|
|
|
Publicitatea imobiliara
1. Consideratii generale
Publicitatea imobiliara reprezinta totalitatea mijloacelor juridice reglementate de lege care au menirea sa asigure evidenta, siguranta si opozabilitatea fata de terti a actelor si faptelor juridice prin care se constituie, se transmit si se sting drepturile reale imobiliare.
In prezent, sediul materiei se afla in Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare.
2. Sistemele de publicitate imobiliara actuale in dreptul roman
2.1. Consideratii generale
Desi Legea nr. 7/1996 a intrat in vigoare din data de 24.07.1996, in prezent in Romania nu exista un sistem unitar de publicitate imobiliara, existand urmatoarele trei sisteme:
- sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, aplicabil in Oltenia, Muntenia, Dobrogea si Moldova;
- sistemul cartilor funciare aplicabil in Banat, Crisana, Transilvania si Bucovina de Sud;
- sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara, aplicabil in Ilfov si Bucuresti.
2.2. Sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare
Acest sistem se compune din doua registre: registrul de transcriptiuni si registrul de inscriptiuni. In primul registru se efectueaza transcrieri, iar in cel de-al doilea inscrieri imobiliare, acestea tinandu-se la judecatorii.
Ceea ce caracterizeaza acest sistem de publicitate imobiliara este ca el se tin pe numele proprietarilor si nu pe imobile, fiind si facultativ.
Acest sistem este reglementat prin art. 1801-1804, art. 818,819, art. 1295, art. 1394 si art. 710-720 C. civ.
2.3. Sistemul de publicitate prin carti funciare
Ceea ce caracterizeaza acest sistem este faptul ca publicitatea este reala, intrucat are la baza identitatea topografica a imobilului, si nu numele proprietarului, astfel incat toate inscrierile se fac pe imobile si nu pe proprietari.
Acest sistem este complet intrucat se realizeaza o publicitate integrala vizand toate transmisiunile si constituirile de drepturi reale imobiliare, fiind in acelasi timp si unitar, in sensul ca exista doar o singura carte.
Cartea funciara este formata dintr-un titlu si trei parti sau foi. Titlul catii funciare cuprinde numarul cartii si denumirea localitatii unde se afla imobilul. Parte I poarta denumirea de foaie de avere, partea a II-a - foaie de proprietate, iar partea a III-a - foaie de sarcini.
Actul normativ care reglementeaza sistemul de publicitate prin cartile funciare este Decretul-Lege nr. 115/1938.
2.4. Sistemul intermediar al cartilor de publicitate imobiliara
Sistemul cartilor de publicitate imobiliara care s-a aplicat in cateva localitati din fostul judet Ilfov si in Bucuresti reprezinta un sistem intermediar intrucat aceste carti de publicitate urmau a se transforma in carti funciare.
Diferenta de substanta se refera la efectul inscrierilor care sunt asemanatoare sistemului de publicitate prin registrele de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare.
2.5. Publicitatea realizata prin noile carti funciare
2.5.1. Consideratii generale privitoare la institutia tehnica a cadastrului
Art. 1 din Legea nr. 7/1996 defineste cadastrul general ca fiind sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar.
Entitatile de baza ale acestui sistem sunt: parcele, constructia si proprietarul.
Cadastrul general se realizeaza la nivelul fiecarei unitati administrativ-teritoriale: comuna, oras, municipiu, judet si la intregul tarii.
Organizarea activitatilor de cadastru se realizeaza prin Oficiul National de Cadastru Geodezie si Cartografie ca institutie publica cu personalitate juridica aflata in subordinea Guvernului, care va avea in subordine asemenea oficii judetene avand caracter de institutii publice cu personalitate juridica.
Potrivit art. 10 din lege, cadastrul general indeplineste trei functii: tehnica, economica si juridica.
2.5.2. Institutia juridica a cartii funciare
2.5.2.1. Consideratii generale
Publicitate imobiliara se realizeaza de catre birourile de carte funciara ale judecatoriilor pentru toate imobilele aflate in raza de competenta a acestora.
Operatiunile de publicitate imobiliara se bazeaza pe sistemul de evidenta a cadastrului general si are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele situate in aceeasi localitate.
Totalitatea cartilor funciare intocmite si numerotate care vizeaza imobilele aflate pe raza teritoriala a fiecarei localitati formeaza registrul cadastral de publicitate imobiliara al acelui teritoriu.
In literatura de specialitate, exista opinii care considera ca sistemul de publicitate reglementat de Legea nr. 7/1996 se tine atat pe imobile cat si pe persoane, altele care il considera un sistem al foilor personale, iar in a treia opinie se considera ca Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare este o lege incompleta.
2.5.2.2. Elementele cartii funciare
Dispozitiile art. 21 din lege precizeaza elementele constitutive ale cartii funciare: titlul, format din numarul cartii funciare si numele localitatii in care este situat imobilul, precum si cele trei parti: Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, Partea a II-a, referitoare la inscrierile privind dreptul de proprietate, si Partea a III-a referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini.
2.5.2.3. Inscrierile in cartea funciara
Potrivit art. 44 din Regulamentul de aplicare al Legii nr. 7/1996, inscrierile in cartea funciara sunt de trei feluri:
- intabularea dreptului de proprietate, a celorlalte drepturi reale principale si a drepturilor reale accesorii;
- inscrierea provizorie a acestor drepturi sub conditia justificarii lor ulterioare;
- notarea altor raporturi juridice, a incapacitatilor, drepturilor personale, actiunilor si cailor de atac in justitie precum si a masurilor de indisponibilizare in legatura cu imobilele din cartea funciara.
Nu sunt supuse inscrierii drepturile care provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune.
In registrul de publicitate special al unitatilor administrativ-teritoriale se inscriu imobilele care apartin domeniului public.
2.5.2.4. Principiile publicitatii imobiliare
Acestea sunt:
- principiul opozabilitatii fata de terti a drepturilor inscrise in cartea funciara;
- principiul publicitatii integrale;
- principul legalitatii inscrierii;
- principiul prioritati;
- principiul relativitatii;
- principiul fortei probante.
2.5.2.5. Actiunile de carte funciara
Din dispozitiile Legii nr. 7/1996 rezulta dispozitii referitoare la doua actiuni: actiunea in prestatie tabulara si actiunea in rectificare.
In cazul in care cel care a transmis sau a constituit un drept real asupra unui imobil este obligat sa predea inscrisul translativ sau constitutiv al dreptului pentru inscrierea in cartea funciara, daca acest inscris este in posesia sa si este singurul exemplar doveditor si refuza predarea inscrisului, se va cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea prin intermediul actiunii in prestatie tabulara.
In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde cu situatia juridica reala se poate solicita instantei, printr-o actiune in rectificare, radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni susceptibile de a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara.
Rectificarea inscrierilor sau radierilor efectuate in cartea funciara nu pot fi facute decat in baza unei hotarari judecatoresti ramase definitive si irevocabile.
2.5.3. Situatii tranzitorii
Actele si faptele privind terenurile si constructiile situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general se vor inscrie cu caracter nedefinitiv in cate o carte funciara, urmand ca inscrierea definitiva sa fie efectuata la punerea in aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu.
Intrebari:
25. a) Ce intelegem prin publicitatea imobiliara?
b) Cum interpretam dispozitiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara in privinta aplicarii legii in timp?
c) Care este sisitemul de publicitate prin cartea funciara?
d) Care sunt elementele cartii funciare?
e) Ce reprezinta inscrierea in cartea funciara?
f) Care sunt principiile publicitatii imobiliare?
g) Prezentati actiunile de carte funciara.
Bibliografie
1. Puscas, Nicolae -"Drept civil. Drepturi reale principale." , Ed. Universul Juridic, editia a II-a revazuta si adaugita, Bucuresti, 2005.
2. Puscas, Nicolae; Puscas, Dan-Cristian; Puscas, Anamaria Raluca - "Drept civil. Practica judiciara si legislatie in materia drepturilor reale principale", Ed. Universul juridic, editia a II-a revazuta si adaugita, Bucuresti, 2005.
