|
|
|
Tipuri (categorii) de contracte civile reglementate expres in Codul civil
a) Contractul de vanzare cumparare[1]
Art.1294 Cod civil defineste vanzarea ca fiind o "conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui".
Legea impune ca o conditie de validitate a contractului, in unele situatii expres prevazute de aceasta, forma autentica, care este ceruta spre exemplu de prevederile art. 45 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. In concordanta cu acest text de lege, vanzarea terenurilor agricole se face numai prin act autentic.
Pentru ca vanzarea-cumpararea sa devina opozabila fata de terti, inclusiv fata de parti, este necesara transcrierea actului in registrul de publicitatie al cartii funciare, pentru ca drepturile reale imobiliare se transfera numai prin intabulare, aceasta avand caracter constitutiv de drepturi.
Conform art. 1305 Cod civil, cheltuielile vanzarii vor cadea in sarcina cumparatorului. Dispozitia legala este supletiva, partile avand posibilitatea sa decida in sarcina cui vor cadea aceste cheltuieli.
Pentru validarea contractului de vanzare-cumparare sunt necesare aceleasi elemente, care se intalnesc la orice contract si anume: consimtamantul, capacitatea de a contracara, obiectul determinat si cauza licita.
Potrivit art. 31 din Legea nr. 18/1991, terenul atribuit conform art.18 alin. 1, art. 20 si art. 39, nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de zece ani socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.
Art. 47 din aceeasi lege prevede ca 'persoanele fizice care nu au cetatenie romana si domiciliul in Romania, precum si persoanele juridice care nu au nationalitate romana si sediul in Romania, nu pot dobandi in proprietate terenuri de orice fel prin acte intre vii.'
- Persoanele fizice care nu au cetatenie romana, precum si persoanele juridice care nu au nationalitate romana si sediul in Romania, care au dobandit in proprietate terenuri prin mostenire sunt obligate sa le instraineze in termen de un an de la data dobandirii, sub sanctiunea
- Persoanele fizice care nu au cetatenie romana, precum si persoanele juridice care nu au nationalitate romana si sediul in Romania, care au dobandit in proprietate terenuri prin mostenire sunt obligate sa le instraineze in termen de un an de la data dobandirii, sub sanctiunea trecerii in mod gratuit a terenurilor, in proprietatea statului. Solutia este similara si pentru situatia in care persoanele fizice si juridice prevazute de art. 47 alin.1 din Legea nr. 18/1991 au dobandit terenuri anterior intrarii in vigoare a legii fondului funciar.
Legiuitorul a rezervat anumitor persoane dreptul de a cumpara: astfel art. 48 din Legea nr. 18/1991 prevede ca 'instrainarea de terenuri agricole in extravilan, prin vanzare, se poate face prin exercitarea dreptului de preemtiune', care revine coproprietarilor, daca este cazul, si apoi proprietarilor vecini. Obligatia ce revine titularului dreptului de preemtiune este aceea de a se pronunta asupra exercitarii acestui drept in 30 zile de la data primirii comunicarii. Dupa trecerea acestui termen, dreptul de preemtiune pentru coproprietarii vecini se considera stins[1].
Sanctiunea incalcarii dreptului de preemtiune consta in anularea actului de vanzare-cumparare.
Preemtiunea constituie dreptul de care se bucura o persoana de a fi preferata altei persoane la cumpararea unui anumit bun. Dreptul de preemtiune se stabileste prin:
lege
conventia partilor, in favoarea unei persoane fizice sau juridice, inclusiv a statului.
Instituirea dreptului de preemtiune constituie o ingradire a dreptului de dispozitie, deoarece titularul dreptului de proprietate funciara nu poate instraina terenul agricol decat in conditiile prevazute de lege"[1].
Vanzarea-cumpararea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece art. 1336 si art. 1370 C. civ. stabilesc obligatii atat pentru Vanzator cat si pentru Cumparator.
Obligatiile vanzatorului in conformitate cu prevederile art. 1313-1335 C. civ. sunt urmatoarele:
sa transmita catre cumparator dreptul sau de proprietate asupra lucrului vandut, ceea ce implica cerinta ca vanzatorul sa fie proprietarul acestuia.
Prevederile Codului civil arata in mod expres ca nimeni nu poate transmite catre o alta persoana mai multe drepturi decat are el insusi.
sa conserve bunul cumparatorului pana la predarea lui efectiva si sa predea bunul cumpartorului, care in principiu, nu este translativa de proprietate ci doar are rolul de a muta detentia materiala a acestuia, de la vanzator catre cumparator, la locul stipulat de parti prin contract. In cazul cand partile nu si-au exprimat vointa in aceasta problema, in conformitate cu prevederile legale in materie, predarea bunului se va face la domiciliul vanzatorului;
Vanzatorul are obligatia de garantie, conf. art. 1336-1360 C. civ.
Trei aspecte imbraca obligatia de garantie si anume:
A. garantia impotriva Evictiunii;
B. garantia in contra Viciilor ascunse ale Lucrului Vandut;
C. garantia pentru intinderea terenului Vandut, atunci cand acesta formeaza obiectul contractului.
Vom prezenta cateva elemente specifice fiecarei forme de garantie a vanzatorului pentru cunoasterea exacta a celui mai important instrument juridic al distributiei produselor care este Contractul de Vanzare-Cumparare si de dobandire,de catre persoanele fizice si persoanele juridice a bunurilor necesare lor si familiilor acestora.
A. Garantia impotriva evictiunii
Etimologic evictiune provine din dreptul roman, unde 'evictus' insemna 'infrangere'.
Transpusa in planul Contractului de Vanzare-Cumparare, evictiunea reprezinta pierderea partiala sau totala a proprietatii sau posesiei bunului de catre cumparator ca efect al valorificarii de catre un tert in fata instantelor judecatoresti a dreptului asupra acelui bun ce formeaza obiectul contractului.
Asemenea situatie inlatura dreptul dobandit de cumparator prin acel contract si presupune urmatoarele aspecte specifice:
Obligatia vanzatorului de a nu-l tulbura el insusi pe cumparator, in scopul de a poseda pasnic si linistit posesia bunului vandut de el;
Obligatia vanzatorului de a-l apara el personal pe cumparator impotriva actiunilor facute de terti. Ne referim de fapt la promovarea in justitie impotriva cumparatorului a unui proces civil si care ar avea ca obiect o pretentie asupra acelui bun (exemplu: pretinderea unei servituti sau ipoteci asupra acelui lucru, sau chiar pretinderea dreptului de proprietate asupra lui).
Autorii de drept civil in problema garantiei vanzatorului impotriva evictiunii au sustinut ca 'vom intelege prin evictiune atat pierderea totala sau partiala a proprietatii bunului vandut, cat si tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului de proprietate'[1].
Intr-o asemenea situatie vanzatorul are obligatia legala de a se alatura cumparatorului pentru a-i apara titlul. In acest scop si in conformitate cu prevederile art. 1337-1351 C. civ., cumparatorul are dreptul de a-l chema in garantie pe vanzator, in acel proces in care el este chemat de tert, in vederea apararii sale de catre acesta.
Vanzatorul are obligatia legala fata de cumparator de a repara prejudiciul suferit de el in situatia in care actiunea civila a tertului, impotriva sa a fost admisa si el a fost totusi invins. Prejudiciul ar fi reprezentat in conditiile aratate de urmatoarele elemente:
pretul achitat de cumparator vanzatorului si bunul pentru care l-a achitat i-a fost luat de tert;
cheltuielile suportate de cumparator pentru incheierea contractului;
cheltuielile de judecata, ocazionate de eventualul litigiu la care ar participa cumparatorul invins.
In baza autonomiei de vointa, partile contractante, si in domeniul obligatiei de garantie pe care o are vanzatorul, pot include in contract clauze de agravare, de atenuare si chiar de exonerare a ei de anumite obligatii pe care in caz contrar el le are prin Lege.
El nu va fi lipsit de obligatia sa de a restitui pretul cumparatorului, atunci cand folosinta bunului dobandit de el este tulburata prin fapta proprie si intentionata a vanzatorului.
Daca evictiunea are o cauzpa anterioara vanzarii raspunde vanzatorul, dupa cum am mentionat si nu pentru imprejurari care survin ulterior vanzarii.
A. Garantia vanzatorului pentru viciile ascunse ale bunului vandut.
In spiritul dispozitiilor Codului civil, vanzatorul are obligatia legala de a transmite cumparatorului posesia pasnica(linistita) dar si utila, ceea ce inseamna ca, in situatia in care bunul vandut prezinta defecte ascunse vederii cumparatorului, care il fac practic impropriu pentru destinatia pentru care a fost cumparat ori ii reduc considerabil valoarea de intrebuintare, astfel ca dobanditorul daca le-ar cunoaste nu ar mai achizitiona acel bun. In consecinta, el are dreptul de a cere in justitie desfiintarea vanzarii-cumpararii care se mai numeste redhibitiune, ori reducerea proportionala a pretului vanzarii.
- Dispozitiile inscrise in art. 1352 C. civ. arata: 'Vanzatorul este supus la raspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vandut, daca din cauza acelora lucrul nu este bun de intrebuintat, dupa destinarea sa, sau intrebuintarea sa este atat de micsorata, incat se poate presupune ca, cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dansul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile'.
- Din interpretarea textelor legale existente in aceasta materie, rezulta ca pentru viciile aparente, vanzatorul nu raspunde pe motiv ca ele puteau fi observate de cumparator. In consecinta si in acord cu legea, viciul care afecteaza bunul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii pentru a putea cere in justitie raspunderea vanzatorului:
sa faca bunul impropriu destinatiei lui obisnuite, sau sa-i reduca substantial valoarea;
sa fie dosit, ascuns, privirilor cumparatorului, in momentul incheierii contractului;
sa fie anterior vanzarii sau sa se datoreze unei cauze anterioare actului;
cumparatorul sa nu fi produs modificari esentiale, imbunatatiri asupra acelui bun, incat viciul sa poata fi constatat dupa vanzare;
Vanzarea-cumpararea de bunuri, imbraca mai multe forme care, in conformitate cu prevederile Codului civil pot sa fie afectate de viciile ascunse care sa atraga raspunderea vanzatorului pentru ele (exceptie facand doar vanzarea silita).
1. Caracteristica contractelor reale consta in:
a) traditierea lucrului ( predarea lui efectiva de catre una din parti, celeilalte parti);
b) forma autentica;
c) consimtamantul partilor.
2.) Obiectul contractului de mandat il formeaza:
a) bunurile imobile;
b) bunurile mobile;
c) actele juridice cu care il insarcineaza mandatele pe mandator.
3.) Contractul de arenda este:
a) contract de locatiune a terenurilor agricole;
b) varianta a contractului de inchiriere;
c) contract numit ( reglementat expres in Codul civil).
4.) Tranzactia este un contract civil:
a) reglementat expres in Codul civil;
b) creat de practica judiciara (jurisprudenta);
c) nenumit.
5.) Contractele aleatorii sunt contractele in care:
a) intinderea prestatiei uneia sau ambelor parti depinde de un eveniment incert;
b) prestatia este cunoscta de parti din momentul acordului de vointa.
c) prestatia este determinata de parti ulterior incheierii contractului.
6.) Domeniul de actiune al contractului de societate civila are in vedere scopuri:
a) comerciale;
b) necomerciale;
c) diferite, convenite de parti.
7) Caracterele juridice ale contractului de societate civila sunt:
a)contract cu scop lucrativ ( aduce partilor un folos patrimonial );
b)are caracter comutativ
c)contract cu executare succesiva
