxima ce o poate primi. In cazul in care suma este suficienta pentru achizitionarea unui apartament, trebuie sa se informeze exact asupra documentelor necesare pentru obtinerea creditului mult dorit.
Pentru a obtine o suma corecta, trebuie sa prezinte ofiterului de credit datele reale asupra veniturilor si, totodata, sa ofere informatii si asupra veniturilor din lunile anterioare. Altfel, risca sa aiba probleme, deoarece in momentul analizei dosarului nu este exclus sa constate ca suma pe care o va primi este mai mica. Contractul de ipoteca trebuie inscris la Cartea Funciara.
Ipoteca reprezinta un drept real asupra unor bunuri imobile, fiind destinata sa garanteze plata unei obligatii. Aceasta este folosita, cel mai frecvent, la garantarea unui imprumut sau pentru plata unui rest de pret. Potrivit legii, ipoteca isi poate avea izvorul intr-un act normativ (legala) sau intr-un contract incheiat de parti (conventionala). Se includ in categoria conditiilor de fond, in primul rand, capacitatea de a ipoteca si calitatea de proprietar al bunului. Are capacitatea de a ipoteca numai cel care poate sa instraineze bunul, deci persoana care are deplina capacitate de exercitiu. Calitatea de proprietar se dovedeste cu acte.
O alta conditie care trebuie avuta in vedere este aceea a bunului supus ipotecarii.Astfel, bunul trebuie sa fie un bun imobil aflat in circuitul civil (nu se poate aduce drept garantie, deci ipoteca, Arcul de Triumf, acesta nefiind in circuitul civil) sau uzufructul (drept care confera titularului sau posesia si folosinta asupra lucrului ce apartine altuia, precum si posibilitatea exercitarii acestor atribute in aceleasi conditii ca si proprietarul) asupra acestui imobil.
In toate cazurile, sub sanctiunea nulitatii actului, in contractul de ipoteca trebuie specificata natura si situatia juridica a bunului ipotecat, precum si suma pentru care se constituie ipoteca. In categoria conditiilor de forma este inclusa obligativitatea constituirii ipotecii printr-un act autentic incheiat in fata notarului public. Dupa incheierea sa in forma autentica, actul de ipoteca este supus publicitatii imobiliare pentru a fi opozabil tertilor si pentru stabilirea rangului de
preferinta la despagubire. Un contract de ipoteca neinscris in Cartea Funciara este inoperant.
Dupa achitarea datoriei, creditorul va da o declaratie din care sa rezulte ca obligatia debitorului a fost indeplinita si ca este de acord cu radierea ipotecii din Cartea Funciara. Pe baza acestei declaratii, debitorul va solicita biroului de Carte Funciara radierea ipotecii. In cazul in care debitorul garantat nu-si achita datoria, creditorul ipotecar va putea sa-si recupereze creanta prin inceperea procedurii de executare silita, respectiv prin scoaterea la licitatie a bunului ipotecat.
Din pretul obtinut in urma unei asemenea vanzari silite, creditorul ipotecar (sau creditorii ipotecari, in cazul in care exista mai multi asemenea creditori) isi va/vor recupera cu prioritate creanta (in ordinea inscrierii ipotecilor), restul sumei urmand a fi incasata de catre fostul proprietar al bunului ipotecat.
