|
|
|
MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Obiectivele cursului:
I. Precizari prealabile
In general, proprietatea este pura si simpla, prezentandu-se cu cele doua caractere principale ce-i apartin: de a fi exclusiva si perpetua, pura si simpla apartinand unui singur titular.
Este posibil insa, ca proprietatea asupra unui bun individual sau asupra unei mase de bunuri ca universalitate, sa apartina mai multor titulari. Este posibil de asemenea ca titularul dreptului sa fi dobandit acest drept printr-un act afectat de o conditie rezolutorie, sau lovit de nulitate relativa.
Dreptul nostru recunoaste trei modalitati de afectare a dreptului de proprietate si anume: proprietate rezolubila, anulabila si comuna.
De mentionat faptul ca in cadrul proprietatii anulabile sau rezolubile, nu se ajunge la exercitarea concomitenta a dreptului de proprietate respectiv a atributelor sale asupra unui bun de catre mai multe persoane, ci numai o vocatie in acest sens.
Acest lucru nu se intalneste la proprietatea comuna, unde, definitoriu, prerogativele se exercita concomitent de mai multi titulari asupra aceleasi mase de bunuri sau bunuri privite in individualitatea lor.
II. Proprietatea rezolubila
Proprietatea este rezolubila atunci cand este afectata de o conditie rezolutorie adica atunci cand acest drept de proprietate este amenintat sa dispara daca un oarecare eveniment viitor si nesigur se realizeaza.
Potrivit art. 1019 din codul civil, conditia rezolutorie este acea conditie care impune desfiintarea obligatiei in functie de un eveniment viitor si incert.
Nu este vorba de o suspendare a exercitarii atributelor dreptului de proprietate, ci numai o obligatie de a restitui ceea ce a primit in cazul in care conditia se indeplineste, evenimentul viitor si incert a survenit.
Daca aceasta conditie nu se indeplineste, dreptul de proprietate al dobanditorului se consolideaza retroactiv.
In consecinta, daca dobanditorul a incheiat acte de dispozitie pana in momentul implinirii conditiei, aceste acte vor fi nule potrivit principiului: "resolute jure dantis, resolvitur jus accipientis" dar va pastra fructele percepute.
Dobanditorul sub conditie rezolutorie, desi se comporta de la inceput ca un adevarat proprietar, nu are decat un drept ce depinde de indeplinirea conditiei care-i afecteaza proprietatea.
Conditia rezolutorie poate rezulta din actul juridic translativ de proprietate sau chiar din lege, cazul donatorului a carui donatie este revocata pentru nastere de copii ( art. 836 din Codul civil ); cazul donatiei facute intre soti in timpul casatoriei ( art. 937 din Codul civil ).
Este necesar a preciza ca atunci cand dobanditorul este proprietar sub conditie rezolutorie, cealalta persoana (transmitatorul) este proprietar sub conditie suspensiva. Deci, acelasi eveniment (viitor si incert) este pentru unul conditie rezolutorie iar pentru celalalt o conditie suspensiva. In toate aceste cazuri, asupra bunului sau universalitatii de bunuri exista intotdeauna doi proprietari.
III. Efectele proprietatii rezolubile
Cat timp conditia rezolutorie este pendente conditionae (nu s-a indeplinit), dobanditorul poate exercita toate drepturile unui proprietar pur si simplu. Deci, el poate face atat acte de administrare cat si acte de dispozitie si chiar poate transmite proprietatea sa mostenitorilor. Actele sale de dispozitie sunt la randul lor rezolubile deoarece si dreptul de proprietate in virtutea caruia sunt facute este rezolubil si nimeni nu poate constitui altora drepturi mai mari decat are el insasi: "nemo plus juris in alium transferre potest quam ipse habet" .
Instrainatorul (sub conditie suspensiva ) nu poate exercita nici un act de folosinta sau dispozitie. I se recunoaste insa dreptul de a face acte conservatorii - intreruperea unei prescriptii.
In situatia in care conditia s-a realizat, dreptul dobanditorului dispare retroactiv iar instrainatorul redevine proprietar deplin si este considerat ca si cum ar fi fost totdeauna proprietar pur si simplu.
Cu toate acestea, doctrina si jurisprudenta face distinctie intre actele de dispozitie si cele de administrare.
Astfel, in privinta actelor de dispozitie, acestea sunt anulate.
In privinta actelor de administrative, acestea nu sunt afectate prin realizarea conditiei, considerandu-se, printr-un artificiu, ca in acest caz, proprietarul sub conditie rezolutorie lucreaza ca mandatar al celuilalt proprietar.
In situatia in care conditia cade (evenimentul, obiectiv, nu mai poate avea loc), dreptul proprietarului sub conditie rezolutorie se consolideaza, devine definitiv ca si actele si drepturile constituite tertilor.
In acelasi timp, instrainatorul pierde orice drept (orice speranta in acel eveniment).
IV Proprietatea anulabila
Proprietatea dobandita printr-un act juridic lovit de nulitate relativa este proprietate anulabila.
Intr-o astfel de situatie, esential devine rezultatul introducerii unei actiuni in anularea actului translativ de proprietate.
Se stie insa ca actiunea in nulitate relativa este supusa termenului de prescriptie de 3 ani. Acest act afectat de nulitate relativa poate fi confirmat de catre cel care poate invoca nulitatea relativa fie prin executare fie prin neinvocarea nulitatii in termenul de prescriptie extinctiva a unei astfel de actiuni.
Prin aceasta confirmare (expresa sau tacita), dreptul de proprietate al dobanditorului se consolideaza cu efect retroactiv.
Daca actiunea privind nulitatea relativa a actului juridic este admisa, dreptul de proprietate al dobanditorului va fi desfiintat retroactiv, cu privire la actele juridice intocmite intre timp, aplicandu-se acelasi principiu "resolute jure dantis, resolvitur jus accipientis".
V. Proprietatea comuna
Dreptul de proprietate astfel denumit, presupune o situatie complexa caracterizata prin aceea ca prerogativele dreptului de proprietate apartin impreuna si concomitent mai multor persoane (titulari de drept).
Acestia exercita concomitent atributele permise de dreptul de proprietate, indiferent daca acesta poarta asupra unui bun "ut singuli" sau asupra unei universalitati de bunuri.
VI. Formele proprietatii comune
Dreptul civil roman reglementeaza doua forme de proprietate comuna
proprietate comuna pe cote parti;
proprietate comuna in devalmasie.
Proprietatea comuna pe cote parti, se intalneste atunci cand un bun nefractionat in materialitatea sa, apartine concomitent mai multor proprietari, fiecare din ei avand o cota parte ideala si abstracta din dreptul de proprietate.
Proprietatea comuna in devalmasie, se intalneste atunci cand bunul apartine in comun mai multor titulari, fara a se preciza o anumita cota.
Proprietatea comuna pe cote parti este compatibila cu orice forma de proprietate privata.
VII. Proprietatea comuna pe cote parti
Proprietatea comuna pe cote parti si indiviziunea
Intre cele doua institutii juridice exista foarte multe asemanari, singura deosebire priveste obiectul dreptului de proprietate.
Astfel, proprietatea comuna pe cote parti are ca obiect un bun individual luat "ut singuli", in timp ce indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. De aici se poate trage concluzia ca proprietatea comuna pe cote parti este o modalitate a dreptului de proprietate pe cand indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
In ambele forme, esential este faptul ca asupra bunului sau universalitatii de bunuri fiecare copartas sau coindivizionar are o cota ideala abstracta, de drept fara a avea o parte determinata din punct de vedere material.
In privinta reglementarii trebuie mentionat faptul ca, in Codul civil nu sunt cuprinse decat unele mentiuni privind cele doua institutii, incidental, in capitolul consacrat impartelii succesorale art., 728 si urmatoarele, fara a exista o definire exacta a celor doua notiuni.
Aceasta nu trebuie sa conduca la ideea ca cele doua notiuni (institutii) juridice se regasesc numai in materie succesorala.
Ele pot aparea in virtutea legii sau ca urmare a incheierii unor conventii (contract de vanzare-cumparare, contract de societate etc.), sau ca urmare a desfacerii casatoriei cu consecinta transformarii comunitatii devalmase de bunuri a fostilor soti intr-o diviziune pe cote parti sau ca efect al prescriptiei achizitive ce a operat in favoarea mai multor persoane.
Prin raportare la durata in timp a coproprietatii, aceasta poate fi de doua feluri:
- proprietate comuna pe cote parti obisnuita sau temporara
- proprietate comuna pe cote parti ( coproprietate) fortata si perpetua
a) Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita sau temporara
Regula este ca dreptul de proprietate comuna pe cote parti are un caracter temporar iar coproprietatea fortata, perpetua, constituie exceptia.
De cele mai multe ori, coproprietatea obisnuita este o consecinta a deschiderii unei succesiuni cand autorul lasa mai multi succesori fiecare din acestia putand dobandi numai o cota parte din bunurile ce formeaza masa succesorala.
Ea se mai poate naste si prin modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate prevazute de Codul civil (conventiile reglementate de lege ce privesc un transfer al dreptului de proprietate) sau printr-o posesie exercitata de mai multe subiecte de drept ce are ca urmare dobandirea prin uzucapiune.
De asemenea desfacerea casatoriei (divort) sau incetarea acesteia (moartea unuia din soti) are drept consecinta transformarea proprietatii devalmase intr-o coproprietate pe cote parti.
Ca urmare a aplicarii reguli unanimitatii, nici un fel de act, cu privire la un bun, nu poate fi infaptuit fara acordul unanim al copartasilor.
Copartasul nu are un drept exclusiv asupra unei parti determinate din bun, in materialitatea sa.
Fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra cotei parti ideale din drept.
In privinta actelor materiale, principiul unanimitatii enuntat anterior ar putea duce la concluzia ca nici unul dintre copartasi nu ar avea drept de folosinta materiala a bunului in lipsa acordului unanim.
Practica judecatoreasca a admis acte de folosinta materiala cu conditia ca, in exercitarea acestei folosinte sa fie respectate si drepturile celorlalti copartasi, fara insa a putea modifica sau schimba destinatia bunului fara acordul celorlalti copartasi.
Fructele produse de aceste bunuri se cuvin coproprietarilor proportional cu partea indiviza a fiecaruia.
In situatia in care coproprietarii nu se inteleg intre ei cu privire la folosinta bunului, instanta sesizata in acest sens, nu poate decide un partaj de folosinta, singura solutie fiind incetarea coproprietatii prin partaj.
Alti autori opiniaza in sensul unei alte solutii, respectiv, posibilitatea partajarii folosintei fara a se aduce atingere situatiei juridice a coproprietatii.
In ceea ce priveste actele juridice, se impune a se face distinctie intre actele de dispozitie si actele de administrare.
Aplicarea regulii unanimitatii fara nici-o distinctie s-ar putea dovedi greoaie si neproductiva, putandu-se ivi situatii in care oricare dintre copartasi sa poata bloca prin opunere asupra oricarui act juridic necesar si util pentru pastrarea bunului in patrimoniul coproprietarilor sau pentru punerea in valoare.
Astfel, actele de conservare (intreruperea prescriptiei, transcrierea unui contract de vanzare cumparare, transcrierea unei ipoteci etc.) cat si actele de administrare (incasarea chiriei sau a altor venituri si chiar incheierea unui contract avand ca obiect repararea bunului) asupra proprietatii tuturor, pot fi facute de unul sau mai multi coproprietari cu privire la intregul bun.
Referitor la actiunea in revendicare, s-a stabilit constant faptul ca introducerea sa presupune acordul tuturor copartasilor intrucat are drept scop recunoasterea dreptului de proprietate al reclamantului si readucerea bunului in patrimoniu si nu simpla recunoastere a unei cote ideale.
In privinta actelor de dispozitie, fiecare copartas poate dispune neingradit de cota sa ideala de drept. Aceasta nu schimba cu nimic situatia juridica anterioara a bunului in afara de substituirea copartasului initial cu cel subsecvent.
In situatia in care unul din copropietari dispune de intreg bunul, practica judecatoreasca a distins in functie de imprejurarea daca, cumparatorul a cunoscut sau nu, la momentul incheierii actului, faptul ca instrainatorul nu era proprietarul exclusiv al bunului.
Daca s-a cunoscut calitatea numai de coproprietar, vanzarea nu este nula ci supusa unei conditii rezolutorii ca bunul sa cada, cu prilejul partajului, in lotul copropietarului vanzator.
Este posibil ca un astfel de act (incheiat pentru intreg bunul) sa fie ratificat de ceilalti coproprietari ce nu-si dadusera initial consimtamantul (o asimilare cu vanzarea bunului altuia, sanctionata cu nulitatea relativa).
X. Obligatiile copartasilor
Fiecare dintre copartasi este obligat sa contribuie, proportional cu cota sa parte, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de intretinerea, conservarea si administrarea bunului. In cazul instituirii unor obligatii de a face, de asemenea, toti copartasii vor fi tinuti de indeplinirea lor.
XI. Incetarea coproprietatii temporare
Fiind conceputa ca o stare vremelnica, art. 728 Cod Civil, instituie regula imprescriptibilitatii dreptului de a cere incetarea indiviziunii. Regulile aplicabile indiviziunii sunt aplicabile si in cazul coproprietatii.
Aceasta imprescribilitate poate fi paralizata (blocata) prin invocarea uzucapiunii.
Art. 758 alineatul 2 din Codul Civil, permite copartasilor sa incheie o conventie de mentinere a coproprietatii pe o perioada de cel mult 5 ani cu posibilitatea reinnoirii.
Incetarea coproprietatii poate avea loc astfel:
unul din copartasi devine proprietar unic prin succesiune, cumparare, donatie etc;
prin imparteala, partaj;
Imparteala este operatiunea juridica prin care se pune capat starii de coproprietate sau indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite pe cote parti sunt impartite materialmente intre copartasi, fiecare dintre acestia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau parti materiale din bun.
In principiu, partajul se realizeaza in natura, se poate atribui unuia dintre coproprietari sau se procedeaza la vanzarea bunului si impartirea sumei cuvenite.
Sediul materiei se afla in dispozitiile art. 722-799 Cod Civil, Legea 603/43 privind simplificarea impartelilor judiciare si art. 6731-67314 cod procedura civila.
Partajul poate fi cerut de oricare copartas, de succesorii lor in drepturi sau de creditorii personali ai unuia dintre copartasi (actiune oblica).
Obiectul partajului il constituie bunul sau bunurile respective precum si fructele sale dar in privinta acestora actiunea este prescriptibila in 3 ani.
Partajul conventional sau voluntar - efectuat prin acordul unanim al copartasilor. Este, practic, o conventie ce trebuie sa indeplineasca conditiile generale necesare oricarui act juridic, fiind supus numai principiului consensualismului.
Partajul judiciar poate avea loc atunci cand nu este posibil cel voluntar sau in cazul in care legea impune aceasta modalitate.
Posibilitati practice:
atribuirea in natura prin formare de loturi
atribuirea bunului in proprietatea exclusiva a unuia dintre coproprietari cu plata unei compensatii (sulta) pentru ceilalti
vanzarea bunului si impartirea pretului potrivit cotelor fiecaruia prin buna invoiala sau prin executorul judecatoresc
atribuirea provizorie a bunului unui copartas si acordarea unui termen pentru depunerea sumei reprezentand valoarea sa.
XIII. Proprietatea comuna pe cote parti stabila si fortata (perpetua)
Priveste, in general, bunuri care, prin natura sau destinatia lor sunt folosite de mai multi coproprietari.
Intotdeauna, aceste bunuri sunt accesorii unor alte bunuri considerate principale si care sunt in proprietate exclusiva.
Cazuri de coproprietate fortata
a) Coproprietate fortata asupra partilor si dotarilor comune din cladirile cu mai multe apartamente de locuit sau alte spatii aflate in proprietate exclusiva sau proprietate pe cote parti.
Potrivit Legii 114/1996 (art.69) proprietarii din astfel de cladiri se constituie in asociatii de proprietari. Astfel de asociatii se pot constitui si pe tronsoane sau scari cu acordul expres al tuturor coproprietarilor.
Scopul crearii acestor asociatii consta in asigurarea administrarii, functionarii, repararii sau inlocuirii partilor comune.
b) Coproprietatea bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua fonduri invecinate - drumurile, potecile, fantanile, izvoarele ce servesc folosirea a doua imobile invecinate.
c) Coproprietatea despartiturilor comune - zidul, santul sau gardul ce separa doua proprietati. In principiu exista un drept egal. Sediul materiei art. 590-609 Cod Civil.
Desi este intitulata coproprietate perpetua, exista anumite situatii in care poate inceta:
disparitia bunului;
exproprierea lui pentru cauza de utilitate publica;
dobandirea tuturor apartamentelor sau spatiilor de catre un singur subiect.
Practica judecatoreasca a stabilit ca podurile cladirilor pot fi impartite, la fel si pivnitele.
XIV. Proprietatea comuna in devalmasie
Este o forma a proprietatii comune caracterizata prin aceea ca bunul apartine tuturor copartasilor fara a avea o cota parte ideala stabilita.
Se intalneste in privinta bunurilor dobandite de soti in timpul casatoriei, prin contributie comuna, desi nu este exclus sa existe o astfel de forma de proprietate creata prin conventia partilor.
In privinta sotilor, temeiul legal il constituie art. 30 alineatul 1 din Codul Familiei iar acestora le este interzisa incheierea unor conventii care sa stabileasca alt regim juridic. Este lovit de nulitate actul de instrainare al unui bun fara consimtamantul ambilor soti.
In exercitarea atributiilor, dreptului de proprietate, opereaza prezumtia mandatului tacit, cu exceptia instrainarii bunurilor imobile.
Inceteaza acest drept prin incetarea casatoriei sau prin divort.
Subiecte pentru pregatirea in vederea evaluarii finale:
Teste grila
1. Proprietatea anulabila:
a rezulta dintr-un act juridic lovit de nulitate absoluta
b) dureaza cel mult pana la data ramanerii definitive a hotararii de constatare a nulitatii actului
c) dureaza cel mult pana la momentul in care se implineste termenul de prescriptie a actiunii in anulare
2. Proprietatea comuna in devalmasie in sistemul de drept romanesc presupune:
a) existenta a doi sau mai multi proprietari a caror cota din dreptul de proprietate asupra unui bun sau asupra unor bunuri nu este determinata si nici bunul sau bunurile nu sunt divizate;
b) existenta a doi sau mai multi proprietari asupra unui bun, dreptul de proprietate al fiecaruia fiind determinat doar in mod abstract, sub forma unei fractiuni matematice;
c) partea fiecarui proprietar comun nu este determinata, bunul apartinand proprietarilor comuni, fara cote-parti.
3. Indiviziunea poate avea ca obiect:
a) o casa de locuit
b) cel mult trei bunuri determinate
c) o universalitate de bunuri.
4. In cazul proprietatii comune pe cote-parti:
a) fiecare copartas poate efectua acte materiale privitoare la bun numai cu acordul celorlalti;
b) fructele civile revin copartasului care a depus diligente pentru producerea lor, numai daca ceilalti copartasi nu au fost impiedicati sa participe la producerea si culegerea lor;
c) coproprietarul nu are dreptul sa schimbe modul de folosinta sau sa transforme destinatia bunului, fara acordul tuturor coproprietarilor.
5. Coproprietatea poate inceta prin:
a) dobandirea cotelor parti ale tuturor copartasilor de catre un singur copartas sau de catre un tert impreuna cu unul dintre copartasi
b) vanzarea bunului ce face obiectul coproprietatii
partaj;
c) expropierea lui pentru cauza de utilitate publica.
