RAPORT DE EVALUARE

SPATIU COMERCIAL

1.1. SINTEZA EVALUARII

OBIECTUL EVALUARII

Proprietate imobiliara denumita conform extras CF " Spatiul Comercial Nr. 2", situata in Alba Iulia, Bd. Transilvaniei, nr. , jud. Alba.

Proprietatea evaluata are urmatoarele date extrase din documentele puse la dispozitie: drept de proprietate deplin, fiind obtinuta cu titlu drept de cumparare, aflata in proprietatea SC Antonia Style SRL., inscrisa in CF nr. 71408-C1-U1, Municipiul Alba Iulia, nr. topografic/nr. Cadastral CAD 5425-C1-U2 , cu suprafata utila de 59 mp.

Metodologia de calcul a "valorii de piata" a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de prevederile Standardului International de Evaluare IVSC, ed. a VII-a, 2005. Tipul de valoare estimate este valoarea de piata asa cum este definite in IVS 1 "suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza:

(1)   Partea introductiva

(2)   Premisele evaluarii - in care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii

(3)   Prezentarea datelor - in care sunt prezentate proprietatea imobiliara analizata, datele juridice, si studiul de vandabilitate

(4)   Analiza datelor si concluziile - contine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obtinut si opinia evaluatorului

(5)   Anexe - contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport -proiect casa, fotografii ale proprietatii, copie extras CF.

In urma aplicarii metodologiei de evaluare mai sus expuse, opinia evaluatorului referitoare la VALOAREA DE PIATA a proprietatii imobiliare evaluate este:

537.134 Lei

(saptesutecincizecisicincimiisasesutepatruzecisisase lei)

130.000 Euro

Cursul de schimb utilizat a fost 1 EUR= 4,1318, comunicat de BNR la data de 10.01.2008.

Referitor la valoarea de mai sus mentionez:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei aprilie 2010

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale

valorile sunt considerate in conditii de piata cash, integral la data tranzactiei

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre IVS.

Cu stima,

1.2.Certificare:

Prin prezenta certific, ca elaborarea prezentului raport s-a facut in limita cunostintelor si informatiilor de piata detinute, iar concluziile si rezultatele sunt strict personale.

Deasemenea certific ca:

afirmatiile prezentate si sustinute in raport sunt corecte si adevarate

analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere personal.

nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile implicate

suma ce imi revine ca plata nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori, din evaluare, sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior.

analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

La elaborarea acestui raport de evaluare nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos.

Semnatura,

2. PREMIZELE EVALUARII

2.1. IPOTEZELE SI CONDITIILE LIMITATIVE

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama sunt urmatoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar fara a mai face verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil.

Nu exista, la data evaluarii, restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosinta al imobilului de catre un potential cumparator.

Proprietatea este considerata si evaluata ca fiind libera de sarcini.

Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate descrisa si luata in considerare in prezentul raport

Se presupune ca imobilul respecta toate reglementarile si restrictiile in domeniul urbanismului avand toate aprobarile si avizele impuse de legislatia in vigoare

Se considera ca imobilul nu prezinta vicii ascunse sau nevizibile la infrastructura, la structura de rezistenta, la instalatiile electrice, termice, care sa afecteze valoarea proprietatii.

Aplicarea metodelor de evaluare se face luandu-se in considerare datele disponibile pentru evaluator despre tranzactii si chirii care se practica la data evaluarii in municipiul Alba Iulia ceea ce nu exclude existenta si altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate.

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii si a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinte

Proprietatea este in conformitate cu legislatia, regulamentele, reglementarile si normele aplicabile, in incinta proprietatii sau in casa nu se desfasoara activitati care contravin reglementarilor nationale sau locale cu privire la protectia mediului, mostenirii culturale sau protectia populatiei

Nu exista risc de contaminare, proprietatea este construita pe un teren care a fost scos din circuitul agricol

Zona nu prezinta risc din punct de vedere seismic

Casa nu are inglobata in structura de rezistenta invelitoare sau finisaje materiale periculoase, care sa afecteze sanatatea oamenilor (azbest nelegat, etc.)

/Nu exista risc de inundatii, imobilul se afla amplasat intr-o zona unde nu exista ape curgatoare sau lacuri (naturale sau de acumulare)

Concluzie: nu exista nici un pericol potential din punct de vedere al riscurilor de siguranta, sanatate si de mediu care sa afecteze proprietatea si implicit valoarea de piata a acesteia.

Conditii limitative:

Suprafetele considerate se bazeaza pe valorile inscrise in extrasul de carte funciara pus la dispozitie de proprietar

Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate.

Intrarea in posesia unei copii a prezentului raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

Evaluatorul prin natura muncii sale nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune.

Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului.

Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport.

2.2. OBIECTUL SI SCOPUL EVALUARII

Imobilul obiect al prezentului raport de evaluare este o proprietate imobiliara " Spatiul Comercial Nr. 2", situata in Alba Iulia (Cartier Cetate), Bd. Transilvaniei, nr. 5B, jud. Alba.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a activului prezentat mai sus asa cum este definita in standardele ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) in vederea ipotecarii acestuia pentru obtinerea unui credit bancar de catre client.

Prezentul raport de evaluare se adreseaza S.C. ANTONIA STYLE S.R.L. in calitate de client si B.R.D. Groupe Societe Generale S.A. Sucursala Alba in calitate de destinatar.

Avand in vedere statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si destinatarul lucrarii.

2.3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Din extrasul de Carte Funciara, nr. 31620 Alba Iulia pus la dispozitia evaluatorului de catre proprietar rezulta:

- conform extras CF A Partea I (Foaie de avere), imobilul este inscris in CF nr. 71408-C1-U1 Municipiul Alba Iulia, Nr. Crt. A1, nr. Cadastral/nr. topografic: CAD-5425-C1-U2, suprafata utila 59 mp; cote parti commune 39,15/192,58; cote teren 18,10/89 Statul Roman, cu observatii/Referinte: Spatiul commercial nr. 2 situat la parter, compus din magazine haine de 56,06 mp, grup social de 3,17 mp cu suprafata totala de 59,25 mp.

- Conform extras CF B Partea II (Foaie de proprietate), imobilul este proprietatea SC Antonia Style SRL, act de vanzare-cumparare, 28.12.2008; terenul, drept de proprietate, cu titlu de drept cumparare, dobandit prin Conventie, cota initiala de 1/1 parti, cota actual de 1/1.

- Conform extras CF Partea III(Foaie de sarcini) sunt inscrieri privitoare la sarcini in favoarea Bank Leumi Romania SA Suc Alba:

- Intabulare, drept de IPOTECA. Valoare 88.000Eur + dobanzi majorate, comisioane, penalitati si cheltuieli

- Intabulare, drept de IPOTECA. Valoare 30.000Eur + dobanzi majorate, comisioane, penalitati si cheltuieli cu interdictiile de instrainare, grevare, demolare, inchiriere, dezmembrare, alipire, construire, amenajare

- Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare 30.000Eur + dobanzi majorate, comisioane bancare, penalitati de intarziere, cheltuieli judiciare si extrajudiciare cu interdictiile de instrainare, grevare, demolare, inchiriere, dezmembrare, alipire, restructurare, amenajare.

- Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare 35.000Eur + dobanzi, dobanzi majorate, comisioane bancare, penalitati de intarziere, cheltuieli judiciare si extrajudiciare cu interdictiile de instrainare, grevare, demolare, inchiriere, dezmembrare, alipire, restructurare, amenajare.

In prezentul raport a fost evaluat intregul drept de proprietate asupra imobilului. Proprietarii au drepturi depline asupra imobilului, neexistand impedimente de ordin juridic sau de alta natura care ar putea afecta dreptul de proprietate sau posibilitatea transferarii integrale a acestui drept. Nu exista, la data evaluarii, restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosinta al imobilului de catre un potential cumparator.

2.4. BAZELE EVALUARII. TIPUL VALORII ESTIMATE

Baza evaluarii o constituie informatiile obtinute pe piata imobiliara si metodologia de evaluare recomandata de IVS.

Tipul de valoare estimat este valoarea de piata, asa cum este definita in IVS 1 "suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Prezentul raport de evaluare estimeaza valoarea de piata pentru utilizarea existenta, cea de locuinta, a proprietatii imobiliare analizate.

2.5 DATA ESTIMARII VALORII

La baza evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare periodei martie-aprilie 2010, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata in intervalul 10-15 aprilie 2010.

2.6 MONEDA RAPORTULUI

Conform solicitarii clientului, opinia va fi exprimata in Lei si Euro.

2.7 MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport de evaluare reprezinta suma care urmeaza a fi platita cash si integral in ipoteza unei tranzactii, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing, ipoteci).

2.8 INSPECTIA PROPRIETATII

Inspectia imobilului s-a facut la data de 05.04.2010 la solicitarea proprietarului , de catre evaluator Popa Laura, in prezenta proprietarilor. Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea de evaluat, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc.

2.9 INFORMATIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMATII

Pentru estimarea valorii de piata, evaluatorul a apelat la date privind piata spatiilor comerciale specifica zonei Alba Iulia - Cartier Cetate. Sursele de informatii au fost:

informatii privind piata imobiliara a municipiului Alba Iulia, obtinute de la agentii imobiliare: SC New Age SRL, SC Intermedia SRL, SC ProCasa SRL

documentele si schitele privind imobilul, puse la dispozitie de catre client;

presa de specialitate (Publi Ulpia, ziarul Unirea) si evaluatori care isi desfasoara activitatea pe piata locala

informatii existente pe site-urile agentiilor imobiliare locale

cursul valutar comunicat de B.N.R;

O parte din aceste documente si informatii au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre client.

Veridicitatea si corectitudinea informatiilor continute de acestea sunt in exclusivitate responsabilitatea celor care le-au furnizat.

Din informatiile culese evaluatorul a selectat 3 proprietati imobiliare care s-au apropiat cel mai mult ca si caracteristici de proprietatea imobiliara in discutie, dintre acestea doua fiind in ofertare pe piata, si una singura fiind tranzactie certa.

2.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE

Datele si informatiile continute in prezentul raport sunt confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului (atat beneficiar cat si destinatar).

2.11 VALABILITATEA RAPORTULUI

In conformitate cu uzantele din Romania, valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. DESCRIEREA JURIDICA:

Cu ocazia inspectiei proprietatii s-a observat ca nu exista diferente intre inscrisul din Cartea Funciara si realitatea de pe teren.

Proprietarul imobilului evaluat este SC Antonia Style SRL, act de vanzare-cumparare, 28.12.2008; terenul, drept de proprietate, cu titlu de drept cumparare, dobandit prin Conventie, cota initiala de 1/1 parti, cota actuala de 1/1.

Imobilul este inscris in CF nr. 71408-C1-U1 Municipiul Alba Iulia, Nr. Crt. A1, nr. Cadastral/nr. topografic: CAD-5425-C1-U2, suprafata utila 59 mp; cote parti comune 39,15/192,58; cote teren 18,10/89 Statul Roman, cu observatii/Referinte: Spatiul commercial nr. 2 situat la parter, compus din magazine haine de 56,06 mp, grup social de 3,17 mp cu suprafata totala de 59,25 mp.

Conform extras CF sunt inscrieri privitoare la sarcini in favoarea Bank Leumi Romania SA Suc Alba, asa cum au fost prezentate mai sus.

Situatia de carte funciara rezulta din copia extrasului de carte funciara pentru informare nr. 71408-C1-U1 Municipiul Alba Iulia, provenita din conversia de pe hartie a CF Nr. 40549/Alba Iulia.

Din informatiile aflate la dispozitia evaluatorului si potrivit discutiilor purtate cu solicitantul raportului, proprietatea nu este supusa nici unor alte restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de proprietate al acestuia.

3.2. DESCRIEREA ZONEI SI A AMPLASAMENTULUI:

Imobilul este situat in municipiul Alba Iulia, oras cu o populatie de 70.000 locuitori, resedinta judetului Alba, in cartierul Cetate.

Piata imobiliara din Alba Iulia este structurata din 4 mari zone: zona ultra-centrala, zona centrala, zona mediana si zona periferica. Cartierul "Cetate" face parte din zona mediana a orasului. Doua sunt cartierele cele mai importante ale municipiului, si anume, "Orasul de jos" care este asociat cu administratia si institutiile publice si Cartierul Cetate care este recunoscut mai mult ca zona comerciala si de locuit.

Cartierul Cetate este format la randul lui din mai multe zone, proprietatea de evaluat aflandu-se din acest punct de vedere in zona "comerciala-Cetate", Bd. Transilvaniei pe care este amplasat imobilul fiind singurul bulevard pietonal din oras si cel mai mare bulavard comercial al Municipiului Alba Iulia, deci zona de amplasare este centrala, extrem de favorabila.

Zona este atat rezidentiala cat si comerciala, blocurile de locuinte fiind P+4E, P+10E iar spatiile comerciale se gasesc la parterul acestor blocuri sau in cladiri independente

Artere importante de circulatie: Bdul 1 Decembrie 1918, Bdul Revolutiei 1989, str. Closca, Str. Vasile Goldis.

Retea de transport in comun la mica distanta

Unitati de invatamant(mediu/superior): Colegiul National "Horea, Closca si Crisan", Universitatea 1 Decembrie 1918

Unitati medicale: la distanta mica Spitalul, Policlinica si cabinete medicale private

Institutii de cult: la o distanta de cca. 300 m Catedrala Reintregirii Neamului

Sedii de banci: la distanta de 200 m, Volksbank Romania - Agentia Cetate, B.C.R - Agentia Cetate, Banca Transilvania - Agentia Cetate, CEC Bank - Agentia Cetate etc.

Muzee: la o distanta de 400 m, Muzeul Unirii, Sala Unirii

Parcuri: Parcul Central Cetate la o distanta de 200 m

Altele: Casa de Cultura, Hotel Cetate

Utilitati edilitare:

Retea de energie electrica: existenta

Retea de apa: existenta

Retea de gaze: existenta

Retea de canalizare: existenta

Retea urbana de telefonie: existenta

3.3 ACCESUL

Accesul in imobil se poate face din bd. Transilvaniei, bulevard pietonal.

3.4. DESCRIEREA AMENAJARILOR SI CONSTRUCTIILOR

Tipul constructiei este " Spatiu comercial", in cladire independenta. Spatiul a fost construit in anul 2002. Inca de la inceput aceasta constructie a fost folosita ca spatiu comercial. Proprietatea de evaluat se afla la parterul unui bloc, cu un regim de inaltime S+P+2E+M, avand o suprafata utila (Su) de 59,25mp, suprafata construita (Sd) fiind de 61,90 mp, suprafata construita desfasurata (Sdc) de 61,90 mp.

Este o constructie realizata din:

fundatii continue din beton;

Structura: duala, cadre din beton armat si zidarie portanta

Tamplerie exterioara: din aluminiu cu geam termoizolant

Tamplarie interioara: din MDF furniruit

Pereti: a) de compartimentare: zidarie de caramida cu goluri verticale tip GVP

b) de inchidere: zidarie de caramida cu goluri verticale tip GVP

Finisaje exterioare: tencuiala structurata si terasit

Finisaje interioare: pardoseala din gresie, tencuieli fin driscuite, gleturi, zugraveli lavabile, plafon decorative casetat

Instalatii de dotari incalzire: instalatie de incalzire central cu central termica pe gaze natural, corpuri radiante din otel vopsite in camp electrostatic, instalatii intretinute bine

Instalatii si dotari alimentare cu apa: alimentare cu apa din reteaua municipiului, instalatii si dotari noi bine intretinute

Instalatii si dotari de alimentare cu gaze: alimentare cu gaze natural din reteaua municipiului, instalatii si dotari noi de calitate superioara bine intretinute.

Dotari electrice: sistem de alarmare antiefractie

Starea actuala: foarte buna

3.5. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Piata imobiliara este un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii cu scopul de a efectua tranzactii imobiliare.

Tipul pietei imobiliare evaluate este piata spatiilor comerciale, situate in zona Cetate a municipiului Alba-Iulia.

Piata imobiliara din Alba Iulia este o piata a cumparatorului incepand cu ultima parte a anului 2008. Piata este putin activa datorita scaderii numarului de tranzactii pe segmentul imobiliar. Incepand cu anului 2008 s-a remarcat o scadere a cererii fata de oferta pentru proprietati imobiliare similare in zona de amplasare a imobilului evaluat, datorita conjuncturii economice nationale cat si internationale, lucru resimtit la nivel de intreg judet si tara, astfel incat in prezent din punct de vedere edilitar zona este in stagnare.

Daca la inceputul perioadei de criza economica, piata proprietatilor imobiliare se caracteriza ca una in expectativa, la momentul actual se caracterizeaza ca o piata cu o cerere solvabila redusa si un nivel de tranzactionare foarte redus. Previziunile indica o continuare a trendului descendent a evolutiei preturilor pe piata mentionata insa nu in acelasi ritm ca si pana acum, sau chiar o stagnare a acestora, datorita demararii procedurilor de creditare de catre banci.

In concluzie, este greu de estimat echilibrul pietei in conditiile date (lipsa tranzactiilor), insa se poate spune ca favorizata este cererea solvabila.

Pretul proprietatilor de tip spatiu comercial variaza in zona intre 50.000 Eur - 180.000 Eur.

3.5.1. ANALIZA CERERII:

Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si preferintele consumatorilor. Daca pana in toamna anului 2008 puteam spune ca piata imobiliara a municipiului Alba-Iulia era o piata a vanzatorilor datorita cererii constante a proprietatilor cu destinatie de locuit sau comerciale, cand aveam de-a face cu cresteri de preturi chiar si in valuta, incepand cu aceasta perioada , sub influenta climatului economic national si international, piata imobiliara in general a urmat un trend descendent, cu un volum de tranzactionare extreme de redus. Practic, incepand cu luna octombrie 2008, odata cu restrictionarea si scumpirea finantarii bancare, preturile au inceput sa scada, iar tranzactionarile au inceput sa se reduca drastic (fenomen resimtit la nivelul intregului judet si al tarii).

In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip residential.

3.5.2. ANALIZA OFERTEI:

Pe piata imobiliara oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietatate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Se poate constata in ultimii ani o crestere a serviciilor oferite de firmele de cosntructii care folosesc tehnologii si utilaje performante, materiale moderne, si acestea datorita exigentelor tot mai mari ale cumparatorilor. Daca acum cativa ani ponderea apartamentelor construite era foarte mare fata de cea a caselor, in ultimii ani aceste ponderi au suportat schimbari, astfel numarul de case construite crescand de la un an la celalalt.

Cu toate acestea, atat pe parcursul anului 2009 cat si pana in perioada curenta, s-au inregistrat extrem de putine tranzactii, datorita conjuncturii economice. Oferta mare, cerere redusa, in consecinta preturile au scazut. Chiar si cu preturile in cadere libera, numarul de tranzactii este mic iar cererea este din ce in ce mai redusa. Trendul acesta se va mentine si in continuare, in principal in functie de conditiile de creditare. Cumparatorii, loviti de scaderea ofertei de credite, au abordat o atitudine de expectativa, in asteptarea unor preturi si mai mici. Oferta a crescut in continuare, vanzatorii au scazut din nou preturile. Piata este in cvasi-blocaj, cu un numar redus de tranzactii.

Acest lucru a facut ca identificarea de tranzactii de proprietati imobiliare relativ asemanatoare cu proprietatea de evaluat sa fie dificila. Astfel au fost gasite 3 comparabile cu proprietatea de evaluat, dintre care una este tranzactie ferma iar celelelate doua sunt oferte ale agentiei imobiliare Intermedia.

3.5.3. ECHILIBRUL PIETEI

Echilibrul pe piata imobiliara este un punct teoretic, rareori atins.

In prezent, piata imobiliara a municipiului Alba Iulia se afla in usor dezechilibru datorita ofertei mai mari decat cererea. Acest lucru a fost explicat mai sus cand s-a vorbit mai pe larg despre cerere si oferta.

Astfel, pentru proprietati imobiliare tip spatii comerciale, similare cu cea evaluata, pe piata "cartier Cetate" avem urmatoarele informatii:

Min Max

prêt de tranzactie Eur Cartier Cetate    700Eur/mp 1.200Eur/mp

chirii Eur/MP                               5Eur/mp 30Eur/mp

Rata de capitalizare se situeaza intre 4,6% si 8,7% asa cum este demonstrat mai jos:

CALCULUL RATELOR DE CAPITALIZARE

pentru proprietati imobiliare-spatii comerciale

Rata de capitalizare am obtinut-o prin impartirea veniturilor nete din exploatare la pretul de vanzare: c = VNE / pret.

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII

4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Scopul prezentei evaluari fiind estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.

'Cea mai buna utilizare' reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii imobiliare selectate din diferite variante posibile, pentru a obtine un profit maxim. Cea mai buna utilizare se va considera atat pentru teren (in ipoteza ca ar fi liber) cat si pentru proprietatea imobiliara existenta (teren si constructiile de pe el) iar concluziile trebuie sa fie coerente.

Pentru a fi luata in consideratie, cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca patru criterii: sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.

Tinand seama de aceste considerente, in cazul proprietatii imobiliare evaluate, cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia in care terenul este construit, deoarece in zona Schit putine sunt terenurile pe care nu s-a construit nimic, trenurile libere. Practic tinand cont de tipul constructiilor aferente proprietatii imobiliare, de dotarile existente si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila este cea de proprietate de tip rezidential.

In aceasta situatie pot fi luate in considerare doua variante:

Varianta 1: pastrarea destinatiei actuale de spatiu comercial

Varianta 2: teren liber, fara constructii

SEDIU FIRMA:

Analizand chiriile pentru spatii comerciale in Alba Iulia, s-a constatat ca acestea variaza intre 7 - 15 Eur/mp de suprafata utila. Pentru proprietatea de evaluat se va alege o chirie de 12 Eur/mp deoarece in zona respectiva cererea pentru spatii comerciale este foarte mare. Rezulta:

VBP Eur/an: 59mp x 12Euro/mp x 12luni = 8.496 Euro/an

Grad de neocupare = 0   deci, VBP = VBE = 8.496 Eur

Cheltuieli (taxe, asigurare,alte cheltuieli) = 10% X 8.496 Eur = 850 Eur

VNE = 8.496 - 850= 7.646 Eur

Rata de capitalizare: 8 %

Valoare proprietate = 7.646 / 8 % = 95.575 Eur

TEREN LIBER:

4. METODE DE EVALUARE

4.3 ABORDAREA PRIN COMPARATII

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa. Estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si compararea acestora cu cea care trebuie evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati si tranzactii care influenteaza valoarea. Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind procesul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare prin aceasta metoda evaluatorul a apelat la informatii asupra catorva tranzactii a unor proprietati comparabile.

In cazul proprietatii imobiliare evaluate, analiza s-a facut pe baza datelor si informatiilor rezultate din identificarea a trei tranzactii relativ recente si a caror caracteristici sunt prezentate alaturat.

Imobilele comparabile sunt:

Proprietatea A - Spatiu comercial situat in Cetate, zona Bd. Transilvaniei, la parter de bloc cu suprafata utila de 62 mp, finisaje superioare, tranzactie finalizata in martie. 2010 la pretul de 110.000 euro.

Proprietatea B - Spatiu birouri situat in Cetate, zona Bd. Transilvaniei, la parter de bloc, cu suprafata de 65 mp, finisaje superioare, oferta de vanzare in aprilie. 2010 la pretul de 115.000 euro.

Proprietatea C - Spatiu birouri situat in Cetate, zona Piata-Mercur, la parter de bloc, cu suprafata de 54 mp, finisaje medii, oferta de vanzare in aprilie. 2010 la pretul de 70.000 euro.

Elementul de comparatie este pretul pe mp util de constructie, pentru proprietatea A - 1.855 euro, pentru proprietatea B - 1.769 euro si pentru proprietatea C - 1.296 euro.

Datele de comparatie si cele de ajustare sunt expuse in tabelul de mai jos. S-au trecut in revista elemente de comparatie necesare a fi utilizate pentru ajustarea tranzactiilor recente.

Observam ca proprietatile comparabile difera de proprietatea de evaluat prin anumite caracteristici cum ar fi: suprafata utila, suprafata vitrina, finisaje, data tranzactiei. Toate aceste diferente necesita niste corectii. Prin insumarea valorilor absolute a corectiilor (valoarea bruta) si calculand suma algebrica a acelorasi corectii (valoarea neta), se poate estima valoarea proprietatii de evaluat.

In continuare este prezentata grila datelor de piata, in care au fost prelucrate, sintetizate si utilizate toate elementele de comparatie relevante, care justifica corectiile aplicate asupra preturilor de vanzare pentru fiecare proprietate similara comparabila cu cea de evaluat.

Explicatii corectii:

Pentru a aplica corectii la conditiile pietei, am obtinut informatii de la agentii imobiliare si astfel am corectat proprietatile B si C cu -7% .

Exemplu : Spatiu comercial, Su 69mp, zona Cetate Piata, finisaje superioare, prêt ofertare decembrie 2009, 80.000 eur, prêt tranzactionare ian. 2009 , 74.500Eur ; rezulta o diferenta intre pretul de ofertare si cel de tranzactionare de aprox. 7%.

Spatiu comercial, Su 58mp, zona Cetate Closca, finisaje superioare, prêt ofertare august 2009, 65.000 eur, prêt tranzactionare oct. 2009 , 61.000 Eur ; rezulta o diferenta intre pretul de ofertare si cel de tranzactionare de aprox. 6%.

Pentru localizare, am aplicat corectia de +10% proprietatii aflata in zona Bd. Revolutiei Piata-Mercur, deoarece este considerata o zona cu un vad mai scazut decat zona Bd. Transilvaniei

Exemplu : Spatiu comercial, Su 67mp, zona Bd. Revolutiei Cetate Piata, finisaje superioare, prêt tranzactionare iunie. 2009 , 75.000Eur ;

Spatiu comercial, Su 65 mp, zona Cetate Bd. Transilvaniei, finisaje superioare, prêt tranzactionare iunie 2009, 82.500, de unde rezulta o diferenta de zona de 10% .

Pentru a aplica corectii la stare tehnica si finisaje am luat in calcul faptul ca pretul mediu de gresie si faianta pe mp este 50 lei, aprox. 13 eur/mp, si astfel am corectat proprietatea C cu 13Eur.

In ceea ce priveste suprafata vitrinei s-a procedat la corectarea proprietatilor A, B si C, -2%, -4% respectiv +4% in functie de informatiile obtinute de la agentiile imobiliare.

S-a efectuat corectie pentru cea mai buna utilizare la comparabila C, corectia fiind de 10%. Am folosit aceasta corectie apeland la informatii provenite de la agentii imobiliare.

Exemplu : Spatiu birouri, zona Cetate-Piata Fortuna, Su 62 mp, finisaje superioare, prêt tranzactie august 2009, 65.000 Eur .

Spatiu comercial, zona Cetate-Piata Mercur, Su 65 mp, finisaje superioare, prêt tranzactie august 2009, 71.000 Eur .

Rezulta o diferenta de aprox. 10% intre pretul tranzactionat al spatiului de birouri si al spatiului comercial, ele fiind tranzactionate in aceeasi perioada si avand aproximativ aceleasi caracteristici.

Concluzie:

Se observa ca proprietatea 1 inregistreaza cea mai mica valoare bruta a corectiilor (2,00%), deci se va alege un pret pe mp de 1.818 Euro.

Rezulta de aici ca valoarea proprietatii estimate prin metoda comparatiilor directe este :

V _cd (rotunjit) = 1.818 euro x59 = 107.000 Eur

echivalent 107.000 Eur x 4,1318 = 442.000 lei

4.4 ABORDAREA PE BAZA DE VENIT

Aceasta metoda confera o anumita valoare unui bun sau proprietati cumparate numai in masura in care investitorul realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva.

In cazul proprietatii aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizate din exploatarea obiectului proprietatii.

Problemele metodologice si practice de rezolvat:

Determinarea marimii fluxului anual reproductibil

Stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.

Profitul net anual reproductibil este definit prin veniturile nete ce le poate genera activul.

Pentru determinarea acestuia veniturile lunare luate in calcul au fost bazate pe chiria care s-ar putea obtine prin inchirierea cladirilor la un nivel al preturilor practicat pe piata la aceasta data in zona respectiva. Din informatiile culese de pe piata pentru proprieteti imobiliare similare, am obtinut un nivel al chiriei de aprox. 12Eur/mp/luna.

V_nr = 59 mp x 12 euro/mp x 4,1318 lei/euro x 12 luni 35.104 lei

Rata de capitalizare (t) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit net se transforma in capital.

Coeficientul multiplicator K (inversul ratei de capitalizare) exprima numarul de ani de profituri nete pe care cumparatorul este dispus sa le plateasca. S-a ales o rata de capitalizare de 8% corespunzatoare unui risc scazut.

Relatia de calcul

Vcb = K x Vnr

K - coeficient multiplicator K=1/t

t - rata de capitalizare

Vnr - venitul net anual reproductibil

t = 8%, K 12,5

Rezulta ca valoarea proprietatii va fi:

V _cb(rotunjit) = 35.104 lei x 12,5 = 438.800 lei

echivalent 106.000 Euro

4.6    REZULTATELE EVALUARII

In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate anterior au fost obtinute urmatoarele valori:

Valoarea obtinuta prin

metoda comparatiilor directe: 107.000 Euro echivalent a 442.000 lei

Valoarea obtinuta prin metoda

capitalizarii veniturilor:               106.000 Euro echivalent a 439.000 lei

4.7. RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI

Observam ca valorile obtinute prin cele doua metode sunt apropiate una de cealalta. Opinia evaluatorului pentru proprietatea de evaluat este cea mai apropiata de cea determinata prin metoda capitalizarii veniturilor, adica 106.000 Euro, aprox. 439.000 lei .

Valoarea de piata estimata pentru care evaluatorul si-a exprimat optiunea se bazeaza pe urmatoarele argumente:

- imobilul evaluat se afla intr-o zona a orasului cu puternic vad comercial, unde spatiile comerciale se inchiriaza la preturi foarte bune si relativ repede, ele fiind mai avantajos de inchiriat decat de vandut. De aceea au fost identificate destule spatii comerciale inchiriate, fata de tranzactii ferme cu astfel de proprietati in zona mentionata (bd. Transilvaniei)

In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principii:

valoarea este subiectiva

valoarea este o predictie

opinia de mai sus nu prezinta valoarea pentru asigurare.

evaluarea este o comparare

Caracteristicile valorii estimate sunt:

valoarea estimata pentru care a optat evaluatorul include valoarea intregii proprietati (teren + constructie)

pretul de vanzare se va putea situa sub sau peste aceasta valoare functie de raportul cerere / oferta la data tranzactiei.

banca creditoare trebuie sa tina seama de aspectele prezentate in raportul de evaluare si sa-si ia masurile de precautie necesare, prin studierea potentialului de rentabilitate adecvat sau a viabilitatii pe termen lung si al potentialului de servicii al debitorului, comparative cu valoarea activelor care reprezinta garantia