Raport de evaluare teren intravilan

RAPORT DE EVALUARE

TEREN INTRAVILAN

Alba Iulia, cartier Paclisa, str. Carpenului, FN, jud. Alba

Scrisoare de transmitere:

In atentia d-lui Bucur Viorel si D-nei Bucur Ana ,

Alaturat va trimit atasata o sinteza a raportului de evaluare, impreuna cu raportul de evaluare propriu-zis, asa cum a fost cerut de catre dumneavoastra, referitor la proprietatea imobiliara "Teren arator ses, fanat", situata in Alba-Iulia, Cartier Paclisa, Str. Carpenului, FN, inscrisa in CF nr.1855 Paclisa.

Multumesc,

Evaluator

Data                                         Semnatura

1.1. SINTEZA EVALUARII

OBIECTUL EVALUARII

Proprietate imobiliara "Teren arator ses, fanat", situata in Alba-Iulia, Cartier Paclisa, Str. Carpenului, FN, teren compus din doua parcele alaturate, cu suprafata totala de 4.852mp..

Proprietatea evaluate este inscrisa in CF nr. 1855 Alba Iulia, nr. topo 979 - arator ses, cu suprafata de 2.690 mp si nr. topo 980 - fanat, cu suprafata de 2.162 mp.

Metodologia de calcul a "valorii de piata" a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de prevederile Standardului International de Evaluare IVSC, ed. a VIII-a, 2007. Tipul de valoare estimate este valoarea de piata asa cum este definite in IVS 1 "suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza:

(1)   Partea introductiva

(2)   Premisele evaluarii - in care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii

(3)   Prezentarea datelor - in care sunt prezentate proprietatea imobiliara analizata, datele juridice, si studiul de vandabilitate

(4)   Analiza datelor si concluziile - contine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obtinut si opinia evaluatorului

(5)   Anexe - contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport -proiect casa, fotografii ale proprietatii, copie extras CF.

In urma aplicarii metodologiei de evaluare mai sus expuse, opinia evaluatorului referitoare la VALOAREA DE PIATA a proprietatii imobiliare evaluate este:

521.000 Lei

(cincisutetreizecisisaptemii lei)

echivalent a

126.000 Euro

Cursul de schimb utilizat a fost 1 EUR= 4,1318, comunicat de BNR la data de 10.01.2008.

Referitor la valoarea de mai sus mentionez:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei aprilie 2010

valoarea terenul si toate echipamentele de natura imobiliara (aferente utilitatilor, asigurarea pazei etc.)

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale

valorile sunt considerate in conditii de piata cash, integral la data tranzactiei

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre IVS.

Cu stima,

Evaluator

1.2.Certificare:

Prin prezenta certific, ca elaborarea prezentului raport s-a facut in limita cunostintelor si informatiilor de piata detinute, iar concluziile si rezultatele sunt strict personale.

Deasemenea certific ca:

afirmatiile prezentate si sustinute in raport sunt corecte si adevarate

analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere personal.

nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile implicate

suma ce imi revine ca plata nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori, din evaluare, sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior.

analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

La elaborarea acestui raport de evaluare nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos.

Semnatura,

2. PREMIZELE EVALUARII

2.1. IPOTEZELE SI CONDITIILE LIMITATIVE

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama sunt urmatoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar fara a mai face verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil.

Nu exista, la data evaluarii, restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosinta al imobilului de catre un potential cumparator.

Proprietatea este considerata si evaluata ca fiind libera de sarcini.

Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate descrisa si luata in considerare in prezentul raport

Se presupune ca imobilul respecta toate reglementarile si restrictiile in domeniul urbanismului avand toate aprobarile si avizele impuse de legislatia in vigoare

Se considera ca imobilul nu prezinta vicii ascunse sau nevizibile la infrastructura, la structura de rezistenta, la instalatiile electrice, termice, care sa afecteze valoarea proprietatii.

Aplicarea metodelor de evaluare se face luandu-se in considerare datele disponibile pentru evaluator despre tranzactii si chirii care se practica la data evaluarii in municipiul Alba Iulia ceea ce nu exclude existenta si altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate.

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii si a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinte

Proprietatea este in conformitate cu legislatia, regulamentele, reglementarile si normele aplicabile, in incinta proprietatii sau in casa nu se desfasoara activitati care contravin reglementarilor nationale sau locale cu privire la protectia mediului, mostenirii culturale sau protectia populatiei

Nu exista risc de contaminare, proprietatea este construita pe un teren care a fost scos din circuitul agricol

Zona nu prezinta risc din punct de vedere seismic

Casa nu are inglobata in structura de rezistenta invelitoare sau finisaje materiale periculoase, care sa afecteze sanatatea oamenilor (azbest nelegat, etc.)

Nu exista risc de inundatii, imobilul se afla amplasat intr-o zona unde nu exista ape curgatoare sau lacuri (naturale sau de acumulare)

Concluzie: nu exista nici un pericol potential din punct de vedere al riscurilor de siguranta, sanatate si de mediu care sa afecteze proprietatea si implicit valoarea de piata a acesteia.

Conditii limitative:

Suprafetele considerate se bazeaza pe valorile inscrise in extrasul de carte funciara pus la dispozitie de proprietar

Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate.

Intrarea in posesia unei copii a prezentului raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

Evaluatorul prin natura muncii sale nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune.

Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului.

Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport.

2.2. OBIECTUL SI SCOPUL EVALUARII

Imobilul obiect al prezentului raport de evaluare este o proprietate imobiliara "Teren arator ses, fanat" , intravilan, situata in Alba-Iulia, Cartier Paclisa, str. Carpenului, FN, jud. Alba.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a imobilului mai sus mentionat, proprietatea d-lui Bucur Viorel si sotiei Bucur Ana, la data de 10.04.2010, in vederea garantarii unui credit ce se va acorda de SANPAOLO BANK Romania - Sucursala Alba societatii SC IMA PRODCOM SRL, CUI 6570345, J01/155/2007, Alba-Iulia.

Lucrarea se realizeaza in baza contractului incheiat cu clientul.

2.3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Din extrasul de Carte Funciara, nr. 1855 Paclisa pus la dispozitia evaluatorului de catre proprietar rezulta:

- nr. topo: 979 - arabil ses, cu suprafata de 2.690 mp

- nr. topo: 980 - fanat, cu suprafata de 2.162 mp

- proprietar: Bucur Viorel in ˝ parti si sotia Bucur Ana, in ˝ parti cu titlu de mostenire cu inch. 732/1991

- temei contractual : certificat mostenitor, inch. 732/1991

In prezentul raport a fost evaluat intregul drept de proprietate asupra imobilului. Proprietarii au drepturi depline asupra imobilului, neexistand impedimente de ordin juridic sau de alta natura care ar putea afecta dreptul de proprietate sau posibilitatea transferarii integrale a acestui drept. Nu exista, la data evaluarii, restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosinta al imobilului de catre un potential cumparator.

2.4. BAZELE EVALUARII. TIPUL VALORII ESTIMATE

Baza evaluarii o constituie informatiile obtinute pe piata imobiliara si metodologia de evaluare recomandata de IVS.

Tipul de valoare estimat este valoarea de piata, asa cum este definita in IVS 1 "suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Prezentul raport de evaluare estimeaza valoarea de piata pentru utilizarea existenta, cea de locuinta, a proprietatii imobiliare analizate.

2.5 DATA ESTIMARII VALORII

La baza evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare periodei martie-aprilie 2010, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata in intervalul 10-20.04.2010, care este si data raportului.

2.6 MONEDA RAPORTULUI

Conform solicitarii clientului, opinia va fi exprimata in Lei si Euro.

2.7 MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport de evaluare reprezinta suma care urmeaza a fi platita cash si integral in ipoteza unei tranzactii, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing, ipoteci).

2.8 INSPECTIA PROPRIETATII

Inspectia imobilului s-a facut la data de 5.04.2010 la solicitarea proprietarului Bucur Viorel, de catre , evaluator, membru aspirant ANEVAR, in prezenta proprietarilor. In prezenta acestuia si a sotiei Bucur Ana am procedat la identificarea imobilului, la preluarea de date necesare raportului de evaluare, am facut poze.

2.9 INFORMATIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMATII

Pentru estimarea valorii de piata, evaluatorul a apelat la date privind piata imobiliara specifica zonei Alba Iulia - Cartier Cetate. Sursele de informatii au fost:

documentele si schitele privind imobilul, puse la dispozitie de catre client;

informatii privind piata imobiliara a municipiului Alba Iulia, obtinute de la agentii imobiliare: SC New Age SRL, SC Intermedia SRL, SC ProCasa SRL

presa de specialitate (Publi Ulpia, ziarul Unirea) si evaluatori care isi desfasoara activitatea pe piata locala

informatii existente pe site-urile agentiilor imobiliare locale

cursul valutar comunicat de B.N.R;

Veridicitatea si corectitudinea informatiilor continute de acestea sunt in exclusivitate responsabilitatea celor care le-au furnizat.

Din informatiile culese evaluatorul a selectat 5 proprietati imobiliare care s-au apropiat cel mai mult ca si caracteristici de proprietatea imobiliara in discutie, dintre acestea 4 fiind in ofertare pe piata, si una singura fiind tranzactie certa. 

2.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE

Datele si informatiile continute in prezentul raport sunt confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului (atat beneficiar cat si destinatar).

2.11 VALABILITATEA RAPORTULUI

In conformitate cu uzantele din Romania, valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. DESCRIEREA JURIDICA:

Cu ocazia inspectiei proprietatii s-a observat ca nu exista diferente intre inscrisul din Cartea Funciara si realitatea de pe teren.

Descrierea proprietatii, conform CF, partea I:

Terenul este inscris in CF nr. 1855 Alba-Iulia, si este format din parcela cu nr. Topo 979- arator ses, suprafata de 2.690 mp, si parcela cu nr. Topo 980- fanat, suprafata de 2.162 mp.

Proprietar si drepturi dobandite, conform CF , partea II :

Proprietarii imobilului evaluat sunt Bucur Viorel, in cota de 1/2 si sotia Bucur Ana, in cota de 1/2 parti cu titlu mostenire conform inch. 732/1991

Sarcini, conform CF, la Partea a III-a :

dreptul de proprietate : CU CLAUZA

la data evaluarii, conform CF prezentat de proprietar, proprietatea imobiliara este cu sarcini in favoarea Intesa SanPaolo Bank Romania SA Sucursala Alba, inch. 15520/2007.

Situatia de cartea funciara rezulta din copia extrasului de carte funciara pentru informare nr. 15520/01.06.2008, ANCPI din care s-au extras datele de mai sus prezentate , anexat prezentului raport si considerat parte integranta- neactualizat. Conform extrasului de carte funciara prezentat proprietatea imobiliara este cu sarcini. Solicitantul va pune la dispozitia finantatorului un CF actualizat. In Anexa nr.   este prezentata copia xerox a Extrasului de Carte Funciara.

Din informatiile aflate la dispozitia evaluatorului si potrivit discutiilor purtate cu solicitantul raportului, proprietatea nu este supusa nici unor alte restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de proprietate al acestuia.

3.2. DESCRIEREA ZONEI SI A AMPLASAMENTULUI:

Terenul de evaluat este situat in municipiul Alba Iulia, cartier Paclisa, str. Carpenului, nr. FN, jud. Alba.

Zona este caracterizata ca una cu potential de dezvoltare rezidentiala, fiind bine localizata, departe de sursele poluante industriale. In anii precedenti, zona a cunoscut o puternica dezvoltare, aici construindu-se vile, case, la standarde moderne arhitecturale, in imediata apropiere construindu-se un nou cartier RECEA (Roasia Montana).

Zona de amplasare a terenului in discutie este o zona urbana, preponderent rezidentiala, apartinand zonei intravilane a orasului, neexistand nici un fel de restrictii de contruire. Stilul arhitectonic nu este unitar, in zona fiind amplasate case avand regimuri de inaltime diferite. In vecinatatea imediata a proprietatii imobiliare evaluate sunt amplasate proprietati imobiliare tip terenuri libere, case si drumul de acces.

Retea de transport in comun la circa 200m, cu mijloace de transport suficiente

Unitati de invatamant(primar/mediu): Scoala Generala

Unitati comerciale in apropiere

Unitati medicale: dispensar

Institutii de cult: la cca. 200m Biserica Ortodoxa

Muzee, parcuri: nu este cazul

Cursuri de apa: Raul Mures

Amplasamentul este plan. Terenul are o forma neregulata si are un front de aprox. 13 m la drumul de acces, str. Carpenului. Terenul este imprejmuit.

Terenul evaluat dispune de urmatoarele utilitati : energie electrica, apa, gaz metan, canalizare, telefonie.

3.3 ACCESUL

Accesul la proprietate este facil. Accesul la teren se poate realiza direct din str. Carpenului asfaltata sau prin intermediul unui drum de acces de pamant paralel cu str. Carpenului, la circa 375m.

3.4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Piata imobiliara este un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii cu scopul de a efectua tranzactii imobiliare.

Tipul pietei imobiliare evaluate este piata proprietatilor imobiliare tip teren liber, situata in cartier Paclisa, municipiului Alba-Iulia.

Piata imobiliara din Alba Iulia este o piata a cumparatorului incepand cu ultima parte a anului 2008. Piata este putin activa datorita scaderii numarului de tranzactii pe segmentul imobiliar. Cel mai afectate de situatia economica existenta au fost terenurile. Daca proprietatile rezidentiale tip apartament sau casa de locuit au continuat sa se tranzactioneze chiar daca intr-un volum mult mai mic, tranzactiile cu terenuri libere au fost practic inexistente, si asta datorita faptului ca inexistenta banilor lichizi ai populatiei pe piata i-a determinat pe acestia sa renunte la a mai cumpara terenuri cu scopul de a-si construi case. Astfel putem spune ca in prezent din punct de vedere edilitar zona este in stagnare.

Daca la inceputul perioadei de criza economica, piata proprietatilor imobiliare se caracteriza ca una in expectativa, la momentul actual se caracterizeaza ca o piata cu o cerere solvabila redusa si un nivel de tranzactionare foarte redus. Previziunile indica o continuare a trendului descendent a evolutiei preturilor pe piata mentionata insa nu in acelasi ritm ca si pana acum, sau chiar o stagnare a acestora, datorita demararii procedurilor de creditare de catre banci.

In concluzie, este greu de estimat echilibrul pietei in conditiile date (lipsa tranzactiilor), insa se poate spune ca favorizata este cererea solvabila.

Pretul in zona pentru proprietati similare ar fi min. 20Euro/mp- max. 35 Euro/mp.

3.4.1. ANALIZA CERERII:

Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si preferintele consumatorilor. Daca pana in toamna anului 2008 puteam spune ca piata imobiliara a municipiului Alba-Iulia era o piata a vanzatorilor, incepand cu aceasta perioada, sub influenta climatului economic national si international, piata imobiliara in general a urmat un trend descendent, cu un volum de tranzactionare extreme de redus. Practic, incepand cu luna octombrie 2008, odata cu restrictionarea si scumpirea finantarii bancare, preturile au inceput sa scada, iar tranzactionarile au inceput sa se reduca drastic (fenomen resimtit la nivelul intregului judet si al tarii).

Se anticipeaza insa o perioada de stagnare in evolutia cererii si ofertei pe piata pentru proprietatile imobiliare, in special datorita reluarii in ultima perioada a creditarii de catre banci.

Pentru a analiza cererea de proprietati imobiliare de tipul terenurilor libere este necesara o identificare a segmentelor de populatie care manifesta interes:

• Populatia cu domiciliul in Alba-Iulia sau in afara municipiului, in special populatia care face parte din categoria de varsta  cuprinsa intre 30-50 de ani, si care pot manifesta dorinta de a construi casa pentru uz personal. Tot acestia trebuie sa aiba un anumit nivel al veniturilor pentru a putea obtine un eventual imprumut de la banca pentru achizitionarea unui teren liber si pentru ridicarea unei case.
• Populatia cu domiciliul in Alba-Iulia sau in afara municipiului care doreste achizitionarea unui teren liber ca investitie, urmand ca dupa un timp sa procedeze la revanzarea terenului, cu scopul obtinerii de profit.
• Populatia din Romania care lucreaza in strainatate si care doreste sa investeasca intr-o astfel de proprietate imobiliara in momentul cand se intoarce acasa
• Un alt segment foarte important il reprezinta persoanele care achizitioneaza teren pentru a construi case cu scopul revanzarii lor.

3.4.2. ANALIZA OFERTEI:

Pe piata imobiliara oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietatate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Atat pe parcursul anului 2009 cat si pana in perioada curenta, s-au inregistrat extrem de putine tranzactii, datorita conjuncturii economice. Oferta mare, cerere redusa, in consecinta preturile au scazut. Chiar si cu preturile in cadere libera, numarul de tranzactii este mic iar cererea este din ce in ce mai redusa. Trendul acesta se va mentine si in continuare, in principal in functie de conditiile de creditare. Cumparatorii, loviti de scaderea ofertei de credite, au abordat o atitudine de expectativa, in asteptarea unor preturi si mai mici. Oferta a crescut in continuare, vanzatorii au scazut din nou preturile. Piata este in cvasi-blocaj, cu un numar extrem de redus de tranzactii cu terenuri libere.

Acest lucru a facut ca identificarea de tranzactii de proprietati imobiliare relativ asemanatoare cu proprietatea de evaluat sa fie dificila. Astfel vom utiliza ca si comparabile o tranzactie ferma si doua oferte a unor agentii imobiliare, informatiile obtinute fiind prezentate in tabelul de mai jos.

Evaluatorul nu a identificat proprietati care sunt inchiriate.

3.4.3. ECHILIBRUL PIETEI

Echilibrul pe piata imobiliara este un punct teoretic, rareori atins.

In prezent, piata imobiliara a municipiului Alba Iulia se afla in usor dezechilibru datorita ofertei mai mari decat cererea. Acest lucru a fost explicat mai sus cand s-a vorbit mai pe larg despre cerere si oferta.

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII

4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Scopul prezentei evaluari fiind estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.

'Cea mai buna utilizare' reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii imobiliare selectate din diferite variante posibile, pentru a obtine un profit maxim. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii :

Cea mai buna utilizare a terenului liber ;

Cea mai buna utilizare a terenului construit ;

Pentru a fi luata in consideratie, cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca patru criterii: sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.

Tinand seama de aceste considerente, in cazul terenului supus evaluari, cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului liber.

Practic, tinand cont de dotarile existente, cea mai buna alternativa de utilizare a terenului este pentru construirea unei proprietati rezidentiale, desi acest lucru implica costuri suplimentare cu parcelarea terenului, acesta avand in prezent o suprafata prea mare pentru construirea unei singure proprietati rezidentiale. Pentru parcela de teren care este obiectul evaluarii, exista emis certificat de urbanism si autorizatie de construire, in care se precizeaza faptul ca terenul este intravilan si este autorizata construirea de locuinta familiala S+P+M. In eventualitatea in care acest teren ar fi utilizat pentru construirea unui sediu de firma (o alta utilizare posibila), aceasta utilizare nu ar conduce la o valoare maxim productiva a proprietatii deoarece pentru amenajarea unui sediu de firma sau de birouri ar fi necesar ca zona respectiva sa fie amenajata corespunzator cu parcari si cu drumuri de acces asfaltate, care sa faciliteze accesul si aprovizionarea. In realitate, zona este in curs de dezvoltare si extindere, iar constructiile in zona in majoritatea rezidentiale. Drumurile de acces nu permit desfasurarea in bune conditii a unei activitati comeciale, si nu exista parcari amenajate, astfel incat chiria posibil de incasat pentru un eventual spatiu comecial in aceasta zona ar fi la limita minima, acest fapt insemnand o valoare a proprietatii mult mai mica in cazul utilizarii constructiei ca si spatiu comecial, decat in cazul utilizarii ei ca si locuinta familiala. Analizand aceste alternative prin prisma criteriilor amintite rezulta ca varianta construirii unei locuinte familiale:

este permisiva legal;

indeplineste conditia de fizic posibila;

- criteriul fezabila financiar presupune ca veniturile provenite din exploatarea imobilului acopera cheltuielile de exploatare, conditie care poate fi indeplinita;

- maxim productiva se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile exploatarii in varianta aleasa.

In concluzie cea mai buna utilizare a proprietatii in cauza este ca locuinta

4.2. EVALUAREA TERENULUI

Pentru evaluarea terenului aferent proprietatii imobiliare s-au avut in vedere urmatoarele considerente:

suprafata terenului este 4.852 mp;

terenul are o forma neregulata, plan, cu front la strada de 13 m, cu deschidere la o strada asfaltata , Str. Carpenului. O alta cale de acces la teren este un drum de pamant, paralel cu str, Carpenului.

la baza evaluarii stau analiza celei mai bune utilizari a unui teren liber sau construit care este posibila fizic, fundamentata adecvat, fezabila financiar si care are ca rezultat cea mai mare valoare si astfel cea mai buna utilizare o reprezinta terenul construit

valoarea terenului construit s-a determinat avand in vedere valoarea de piata a terenului liber in Zona Paclisa cuprinsa intre 20-35 Euro/mp.

strada este asfaltata, zona este dotata cu retele electrice, gaze, apa-canal, telefon si TV cablu

amplasarea este intr-o zona periferica a orasului, linistita, rezidentiala

Pentru evaluarea terenului se utilizeaza in general sase abordari : comparatia directa,

proportia, extractia, parcelarea, tehnica reziduala, si capitalizarea rentei de baza.

Metoda utilizata pentru evaluarea terenului va fi metoda comparatiilor relative, avand in vedere ca au fost gasite trei comparabile similare cu terenul in discutie si prin tehnica valorii reziduale.

Analiza intre terenul de evaluat si terenurile cu care se compara, s-a facut pe baza datelor si informatiilor rezultate din identificarea a doua oferte si o tranzactie relativ recenta si a caror caracteristici principale sunt prezentate in tabelul de mai jos:

4.2.1 METODA COMPARATIILOR RELATIVE

Una dintre metodele folosite pentru evaluarea amplasamentului este metoda comparatiilor relative, desi nu a fost identificata decat o singura tranzactie ferma, celelalte find in ofertare de catre agentiile imobiliare. Metoda, analizeaza compara si ajusteaza tranzactiile si alte date cu importanta valorica pentru loturi similare.

Ea este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare si se bazeaza pe valori unitare rezultate in urma tranzactiilor/ofertelor cu terenuri in zona (in masura in care exista amplasamente similare).

Metoda comparatiilor de piata isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati cu cea « de evaluat ».

Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati, intre elementele care influenteaza preturile de tranzactie. Procesul de comparare ia in considerare asemanarile si deosebirile intre terenul « de evaluat » si celelalte terenuri tranzactionate sau in ofertare, despre care exista informatii suficiente.

Sursele de informare pentru imobilele de comparatie au fost din baza de date a unor agentii imobiliare si partial de la institutii si persoanele direct implicate in tranzactii.

Astfel, proprietatile nr. 1, 2 si 3 vor fi analizate prin compararea lor cu proprietatea de evaluat, fiind denumite in continuare Comparabila 1, Comparabila 2 , respectiv 3.

Caracteristicile, datele de comparatie si cele de ajustare sunt expuse in tabelul de calcul.

S-au trecut in revista elemente de comparatie (Drepturi de proprietate, Restrictii legale, Conditii de finantare, Conditii de vanzare, Conditii ale pietei, Localizarea terenului), si caracteristici fizice (dimensiuni, Forma, Front Stradal, Planeitate, Acces, Dotare cu utilitati si Cea mai buna utilizare, necesare a fi utilizate pentru ajustarea tranzactiilor/ofertelor.

In tabelul urmator sunt prezentate datele de piata culese de evaluator si modul cum au fost aplicate corectiile :

Aplicand algoritmul de calcul/ajustare, expus in tabelul de calcul de mai sus se obtine « valoarea unitara » a terenului luata in considerare de 26,27 euro/mp - echivalent 109 lei/mp.

4.2.2 Tehnica valorii reziduale

Tehnica valorii reziduale poate fi utilizata atunci cand nu sunt disponibile date privind parcele similare de teren liber. Aceasta tehnica se bazeaza pe principiul echilibrului si a conceptului de contributie, echilibrul dintre teren, forta de munca, management si capital. Tehnica valorii reziduale poate fi utilizata in estimarea valorii terenului atunci cand :

Valoarea constructiei este cunoscuta sau poate fi estimata cu precizie

Venitul anual net operational generat de proprietate este stabilizat si este cunoscut sau poate fi estimat

Pot fi extrase de pe piata rata de capitalizare atat pentru teren cat si pentru constructie

Pe suprafata existenta dat fiind si zona de amplasare respectiv zona cu parcele specifice locurilor de case (intre 1.000 - 5.000 mp), valoarea terenului in cauza ar putea fi analizata diferit dupa topografia terenului. Se considera ca ideal ar fi de construit pe terenul de evaluat 8 case de tip rezidential, suprafata teren aprox. 500m de fiecare casa, restul terenului fiind folosit pentru drumuri de acces.

Ofertele de pe piata pe mp construit casa de tip rezidential sunt :

Constructii cu finisaje medii 450 - 600 Eur/mp ;

Constructii cu finisaje superioare 600 - 800 Eur/mp ;

Consideram ca se vor construi 8 case de tip rezidential cu finisaje superioare la un pręt mediu de 650 Eur/mp si un pręt de vanzare minim/buc. de 110.000 Eur si o suprafata utila intre 120-150 mp. La baza estimarii acestor valori au stat ofertele de pręt de pe piata pentru proprietati asemanatoare ca si suprafata teren, suprafata construita si desfasurata, finisaje si calitatea materialelor utilizate.

Valoarea terenului, estimata prin tehnica valorii reziduale este 133.892 Eur.

V _venit (rotunjit) = 134.000 Eur echivalent 554.000 lei

4.4 REZULTATELE EVALUARII

In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate anterior au fost obtinute urmatoarele valori:

Valoarea obtinuta prin

metoda comparatiilor directe: 126.000 euro echivalent a 521.000 lei

Valoarea obtinuta prin

tehnica valorii reziduale:                         134.000 Euro echivalent a 554.000 lei

4.5. RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI

Valoarea de piata a proprietatii imobiliare se situeaza in intervalul 130.500 Euro si 133.500 Euro, valori rezultate prin aplicarea celor patru metode: costuri segregate, devizelor, capitalizare directa si comparatiile de piata.

Observam ca valorile obtinute prin cele trei metode sunt apropiate una de cealalta. Opinia evaluatorului pentru proprietatea de evaluat este cea mai apropiata de cea determinata prin metoda devizelor, adica 133.500 Euro, echivalent lei 551.600 .

Valoarea de piata estimata pentru care evaluatorul si-a exprimat optiunea se bazeaza pe urmatoarele argumente:

- zona este caracterizata mai mult prin proprietati nou construite sau in constructie, si mai putin prin tranzactii sau inchirieri de proprietati similare. Mai ales in ultima perioada datorita climatului economic tranzactiile cu astfel de proprietati au fost aproape inexistente, informatiile de pe piata bazandu-se mai mult pe oferte de proprietati similare decat tranzactii certe. Din aceasta cauza metoda comparatiilor directe nu este recomandata

- proprietatea de evaluat este o constructie noua si costul de reconstructie este mai apropiat de valorile cu care se construieste azi o proprietate similara, metoda devizelor fiind metoda cea mai cuprinzatoare si mai precisa.

- in zona sunt terenuri libere destinate construirii , se tranzactioneaza si informatiile privind preturile terenurilor sunt relevante 

- proprietati similare disponibile pentru inchiriere sunt extrem de reduse si informatiile nu sunt toate de incredere astfel incat metoda capitalizarii veniturilor nu este relevanta.

In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principii:

valoarea este subiectiva

valoarea este o predictie

opinia de mai sus nu prezinta valoarea pentru asigurare.

evaluarea este o comparare

Caracteristicile valorii estimate sunt:

valoarea estimata pentru care a optat evaluatorul include valoarea intregii proprietati (teren + constructie)

pretul de vanzare se va putea situa sub sau peste aceasta valoare functie de raportul cerere / oferta la data tranzactiei.

banca creditoare trebuie sa tina seama de aspectele prezentate in raportul de evaluare si sa-si ia masurile de precautie necesare, prin studierea potentialului de rentabilitate adecvat sau a viabilitatii pe termen lung si al potentialului de servicii al debitorului, comparative cu valoarea activelor care reprezinta garantia