UNIVERSITATEA OVIDIUS CONSTANTA

FACULTATEA DE CONSTRUCTII

RAPORTUL DE EVALUARE AL UNEI Locuinte p+e

CUPRINS

Capitolul 1 GENERALITATI

1.1            Prezentarea evaluatorului

1.2            Prezentarea client

1.3            Scopul evaluarii

1.4            Ipoteze si conditii limitative

Capitolul 2 PREZENTAREA PROPRIETATII

2.1 Aspecte juridice

2.2 Identificarea proprietatii

2.3 Date amplasament

2.4 Descrierea constructiei

Capitolul 3 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Capitolul 4 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Capitolul 5 METODE DE EVALUARE PENTRU TEREN

Capitolul 6 METODE DE EVALUARE PENTRU PROPRIETATE

5.1            Abordarea prin cost

5.2            Abordarea prin comparatia vanzarilor

5.3            Abordarea prin capitalizarea venitului

Capitolul 7 RECONCILIEREA REZULTATELOR

Capitolul 8 DECLARATIA DE CONFORMITATE

Capitolul 1 GENERALITATI

1.          Prezentarea evaluatorului

Prezentul raport de evaluare a fost realizat de catre Dragu Lucian autorizat nr. 522681, membru al A.N.E.V.A.R.

Datele de identificare ale evaluatorului:

adresa: B-dul Tomis, nr. 282, bl. E4, sc. B, ap. 35, Constanta

telefon: 0765/282040.

2.          Prezentarea clientului

Beneficiarul prezentului raport de evaluare este domnul Ciuvica Marian, persoana fizica, cu domiciliul in Constanta, strada Trandafirului, nr. 105, posesor al BI seria KT nr. 453454, eliberat in data de 19.09.2004 de catre Politia Mun. Constanta, CNP 1631205139456.

3.       Scopul evaluarii

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare amplasata in cartierul Palazu, jud. Constanta, pentru a fi data spre vanzare.

Definitia valorii:

Conform prevederilor Standardelor Internationale de Evaluare precum si Standardelor A.N.E.V.A.R. valoarea de piata se defineste astfel: “Valoarea de piata este suma estimata pentru care proprietatea va fi schimbata, la data evaluarii, intre un comparator decis si un vanzator hotarat intr-o tranzactie cu prκt determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corepunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.”

Data evaluarii:

Data evaluarii este 20.X.2008 aceasta fiind data intocmirii prezentului raport si data la care valoarea estimata este valabila.Inspectia imobilului a fost efectuata in data de 15.X.2008.

Forma de exprimare a valorii:

Valoarea estimata este exprimata in LEI (RON) si in echivalentul EURO la cursul 1€ =3,8334 RON.

Clauze de nepublicare:

Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate nici incluse intr-un document destinat publicarii fara acordul in scris si prealabil al evaluatorului.

4.       Ipoteze si conditii limitative

Acest raport de evaluare a fost elaborat pe baza urmatoarelor ipoteze si a altor ipoteze care apar in cursul raportului:

A. Ipoteze

1.     Nu se asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica sau a consideratiilor privind titlul de proprietate.Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi vanduta,daca nu se specifica altfel.

2. Proprietatea este evaluata ca libera de orice sarcini, daca nu se specifica altfel.

3. Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a proprietatii.

4. Informatiile furnizate se presupune a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor.

5. Toate documentele tehnice se presupun a fi corecte.Planurile si materialul grafic din acest raport sunt numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate.

6. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor.

7. Se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator , in afara de cazurile cand neconcordantele sunt expuse , deschise si luate in considerare in raport.

8. Se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice , in afara cazului cand neconformitatea a fost identificata, descrisa si luata in considerare in raport.

9. Se presupune ca toate autorizatiile , certificatele de functionare si alte documente solicitate de autoritatile legale sau administrative,locale sau nationale, sau de catre organizatii sau institutii private , au fost sau pot fi obtinute sau reinoite pentru oricare din utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul raportului.

10. Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele descrise si nu exista alte servituti , altele decat cele descrise in raport.

11. In afara cazurilor descries in proiect, nu a fost observata de evaluator existenta unor materiale periculoase care pot sau nu sa fie prezente pe proprietate.Evaluatorul nu are cunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate.Totusi, evaluatorul nu are calitatea si calificarea sa detecteze aceste substante.Nu se asuma nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiza tehnica necesara pentru descoperirea lor.Clientul este solicitat sa angajeze un expert in acest domeniu,daca este nevoie.

B.Conditii generale limitative

1. Orice estimare a valorii din acest raport se aplica proprietatii considerate in intregime si orice divizare in elemente sau drepturi partiale,va anula aceasta evaluare in afara cazurilor cand divizarea a fost evidentiata in raport.

2. Constructiile se considera ca au fost executate si sunt conforme cu planurile de constructie la care s-a facut referire in raport.

3. Evaluator presupune ca cititorul sau utilizatorul acestui raport are la dispozitie copii ale planurilor constructiilor si ale contractelor ce au ca subiect proprietatea.

4. Previziunile sau estimarile de exploatare continue in raport sau bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipate ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare.

Capitolul 2 PREZENTAREA PROPRIETATII

1.          Aspecte juridice

Diagnosticul juridic implica investigarea unor aspecte juridico-legale si consta in doua etape:

a)           Solicitarea documentelor legale,care in prima faza conditioneaza inceperea procesului de evaluare si in a doua faza permitea evaluarea proprietatii.

b)           Analiza documentatiei puse la dispozitie.

Drepturile de proprietate evaluate sunt:

dreptul deplin de proprietate asupra terenului in suprafata de 900 mp , situat in cartierul Palazu, jud. Constanta

dreptul deplin de proprietate asupra imobilului construit pe terenul mentionat mai sus, avand parter + etaj.

Aceste drepturi de proprietate mentionate apartin domnului Ciuvica Marian, in baza contractului de vanzare-cumparare nr. 2035, din data de15.X.2000.

Din informatiile primate de la client proprietatea de evaluat este libera de sarcini.

2.          Identificarea proprietatii

Proprietatea imobiliara evaluata, imobil P+E, este amplasata in judetul Constanta, cartierul Palazu si apartine d-lui Ciuvica Marian.

Respectiva proprietate imobiliara este compusa din teren in suprafata de 900 mp (conform masuratori) si 900 (conform actelor) avand numarul cadastral 3889, intabulat in cartea funciara 11122, astfel cum rezulta din incheierea de intabulare nr. 5196/18.XI.2000 emisa de Biroul de Cartea Funciara al Judecatoriei Constanta si imobilul alcatuit din parter + etaj, executata in conformitate cu Certificatul de Urbanism si Autorizatia de Construire, in perioada 2001-2002.

Elementele specifice proprietatii, conform Proiectului de Executie sunt:

suprafata terenului,conform actelor = 900 mp;

suprafata construita = 130 mp

suprafata desfasurata = 260 mp

suprafata utila = 215 mp

Constructia este de categoria “C” de importanta;

Constructia este de gradul “III” de rezistenta la foc

3. Date amplasament:

Descrierea amplasamentului :

Amplasamentul proprietatii imobiliare evaluate este in cartierul Palazu,jud. Constanta.Conform actelor de cadastru suprafata terenului respective este de 900 mp real masurat (in acte 900 mp), avand un front la drumul proiectat de 20.00 ml, cu o forma dreptunghiulara cu dimensiunea 20.00 x 45.00 m. Terenul este plan, fara denivelari si impedimente de relief care sa-i afecteze functionalitatea si utilizarea.

Utilitatile proprietatii sunt:

Proprietatea analizata dispune de o serie completa de utilitati, proprietatea comformandu-se exigentelor actuale in materie de confort.

Descrierea utilitatilor:

alimentarea cu apa se realizeaza prin racordarea constructiei la reteaua de apa existenta a strazii;

evacuarea apelor uzate menajere se realizeaza prin racordarea printr-un camin de bransare la reteaua de canalizare menajera existenta a strazii;

evacuarea apelor pluviale este asigurata prin intermediul burlanelor la sol si colectarea lor prin intermediul unor receptoare pluviale la reteaua de canalizare pluviala existenta a strazii;

alimentarea cu caldura se realizeaza cu centrala termica proprie, existand totodata posibilitatea bransarii la reteaua publica de energie termica datorita existentei bransamentelor necesare in incinta proprietatii analizate. Nu exista surse de poluare a aerului datorate arderii combustibililor;

instalatia de apa rece si calda a proprietatii se prezinta in buna stare si este realizata din materiale moderne;

instalatia de energie electrica a proprietatii este alimentata la tensiunea de 220V.

4.          Descrierea proprietatii

Se propune evaluarea unui imobil avand un regim de inaltime P+1E.Locuinta existenta a fost executata in perioada 2001-2002, lucrarile fiind executate in antepriza ,de catre o firma de constructii specializata.

Alte dimensiuni existente in proiectul anexat:

1. Latimea constructiei - 11.34 m
2. Lungimea constructiei - 11.45 m

Se anexeaza plansele din proiectul de executie:

Plan parter -1:50

Plan etaj-1:50

Plan fatada dreapta -1:50

Plan fatada stanga -1:50

Structura de rezistenta a cladirii propuse este alcatuita cadre de beton armat cu stalpi din beton armat de 25x25 cm, cu zidarie de B.C.A. de 37.5 cm grosime captusita la exterior cu polistiren extrudat de 5 cm grosime, pereti interiori de 25 cm grosime, centuri de beton armat.

Peste parter cladirea are un planseu din beton armat, iar peste etaj planseu de lemn. Acoperisul peste etaj este de tip sarpanta din lemn de brad ecarisat si ignifugat. La sarpanta s-a prevazut termoizolarea spatiului dintre capriori precum si a spatiului peste capriori cu vata minerala. Toata lemnaria sarpantei este ignifugata si tratata antiseptiv.

Peste sarpanta din lemn este fixata o invelitoare din tip Lindab.

Apele de pe aceasta invelitoare sunt conduse prin itnermediul unor jgheaburi si burlane din tabla zincata, la sol.

Scara de acces la etaj este din beton si este amplasata in holul parterului pe peretele opus intrarii.

Fundarea este realizata conform studiului geotehnic.

La exterior constructia este finisata cu tencuieli decorative pentru exterior si placaj din piatra naturala la soclu, iar la interior cu zugraveli cu vopsea lavabila si finisaje ceramice in spatiile umede.

Pardoselile sunt din lemn de rasinoase in spatiile de locuit si din gresie in spatiile de circulatie si incaperile umede (bai, spatii de depozitare).

Tamplaria exterioara este din lemn si PVC cu geam termopan.

Capitolul 3 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Obiectul de activitate al obiectivului

Imobilul este compus din constructie + teren si are destinatia de locuinta.

Amplasarea obiectivului :

Obiectivul analizat este situate in zona unui cartier de locuinte individuale si colective , situat in intravilanul cartierului Palazu.

Conform PUG preliminar , din punct de vedere functional imobilul este situat in zona de locuinte – subzona locuintelor individuale ,situate pe teren normal , avand inaltimea maxima de P+2E.

Preturi-piata imobiliara :

Din informatiile evaluatorului in cartierul unde este amplasata constructia, s-a constatat ca valoarea unui imobil este situata intre 200.000 si 350.000 euro , in functie de amplasare ,tipul constructiei , finisaje, suprafata de teren si suprafata construita.

Evolutia pietei imobiliare:

Cresterile mari au fost inregistrate in special pe piata constructiilor rezidentiale , pe parcursul ultimilor 3 ani. Dar in paralel cu acestea au avut loc cresteri semnificative de pret si pentru imobile cu destinatie comerciala, de depozitare, productie.

Capitolul 4 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai buna utilizare poate fi definita astfel:

“ Utilizarea rezonabila , probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila , fundamentala adecvat, fezabila financiar si are rezultat cea mai mare valoare.”

Cea mai buna utilizare a unei cnstructii trebuie sa indeplineasca patru conditii:

1.     permisa legal

2.     posibil fizic

3.     fezabila financiar

4.     maximum productive

Cea mai buna utilizare a unui teren considerat liber:

-Utilizarea “A” – pentru construirea unei locuinte cu parter + etaj ,avand o valoare de piata de 500.000 Euro.Inclusiv terenul.

Inclusiv terenul.

-Utilizarea “B” – pentru construirea unei locuinte de tip demisol, parter ,garaj ,avand o valoare de piata 400.000 Euro.Inclusiv terenul.

Terenurile comparabile s-au vandut in zona cu 90000 Euro.

Astfe:

Rezulta ca Utilizarea “A” este cea mai buna utilizare a terenului.

Cea mai buna utilizare a constructiei

Cladirea ,ramane in continuare cu utilizarea de locuinta, fiind situate intr-o zona cu preponderenta de locuinte individuale , astfel ca cea mai buna utilizare se bazeaza pe situatia in care se pot maximize beneficiile sau veniturile pe care le poate produce proprietatea.

Se considera ca locuinta respectiva se inchiriaza , intr-o prima ipoteza , ca locuinta cu chirie de 3700Є/luna , iar in a doua ipoteza , locuinta se inchiriaza unei firme , pentru utilizarea ca birouri cu o chirie de 17Є/mpAu/luna.

Gradul de ocupare este de 90%,in ambele cazuri.

Rezulta ca cea mai buna utilizare este locuinta.

Capitolul 5 METODE DE EVALUARE PENTRU PROPRIETATE

Pentru evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza cele trei metode clasice:

1.     Metoda prin cost

2.     Metoda prin comparatia vanzarilor

3.     Metoda prin capitalizarea venitului

5.1. Abordarea prin cost

In metoda costurilor se elaboreaza costul de reconstructie sau de inlocuire al constructiilor, estimate la data evaluarii , impreuna cu pierderea de valoare datorate uzurii fizice functionale si influentele mediului exterior.

Se adauga apoi valoarea estimata a terenului si profitul antreprenorului , rezultand, in final , o indicatie a valorii proprietatii data de metoda costului.

Metoda costurilor segregate ,costul de reconstructie al locuintei ,situatii sistematizate in Tabelul nr.1 si 1A.

Locuinta rezidentiala parter + etaj , finisaje si instalatii de calitate superioara, structura din beton armat si zidarii,sarpanta din lemn cu invelitoare din tabla Lindab(Ad=260mp)- Metoda segregarii

TABELUL nr. 1

1 € = 3,8334 Lei

Cost de reconstructie

ESTIMAREA DEPRECIERILOR CUMULATE

1. COST DE RECONSTRUCTIE – UZURA FIZICA RECUPERABILA

S-a constatat necesitatea unor interventii de reparatie la invelitoarea structurii. Deasemenea se impune refacerea partiala a anumitor zone interioare care cuprind zugraveli si vopsitorii.

2. COST DE RECONSTRUCTIE-UZURA FIZICA NERECUPERABILA- ELEMENTE CU VIATA SCURTA

3. COST DE RECONSTRUCTIE – UZURA FIZICA NERECUPERABILA- ELEMENTE CU VIATA LUNGA

4. COST DE RECONSTRUCTIE – NEADECVARE FUNCTIONALA RECUPERABILA- DEFICIENTE CE NECESITA ADAUGARI

5. COST DE RECONSTRUCTIE – NEADECVARE FUNCTIONALA NERECUPERABILA – SUPRADIMENIONARE

Conform proiectului pentru sarapanta trebuiau folosite pane cu dimensiunile de 15x18 cm.Pentru ca furnizorul de materiale de constructii nu avea in depozit lemn la aceste dimensiuni s-a folosit lemn de brad cu sectiunea 19x19, rezultand o supradimensionare.

Cost de reconstructie = (163761.312 : 42) x 3.2 = 12.477,52 lei

6. COST DE RECONSTRUCTIE – DEPRECIERE EXTERNA

7. Metoda costurilor valoarea folosind costul de reconstructie                                        

5.2Abordarea prin comparatia vanzarilor

In metoda comparatiei directe, proprietatea imobilara este comparata cu alte proprietati similare ce au fost vandute recent sau a caror cifra de oferta este cunoscuta. Datele proprietatilor comparabile sunt preluate intr-un proces de comparare, pe baza elementelor principale,pentru a determina pretul probabil la care proprietatea evaluata ar fi vanduta, daca este oferita pietei.

Estimarea valorii de piata se bazeaza pe analiza unor proprietati imobiliare similare, tranzactionate pe piata si compararea acestora cu proprietatea de evaluat. Analiza comparative se axeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea.

Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor imobiliare care au drept consecinta variatii ale preturilor pe piata imobiliara.

Proprietatea de evaluat este o locuinta pentru o singura famile, cu o suprafata utila de 260 mp, avand regim de inaltime parter +etaj, cuprinzand :

-la parter : living ,bucatarie, camara , debara, baie,vestibul, camera cntralei,terasa amenajata;

-la etaj : 2 dormitoare cu bai si dressing ,birou cu baie;

-curte amenajata;

-scara interioara;

Terenul are o suparafata de 900 mp.

Se vor analiza 3 proprietati comparabile (prezentate prin planse in ANEXA) care sunt amplasate in aceeasi vecinatate cu proprietatea evaluate, astfel:

1.        PROPRIETATEA “A” – Este o locuinta rezidentiala avand o suprafata utila de 225 mp, situata pe un teren de 950mp,avand 4 camere, 2 bai, living ,curte neamenajata, terasa amenajata.A fost vanduta cu o luna inainte de data evaluarii cu suma de 277.000 Euro , cu o finantare sub conditiile pietei , ceea ce a dus la un pret cu 10.000 Euro mai mic.

2.        PROPRIETATEA “B” – Este un imobil pentru locuit avand o suprafata utila de 220 mp, situata pe un teren de 800 mp,avand 5 camere, 3 bai, curte amenajata, terasa neamenajata.A fost vanduta cu trei luni inainte de data evaluarii cu suma de 275.000, cu o finantare sub conditiile pietei , ceea ce a dus la un pret cu 10.000 Euro mai mic.

3.        PROPRIETATEA “C” - Este un imobil pentru locuit avand o suprafata utila de 240 mp, situate pe un teren de 850 mp,avand 4 camere, 2 bai, curte amenajata,terasa neamenajata.A fost vanduta cu un an inainte de data evaluarii cu suma de 272.000 Euro, cu finantare in conditiile pietei.

Datele de mai sus s-au sistematizat in tabelul nr.1.

Proprietatile comparabile difera de proprietatea de evaluat in ceea ce priveste conditiile de finantare, conditiile pietei la momentul vanzarii si dimensiuni.

Corectia pentru conditiile de finantare , de 10.000 Euro se face pe baza datelor furnizate de vanzatori si cumparatori, si se estimeaza avantajul financiar obtinut de cumparator, care de fapt s-a compensat prin cresterea pretului de vanzare.

Proprietatile comparabile “A” si “C” difera numai prin conditiile pietei(data vanzarii) si conditiile de finantare.Dupa ce se face corectia privind conditiile de finantare,mentionate anterior,diferenta de pret este justificata numai prin diferenta din conditiile pietei si se estimeaza astfel:

(287.000-272.000)/287.000 ≈ 5%

Diferenta in dimensiuni intre perechea de proprietati comparabile “B” si “C”, poate fi atribuita unei camere in plus , pe care o are “C” fata de “A”.

Diferenta ce rezulta este : 288.000-285.000=3.000 Euro

Pentru a ajunge la o valoare se calculeaza , in final, care este suma valorilor absolute a corectiilor(valoarea bruta) si suma algebrica a corectiilor (valoarea neta).In final se atribuie o pondere mai mare proprietatii comparabile care necesita corectii mai putine si cea mai mica valoare bruta, adica 11.000 Euro, repezentand 4,00 % din valoarea proprietatii.Deci se alege valoarea de piata pentru proprietatea de evaluat valoare de 275.000 Euro.

In lei, valoarea este de 1.050.000 Lei, pentru paritatea de 1€ = 3.8334 RON.

GRILA DATELOR DE PIATA

ANALIZA DATELOR PE PERECHI – Locuinta

5.3. Abordarea prin metoda de randament

In abordarea prin aceasta metoda ,se calculeaza veniturile curente generate de proprietate ,tinand seama de pierderile din cauza neocuparii integrale si/sau intarzierilor in incasarea acestora. Folosind rate de capitalizare sau de actualizare ,fundamentate pe piata investitiilor imobiliare , se caculeaza o suma ce reprezinta o indicatie a valorii proprietatii data de metode de randament.

Metoda capitalizarii directe

Se considera ca locuinta se inchiriaza in totalitate unei firme, cu o chirie lunara de 16 Є/mpAu , comform chiriilor practicate pe piata locala.

Gradul de ocupare este de 92%.

Rezulta:

Venitul brut potential ,VBP este:

VBP=215mpAu x 16Є/mpAu x 12 luni = 41.280Є

Venitul brut efectiv ,VBE este:

VBE =215mpAu x 16Є/mpAu x 12 luni x0.92 = 37.977,6Є

Se scad:

Cheltuielile fixe:

Impozite pe proprietate 1% = 379,78Є

Asigurare 0.6% = 227,87 Є

TOTAL= 607,65Є

Cheltuieli variabile:

Se suporta de chirias = 0

Rezerve pentru reparatii: = 250 Є

TOTAL CHELTUIELI: = 857,65 Є

Revine :

VNE=VBE – Cheltuieli de exploatare = 37.977,6Є – 857,65Є =37.119,96 Є

Rata de capitalizare :

C=VNE/Pret Vanzare

Pentru determinarea ratei de capitalizare s-au folosit date despre proprietatile similare folosite la metoda comparatiei.Astfel s-au identificat proprietatile:

PROPRIETATEA “A”- este o proprietate cu o arie utila de 225mp, o valoare de piata de 277.000 Є (1.061.852 Lei) ,iar valoarea chiriei lunare pe mp de arie utila este de 15,2 Є. Venitul net anual din exploatare al acestei proprietati este de 42.524,48Є.

PROPRIETATEA “B”- este o proprietate cu o arie utila de 220mp, o valoare de piata de 275.000 Є (1.054.185 Lei) ,iar valoarea chiriei lunare pe mp de arie utila este de 15 Є. Venitul net anual din exploatare al acestei proprietati este de 40.378,97 Є.

PROPRIETATEA “C”- este o proprietate cu o arie utila de 240mp, o valoare de piata de 272.000 Є (1.042.685Lei) ,iar valoarea chiriei lunare pe mp de arie utila este de 14,8 Є. Venitul net anual din exploatare al acestei proprietati este de 42.768,91 Є.

Ratele de capitalizare : - Proprietatea “A” = 13,32 %

- Proprietatea “B” = 12,94%

- Proprietatea “C” = 14,09%

Deoarece proprietatea “B” este cea mai similara cu proprietatea subiect vom considera o rata de capitalizare de 12,94%

Rezulta:

V propr = VNE/C = 37.119,96/0.1294 = 286.863Є

Ceea ce inseamna o valoare de :

286.863Єx 3,8334 lei/Є = 1.100.000 RON

Capitolul 6 METODE DE EVALUARE PENTRU TEREN

Pentru evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza:

1.     Metoda comparatiei directe

In zona de amplasare a proprietatii am gasit disponibile date comparabile din tranzactiile de terenuri libere,pe piata locala.Asa incat terenul de evaluat se compara cu un numar de 3 loturi comparabile,astfel:

LOT NR 1. – Teren liber,suprafata de 950 mp, cu deschidere la strada de 20.00 ml, vandut cu 9 luni inainte de data evaluarii , cu suma de 90000Euro , in conditiile pietei.

LOT NR. 2.-Teren liber , suprafata de 870 mp, cu deschidere la strada de 17.50 ml, vandut cu 1 luna inainte de data evaluarii , cu suma de 92000Euro.

LOT NR.3.-Teren liber, suprafata de 930 mp , cu deschidere la strada de 20.00ml , vandut cu 2 luni inainte de data evaluarii , cu suma de 103000Euro.

Corectia pentru conditiile pietei de 7% pentru perioada de 6 luni rezulta din cresterea preturilor pentru terenurile in zona de amplasare a proprietatii imobiliare cu cca. 10% in perioada ultimului an, rezulta din tranzactiile efectuate.

Corectia pentru suprafata terenurilor rezulta din compararea perechii

LOT 1 si LOT 3.Astfel:

Valoare 103000 – 96300 =6700Euro

Suprafata 950mp-900mp= 50 mp

Valoare pe mp : 6700/50=134 Euro/mp

Corectia pentru deschiderea la strada si forma terenurilor rezulta din compararea LOT 2 cu LOT 3 :

98980 - 96020=2960Euro

Valoarea pentru terenul de evaluat este data de LOT 3, care prezinta o valoare a corectiei totale brute de 4020 Euro, o corectie procentuala neta de 4,37%, deci valoarea terenului de evaluat este de 96020 Euro

6.2. Metoda capitalizarii rentei funciare

Se considera ca terenul se inchiriaza in totalitate unei firme , cu o renta funciara lunara de 1Є/mp, conform rentei practicate pe piata locala; terenul se inchiriaza liber, iar cheltuielile se exploatare, conform contractului de inchiriere, se suporta de chirias.

Gradul de ocupare este de 100%.

Rezulta:

Venitul brut potential , VBP este:

VBP=900mp x 1Є/mp x 12luni = 10.800 Є

Venitul brut efectiv, VBE este:

VBE=900mp x 1Є/mp x 12luni x 1.00=10.800 Є

Se scad :

Cheltuieli fixe:

-Impozit pe proprietate 2% =216 Є

-Asigurare 0.6%=64,8 Є

Total=280,8 Є

Cheltuieli variabile :

-Se suporta de chirias= 0

Rezerve pentru amenajare teren: = 50 Є

TOTAL CHELTUIELI= 330,8 Є

Devine :

VNE=VBE - Cheltuieli de exploatare =12.000 Є – 330,8 Є = 10.469,2Є

Rata de capitalizare este determinata cu relatia:

C = VNE/Pret Vanzare

Pentru determinarea ratei de capitalizare s-au folosit date despre loturile similare folosite la metoda comparatiei. Astfel sunt:

Lot 1- Este o proprietate de 950mp, o valoare de piata de90.000 Є (345.006 RON) ,iar valoarea rentei lunare pe mp este de 1 Є. Venitul net anual din exploatare al acestei proprietati este de 11.053,6 Є.

Lot 2- Este o proprietate de 870mp, o valoare de piata de92.000 Є (352.672,8 RON) ,iar valoarea rentei lunare pe mp este de 1 Є. Venitul net annual din exploatare al acestei proprietati este de 10.118,56 Є.

Lot 3- Este o proprietate de 930mp, o valoare de piata de103.000 Є (394.840,2 RON) ,iar valoarea rentei lunare pe mp este de 1 Є. Venitul net anual din exploatare al acestei proprietati este de 10.819,84 Є.

Ratele de capitalizare rezultate din aceste tranzactii sunt:

Lotul 1 C=12,28%

Lotul 2 C=10,99%

Lotul 3 C=10.51%

Vom considera o rata de capitalizare de 10.51%.

Rezulta ca valoarea proprietatii prin capitalizare directa este:

Vpropr=VNE/C = 10469,2 / 0.135 = 99.611,80 Є

ceea ce inseamna o valoare de :

99.611,80 Є x 3,8942 RON/Є = 381.851,87 RON

Capitolul 7 RECONCILIEREA REZULTATELOR

7.1. Reconcilierea rezultatelor pentru teren

1. Metoda comparatiei directe

V1 = 368.084 Lei sau 96020 Є

2. Metoda de randament

V2 = 381.852 Lei sau 99.611,80 Є

Valoarea V1 ,este determinata prin metoda comparatiei directe, cu terenuri comparabile, pe baza informatiilor de piata.

De asemenea , valoarea V2 , este determinata prin metoda capitalizarii directe. Pe baza capitalizarii venitului rezultat din inchirierea terenului, cu o renta funciara comparabila cu informatiile de pe piata pentru alte proprietati imobiliare.

Avand in vedere cele prezentate mai sus, astazi 15 Noiembrie 2008 , evaluatorul recomanda ca valoarea de piata a terenului, valoarea obtinuta prin metoda comparatiei directe de 96020 Є(368.100 Lei)

7.2. Reconcilierea rezultatelor pentru proprietatea imobiliara

1. Metoda costurilor (reconstructiei)

V1 = 1.100.000 Lei sau 287.000Є

2. Metoda comparatiei directe

V2 = 1.050.000 Lei sau 275.000 Є

3. Metoda de randament

V3 = 1.100.000 Lei sau 286.863Є

Avand in vedere cele de mai sus, astazi 15 Noiembrie 2008, evaluatorul recomanda ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare “Pensiune turistica “ , valoarea obtinuta prin metoda comparatiei directe V2 de 275.000 Є (1.050.000Lei)