|
|
|
Aprobarea si angajarea creditelor
Clientii Bancii, persoane fizice si juridice pot contracta credite ipotecare cu urmatoarele destinatii:
- construirea de locuinte noi, inclusiv utilitatile aferente;
- construirea de case de vacanta, inclusiv utilitatile aferente; modernizarea, extinderea locuintelor si caselor de vacanta;
- terminarea locuintelor si caselor de vacanta in cazul in care volumul lucrarilor executate fata de valoarea investitiei este: in general sub 50% sau peste 50%;
- cumpararea de locuinte terminate sau neterminate, inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuinta, rezultata din hotarari judecatoresti, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzactie, potrivit legii, de la unitatile specializate ale consiliilor locale, regii autonome, societati comerciale, persoane fizice;
- cumpararea de case de vacanta;
- cumparari de terenuri pentru constructii situate in intravilan.
In cazul persoanelor fizice, documentele necesare obtinerii creditului sunt urmatoarele:
- cerere, adeverinta salarii, talon pensie, alte documente doveditoare de venit si bugetul de venituri si cheltuieli.
Se vor mai depune si urmatoarele documente:
a) pentru constructii noi de locuinte sau case de vacanta si pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente:
◙ actul de proprietate asupra terenului de constructie sau de concesionare al acestuia sau, dupa caz, actul de proprietate a constructiei care se modernizeaza, extinde sau termina;
◙ autorizatia de construire eliberata de catre primarii potrivit legii, precum si proiectul, devizul general de lucrari impreuna cu avizele de la furnizorii de utilitati, care au stat la baza eliberarii autorizatiei respective;
◙ devizul lucrarilor ramase de executat in valori actualizate, pentru terminarile de locuinte;
◙ actul de constituire in conditiile legii a asociatiei civile fara scop lucrativ in cazul locuintelor care se construiesc in blocuri sau cladiri cu mai multe apartamente, precum si procesul verbal de repartizare a tuturor locuintelor si spatiilor cu alta destinatie, individualizate pe fiecare membru al acesteia si valoarea lor, cu obligatia ca la terminarea lucrarilor, in cazul obtinerii unor economii, sa se actualizeze repartizarea creditelor utilizate si dobanzilor aferente pe fiecare beneficiar de spatiu;
b) pentru cumparari de locuinte noi sau neterminate si case de vacanta de la unitati specializate ale consiliilor locale, regii autonome si societati comerciale:
◙ contractul de vanzare-cumparare incheiat cu societatea care vinde locuinta, sau orice alta dovada emisa de aceasta, in care sa se specifice valoarea locuintei modalitatea de plata a acesteia ;
◙ dovada de castigare a licitatiei publice in cazul locuintelor care se vand in conditiile legii;
◙ documentele prevazute mai sus dupa cum este cazul;
c) pentru cumparari de locuinte si case de vacanta de la persoane fizice:
◙ contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata, sau dupa caz, contractul de vanzare-cumparare autentificat, incheiat cu persoana fizica care vinde locuinta, in care se specifica valoarea la care s-a convenit vanzarea, adresa exacta a acesteia si modalitatea de plata;
d) pentru cumparari de terenuri pentru constructii:
◙ contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata sau dupa caz, contractul de vanzare-cumparare autentic, incheiat cu persoana fizica sau juridica care vinde terenul, in care se specifica valoarea la care s-a convenit vanzarea, amplasarea acestuia si modalitatea de.
In toate cazurile, in cazul garantarii creditului cu un alt bun imobil decat cel care se cumpara, se depun si urmatoarele documente:
- actele de proprietate ale bunului imobil care constituie garantia creditului;
- raportul de evaluare a imobilului cu care se garanteaza creditul.
Analiza necesarului de credite la Banca se face in felul urmator:
a) pentru constructii noi de locuinte sau case de vacanta si pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente:
◙ valoarea lucrarilor se stabileste pe baza de proiect si deviz general intocmite de catre o unitate de proiectare autorizata, elaborate cu respectarea reglementarilor legale privind proiectarea constructiilor,
◙ la stabilirea valorii constructiei se va avea in vedere cuprinderea in proiectul care a stat la baza eliberarii autorizatiei de construire a tuturor lucrarilor care sa asigure functionalitatea obiectului creditat
b) pentru cumparari de locuinte noi sau neterminate si case de vacanta de la unitati specializate ale consiliilor locale, regii autonome si societati comerciale:
- se va avea in vedere valoarea stabilita potrivit legii de catre unitatea care vinde locuinta, conform contractului de vanzare-cumparare in cazul celor terminate, sau cea rezultata din proiect pentru cele care se cumpara in vederea terminarii, care va cuprinde si valoarea lucrarilor realizate potrivit rezultatelor licitatiei publice comunicate de organizatorul acesteia;
- pentru constructiile preluate pentru terminare in urma unei licitatii publice, organizate potrivit legii, se va urmari respectarea angajamentelor asumate cu aceasta ocazie cu privire la lucrarile de modernizare, transformare, amenajare si imbunatatire a gradului de confort al acestora.
In ambele cazuri se vor avea in vedere si urmatoarele aspecte:
- nivelul creditului se stabileste ca diferenta intre valoarea totala a investitiei si aportul propriu constituit fie in numerar in banca sau achitat vanzatorului, fie in lucrari executate a caror valoare se stabileste prin evaluare de catre banca;
- aportul propriu, indiferent de modul de constituire va fi de minim 25-30 % din valoare investitiei cand aceasta se executa de catre o unitate specializata si 30-40% cand se realizeaza prin forte proprii.
c) pentru cumparari de locuinte si case de vacanta de la persoane fizice:
- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea inscrisa in contractul de vanzare-cumparare, hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila, contractul de schimb, actul de partaj voluntar sau contractul de tranzactie.
d) pentru cumparari de terenuri pentru constructii:
- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea inscrisa in actul de vanzare-cumparare.
Pentru ca banca sa aiba certitudinea restituirii creditului, ea obliga solicitantul sa garanteze imprumutul, dupa cum urmeaza:
a) Pentru constructii noi de locuinte si case de vacante:
- ipoteca constituita asupra unor bunuri imobile aflate in proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant, pe baza unui contract de garantie imobiliara.
b) pentru finalizarea constructiilor neterminate:
- ipoteca constituita asupra cladirilor pe baza unui contract de garantie imobiliara in situatia in care stadiul atins permite ipotecarea sau ipoteca ce se va constitui asupra unor bunuri imobile aflate in proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant
c) pentru lucrari de modernizare si extinderea lucrarilor existente:
- ipoteca constituita pe baza contractului de garantie imobiliara asupra constructiei ce urmeaza a se moderniza sau extinde.
d) pentru cumparari de locuinte terminate sau neterminate si case de vacanta inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuinta, rezultata din hotarari judecatoresti:
- ipoteca constituita pe baza contractului de garantie imobiliara asupra locuintei care se cumpara in cazul in care este posibil conform punctului b) de mai sus, sau ipoteca constituita asupra unor bunuri imobile aflate in proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant.
Concluziile privind acordarea creditului se vor cuprinde in " Fisa de analiza pentru aprobarea creditului" din care trebuie sa rezulte:
◙ capacitatea de rambursare a clientului pe baza bugetului de venituri si cheltuieli ale familiei; intocmit in conformitate cu prevederile legale, in toate cazurile se vor investiga aspectele privind situatia patrimoniala a familiei solicitantului de credit, precum si perspectiva mentinerii veniturilor pe intreaga perioada de creditare, avandu-se in vedere siguranta pastrarii locului de munca;
◙ actele de proprietate asupra bunurilor cu care se garanteaza creditul;
◙ constituirea aportului propriu;
◙ asigurarea finantarii integrale a locuintelor care se executa in blocuri sau cladiri, cu mai multe apartamente din surse proprii si credit;
◙ respectarea prevederilor din autorizatia de construire, a avizelor pentru utilitati si a termenului de valabilitate a acesteia;
◙ determinarea corecta a nivelului creditului;
◙ exactitatea si corectitudinea intocmirii documentelor.
Propunerea de aprobare este insusita de seful compartimentului prin semnarea "Fisei de analiza pentru aprobarea creditului". Aceasta impreuna cu toata documentatia creditului se prezinta spre analiza consilierului juridic.
In cazul respingerii cererii de credit, referatul intocmit de ofiterul de credit se vizeaza de seful compartimentului si de directorul unitatii bancare, iar motivul se va comunica in scris clientului. Aprobarea creditului se face pe baza "Fisei de analiza111 potrivit competentelor stabilite. Dupa aprobarea creditului se va intocmi contractul de credit.
Angajamentul, potrivit contractului de credit incheiat, se inregistreaza in evidenta extrabilantiera a bancii, la data si valoarea prevazuta in contract.
Pentru inlesnirea realizarii tranzactiei intre vanzator si cumparator, banca poate elibera solicitantului de credit o adresa prin care se comunica aprobarea unui credit pentru cumparare de locuinta, cu precizarea valorii acesteia, ce va fi eliberat numai dupa prezentarea contractului de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica si transcris la judecatorie, precum si a contractului de ipoteca asupra imobilului cumparat prin credit, daca este cazul.
Creditul aprobat se pune la dispozitia clientului sub forma limitei de creditare, care este maxima si se acorda in cont separat de imprumut prin debitarea acestuia pe masura efectuarii platilor, prin contul curent al clientului. Concomitent cu sumele din credit utilizate se diminueaza angajamentul din evidenta extrabilantiera.
Creditele vor fi puse la dispozitie, numai dupa ce se va verifica indeplinirea prevederilor legale privind constituirea ipotecii, cesionarea drepturilor de despagubire rezultate din:
- sistarea temporara a creditarii, conditionand reluarea acestuia de prezentarea autorizatiei de construire reactualizata si a proiectului care a stat la baza eliberarii acesteia, astfel ca in termen de cel mult 90 de zile sa fie reluate lucrarile; sistarea definitiva a creditarii in masura in care nu pot fi indeplinite conditiile de mai sus si luarea de masuri pentru recuperarea creditului acordat, inclusiv prin declansarea procedurii de executare silita.
Pentru cumparari de locuinte si case de vacanta inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuinta, rezultata din hotarari judecatoresti, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzactie, potrivit legii, de la unitati specializate: societati comerciale, persoane fizice, precum si a cumpararilor de teren pentru constructii:
◙ Banca va urmari respectarea raportului surse proprii /credit stabilit la aprobarea creditului, suma acestora acoperind integral valoarea locuintei care se cumpara;
◙ in cazul in care in momentul prezentarii contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de schimb, se constata ca acesta s-a incheiat la o valoare a locuintei sau a terenului diferita de cea luata in calcul la determinarea nivelului creditului se va proceda astfel:
- daca valoarea este mai mare, clientul este obligat sa faca dovada ca dispune de sursele proprii necesare acoperirii diferentei de pret, astfel ca impreuna cu-creditul aprobat sa asigure achitarea integrala a valorii inscrise in contractul de vanzare-cumparare sau in contractul de schimb.
- daca valoarea este mai mica, se va recalcula nivelul maxim al creditului ce se poate acorda tinand cont si de sursele proprii ale clientului deja constituite la solicitarea creditului, in acest caz nivelul creditului se va diminua corespunzator in functie de valoarea inscrisa in contractul de vanzare-cumparare sau in contractul de schimb. in situatia in care creditul a fost acordat inaintea prezentarii contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de schimb, diferenta cu care trebuie diminuat creditul se recupereaza de la client si se opereaza ca rambursare de credit. Daca aceasta suma nu se poate recupera de la client, se va considera credit restant si se va inregistra corespunzator in contabilitate.
In cazul in care creditul a fost pus la dispozitie inaintea prezentarii documentelor justificative, clientul are obligatia prezentarii la banca, in termen de 15 zile asigurarea locuintei cu care se garanteaza creditul si semnarea contractului de credit de ambele parti si de giranti.
a) pentru constructii noi de locuinte sau case de vacanta si pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente;
Banca va efectua platile din credit pe baza ordinului depus sau al cec-ului emis de client, ori pe baza documentelor de plata emise de unitatea de constructii care a fost acceptate de beneficiar sau de imputernicitul acestuia, in concordanta cu stadiul fizic al lucrarilor de constructii realizate.
In cazul realizarii lucrarilor cu forte proprii, platile se fac numai esalonat pe baza ordinelor de plata si a cec-urilor emise de solicitant sau in numerar numai dupa justificarea cheltuielilor efectuate.
Imprumutatul isi poate da acordul prin contractul de credit ca la solicitarea unitatii vanzatoare, banca sa efectueze platile corespunzator stadiului fizic realizat.
b) pentru cumparari de locuinte noi sau neterminate si case de vacanta de la unitati specializate ale consiliilor locale, regii autonome si societati comerciale:
Banca va efectua plata din credit numai prin virament in contul unitatii vanzatoare, pe baza ordinului de plata sau a cec-ului semnat de client si al documentelor care sa justifice solicitarea platii.
In cazul in care creditul este garantat cu alte bunuri imobiliare decat locuinta care se cumpara, creditul se poate pune la dispozitie fara prezentarea documentelor prezentate mai sus, dar numai dupa inscrierea contractului de ipoteca in Registrul de inscriptiuni si transcriptiuni imobilare al Judecatoriei precum si inregistrarea la o societate de asigurari a cesiunii drepturilor de despagubire pentru bunurile ipotecate in favoarea bancii.
c) pentru cumparari de locuinte si case de vacanta de la persoane fizice:
Creditul se pune la dispozitie numai dupa prezentarea in original al contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de schimb incheiat in forma autentica si transcris la judecatorie, respectiv a hotararii judecatoresti definitive si irevocabile, a actului de partaj voluntar transcrise in Registrul de inscriptiuni al Judecatoriei, dupa caz, a carui copie se retine la banca.
Plata din credit se face numai prin virament in contul vanzatorului pe baza ordinului de plata sau cec-ului semnat de client
Pentru aprobarea creditului se solicita garantii. Garantiile trebuie sa acopere valoarea creditului acordat in proportie de 133,33%. Garantia de baza a creditului ipotecar se constituie in ipoteci si privilegii asupra imobilului, respectiv teren si constructie, pentru care se acorda credit ipotecar pentru investitii imobiliare. in completarea garantiei de baza se pot lua depozite in lei si valuta constituite la banca si garantii imobiliare, altele decat cele care constituie obiectul creditului.
Asigurarea garantiilor se desfasoara in felul urmator: banca va contracta polite de asigurare de viata pentru imprumutator si polite de asigurare a garantiilor creditului in calitate de beneficiar al despagubirilor pe toata durata de creditare. Politele de asigurare vor fi cesionate in favoarea bancii pe toata durata de creditare. Sumele minime asigurate se stabilesc prin reglementari interne ale bancii.
