|
|
|
NOTIUNI GENERALE IN ACTIVITATEA DE EVALUARE A AFACERII
In contextul actual al Romaniei, al tranzitiei spre economia de piata, evaluarea, ca un concept dar si ca o profesie a evaluatorilor, se impune ca unul dintre elementele de sprijin in procesul de privatizare a economiei. Evaluarea raspunde intrebarilor celor doua parti implicate intr-o tranzactie: proprietarilor, referitoare la valoarea la momentul respectiv, a drepturilor de proprietate pe care acestia le detin asupra afacerilor, in general, a societatilor comerciale, participantilor la acestea, proprietatilor imobiliare si mobiliare, a oricarori altor forme de proprietate, precum si la intrebarea cumparatorilor ce doresc a cunoaste ce valoare merita sa plateasca pentru a dobandi dreprul de proprietate.
Ca si concept evaluarea devine astfel unul actual, datorita transformarilor din aceasta perioada economica ce necesita abordari ale patrimoniului firmelor care sa tina cont de situatiile variate in care se pot afla acestea: vanzari-cumparari, fuziuni-scindari, relatii de creditare, de asigurare etc.
O situatie aparte ce se manifesta in conditiile actuale ale economiei romanesti, de blocaj economic si financiar, prin lipsa de perspective a evolutiilor pozitive, este necesitatea evaluarii pentru lichidarea firmelor sau intrarea acestora in faliment. Aceasta situatie se manifesta in orice economie libera de piata dar in conditii de dificultati economice grave, ca cele de astazi din Romania, se mareste considerabil numarul de cazuri de evaluari pentru firmele aflate in dificultate.
O alta situatie ce determina necesitatea evaluarii totale sau partiale a afacerilor este stabilirea relatiilor comerciale din sectorul bancar si de asigurari. Din aceste relatii rezulta evaluari pentru a gaja sau ipoteca proprietati sau a asigura proprietati a caror valoare trebuie estimata. Aparitia legii creditului ipotecar genereaza noi oportunitati in domeniul evaluarilor legate de proprietatile construite in acest sistem.
Evaluarea intreprinderii este, de asemenea, un concept complex datorita sferei foarte largi de cuprindere a elementelor analizate in vederea stabilirii valorii intreprinderii. Metodologia de evaluare cuprinde analiza diagnostic a firmei, a aspectelor sale interne si externe, precum si o previziune a modului in care factorii interni si externi analizati vor evolua intr-un orizont de timp previzibil. Complexitatea evaluarii este data si de faptul ca la stabilirea valorii estimate a intreprinderii apar interese divergente: din punctul de vedere al vanzatorului trebuie sa rezulte o valoare cat mai mare, care sa asigure recuperarea capitalului investit si o eventuala fructificare a acestuia iar din punctul de vedere al cumparatorului trebuie sa rezulte o valoare cat mai mica, care sa exprime capacitatea intreprinderii de a realiza fluxuri financiare pozitive intr-un orizont de timp previzibil si anumite conditi de risc.
Ca profesie, evaluarea, realizata in general, de evaluatori, s-a impus in noile conditii ale economiei de piata ca o profesie liberala de aceeasi factura ca si consultanta. Profesia de evaluator are o scurta istorie in Romania luand nastere in anul 1992 odata cu infiintarea in Romania a Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania - ANEVAR.
"Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania este o organizatie profesional-stiintifica, neguvernamentala, independenta si non-profit, cu personalitate juridica, constituita pe termen nelimitat, care actioneaza in interes public, avand drept scop promovarea prin mijloace specifice profesiei a metodelor si tehnicilor de evaluare si diagnostic a intreprinderilor, evaluare a proprietatilor imobiliare, evaluare a valorilor mobiliare si a deciziilor, in deplin acord cu realitatile etapelor dezvoltarii Romaniei.'(Statutul ANEVAR).
Obiectivele principale ale ANEVAR, conform statutului, sunt:
sa contribuie la unificarea, dezvoltarea si valorificarea potentialului profesional
creator al evaluatorilor romani in vederea sporirii substantiale a aportului membrilor sai la promovarea mecenismelor economiei de piata libera in Romania;
sa asigure traducerea si difuzarea pe plan national a principiilor metodelor si tehnicilor de evaluare cuprinse in standardele de evaluare unificate si acceptate, obligatorii de a fi respectate de catre evaluatorii membrii ai ANEVAR;
sa faciliteze cooperarea cu alte organisme, asociatii si experti in domenii conexe;
sa asigure un inalt nivel de pregatire profesionala a membrilor sai;
sa promoveze si sa protejeze interesele membrilor sai.
ANEVAR are recunoastere internationala prin statutul de membru asociat al Grupului European al AsociaTilor de Evaluatori (TEGoVA).
In anul 1995 ANEVAR a creat Institutul Roman de Cercetari in Evaluare (IROVAL), institutie ce are drept scop principal coordonarea procesului de elaborare a standardelor de evaluare nationale (SEV) in acord cu cerintele organismelor europene de specialitate TEGOVOFA (The European Group of Valuers Association) precum si cu Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (organism ce functioneaza in cadrul O.N.U). De asemenea IROVAL are rolul de a verifica rapoartele de evaluare ale membrilor ANEVAR, in conformitate cu standardele de evaluare, atunci cand i se cere acest lucru. Incepand cu anul 1998 presedintele ANEVAR este membru in consiliul director al TEGoVA, ca recunoastere a meritelor sale in dezvoltarea profesiei de evaluator si mai ales in impunerea standardizarii si a programului de pregatire continua in acest domeniu de activitate. Mai mult chiar, ANEVAR a participat la elaborarea efectiva a standardelor europene de evaluare a activelor intangibile.
Alte asociatii care au drept scop evaluarea afacerilor sunt si Corpul Expertilor Tehnici, CECCAR (Corpul Expertilor Contabili si al Contabililor Autorizati din Romania), AMCOR (Asociatia Consultantilor in Management din Romania).
In prezent activitatea ANEVAR este organizata in cinci centre teritorialein Bucuresti precum si 38 centre teritoriale in tara, iar numarul de membrii este de cca. 4.500.
Activitatea ANEVAR se desfasoara in contextul global european precum si international, astfel incat dezvoltarea profesiei de evaluator a fost marcata de evenimente importante pe plan international.
- In anul 1868 s-a infiintat in Anglia prima organizatie a evaluatorilor de proprietati imobiliare, renumita Royal Institution of Chartered Surveyors-RICS
- In 1977 s-a infiintat Grupul European al Evaluatorilor (TEGOVOFA), care sa reprezinte evaluatorul in relatiile sale cu Comisia Europeana, Parlamentul European si alte organizatii interesate;
- In 1981 a luat fiinta Comitetul International pentru standarde de Evaluare (The International Assets Valuation Standards Commitee- TIAVSC), care in 1994 s-a transformat in The International Valuation Standards Commitee -IVSC avAnd ca obiectiv fundamental elaborarea Standardelor Internationale in Evaluare;
- In 1992 s-a constituit Organizatia Europeana a Evaluatorilor -EUROVAL ca legatura intre practicienii in evaluare din Europa si institutii sau organizatii reprezentative din domenii conexe sau beneficiare ale evaluarilor;
- In 1997 s-a infiintat The European Group of Valuer's Association - TEGOVA prin unificarea TEGOVOFA cu EUROVAL;
- In prezent ANEVAR este membra atat a IVSC cat si a TEGOVA.
Deoarece teoria valorii, istoria si evolutia sa nu fac obiectul prezentei lucrari trebuie amintit ca majoritatea teoreticienilor doctrinelor economice au incercat sa lamureasca cele trei aspecte ale notiunii de valoare: sursa valorii, marimea valorii si masurarea marimii valorii.
Unul din principiile valorii este acela ca valoarea este expresia menetara a utilitatii unei proprietati, pentru cumparatorii si vanzatorii ei, a unui bun corporal, necorporal sau serviciu.
Continuand principiul enuntat anterior teoreticienii valorii considera ca valoarea nu este o trasatura intrinseca a unei proprietati, bun corporal, necorporal sau serviciu carora li se atribuie, ci o reprezentare asupra utilitatii unui bun economic. Practic, valoarea se creeaza numai in mintea celor ce constituie piata acelui bun.
Factorii economici care contribuie la crearea valorii sunt:
- utilitatea - proprietatea unui bun economic de a satisface cerintele sau dorintele umane (adapost, castig, etc.);
- raritatea - oferta prezenta sau anticipata sa fie limitata raportata la cerere (la o cerere constanta, raritatea unui bun, il face mai valoros);
- dorinta - vointa unui cumparator de a avea un bun ce satisface nevoile umane (adapost, hrana, companie) sau intensitatea satisfactiei pe care un bun economic o produce celui ce nu il poseda, dar are nevoie de acesta;
- puterea de cumparare - capacitatea unui individ sau grup de indivizi de a participa pe piata cumpara bunurile oferite prin plata in bani sau echivalent.
Interactiunea acestor patru factori este concretizata in cel mai cunoscut principiu al economiei, principiul/legea cererii si a ofertei.
Valoarea unui bun economic este conditionata de transferabilitatea acestuia, exprimata prin capacitatea acestuia de a fi schimbat pe bani, pe un alt bun masurabil monetar sau de a fi cedat numai anumite drepturi de utilizare ale bunului contra unei compensatii banesti sau exprimabile monetar.
Pentru ca utilitatea este criteriul esential al evaluarii oricarui bun, procedurile de evaluare au obiectivul comun de a defini si masura gradul de utilitate a bunului evaluat, proces ce solicita unele interpretari ale conceptului de utilitate.
*
Teoria evaluarii s-a conturat la sfarsitul secolului al XX-lea prin intermediul lucrarilor a trei importanti economisti.
Alfred Marshall (1842 - 1924), adept al scolii neoclasice, este primul economist care a identificat cele trei abordari ale valorii unei proprietati, respectiv comparatia directa de piata, costul de inlocuire si capitalizarea venitului.
Irving Fisher (1867 - 1947), important economist american, adept tot al scolii neoclasice, a dezvoltat teoria valorii - venitului, ce consta in abordarea pe baza de venit a valorii, utilizata pe larg in cazul evaluarii afacerilor si a activelor necorporale. El a enuntat, in 1906, pentru prima data: 'Capitalul, in sens de valoare a sa, reprezinta venitul viitor actualizat sau, altfel spus, capitalizat'.
Un alt moment important in evolutia teoriei evaluarii l-a avut publicarea in 1972 a lucrarii 'Evaluand Proprietatea Imobiliara' de Arthur J. Mertzke, in care autorul, a reconfirmat ideile lui Alfred Marshall de distantare a teoriei valorii de teoria evaluarii, aducandu-si contributii la explicarea celor trei abordari ale valorii unei proprietati.
In domeniul evaluarii intreprinderilor au aparut numeroase lucrari de referinta, cei mai reprezentativi autori fiind Alfred Rappaport, Tom Copeland, Henry Mauguire, Peter Champness.
In Romania, desi este o disciplina noua, exista o serie de autori dedicati acesteia si preocupati de permanenta perfectionare, atat in latura ei teoretica cat si cea practica. In primul rand merite deosebite, mai ales datorita preocuparii pentru traducerea si adaptarea standardelor internationale la specificul national, dar si pentru contributiile teoretice le au presedintele ANEVAR, ing. Gheorghe Badescu, intemeietorul profesiei de evaluator in Romania, dr. Sorin V. Stan, cercetator al Institutului Roman de Cercetare in Evaluare (IROVAL), precum si cadrele universitare dr. A. Isfanescu, dr. V. Robu, dr. Ion Anghel.
Teoria evaluarii se refera numai la bunurile de natura capitalului imobilizat si circulant, bunurilor mobile si imobile ce formeaza proprietatea personala, la afacerile in ansamblul lor sau parti de afaceri generatoare de profit si sunt concretizate in proprietati imobiliare (terenuri si cladiri), mijloace fixe (masini, echipamente, utilaje), active circulante, active necorporale. Teoria evaluarii nu se refera la bunurile economice de natura celor de consum, ca in cazul teoriei valorii.
Teoria evaluarii are urmatoarele caracteristici:
se refera, in special, la valoarea bunurilor ale caror drepturi de proprietate pot fi identificate si dovedite, fara sa insiste asupra surselor valorii;
foloseste notiunea de tip de valoare, deoarece aceasta se determina intr-o anumita imprejurare, anumite conditii de mediu si pentru un anumit scop al evaluarii, fiind practic, punctul de plecare al oricarui raport de evaluare;
tipurile de valoare, definirea acestora, modul de estimare a lor sunt explicate in standardele profesionale in domeniul evaluarii;
se impune ca evaluarea sa fie realizata de evaluator avand optica unui investitor interesat in achizitionarea afacerii evaluate.
Experienta evaluatorilor profesionisti si dialogul desfasurat intre natiuni au demonstrat ca exista o intelegere unitara referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evaluarii. Teoria si practica evaluarii opereaza in mod uzual cu urmatoarele elemente: proprietate/active, pret, cost, piata, valoare. Imprecizia limbajului poate conduce la neintelegeri si interpretari gresite in conditiile in care in mod obisnuit cuvintele au intelesuri diferite pentru disciplinele stiintifice de unde rezulta necesitatea de a preciza sensul termenilor utilizati mai frecvent.
Proprietatea este un concept legal care consta in drepturile personale de posesiune asupra unei proprietati imobiliare (terenuri si constructii), numita proprietate reala sau asupra obiectelor fizice, altele decat cele ce formeaza proprietatea imobiliara (obiecte fizice mobile), numita proprietate personala.
Proprietatea reala include toate drepturile, interesele si beneficiile ce au legatura cu stapanirea proprietatii si este reprezentata de documente de stapanire de natura simbolica. De aceea proprietatea reala este un concept nonfizic.
Proprietatea mobiliara include elemente tangibile si intangibile care nu sunt proprietate imobiliara. Acestea sunt elemente care nu se fixeaza permanent pe proprietatea reala si sunt in general caracterizate de mobilitatea lor.
Termenul de activ este utilizat ca un substitut pentru conceptul de proprietate in sensul ca la evaluarea unei afaceri obiectul evaluarii il constituie activele corporale si necorporale, financiare si activele curente. Standardele internationale contabile fac diferenta intre diferenta intre tipurile identificate in cadrul afacerii:
1. active curente - sunt acele acive ce nu sunt destinate utilizarii pe o baza continua in activitatea unei afaceri (exemplu: stocuri, debitori, investitii pe termen scurt, disponibilul din banca si caserie);
2. active imobilizate - acele bunuri tangibile sau intangibile care se pot impartii in trei categorii:
imobilizari necorporale (cheltuieli de constituire, cheltuieli de C-D, concesiuni, brevete si alte drepturi si valori similare, fond comercial, alte imobilizari necorporale);
imobilizari corporale (terenuri si mijloace fixe) sunt destinate utilizarii in continuitate in activitatea unei intreprinderi, pe mai mult de un an in activitatea firmei si include teren, cladiri, utilaje, masini, echipamente si alte categorii de active ce pot fi identificate corespunzator;
imobilizari financiare (titluri de participare, titluri imobilizate ale activitatii de portofoliu, creante imobilizate nu sunt destinate utilizarii continue in activitatea unei intreprinderi, dar ne asteptam sa fie detinute pe termen lung: investitii pe termen lung, creante pe termen lung, goodwill, cheltuieli anticipate si patente, marci de fabrica si alte active similare.
Pretul este suma pe care un anumit cumparator este de acord sa o platesca si un anumit vanzator este de acord sa o accepte, in conditiile care insotesc respectiva tranzactie, pentru un bun sau un serviciu. El este un fapt consumat (implinit), indiferent daca este facut public sau este confidential.
In functie de puterea financiara, motivatiile sau interesele speciale ale unui cumparator sau vanzator, pretul platit poate avea sau nu legatura cu valoarea ce ar putea fi atribuita de altii, pentru acelasi lucru. Pretul este numai un indicator general asupra valorii relative atribuite proprietatilor, bunurilor sau serviciilor date de catre un anume cumparator sau vanzator, cu propriile sale motivatii, in anumite situatii particulare, iar conditiile specifice fiecarui caz in parte fac sa existe diferente intre pretul platit si valoarea de piata estimata de evaluator inainte de tranzactie.
In concluzie, pastrand ordinea cronologica a evenimentelor, valoarea este o reprezentare mentala a utilitatii unui bun sau serviciu din punctul de vedere al evaluatorului, iar pretul platit este un fapt cert, real, istoric, stabilit dupa tranzactie.
Costul este o notiune utilizata de evaluatori in legatura cu productia si nu cu schimbul si reprezinta suma necesara pentru a crea sau produce bunul material, necorporal sau serviciul la care se aditioneaza costurile legate de distributie si vanzarea sa. Cand este infaptuit costul este un fapt istoric. Pretul platit pentru un bun sau serviciu devine cost pentru cumparator.
In evaluare se folosesc curent notiunile de: cost de achizitie, cost de inlocuire (brut si net), cost de reproductie (brut si net), cost de creare, cost de recreare, cost istoric.
Piata este un sistem de relatii intre cumparatori si vanzatori, intre care se schimba obiecte ale proprietatii prin mecanismul pretului. Conceptul de piata implica o capacitate a bunurilor sau serviciilor de a fi tranzactionate fara restrictii, fiecare parte raspunzand relatiilor cerere-oferta cu proprie capacitate si cunoastere, cu nevoile si aspiratiile sale.
O piata poate fi definita din punct de vedere geogrefic, al produsului sau al caracteristicilor produsului, al numarului de cumparatori si vanzatori sau al unei combinatii de circumstante.
Dupa criteriul geografic al interesului potentialilor investitori intr-o anumita afacere, piata poate fi locala nationala sau internationala, desi tendinta generala a pietelor se indreapta spre globalizare.
Piata firmelor cotate este reglementata si organizata formal, cu reguli precise de transparenta si in care toti participantii au teoretic acces la aceleasi informatii, valoarea acestor firme putandu-se determina relativ simplu, pe baza cotatiei bursiere, de la momentul evaluarii. Piata firmelor necotate este caracterizata de un grad de transparenta mult mai redus, in care apar deficiente referitoare la lipsa informatiilor despre tranzactiile anterioare, numarul limitat de potentiali cumparatori care au acces la oferta de vanzare precum si lipsa de informatii referitoare la alte oferte de cumparare.
Valoarea este un concept economic care se refera la relatia monetara dintre bunurile si serviciile destinate cumpararii si cei care le cumpara sau le vand. Valoarea nu este un fapt cert, ci o estimare care arata cat pretuiesc bunurile si serviciile la un moment dat, in concordanta cu o anumita definitie a valorii. Conceptul economic de valoare reflecta imaginea pe care o are piata despre beneficiile care ii revin celui care poseda bunurile sau primeste serviciile, la data evaluarii. Aceasta este definitia valorii data de Comitetul pentru Satndardele Internationale de Evaluare (I.V.S.C.). Din aceasta definitie rezulta ca:
nu exista o singura notiune de valoare, ci mai multe tipuri de valoare;
exista tipuri de valoare folosite curent si altele care sunt utilizate numai in circumstante clar identificate si prezentate;
in fiecare evaluare trebuie precizate clar tipul de valuare si definitia valorii estimate, care trebuie sa fie adecvata cu scopul evaluarii;
criteriul de baza pentru estimarea valorii este utilitatea proprietatii evaluate.
In concordanta cu definitia data de I.V.S.C. valorii si a concluziilor rezultate din aceasta definitie, exista mai multe tipuri de valori, standardizate, fiecare dintre ele fiind adecvate unui anumit scop al evaluarii, pentru o anumita categorie de proprietati evaluate si mai ales pentru anumite circumstante, existente la data evaluarii.
In cadrul standardului SEV 4.01 referitor la principiile evaluarii si practica raportarii - transparenta, consistenta si coerenta elaborat in conformitate cu standardul european EVS 4.01 se face o introducere a evaluatorilor in domeniul principiilor de abordare a bazelor recunoscute de evaluare, ce trebuie sa se reflecte in elaborarea rapoartelor de evaluare. In conformitate cu acest standard evaluatorii trebuie sa cunoasca si sa utilizeze numai baze recunoscute de evaluare si numai metodologii de evaluare clare si explicite pentru ca raportul de evaluare sa fie prezentat intr-un mod inteligibil si accesibil, avand o forma de prezentare uniforma.
In standardul SEV 4.02, pentru evitarea confuziilor ce pot lua nastere datorita utilizarii unor termeni diferiti circumscrisi acelorasi baze de evaluare, se precizeaza conceptele si notiunile ce trebuie utilizate de evaluatori, de clienti si de consultantii lor precum si utilizarea in rapoartele de evaluare numai a bazelor de evaluare uniforme prezentate in continuare asigura consistenta necesara, evitandu-se confuzia in randul evaluatorilor si nespecialistilor.
Bazele de evaluare uniforme, derivate din abordarea pe baza de piata, sunt:
a) Valoarea de piata
b) Valoarea de piata pentru utilizarea existenta
c) Valoarea de utilizare alternativa
d) Valori negative
e) Costul de inlocuire
a) Pentru realizarea de tranzactii cu proprietati/active si pentru inregistrari in documentele financiar-contabile, notiunea utilizata este valoarea de piata (market value).
Definitia comuna data de IVSC (IVS-1), TEGoVA (EVS 4.03) directiva Uniunii Europene 91/674/EEC si preluata in SEV 4.03 este:
'Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera (nepartinitoare), dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza si fara constrangere'.
Definitia de mai sus presupune ca sunt intrunite conditiile unei piete libere cu concurenta perfecta. Exista in definitie cateva ipoteze implicite:
exista doua parti decise, abilitate sa vanda si sa cumpere;
sunt doua persoane ipotetice, impersonale, care nu au avut relatii privilegiate, deci pretul nu e influentat de relatii partinitoare si nici de interese apeciale ale unui anumit vanzator sau cumparator;
suma estimata este valabila la data evaluarii (in conjunstura piatei de la data evaluarii), deoarece a avut in vedere conditiile dominante ale pietei la data evaluarii;
o afirmatie preluata tot din standarde este ca "valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ, estimata fara a se tine seama de costurile de vanzare sau de cumparare si fara nici o prelevare pentru taxe sau impozite asociate tranzactiei';
valoarea de piata se stabileste intotdeauna avand in vedere "utilizarea cea mai probabila a unui activ, care este posibila din punct de vedere financiar, justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a activului supus evaluarii' (IVSC); aceasta afirmatie genereaza necesitatea unei analize care sa stabileasca ca una sau mai multe utilizari sunt probabil rezonabile, iar utilizarea care conduce la valoarea cea mai mare sa fie considerata ca cea mai buna utilizare si sa conduca, in final, la valoarea de piata.
Fiecare element al definitiei necesita explicatii suplimentare (SEV 4.03) prezentate succint in cele ce urmeaza:
"suma estimata' semnifica pretul (exprimat monetar) cel mai probabil ce poate fi obtinut in mod rezonabil pe piata la data evaluarii, excluzand 'a priori' alte aranjamente;
"pentru care o proprietate ar fi schimbata' se refera la faptul ca valoarea este o estimare ce apare in mintea evaluatorului, intre el si computerul sau, si nu un pret predeterminat;
"la data evaluarii' exprima ideea ca valoarea este valabila numai la data evaluarii, orice modificare in conditiile piatei modificand premisele evaluarii si deci valoarea estimata;
"intre un cumparator hotarat' arata ca cel care cumpara este motivat (are dorinta de a cumpara) dar nu este fortat sa cumpere;
"un vanzator hotarat' este acela care nu este nici grabit si nici fortat sa vanda la orice pret dar nici nu este dispus sa astepte pana va obtine cel mai mare pret;
"intr-o tranzactie echilibrata' reprezinta acea situatie in care partile implicate nu sunt legate prin relatii sau interese speciale ce ar putea influenta pretul;
"dupa un marketing adecvat' presupune un mod de expunere la vanzare a proprietatii in asa fel incat s-ar putea selecta cei mai buni ofertanti si deci cel mai bun pret;
"in fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent' presupune ca cele doua parti sunt informate suficient asupra naturii si caracteristicilor proprietatii, utilizarii sale actuale sau potentiale si asupra conditiilor pietei la data evaluarii.
Din punct de vedere al Standardului de Contabilitate 16 (IAS 16) acesta defineste un concept de valoare asemanator cu valoarea de piata, numit valoare corecta ("fair value') si definit astfel:
"Suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat intre un cumparator hotarat sa cumpere si in cunostinta de cauza si un vanzator hotarat sa vanda si in cunostinta de cauza, intr-o tranzactie libera (nepartinitoare).
b) Valoarea de piata pentru utilizarea existenta este valoarea de piata in conditiile continuarii utilizarii sale actuale, considerand ca activul ar putea fi vandut pe piata libera pentru utilizarea sa existenta. Definitia aprobata de TEGoVA este:
"Valoarea de piata pentru utilizarea existenta este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluarii, pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale, dar presupunand ca activul este liber/neocupat, intre un cumparator hotarat sa cumpere si de un vanzator hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera (nepartinitoare), dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.'
In aceasta definitie exista cateva diferente fata de definitia valorii de piata ce necesita unele observatii:
o ipoteza implicita este ca proprietatea sa poata fi folosita de proprietar intr-un orizont de timp previzibil, numai pentru utilizarea existenta, iar aceasta destinatie sa fie conforma cu legislatia si reglementarile de autorizare in vigoare;
ipoteza de continuare a utilizarii actuale elimina toate ofertele de cumparare lansate pe piata care nu respecta aceasta conditie, iar orice valoare mai mare a activului, rezultata pe baza celei mai bune utilizari, trebuie sa fie ignorata, deci aceasta valoare va fi intotdeauna mai mica sau cel mult egala cu valoarea de piata;
acest tip de valoare nu se aplica, ca baza de evaluare, proprietatilor detinute ca investitii, la proprietatile existente in surplus fata de necesitatile de exploatare si pentru cele clasificate ca active circulante, cazuri in care trebuie adoptata valoarea de piata pe baza celei mai bune utilizari;
c) Valoarea de utilizare alternativa se defineste ca fiind valoarea cu cea mai buna utilizare, alta decat cea prezenta, respectiv cea intentionata sau cea care ar corespunde unei noi dezvoltari a proprietatii evaluate. In toate cazurile, valoarea de utilizare alternativa trebuie sa fie fundamentata pe baza unor informatii credibile privind anumite acorduri legale sau de alta natura cum ar fi cele acordate de proprietar pentru schimbarea destinatiei sau alte elemente importante pentru estimarea valorii de utilizare alternativa.
d) Valoarea negativa apare atunci cand proprietatea genereaza un cash-flow negativ, real sau ipotetic, sau necesita lucrari substantiale de remediere. Aceste active devin astfel o datorie sau o valoare negativa. Valori negative pot aparea:
- in cazul unor contracte de inchiriere in care chiria din contract depaseste valoarea de piata a chiriei si/sau exista concesii oneroase pentru chirias;
- in cazul unei proprietati libere (neinchiriate) daca costurile legale de conformare cu o anumita cerinta (reclamatie) legala sau contractuala depaseste valoarea proprietatii;
Valoarea negativa trebuie raportata separat si nu se cumuleaza cu celelalte valori.
e) Procedurile care folosesc costul de inlocuire sau costul de reconstructie ca baza de evaluare a unei afaceri sunt recunoscute ca adecvate numai in circumstante limitate (precizate de EVS 4.07.3), prezentate in continuare.
Costul de inlocuire net (CIN) este o procedura de evaluare folosita in stabilirea valorii pentru utilizarea existenta in cazul proprietatilor specializate, care se vand rar sau niciodata astfel decat ca parti ale unei afaceri. Aceasta nu este considerata o metoda derivata din piata, desi unele analize, care stau la baza unor estimari ale valorilor de piata, se bazeaza pe date din analiza CIN. In absenta unor date de piata, CIN este adoptat ca substitut al analizei de piata.
Metoda CIN se bazeaza pe stimularea valorii curente de piata a terenului pentru utilizarea sa existenta si a costului brut de inlocuire sau de reconstructie al constructiilor si celorlalte active, din care se scade cota aferenta deteriorarii/uzurii fizice si tuturor celorlalte forme de depreciere si de optimizare.
Evaluarile de intreprinderi sunt solicitate si efectuarea, pentru stabilirea valorii de piata. Desi in majoritatea cazurilor evaluarea se refera la valoarea de piata, exista situatii care solicita si alte categorii de valori decat valoarea de piata. In aceste situatii este esential atat pentru evaluatori, cat si pentru beneficiarii evaluarii sa inteleaga clar deoseberile intre valorea de piata si alte valori si efectele (daca sunt) pe care diferentele intre aceste concepte le pot avea asupra aplicabilitatii unei evaluari. In acest scop au fost elaborate standarde adecvate fiecarui tip de valoare evaluat.
In continuare vom prezenta si alte tipuri de valori decat valoarea de piata recunoscute si definite in standardele de evaluare (SEV 4.04).
a) In cazul in care se doreste determinarea valorii cu care o anumita imobilizare contribuie la valoarea intreprinderii din care face parte, fara a avea in vedere cea mai buna utilizare sau suma ce ar putea fi obtinuta prin vanzare, se foloseste valoarea de utilizare.
"Valoarea de utilizare este valoarea unei anumite imobilizari pentru o anumita utilizare de catre un anumit utilizator si deci nu este o valoare de piata'
b) Pentru un anumit investitor care are criterii clare asupra investitiei intentionate se aplica conceptul de valoare de investitie (investiment value, concept of worth). Cand actioneaza in ipostaza de expert consultant pentru un potential investitor, evaluatorul calculeaza atat valoarea de investitie, cat si valoarea de piata pentru a-l ajuta pe client sa ia o decizie, cele doua valori putand sa difere semnificativ. Valoarea de investitie este definita astfel :
"Valoarea proprietatii pentru un anumit investitor, pentru o categorie de investitori pentru a atinge anumite obiective de investitie."
Acest concept subiectiv leaga o anumita proprietate de un anumit investitor sau grup de investitori care au obiective de investitii sau criterii definite in mod clar pentru efectuarea investitiei.
Valoarea de investitie (se mai numeste si valoare subiectiva) se calculeaza prin actualizarea fluxului de venit anticipat, generat de proprietate. Cauzele posibile a diferentei intre valoarea de piata si cea de investitie sunt aprecierile subiective asupra previziunii asupra fluxului viitor de venituri, perceperii si cuatificarii riscului afacerii, sinergiilor posibile dupa achizitionare. Valoarea de investitie ar putea coincide cu valoarea de piata numai daca ipotezele utilizate in calcularea ei ar putea sa fie acceptate de catre toti participantii de pe piata afacerilor.
c) Pentru evaluarea unor afaceri care contin mai multe unitati operationale distincte se utilizeaza conceptul de valoare a afacerii (going concern value), definita in doua moduri de IVS si EVS.
"Valoarea afacerii este valoarea globala a unei intreprinderi care va continua sa functioneze si in care repartizarea acestei valori globale a afacerii, pe partile ei componente, se face in functie de contributia lor la afacerea totala si nu functie de valoarea insumata a componentelor ei'. (IVS)
"Valoarea afacerii (a unei intreprinderi in functionare) este valoarea generata de activitatea ei comerciala dovedita. Ea este o expresie a unei afaceri stabile si rezulta din analiza cash-flow-ului actualizat sau din capitalizarea profiturilor, care reflecta cifra de afaceri si eventualele datorii viitoare conditionate. Valoarea astfel calculata include contributia (nediferentiata) terenului, cladirilor, masinilor, echipamentelor, goodwill-ului si a altor intangibile'. (EVS)
d) In scopul evaluarii unei proprietati ce face obiectul unui contract de asigurare se utilizeaza alt tip de valoare, numit valoare de asigurare, carui definitie este redata in reglementarile domeniului respectiv.
e) In cazul evaluarii unor proprietati in scopuri fiscale se utilizeaza valoarea de impozitare, o valoare ce se bazeaza pe definitia data in legislatia fiscala referitoare la taxele de proprietati.
f) Pentru garantarea creditelor bancare, notiunea utilizata este valoarea ipotecii (mortage lending value), definita de Directiva Consiliului Europei 98/32/EC, referitor la ratele de solvabilitate pentru creditarea proprietatii comerciale si pentru leasing-ul financiar, astfel:
"Valoarea unei proprietati determinata de un evaluator o evaluare prudenta a vandabilitatii viitoare a proprietatii, pe baza luarii in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietatii, a conditiilor normale si celor locale ale pietei, utilizarii curente si utilizarilor alternative adecvate ale proprietatii. Elementele speculative nu vor fi luate in calcul la stabilirea valorii ipotecii. Valoarea ipotecii va fi sustinuta cu documentul intr-o maniera transparenta si clara'.
g) Valoarea de recuperare este valoarea unei proprietati fara teren, vanduta ca materiale recuperabile si nu pentru utilizare in continuare si fara moderinizari sau reparatii.
Se poate da ca un cost de recuperare brut sau net si ultimul poate fi egal cu valoarea net realizabila.
h) Pentru lichidarea intreprinderii se foloseste si se estimeaza tipul de valoare numit valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata (liquidation value or forced sale value), definita astfel:
"Suma care poate fi incasata in mod rezonabil in urma vanzarii unei proprietati intr-o perioada de timp scurta pentru a putea fi conforma cu perioada de timp specificata in definitia valorii de piata".
In unele tari, valoarea de vanzare fortata, in particular, poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara , fiind constienti de dezavantajul vanzatorului.
Observatie: atunci cand se face estimeaza valoarea de lichidare pe baza vanzarii activelor individuale cat mai repede posibil, trebuie estimate si toate costurile cu lichidarea (comisioane, onorarii, cheltuieli administrative), pana la finalizarea completa a lichidarii, taxe si impozite legale.
i) Pentru un investitor cu interese speciale se calculeaza valoarea speciala (special value), care este o particularizare a valorii de investitie (subiective) si este definita astfel:
"Valoarea speciala este un termen legat de un element exceptional de valoare, peste valoarea de piata".
Valoarea speciala poate aparea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, functionale sau economice a proprietatii cu alta proprietate, de exemplu cu un invecinata. Este un surplus de valoare, care de exemplu poate fi aplicat, mai degraba unui anumit proprietar sau utilizator al proprietatii decat pietei in general.
Nu numai tipurile de valori, prezentate anterior, influenteaza major valoarea estimata de evaluatori a unei proprietati ci si tipul de proprietate estimat. Acestea se pot grupa in:
