|
|
|
CONTRACTUL DE SUBINCHIRIERE
Conditii. Prin derogare de la dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar, locator .
subinchirierea este posibila numai dac a fost interzisa prin contractul de inchiriere principal.
Contractul de subinchiriere trebuie sa fie in forma scrisa
In cazul in care chiriasul subinchiriaza fara acordul proprietarului, locatorul poate cere prin justitie executarea obligatiilor din contractul principal sau rezilierea contractului cu daune interese, potrivit dreptului comun.
Efecte : - Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre locatarul principal si sublocatar ca orice contract de locatiune, fiind aplicabile inclusiv dispozitiile dreptului comun referitoare la tacita relocatiune sau incetarea contractului prin desfiintarea sau desfacerea titlului locatorului principal .
Schimul de locuinte.
Conditii - titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz al proprietarului locuintei. Schimbul poate avea loc intre 2 sau mai multi proprietari din aceeasi cladire sau cladiri diferite.
Efecte : Contractul de schimb de locuinte incheiat in conditiile prevazute de lege podruce efctele unei duble cesiuni de creante, avand ca obiect drepturile de folosinta locative
datorita consimtamantului locatorului dubal cesiune va avea ca obiect nu numai drepturile locatarilor in cauza dar si obligatiile lor, ei fiind liberati fata de locatorii initiali .
Cesiune contractului de inchiriere
Aplicabilitate ; legi - legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesiunea contractului de inchiriere.
In privinta efectelor cesiunii, se aplica regulile dreptului comun . Subliniem insa ca desi locatorul si-a dat acordul la incheierea contractului de cesiune, chiriasul -cedent ramane obligat in continuare fata de el . Cesiunea potivit dreptului comun are ca obiect numai drepturile cedentului iar legea speciala nu prevede derogari in aceasta materie. Bineinteles, printr-o clauza expresa, locatorul il poate elibera pe chirias de obligatiile locative
Schimbul obligatoriu de lociunte. Notiunea . Aplicabilitate.
Art.64 din Legea 5/1973 a consacrat dreptul persoanei fizice care are locuinta proprietatea personala in care nu locuieste, de a se muta in locuinta proprietatea sa fac ca acesta sa fie devenita libera, fiind ocupata de chiriasi in baza unui contract valabil, inclusiv cu termenul prelungit de drept pe calea unui asa numit schimb obligatoriu de locuinte, cu conditia punerii la dispozitia chiriasului a unei locuinte coespunzatoare pentru inchiriere, fie locuinta oferita de proprietar fie alta locuinta din fondul de stat. Dreptul proprietarului de al obliga pe chiriasi sa schimbe locuinta ocupata cu acea oferita a fost reconfirmat si prin art.5 din Legea nr.17/1994, dar numai in privinta contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari inaite de 1 ianuarie 1990 .In lumina acestei legi, schimbul obligatoriu de locuinte a devenit inaplicabil in cazul contractelor de inchiriere, incheiate dupa 1 ianuarie 1990. Schimbul obligatoriu de locuinta a fost reintrodus din nou in legislatia locativa, ca reglementare generala de principiu prin art.23-25 din OUG. Nr 40/1999.
Incetarea contractului de inchiriere
Cauze de incetare . Legea locuintei prevede incetarea contractului de inchiriere prin :
a) expirarea termenului stipulat
b) denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chiriasi
c) rezilierea contractului in cazul neexecuatrii obligatiilor sau savarsirii de catre chiriasi a unor fapte culpabile
d) decesul sau parasirea locuintei de catre chiriasi
Expirarea termenului - potrivit dreptului comun locatiunea inceteaza la expirarea termenului stabilit de parti, afara numai daca a operat relocatiune tacita. In materia contractului de inchiriere, dinpotriva expirarea termenului, de regula nu atrage incetarea raporturilor de inchiriere, iar in anumite cazuri si conditii prelungirea legaa a termenului contractual .
Denuntarea unilaterala a contractului de catre chiriasi - prin derogare de la regulile dreptului comun in materie de locatiune, chiriasul are dreptul la rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen minimum de 60 zile ( preaviz ) .
Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chiriasi - rezilierea contractului de incheiere inaintea termenului contractual poate fi disputa in urmatoarele cazuri :
a) la cererea proprietarului daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv -
legea prezenta prevede rezilierea indiferent de motivele neachitarii datoriei
instanta sesizata poate acorda debitorului, dupa circumstante un termen de gratie pentru plata
b) in mod asemanator cu cazul precedent se pune problema rezilierii contractului de inchiriere inainte de expirarea termenului la cererea sociatiei de proprietari, daca chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin
c) la cererea proprietarului contractul paote fi reziliat inaite de termen daca chiriasul nu a respectat alte cauze contractuale
Lipsa chiriasului titular de contract - divortul
art.27 din Legea 114/1996
in cazul parasirii definitive a domiciliului de catre titularul contractului de inchiriere sau al decesului acestuia precum si in cazul titularului de contract nerezident, care fara fi detasat nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani, fara intrerupere, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la parasirea locuintei sau de la inregistrarea decesului .
Persoanele indreptatite sa solicite beneficiul contractului de inchiriere . In cazul lipsei chiriasului titular de contract cercul persoanelor in drept a invoca beneficiul contractantului este determinat de art.27 din Legea 114/1996 . Astfel dac exista pers. Cu drepturi locative in locuinta in cauza, inchirierea continua la cerere.
Problema beneficiului contractului in caz de divort
Legea locuintei nu prevede dispozitii referitoare la beneficiul contractului de inchiriere de locuinte in caz de divort .
art.27/114/1996 - in caz de divort, daca sotii nu au convenit astfelbeneficiul contractului de inchiriere privitor la locuinta se atribuie sotului careia i s-a dat in ingrijire copii, iar in cazul cand nu sunt copii, sotului care a obtinut divortul .
Solutionare litigiilor locative
Instanta competenta - orice litigiu in legatura cu aplicarea prevederilor prezentei legi se solutioneaza cu ajutorul instantelor judecatoresti, competenta fiind instanta in a carei raza teritorial este situata locuinta ( art.25, 42 din OUG nr.40/1999).
Legea mai precizeaza ca evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile, el fiind obligat la plata daunei .Instanta urmeaza sa dispuna evacuarea printr-o hotarare de drept comun.
Regului derogatorii privind inchirierea unor locuinte cu destiantie speciala
Precizari generale - Alaturi de normele generale aplicabile contractului de inchiriere de locuinte analizate mai sus, legea 114/1996 prevede unele regululi speciale privind inchirierea locuintelor cu destinatie special cum sunt : - locuinta sociala
locuinta de serviciu si de interventie
locuinta de necesitate
locuinta de protocol
Locuinta sociala - Constituie locuinta sociala locuinta care se atribuie cu chirie subventioanta unor pers. sau familii a caror situatie economica nu le permite dobandirea in proprietate sau inchirierea unor locuinte in conditiile pietii . Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ teritoriale. Persoanele indreptatite si repartizarea locuintelor sociale : - locuintele sociale pot fi inchiriate familiilor cu un venit mediu net lunar realizat in ultimele 12 luni sub nivelel venitului net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10% ( art.42 ).
Inchiderea contractului - contractul de inchiriere avnd ca obiect locuinta sociala se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta, cu beneficiarii stabiliti de consiliul local . Contractul de inchiriere pe o perioada de 5 ani are posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale ( art.44. alin 2).
Rezilierea contractului - legea precizeaza ca rezilierea contractului avnd ca obiect locuinta sociala intervine, inaite de termenul stabilit, in conditiile prevazute la art.24 ( denuntarea contractului de catre chiriasi,nepalta chiriei sau a cheltuielilor comune a cel putin 3 luni consecutiv.Desi nu se prevede expres locatiunea inceteaza si in cazul locuintei sociale, la expirarea termenului contractual, dac nu intervine prelungirea contractului pe baza declaratiei de venituri prevazute de art.44 alin.1 Legea interzice subinchirierea locuintei sociale art.49 . Inseamna ca ea nu poate avea loc nici cu acordul locatorului .
Locuinta de serviciu si locuinta de interventie
potrivit legii este locuinta de serviciu locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unei institutii sau agenti econaomici, acordata in conditiile contractului de munaca, potrivit prevederilor legale, iar locuinta de interventie, locuinta destinata cazrii personalului unitatilor econaomice ( art.2 lit.e ) sau bugetare.
Locuinta de serviciu - conditiile si durata de inchiriere vor fi stipulate in contractul de incheiere individual incheiat intre partile contractante, accesoriu la contractul de munca ( art.51 alin 2 ). Rezulta ca locuintele de serviciu pot fi inchiriate numai pers. unitatii, benificiara a fondului.
Locuinta de interventie - locuinta de interventie urmeaza regimul juridc al locuintei de serviciu (art.54 alin 1 ) .
Locuinta de interventie paote fi inchiriata numai personalului unitatii, ca accesoriu la contractul de munca si cu consecinta incetarii dreptului de folosinta ca urmare a incetarii raporturilor de munca .
Locuinta de necesitate - este locuinta de necesitate locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit utilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica precum si alucrarilor de renovare ce nu se pot efectua in cladirile aocupate de locatari .
Regimul juridic - Locuinta de necesitate se atribuie pe baza hotararii consiliului local (art. 55 alin 3 ), nr de camere fiind in functie de numarul persaonelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere, la fel si in cazul locuintelor sociale .
Locuinta de protocol - este locuinta de protocol locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in unele functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata exerciatrii acetora . Lista imobilelor cu destinatie de protocol si conditiile pe care acestea trebuie sa le indeplineasca se stabilesc prin hotararea Guvernului ( art.58 alin.3 ) . Locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului si se administreaza de catre Regia Autonoma Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat, care asigura evidenta, intretinerea, repararea si conservarea lor, precum si incasarea chiriei .
Locuinta de protocol resedinta oficiala - au dreptul al cate o locuinta de protocol, ca resedinta oficiala presedintele Romaniei, presedintele Senatului, Presedintele Camerei deputatilor si Primul Ministru. Aceste resedinte oficiale se atribuie de catre Guvern si sunt puse la dispozitia persoanelor indreptatite, impreuna cu dotarile aferente, pe intraga perioada a exercitarii functiei de catre RAA Patrimoniului de Stat ( art.58, alin 1 -2 ).
