|
|
|
DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Obiectivele cursului:
Proprietatea constituie dreptul cel mai complet asupra unui lucru, conferindu-i toate cele trei atribute esentiale: posesia, folosinta si dispozitia (usus, fructus si abusus).
Toate celelalte drepturi reale se exercita asupra unui lucru ce apartine altor persoane. In consecinta, proprietarul lucrului asupra caruia se exercita un alt drept real nu are decat un drept de proprietate ingradit prin acel drept real, astfel ca proprietarul pastreaza numai o parte din atributele proprietatii.
Este deci, posibil ca atributele proprietatii sa apartina separat mai multor persoane, prin crearea de drepturi reale distincte.
Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate se numesc dezmembraminte ale acestuia.
Ele nu desfiinteaza dreptul de proprietate ca atare, dar ii limiteaza atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele.
Ca orice drept real, dezmembramintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului care le-a constituit.
In dreptul nostru sunt cunoscute urmatoarele dezmembraminte:
dreptul de uzufruct;
dreptul de uz;
dreptul de abitatie;
dreptul de servitute;
dreptul de superficie.
In privinta domeniului de aplicare, dezmembramintele dreptului de proprietate sunt, in principiu, compatibile numai cu bunurile ce constituie obiectul dreptului de proprietate privata.
Aceasta, intrucat dreptul de proprietate publica este inalienabil deci nesusceptibil de dezmembrare.
Cu toate acestea, potrivit art. 13 alin.1 din Legea 213/1998 (lege cadru pentru dreptul de proprietate publica), servitutile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai in masura in care sunt compatibile cu uzul sau cu interesul public caruia ii sunt destinate bunurile afectate.
De asemenea, alin.2 al aceluiasi articol dispune ca servitutile valabil constituite anterior intrarii bunului in domeniul public se mentin, tot in masura in care sunt compatibile cu uzul sau interesul public, astfel cum este caracterizat mai sus.
In consecinta, in privinta servitutilor, ne aflam intr-o situatie speciala, de exceptie, cu privire la raportul dintre dezmembramintele dreptului de proprietate si proprietatea publica, in conditiile restrictive impuse de textele de lege mentionate.
Definitie - "dreptul de a se bucura cineva de bunurile ce sunt proprietatea altuia, intocmai ca insusi proprietarul lor, insa cu indatorirea de a le conserva substanta" - art.517 Cod Civil.
Deci, acest drept real presupune separarea a doua din atributele dreptului de proprietate - ius utendi si ius fruendi si constituirea lor intr-un drept real care apartine unei alte persoane decat proprietarul numit uzufructuar, iar cel de-al treilea atribut al proprietatii - ius abutendi, ramane proprietarului lucrului, titularul fiind numit nud proprietar.
Prin urmare, uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucru si de a-i culege fructele (usus si fructus), iar proprietarul ramane numai cu nuda proprietate care se rezuma la dreptul de dispozitie (abusus).
Caractere:
dreptul uzufructuarului nu se confunda cu folosinta ce decurge dintr-un contract de inchiriere, aceasta din urma tinand de un drept de creanta, pe cand uzufructuarul este titularul unui drept real;
pe de alta parte, dreptul de uzufruct este un drept real temporar stingandu-se cel mai tarziu la moartea uzufructuarului (art. 557 Cod Civil);
el este caracterizat ca un drept de folosinta, deoarece titularul dobandeste dreptul de a intrebuinta lucrul si de a-i culege fructele, in final dobandind facultatea de a beneficia de avantajele economice ale dreptului de proprietate;
dreptul de uzufruct poate fi cesionat fie printr-un act cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, dar numai in privinta exercitiului sau, nu si al dreptului, ca atare;
fiind un drept real, este opozabil "erga omnes", inclusiv nudului proprietar;
in cazul in care uzufructuar este o persoana juridica, a carei durata, de regula, nu este determinata, uzufructul nu poate dura mau mult de 30 de ani (art.559 Cod Civil).
Potrivit art. 520 Cod Civil, "uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile si imobile". Deci, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile si imobile, corporale si incorporale: case, masini, marfuri, animale, creante, actiuni.
Uzufructul poate fi constituit asupra unui bun determinat - uzufruct cu titlu particular sau asupra unei universalitati sau o fractiune dintr-o universalitate - uzufruct universal sau cu titlu universal.
Regula este ca uzufructul are ca obiect numai bunuri neconsumptibile, intrucat uzufructuarul are obligatia de a conserva substanta lucrului si de a-l restitui proprietarului la expirarea termenului.
Cu toate acestea se admite ca pot constitui obiect al unui asemenea drept si bunurile consumptibile, caz in care uzufructuarul dobandeste chiar proprietatea lucrului. Are, insa, obligatia de a restitui, la termen, bunuri de aceeasi cantitate, calitate si valoare cu cele primite (art.526 Cod Civil). In acest caz vorbim de quasi-uzufruct.
Titlurile la purtator pot fi obiect al uzufructului, deoarece pot fi identificate prin numerele si seriile lor.
Uzufructul nu poate fi constituit cu privire la bunurile proprietate publica, deoarece acestea sunt inalienabile, iar Legea 213/1998 admite numai constituirea sau preluarea, in anumite conditii, a unor servituti.
Terenurile (proprietate privata) pot constitui obiectul uzufructului , chiar si cele primite prin constituirea dreptului de proprietate in baza Legii 18/1991.
Este adevarat ca aceste din urma terenuri nu pot fi instrainate timp de 10 ani, dar constituirea unui asemenea drept de uzufruct nu inseamna si transmiterea dreptului de proprietate ca atare, nudului proprietar ramanandu-i dreptul de dispozitie care nu este afectat.
Si locuintele pot constitui obiect al uzufructului, ele fiind in circuitul civil.
Potrivit art. 518 Cod Civil, "uzufructul se stabileste prin lege sau prin vointa omului".
In prezent, nu mai sunt recunoscute cazurile de uzufruct legal, fiind abrogate dispozitiile legale privind dreptul de uzufruct al parintilor asupra bunurilor copilului, cel al sotului asupra bunurilor dotale ale sotiei etc.
Se recunoaste insa, posibilitatea dobandirii acestui drept ca urmare a uzucapiunii.
Prin vointa omului, uzufructul se poate stabili prin conventie sau testament.
a) prin conventie
direct, prin instrainarea celor doua atribute (usus si fructus) catre uzufructuar;
indirect, prin instrainarea nudei proprietati in favoarea unei persoane si rezervarea sau retinerea uzufructului in favoarea fostului proprietar;
proprietarul dispune de cele doua atribute ale uzufructului in favoarea unei persoane si, in acelasi timp, dispune de nuda proprietate, in favoarea unei alte persoane.
Conventiile pot fi cu titlu oneros sau gratuit.
b) prin testament - in aceleasi moduri aratate in cazul conventiei, mai putin constituirea indirecta ce exclude posibilitatea retinerii uzufructului, dat fiind ca testamentul isi produc efectele la decesul testatorului.
c) prin uzucapiune, regulile aplicabile fiind aceleasi ca in cazul uzucapiunii proprietatii.
Uzufructuarul are urmatoarele drepturi:
Dreptul de a cere predarea in folosinta a bunului. Acest drept se exercita prin intermediul unei actiuni reale (echivalenta cu revendicarea din materia proprietatii) numita actiunea confesorie. Daca uzufructul s-a constituit prin conventie, uzufructuarul mai are la indemana si o actiune personala, nascuta din contract, pentru predarea bunului de catre cealalta parte contractanta.
Dreptul de a se folosi de lucru si de a-i culege fructele, dar nu se poate atinge de substanta sa (art.521 Cod Civil). Uzufructuarul are dreptul de a se folosi de bun ca si proprietarul. De regula, uzufructuarul trebuie sa mentina destinatia initiala a bunului, ca folosinta economica, dar nu trebuie exclusa nici o eventuala schimbare de destinatie menita sa-i creasca valoarea, care nu poate sa-l prejudicieze pe proprietar.
In privinta dreptului de a culege fructele trebuie facute anumite distinctii:
fructele naturale si industriale sunt dobandite de uzufructuar numai pe masura perceperii lor: cele neculese, in momentul incetarii uzufructului, se cuvin proprietarului (art.524 Cod Civil);
fructele civile se socotesc dobandite zi cu zi si se cuvin uzufructuarului, in proportie cu durata uzufructului (art.525 Cod Civil).
Dreptul sa cedeze beneficiul dreptului sau de uzufruct, el ramanand titular al dreptului si raspunzator fata de nudul proprietar.
Uzufructuarul se bucura, pe langa actiunea confesorie si de actiunile posesorii pentru apararea dreptului sau. Hotararile obtinute de uzufructuar, fie in petitoriu, fie in posesoriu, folosesc si nudului proprietar. Hotararile defavorabile uzufructuarului nu sunt opozabile nudului proprietar, deoarece drepturile acestuia nu pot fi compromise prin faptele uzufructuarului.
Obligatiile uzufructuarului
de a proceda la inventarierea mobilelor si la constatarea starii imobilelor;
uzufructuarul trebuie sa gaseasca o cautiune (art.541 Cod Civil). Se numeste cautiune, persoana care se obliga, alaturi de uzufructuar, sa raspunda cu propriile bunuri in caz de insolvabilitate a uzufructuarului. Nudul proprietar poate scuti pe uzufructuar de darea cautiunii. Este scutit de cautiune, vanzatorul sau donatorul bunului care si-a retinut un drept de uzufruct;
sa se foloseasca de lucru ca un bun proprietar (art. 541 Cod Civil). De aici deriva indatorirea de a intretine lucrul in buna stare, avand sarcina de a face reparatiile de intretinere curenta;
sa aduca la cunostinta nudului proprietar orice incalcari sau uzurpari ale dreptului acestuia (art. 554 Cod Civil);
sa suporte anumite cheltuieli si sarcini ale lucrului (cele obisnuite).
Drepturile nudului proprietar
de a dispune de lucru, respectand atributele ce apartin uzufructuarului, putand instraina doar nuda proprietate (art. 561 Cod Civil);
de a beneficia de productele lucrului (uzufructuarul dobandeste numai fructele);
de a exercita toate actiunile care intereseaza proprietatea asupra lucrului (revendicare, actiuni posesorii, iesire indiviziune);
dreptul de a incasa indemnizatia de asigurare in caz de distrugere a lucrului, daca a fost asigurata nuda proprietate;
dreptul de a introduce actiuni impotriva uzufructuarului pentru executarea obligatiilor in cursul uzufructului.
Obligatiile nudului proprietar
In principiu, nudul proprietar nu are nici-o obligatie pozitiva in favoarea uzufructuarului, el avand numai obligatia negativa de a nu stanjeni exercitarea dreptului de uzufruct. Exista insa doua exceptii:
obligatia de a garanta pe uzufructuar impotriva oricarei evictiuni, in cazul in care aceasta obligatie de garantie deriva din natura uzufructului (in situatia constituirii uzufructului cu titlu oneros);
aceeasi obligatie de garantare in cazul in care, in actul constitutiv s-a prevazut o astfel de obligatie.
Stingerea uzufructului
la moartea uzufructuarului;
la expirarea termenului pentru care a fost instituit;
consolidare - dobandirea de catre uzufructuar a nudei proprietati;
neuzul sau prescriptia extinctiva. Potrivit art.557 Cod Civil, dreptul se stinge daca uzufructuarul nu-l exercita timp de 30 ani;
pieirea totala a bunului (art. 557 si 564 Cod civil). Daca a pierit numai o parte a lucrului, uzufructul se continua asupra partii ramase;
abuzul de folosinta (art. 558). In acest caz, decaderea din dreptul uzufructului se pronunta in justitie daca uzufructuarul abuzeaza de folosinta lucrului producandu-i stricaciuni sau lasandu-l sa se degradeze din lipsa de intretinere. Nudul proprietar are posibilitatea sa ceara executarea obligatiilor si chiar daune - interese, pe timpul exercitarii dreptului de uzufruct;
renuntarea uzufructuarului la dreptul sau;
exproprierea pentru utilitate publica - titularul avand drept la despagubiri;
revocarea, rezilierea sau anularea dreptului aceluia ce a constituit uzufructul.
Lichidarea uzufructului
La incetarea uzufructului, principala obligatie a uzufructuarului este aceea de a restitui bunul proprietarului acestuia. Aceasta obligatie nu mai subzista daca uzufructul s-a stins prin consolidare, pieire totala, expropriere. In principiu, lucrul se restituie in starea in care a fost primit, cu exceptia quasiuzufructului, cand se restituie lucruri de aceeasi natura, cantitate, calitate si valoare (art. 526 Cod Civil).
Uzufructuarul datoreaza despagubiri, in caz de pieire sau deteriorare din culpa si de incalcarea indatoririlor pe care le are fata de nudul proprietar.
Nudul proprietar este obligat a restitui uzufructuarului sumele de bani pe care acesta le-a platit pentru el. Uzufructuarul nu are dreptul sa ceara despagubiri pentru imbunatatirile facute chiar daca prin ele a sporit valoarea lucrului (art. 539 alin.2 Cod civil).
Dreptul de uz, ca si dreptul de abitatie sunt varietati ale dreptului de uzufruct.
Titularul dobandeste dreptul de a folosi lucrul si de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui si ale familiei.
Definitie - este un drept real in virtutea caruia titularul sau se poate folosi de lucru si ii poate culege fructele numai pentru el si familia sa.
Intinderea drepturilor uzuarului este prevazuta in titlul de constituire.
Uzuarul nu poate ceda si nici inchiria dreptul sau catre un tert, fiind un drept strict personal (art.571 Cod Civil).
Este o varianta a dreptului de uz care se deosebeste de acesta numai prin obiectul sau, precis circumstantiat: o casa.
Acest drept se poate constitui si prin conventia partilor.
Dispozitiile art. 572 alin. 2 Cod civil permit titularului dreptului de abitatie sa inchirieze partea din casa pe care nu o locuieste.
Dreptul nostru recunoaste un drept de abitatie special instituit in favoarea sotului supravietuitor.
Legea 319/1944 privind dreptul de mostenire al sotului supravietuitor (art. 4) recunoaste un astfel de drept in urmatoarele conditii:
casa sa faca parte din mostenire;
sotul sa nu aiba o locuinta proprie;
dreptul poate fi mentinut numai pana la iesirea din indiviziune si, in orice caz, cel putin un an de la decesul sotului;
dreptul inceteaza daca sotul supravietuitor se recasatoreste.
Potrivit art. 576 Cod Civil, servitutea este "o sarcina impusa unui fond, pentru uzul si utilitatea unui imobil avand alt stapan".
Dreptul de servitute este reglementat de art. 576 - 643 Cod Civil, ca un drept real, de sine statator, dezmembramant al dreptului de proprietate, avand drept caracteristica esentiala faptul ca serveste uzului si utilitatii unui fond (imobil).
Prin comparatie cu celelalte dezmembraminte care presupun desprinderea unor atribute ale proprietatii pentru ca ele sa fie exercitate de alte persoane, servitutea este o sarcina privita ca o limitare a dreptului de proprietate care nu presupune insa pierderea vreunui atribut specific.
Codul civil permite chiar (art.620), stabilirea de catre proprietari a oricate servituti vor gasi de cuviinta.
Caractere juridice
- este un drept real imobiliar constituindu-se numai in folosul, respectiv sarcina unor imobile prin natura lor;
- presupune existenta a doua imobile ce apartin la doi proprietari diferiti. Imobilul in favoarea caruia se instituie servitutea se numeste fond dominant, iar celalalt in sarcina caruia se instituie servitutea, fond aservit. Pentru constituirea servitutii nu este necesar ca cele doua imobile sa fie neaparat invecinate;
- servitutea este un accesoriu al fondului caruia ii profita urmand soarta acestuia. Ea nu poate fi instrainata,urmarita sau ipotecata separat, ci numai odata cu fondul dominant caruia ii profita;
- servitutea are un caracter perpetuu avand aceeasi durata ca si dreptul de proprietate, dar partile pot conveni un termen limitat, daca este posibil - dupa natura lucrurilor. Proprietarul fondului dominant poate renunta la servitute;
- servitutea este indivizibila, ea grevand intreg fondul aservit si profita intregului fond dominant. Daca fondul aservit apartine mai multor coproprietari, servitutea nu se poate constitui decat cu acceptul tuturor coproprietarilor.
Clasificarea servitutilor
Se poate face dupa mai multe criterii:
- dupa natura fondului avem servituti urbane si rurale.
Potrivit art. 621 Cod Civil, servitutile urbane sunt constituite in folosul cladirilor, iar cele rurale in folosul terenurilor - indiferent de locul situarii, in mediul urban sau rural.
- dupa modul de exercitare, servitutile sunt continue si necontinue.
Servitutile continue se exercita continuu fara a fi nevoie de un fapt actual al omului, iar cele necontinue cer, pentru exercitarea lor, un asemenea fapt. Deci, prin continuitate nu se presupune exercitiu neintrerupt , ci faptul ca se exercita ca omul sa fie obligat la acte succesive si repetare de folosire a dreptului. Ex.: servitutea de vedere este continua, dar nu presupune ca titularul sau trebuie sa stea tot timpul la fereastra.
Sunt necontinui: servitutea de trecere, de a lua apa dintr-o fantana situata pe fondul altui proprietar.
- dupa modul de manifestare in exterior, servitutile se impart in: servituti aparente si neaparente.
Cele aparente se recunosc prin diferite lucrari exterioare, vizibile.
Sunt servituti aparente: servitutea de vedere, cea de apeduct, iar neaparente: interdictia de a planta sau de a zidi de la o anumita distanta de fondul vecin sau cu depasirea unei anumite inaltimi.
Intre clasificarile mentionate anterior pot exista interferente care permit asocierea lor. Astfel, pot exista: servituti continue si aparente (de vedere), servituti continue si neaparente (de a nu construi mai sus de o anumita inaltime), servituti necontinue si aparente (de trecere), servituti necontinue si neaparente (pasunat, de trecere cand nu exista drum sau poteca).
- dupa modul de constituire - avem servituti naturale, legale si cele stabilite prin fapta omului.
- servituti naturale: cele care se nasc din "situatia naturala a locurilor": servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 Cod Civil), servitutea izvorului (art. 579 Cod Civil), servitutea de granituire, de ingradire etc.;
- servituti legale - cele stabilite prin lege pentru asigurarea posibilitatii de utilizare a unor fonduri sau in interesul comun al proprietarilor unor fonduri invecinate: servitutea privind despartiturile comune - zidul comun, santul comun, gardul comun, distanta plantatiilor, etc.
- servituti stabilite prin fapta omului - deci, cele stabilite prin conventie, testament ori prescriptie achizitiva (uzucapiune). Aceasta clasificare poate fi discutabila intrucat impartirea in servituti naturale si legale nu este justificata deoarece in ambele cazuri izvorul il constituie legea. Pe de alta parte, ele nu sunt dezmembraminte ale dreptului de proprietate in adevaratul sens al cuvantului, ci constituie numai un mod de determinare a insusi continutului dreptului de proprietate si a limitelor de exercitare a acestui drept.
In adevaratul sens al cuvantului, ca dezmembraminte ale dreptului de proprietate sunt numai servitutile stabilite prin fapta omului.
Servitutile naturale - reglementate de art.578 - 585 Cod Civil, isi au ratiunea de a fi in situatia locurilor, iar izvorul lor este legea.
- servitutea de scurgere a apelor naturale
Potrivit art. 578 Cod Civil, locurile inferioare sunt supuse apelor care curg natural, fara interventia omului, de pe locurile superioare.
Proprietarul fondului inferior nu are dreptul sa ridice stavile care sa opreasca aceasta scurgere, iar proprietarului fondului superior nu-i este ingaduit a face o lucrare care sa agraveze situatia fondului inferior.
- servitutea izvoarelor - potrivit art. 579 Cod Civil, proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa poate sa intrebuinteze, fara a avea dreptul sa vatame alt drept al proprietarului altui fond cu privire la folosirea acelui izvor. Ex.: proprietarul pe terenul caruia se afla un izvor nu-i poate schimba cursul cand izvorul da apa necesara unei localitati.
- servitutea de granituire - art. 584 Cod civil prevede ca orice proprietar poate obliga pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite de a sa, iar cheltuielile sunt suportate in proportie egala. Daca aceasta nu se poate face prin buna invoiala se apeleaza la justitie printr-o actiune in granituire (art.584 Cod Civil).
- servitutea de ingradire - in realitate este un drept de ingradire care permite proprietarului sa-si poata ingradi imobilul, cu singura obligatie de a respecta eventuala servitute de trecere de care se bucura vecinul sau.
Servituti legale - sunt cele prevazute in Codul Civil, art. 586 - 619. In cadrul acestor servituti pot fi enumerate, cu titlu de exemplu:
- distanta plantatiilor
Potrivit art. 607 Cod Civil, arborii ce cresc mai inalti nu pot fi plantati la o distanta mai mica de doi metri de linia despartitoare a celor doua fonduri, iar celelalte plantatii ori garduri vii, la o distanta mai mica de 0,5 m daca nu exista alte reglementari sau obiceiurile locale nu prevad altfel.
Aceasta obligatie dispare daca proprietarul a obtinut servitutea contrara, adica dreptul de a avea plantatii la o distanta inferioara. Aceasta se poate dobandi si prin prescriptie achizitiva (uzucapiune) de 30 de ani.
- servitutea privind distanta si lucrarile intermediare pentru constructii - art.610 Cod Civil. Aceasta servitute consta in obligatia reciproca a proprietarilor unor fonduri invecinate de a nu executa pe terenul lor, vreuna din lucrarile prevazute in acest text: fierarii, cuptoare, vetre sau sa construiasca magazii de sare sau alte materiale corosive la o distanta mai mica decat cea prevazuta de legi sau regulamente.
- servitutea de vedere - este reglementata de dispozitiile art.611 - 613 Cod civil si obliga reciproc pe proprietarii imobilelor invecinate de a nu deschide ferestre, balcoane etc. la o distanta mai mica de 1,90 m daca vederea este directa asupra fondului vecin sau 0,60 m daca vederea este oblica fata de acesta.
Servitutea contrara, ca servitute continua si aparenta poate fi dobandita prin uzucapiune sau prin titlu.
Practica judecatoreasca a decis insa, ca deschiderile ce servesc numai pentru aerisire si iluminatul natural al imobilului pot fi practicate la orice distanta, nefiind de natura a-l prejudicia pe vecin.
- servitutea de picatura a streasinilor
Potrivit art. 615 Cod Civil, orice proprietar are obligatia sa-si faca streasina casei sale in asa fel incat apele ce rezulta din precipitatii sa nu cada pe terenul vecinului. Servitutea contrara se poate dobandi prin titlu, prin uzucapiune sau prin destinatia proprietarului.
- servitutea de trecere
Avand in vedere dispozitiile art.616 Cod Civil, ".proprietarul al carui loc este infundat, care nu are nici-o iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu indatorirea de a despagubi in proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona".
Prin "loc infundat" se intelege terenul ce este inconjurat de alte proprietati, fara a exista o alta posibilitate de iesire la calea publica.
Practica judecatoreasca a decis ca notiunea de loc infundat cuprinde si pe acelea pentru care accesul existent ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculos.
De asemenea, nu mai este loc infundat acel teren, invecinat cu altul care are acces la calea publica, iar proprietarul acestuia din urma l-a dobandit si pe primul.
Servitutea de trecere se stabileste cu titlu oneros, iar titularul trebuie sa exercite dreptul in limitele titlului sau fara a putea face o schimbare impovaratoare fondului aservit.
Proprietarul fondului aservit va putea oferi proprietarului fondului dominant, un alt loc de trecere, fara ca acesta din urma sa-l poata refuza (art. 634 Cod Civil).
Servituti legale speciale - cele stabilite prin alte acte normative, aplicandu-se, de regula, la exploatarea unor bunuri proprietate publica a statului si care au o configuratie proprie, deosebita de dreptul comun.
- servitutea stabilita prin Legea apelor
Codul Civil, in art. 495 instituie dispozitia potrivit careia proprietarul riveran este obligat ".de a lasa, pe pamantul sau, drumul trebuitor pentru conducerea vaselor". Aceasta este o servitute speciala mai putin intalnita in zilele noastre.
Legea apelor prevede insa, in art.28 ca proprietarii riverani sunt obligati sa acorde drept de servitute in favoarea Regiei autonome "Apele Romane", ca entitate juridica specializata in exploatarea si conservarea apelor, pentru trecerea sau circulatia personalului de serviciu, pentru amplasarea in albia raurilor sau pe malurile acestora a unor borne, repere sau aparatura specifica de masura si control, transport si depozitare de materiale, utilaje, etc. (Legea nr. 107/1996). Aceasta servitute se stinge prin neexercitarea sa timp de 3 ani sau daca mentinerea sa nu mai este necesara din considerente practice (art. 29 alin. 4).
- servituti instituite prin Legea minelor si Legea petrolului
Ambele legi reglementeaza modul in care se organizeaza "perimetrele de exploatare" declarate de utilitate publica. Daca pentru punerea in valoare a acestor perimetre este nevoie de trecere sau de efectuarea unor lucrari pe terenuri care nu sunt proprietate publica, se instituie un drept de servitute legala, cu plata unei rente anuale catre proprietarii fondurilor aservite (art. 7 din Legea nr. 85/2003).
- servituti aeronautice - in scopul asigurarii securitatii zborurilor se stabilesc zone de siguranta, printre care si asa-numita zona a benzii de zbor si alte zone speciale unde este interzisa efectuarea oricaror constructii sau denivelari ale terenului (Decretul 95/7.03.1979).
Mai exista: servituti in zona de frontiera, in zonele adiacente cailor ferate, cele care rezulta din regimul juridic al padurilor, drumurilor etc.
Servituti stabilite prin fapta omului - se pot constitui prin titlu, prin uzucapiune sau prin destinatia proprietarului, singura limita fiind respectarea ordinei publice.
- Constituirea servitutilor prin titlu - are cea mai larga aplicatie practica si se refera la conventii sau testament.
Forma titlului, adica a actului juridic de constituire este cea prevazuta de lege, ex.: daca se constituie prin donatie este necesara forma autentica.
- Constituirea servitutilor prin uzucapiune
Dispozitiile art. 623 Cod civil permit numai constituirea de servituti continue si aparente prin uzucapiune. Durata posesiei este de 30 de ani si trebuie sa indeplineasca toate conditiile unei posesii utile.
- Constituirea servitutilor prin destinatia proprietarului
Acest tip de servitute ia nastere atunci cand proprietarul a doua imobile stabileste intre ele o stare de fapt care ar constitui o servitute daca aceste fonduri ar apartine unor persoane deosebite.
Ex.: proprietarul deschide o fereastra catre o alta cladire care-i apartine.
Cat timp ambele fonduri au acelasi proprietar nu poate fi vorba de servitute, ci ea se naste numai atunci cand proprietarul va instraina altei persoane unul dintre fonduri.
Art. 625 Cod civil dispune ca nu se pot constitui prin destinatia proprietarului decat servitutile continue si aparente.
Exercitarea dreptului de servitute
- Drepturile proprietarului fondului dominant.
Acesta are, in primul rand dreptul de a folosi servitutea constituita in favoarea sa. El poate face lucrarile necesare asigurarii existentei si conservarii servitutii pe cheltuiala sa daca nu s-a prevazut altfel.
- Obligatiile proprietarului fondului dominant.
Titularul fondului are obligatia de-a exercita servitutea numai in limitele stabilite prin titlu sau lege (art.635 Cod Civil). Acesta nu poate schimba caracterul servitutii, nu o poate modifica sau utiliza in alt scop decat pentru nevoile in vederea carora i-a fost recunoscut dreptul.
Mai are obligatia de a nu face nimic de natura a agrava servitutea.
- Drepturile proprietarului fondului aservit.
Acesta poate instraina fondul sau il poate greva cu sarcini, fara a leza exercitiul servitutii. De asemenea are dreptul sa pretinda despagubiri de la titularul servitutii pentru eventuale prejudicii aduse din exercitarea acestei servituti.
Daca cheltuielile impuse de necesitatea pastrarii si exercitarii servitutii au fost stabilite prin titlu in sarcina sa, el poate sa abandoneze fondul la dispozitia titularului servitutii pentru a se elibera de aceste cheltuieli.
- Obligatiile proprietarului fondului aservit
Principala obligatie este pasiva si consta in abtinerea de la orice act de natura a impiedica exercitiul dreptului de servitute.
Actiuni ce se pot exercita de proprietarii celor doua fonduri
Titularul servitutii are exercitiul actiunii confesorii ce poate fi introdusa impotriva proprietarului fondului dominant urmarindu-se recunoasterea dreptului real de servitute.
Poate de asemenea folosi si actiunea posesorie - pentru servitutile continue si aparente (art.675 Cod Civil), iar in cazul constituirii prin titlu, pentru orice fel de servitute.
Proprietarul fondului aservit se poate folosi si de actiunea negatorie prin care se neaga existenta dreptului de servitute.
Stingerea servitutilor - fie prin desfiintarea titlului prin care au fost constituite, fie prin modificarea sau schimbarea modului de exercitare.
Cauze generale de stingere :
- revocarea, rezolutiunea sau anularea actului de constituire sau a actului in temeiul caruia a fost dobandit bunul in folosul caruia s-a recunoscut servitutea;
- renuntarea la acest drept, pieirea fondului aservit, expirarea termenului.
Cauze speciale:
- imposibilitatea materiala de exercitare a servitutii;
- confuziunea - nu mai exista 2 proprietari pentru doua fonduri distincte;
- neuzul sau prescriptia extinctiva (30 ani);
- exproprierea bunului.
Definitie: acel drept ce consta in dreptul de proprietate pe care il are o persoana denumita superficiar asupra constructiilor, plantatiilor sau alte lucrari care se afla pe un teren ce apartine unei alte persoane, teren asupra caruia superficiarul va avea un drept de folosinta.
Exista deci, o suprapunere a doua proprietati.
Acest drept constituie o derogare de la regula inscrisa in art.492 Cod Civil, potrivit careia orice constructie, plantatie sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul terenului pana la proba contrarie.
Caractere juridice:
- este un drept real imobiliar, dezmembramant al dreptului de proprietate;
- este un drept perpetuu ce dureaza atat timp cat exista constructia sau lucrarea aflata pe terenul altuia;
- este un drept imprescriptibil (deriva din perpetuitate).
Constituire
- prin conventia partilor;
- prin legat;
- prin uzucapiune;
- prin lege.
Exercitarea dreptului de superficie
Asupra constructiilor, plantatiilor sau lucrarilor va exercita posesia, folosinta si dispozitia, ca orice proprietar. Asupra terenului are un drept de folosinta care trebuie exercitat in scopul constituirii dreptului.
Odata cu instrainarea constructiilor, lucrarilor, plantatiilor se transmite si dreptul de superficie.
Stingerea dreptului de superficie
Va avea loc atunci cand constructia, plantatiile sau lucrarile au pierit sau au fost desfiintate de superficiar. Inceteaza de asemenea, daca se desfiinteaza titlul in baza caruia s-a constituit.
Mai poate prin confuziune cand superficiarul devine proprietar si asupra terenului sau invers.
Un tert poate de asemenea dobandi concomitent atat dreptul de superficie, cat si dreptul de proprietate. Ultima modalitate de stingere este exproprierea.
Un drept constituit in baza Legii nr. 18/1991. Potrivit dispozitiilor art .18 alin. 3 din aceasta lege se pot atribui pana la 5000 m2, in folosinta agricola, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale pe perioada cat lucreaza in localitate, daca nu au teren in proprietate in acea localitate.
Aceeasi lege (art.19 alin. 5) mentioneaza faptul ca, la plecarea din localitate, titularii dreptului de folosinta au drept la despagubiri pentru investitiile facute.
Terenul ramane in proprietatea privata a localitatii.
Caractere juridice:
- este un drept real, dezmembramant al dreptului de proprietate privata al localitatii;
- este un drept real "intuitu personae";
- este un drept temporar;
- este un drept inalienabil;
- se constituie si se stinge prin act administrativ.
Stingerea dreptului real de folosinta:
- la decesul titularului sau pierderea calitatii avuta in vedere;
- plecarea din localitate sau ca sanctiune pentru necultivare;
- ca urmare a exercitarii sale abuzive;
- prin efectul exproprierii (art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994).
Subiecte pentru pregatirea in vederea evaluarii finale:
Teste grila:
1. Uzufructuarul:
a) are dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile pe care le-a facut, numai daca prin acestea a sporit valoarea lucrului
b) poate introduce actiune posesorie, chiar impotriva nudului proprietar, pentru apararea posesiei dreptului de uzufruct
c) este obligat, chiar daca ar exista conventie contrara, sa intocmeasca un inventar al bunurilor mobile si un proces-verbal de constare a starii materiale a imobilelor.
2. Hotararile judecatoresti:
a) obtinute de uzufructuar in favoarea sa nu pot folosi nudului proprietar
b) obtinute de uzufructuar in favoarea sa, folosesc si nudului proprietar, in masura in care prin acestea s-a conservat lucrul ce constituie obiectul uzufructului
c) date in favoarea uzufructuarului nu sunt opozabile nudului proprietar.
3. Uzufructuarul:
a) nu este obligat sa faca reparatiile de intretinere
b) este obligat sa faca reparatiile 'mari', daca necesitatea lor a rezultat din neefectuarea reparatiilor de intretinere la timp
c) este obligat sa recladeasca ceea ce 'a cazut de vechime' sau s-a distrus din cauza unui cutremur.
4. Cel care are un drept de abitatie pe o casa de locuit:
a) poate locui intr-insa impreuna cu familia sa, chiar daca la momentul constituirii dreptului de abitatie nu era casatorit
b) poate locui intr-insa numai el cu familia sa, astfel cum era aceasta la momentul constituirii dreptului de abitatie
c) poate inchiria partea casei pe care nu o locuieste, indiferent de temeiul in baza careia a luat nastere dreptul de abitatie.
5. Dreptul de servitute se poate stinge:
a) daca nu a fost exercitat o perioada de cel putin 3 de ani
b) in cazul incapacitatii sau minoritatii
c) daca titularul servitutii a decedat.
