|
|
|
CONTRACTUL DE LOCATIUNE
NOTIUNE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE
Definitie si delimitarea fata de vanzare cumparare :
Locatiunea este un contract prin care o [persoana, numita locator se obliga sa sigure unei alte persoane numita locatar ( chirias ), folosinta temporara totala sau partiala a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii numite chirie .
Locatiunea se deosebeste de CV prin fatul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept de creanta asupra lucrului, iar nu un drept real
VARIETATILE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE
In codul civil si alte acte normative, reguli speciale sunt prevazute pentru locatiune fondurilor rurale ( bunurilor agricole ) numit contract de arendare si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de inchiriere - motiv pentru care vom analiza aceste 2 varietati ale locatiunii in 2 parti.
CARACTERISTICILE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE
Enumerare : locatiunea este un contract sinalgamatic intrucat da nastere la obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucruluyi inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locutiunii . Locutiunea este un contract cu titlul oneros in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial . In opozitie cu inprumutul de folosinta ( comodat ),care este un contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva prin definitie cu titlul oneros .
Locatiunea este un contract comutativ in care existenta si intinderea obligatiilor nu depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierderi pentru parti .
Locatiunea este un contract consensual care se incheie prin acordul fie si tacit al partilor ( solo-consensul ), fara vreo formalitate .
Locatiunea este un contract cu executare succesiva in timp. Elementul timp este de esenta locutiunii . Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locutiunii, iar pretul este calculat dupa durata folosintei si timpul, se are in vedere chiar daca pretul sa fixat in mod global .
Conditiile de validitate ale contractului de locatiune
A. Capacitaea partilor
Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. - Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba capacitaea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci locutiunea este in principiu un act de administrare.
Dat fiind fatul ca locutiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune .
B. Obiectul contractului
Lucrul inchiriat - total sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil corporal sau incorporal dar in toate cazurile cu conditia sa nu distruga sau sa nu se consume prin folsinta conform destibnatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor . Bunurile dim domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale ( art.135, alin. 5 din Constit . si art.16 alin.6 si art. 14-16 din Legea nr.213/ 1998 privin proprietaea publica si regimul juridic al acesteia.
Pretul - pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie . Chiria se fixeaza in rapiort cu durata contractului, fie global fie pe unitati de timp ( zi,luna, an ) si se plateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv.
Chiria trebuie sa fie detrminata in momentul incheierii contractului.Sub sanctiunea nulitati,chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii contractul nu mai este o locutiune ci un comodat. Pretul se fixeaza in bani.
Efectele contractului de locatiune
Obligatiile locatorului :
Notiuni generale : - obligatiile locatorului revin dinprincipiul ca el trebuie sa asigure locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiuni.
locatarul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa-l garanteze pe locatar de tulburarile provenite din propria sa fapta de terti si din viciile lucrului.
Obligatia de predare : - art.1420 pct 1- predarea lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul cmvenit de parti si - in lipsa de stipulatie contrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatarului.
in cazul nerespectari ac conditii, locatarul se poate adresa justitiei cerand predarea silita,iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune - interese potrivit regulilor generale.
Obligatiile efectuarii reparatiilor.
Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servii la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat.
pt ac locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul are nevoie de asa ceva.
Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere justitiei :
obligarea lui sub sanctiunea platii de daune.
autorizarea de a le efectua in locul locatorului, retinand cheltuielile efectuate din chirie.
Obligatia de garantie. Art 1439 pct 3 C. civ.
locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila.
In virtutea obligatiei de garantie locatorul raspunde :- din propria fapta
de la terti
din viciile lucrului, daca prin ac. Tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei.
Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare,nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juritic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatorul va avea actiune in despagubire impotriva autorului faptei, dar nu va avea actiune in garantie contra locatorului.
Viciile - locatarul este garantat pt. viciile ascunse ale lucrului care Ii impiedica intrebuintare art.1422 C. civ.
Gravitatea viciilor se apreciaza in instanta.
In cazul descoperiri viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalgamatice, locatarul poate cere o reducere proportionala din prêt sau rezilierea contractului cu daune-interese pt. pagubele suferite din cauza viciilor.
Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiuni, locatarul poate cere o reducere proportionala din prêt sau rezilierea contractului, dar fara daune-interese, caci este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata locatorului (art.1082 C.civ.).
Modificarea obligatiilor de garantie.
deoarece nu este reglementata prin norme imperative, oblig. De garantie pt.evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin comventia dintre parti agravata sau dimpotriva, limitata ori inlaturata.
OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si portivit destinatiei.
Comform art.1429 alin 1. C. civ.- locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul ichiriat ca un bun proprietar.
Culpa levis in abstracto - si numai la destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante.
Plata chiriei - Comform art.1429 C. civ. Locatarul trebuie sa plateasca pretul locatiuni la termenele stipulate.In lipsa de stipulatie contrara, plata se face comform regulilor generale art.1104C.civ.- la domiciliul debitorului si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjugata daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract.
Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila .
Restituirea licrului. Dupa incetarea locutiuni, locatarul trbuie sa restituie lucrul in starea in care o fost predat comform unui imventar facut. Prin inventar trebuie inteles orice act de constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar prezumtia este ca locatarul a primit lucrul in stre buna.
Raspundera pentru inendiu - Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita mai face raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu, forta majora sau dintr-un defect de constructie ori prin comunicarea focului, de la o casa vecina.
Apararea contra uzurparilor - comf. Art.1433 C.civ. - locatarul mai este obligat de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor. Orice atingere provenita de la un tert asupra proprietatii sau posesiei licrukui dat in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l instinteze in termen util pentru a fi in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare.
Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului
Sublocatiune - locataorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanta .In acest sens legea prevede expres si posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosinta asupra unui tert, in tot sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune .
Sublocatiunea este pemisa in 2 conditii :
Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal . aceasta interdictie transforma locatiunea intr-un contract incheiat intuitu personae .
Sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal
in aceste limite sublocatiunea poate fi convenita in conditii diferite fata de contractul principal ( chirie mai mare sua mai mica).
Cesiunea - In conditiile in care poate surveni locatiunea este permisa si cesiunea contractului de locatiune de catre locatar . Textul care permite deopotriva, cesiunea si sublocatiunea ( art.1418 C.civ. ) nu distinge din acest punct de vedere intre cele 2 institutii juridice.
Cesiunea constituie o vanzare a dreptului de folosinta, adica o cesiune de creanta cu titlul oneros - art 1391 C.civ.
Incetarea locatiunii
Cauze de incetare - pe langa acodul de vointa al partilor, contractul de locatiune inceteaza prin :
a) rezilierea contractului pentru neexecutare
b) expirarea termenului
c) desfiintarea unilaterala
d) pieirea lucrului
e) desfiintarea titlului locatorului
f) in anumite conditii prin efectul instrainarii, prin acte intre viii cu titlul particular al lucrului dat in locutiune
Daca partile sau lege n-au determinat durata locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntare unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului prevazut .
Manifestarea de vointa - de a desface contractul este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de partea concediata care trebuie sa suporte desfacerea contractului.
Expirarea termenului - daca termenul locatiune a fost determinat prin conventia partilor sau in lipsa clauzei de lege art.1450 -1451 C.civ. locatiunea inceteaza de drept prin simpla trecere atermenului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare prealabila.
Tacita relocatiune - dac locatarul ramane in folosiunta lucrului dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedeice locatiunea se considera reinoita prin tacita relocatiune
Rezilierea pentru neexecutare - conf. Art. 1439 alin.2 C.civ - neexecutarea obligata de catre una dintre parti da dreptul celelaltei parti de a cere dupa punerea in intarziere a debitorului rezilierea contractului cu daune - interese art.1453 C.civ.
Pieirea lucrului - conf.art.1423 si 1439 C.civ. - daca pieirea este totala contractul este desfacut de drept caci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstituire refacere sau inlocuirea lui .
Desfiintarea titlului locatorului - daca se desfiinteaza sau se desface titlul locatorului in baza caruia consimtise la locutiune se desface si contractul de locatiune, caci locatarul nu mai este in masura sa asigure locatorului folosinta lucrului.
Efectele instrainari lucrului prin acte intre vii - conf. Art. 1441 C. civ.- daca locatorul vinde lucrul inchiriat, cumparatorul chiar daca nu s-a obligat in acest sens este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa, afara de cazul cand desfacerea ei din cauaza vanzarii sar fi prevazut in insusi contractul de locatiune.
Natura juridica a drepturilor locatarului .
Dreptul de creanta - locatiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale ci un contract creator de raporturi obligationale rezultand ca dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta .
argumentele in favoarea caracterului real al dreptului de creanta nu sunt hotaratoare pentru urmatoarele considerente :
a) act. posesori pot fi intentate numai atunci cand detinerea lucrului se exercita animus selei habendi dar si de catre detentorul precar
b) opozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii urmatori este o simpla exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ.
c) deoarece dreptul este opozabil fata de terti locatiunea este supusa publicitatii imobiliare daca depaseste 3 ani, daca dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durata.
d) Drepturile reale, ca drepturi absolute sunt limitativ enumerate de lege iar dreptul de folosinta locativa nu a fost retinut de legiuitor printre aceste drepturi.
