Teste pentru evaluarea proprietatii imobiliare

TESTE PENTRU Evaluarea proprietatii imobiliare

1. Care abordari ale valorii utilizeaza informatii de pe piata:

a) abordarea prin cost

b) abordarea prin capitalizarea venitului

c) abordarea prin comparatia vanzarilor

d) toate cele de mai sus

2. Care metode fac apel mai mult la principiul anticiparii:

a) abordarea prin cost

b) abordarea prin comparatia vanzarilor

c) abordarea prin capitalizarea venitului

d) nici una din cele de mai sus

3. Reconcilierea rezultatelor este intotdeauna:

a) un proces de ponderare

b) un proces de mediere

c) un proces de selectare

d) nici unul din cele de mai sus

4. Criteriul de adecvare a unor metode de evaluare este, de cele mai multe ori, influentat de:

a) tipul proprietatii evaluate

b) potentialii cumparatori

c) cantitatea de informatii disponibile, referitoare la tranzactii comparabile

d) a si b sunt raspunsuri corecte

5. Data evaluarii poate fi:

a) data curenta

b) o data viitoare

c) o data anterioara

d) toate cele de mai sus

6. Folosirea unei metode de evaluare depinde de:

a) problema concreta de evaluare

b) discretia evaluatorului

c) discretia clientului

d) nici una de mai sus

7. Rotunjirea ar trebui:

a) sa fie utilizata destul de rar intr-un raport de evaluare

b) sa reflecte nivelul de siguranta al evaluatorului fata de opinia sa

c) sa fie utilizata numai la estimarea finala a unei anumite valori

d) nici una de mai sus nu este corecta

8. Valoarea de piata este prin definitie:

a) totdeauna pretul cel mai mare

b) totdeauna pretul cel mai mic

c) pretul cel mai probabil

d) costul plus profitul

9. Valoarea pentru un anume investitor este:

a) valoarea de piata

b) valoarea asigurata

c) valoarea de investitie

d) valoarea intrinseca

10. Care tip de valoare se va folosi in cazul unui timp de vanzare limitat:

a) valoarea de lichidare

b) valoarea de utilizare

c) valoarea afacerii

d) valoarea de investitie

11. Valoarea de piata este egala cu costul?

a) Da, intotdeauna.

b) Nu, niciodata.

c) Nu, sigur valoarea de piata nu poate fi egala cu costul.

d) Poate fi egala cu costul.

12. Care NU este o conditie fundamentala a valorii de piata?

a) vanzatorul si cumparatorul sunt hotarati

b) tranzactia este platita cash

c) exista un timp rezonabil de raspuns la vanzare

d) una din parti este bine informata

13. Pentru ca un obiect sa aiba valoare, trebuie sa existe:

a) teren, forta de munca, materiale si organizare

b) raritate, utilitate, cerere si putere efectiva de cumparare

c) raritate, utilitate, cerere efectiva si transferabilitate

d) raritate, utilitate, putere de cumparare si dorinta

14. Raritatea, utilitatea, puterea efectiva de cumparare si dorinta se refera la:

a) factorii de productie

b) caracteristicile economice ale valorii

c) oferta si cerere

d) cea mai buna utilizare

15. Substitutia este un principiu pentru:

a) abordarea prin cost

b) abordarea prin capitalizarea venitului

c) abordarea prin comparatia vanzarilor

d) toate cele trei abordari de mai sus

16. Care din urmatoarele ar putea fi un exemplu de forta economica?

a) tendinta catre case mai mici

b) o hotarare a primariei de interzicere a publicitatii exterioare

c) un climat favorabil in oras

d) o fabrica ce se redeschide

17. Care din urmatoarele ar putea fi un exemplu de forta sociala?

a) o rata de utilitate mai mare pentru o anumita zona

b) rata dobanzii mai mica

c) rata a divorturilor in crestere

d) existenta unor inundatii repetate

18. Familiile sunt mult mai constiente in reciclarea ambalajelor. Ce fel de forta este acest exemplu?

a) sociala

b) economica

c) a mediului inconjurator

d) guvernamentala

19. In care din ipostazele urmatoare un evaluator va evalua o statie PECO din perspectiva unui investitor mediu:

a) expert consultant

b) expert neutru

c) arbitru (mediator)

d) niciuna

20. Care este cel mai uzual tip de valoare in evaluarea unei case de locuit?

a) valoarea de piata

b) valoarea de utilizare

c) valoarea afacerii

d) valoarea de casare

21. Termenul de "valoare" ar trebui utilizat in raportul de evaluare fara alt atribut:

a) intotdeauna

b) uneori

c) niciodata

d) la aprecierea evaluatorului

22. Care din urmatoarele NU este un principiu al estimarii valorii finale ?

a) valoarea este o predictie

b) valoarea este subiectiva

c) valoarea este precisa

d) valoarea este o comparare

23. Tendintele economice sunt analizate prin:

a) timpul, directia, cauza si efectul tendintei

b) evolutia inflatiei

c) reglementarile guvernamentale

d) orientarile date de organismele internationale

24. Datele generale se refera la:

a) piata locala imobiliara

b) tranzactiile de pe piata

c) costurile si finantarea proprietatilor

d) cea mai buna utilizare a terenurilor

25. Standardele de evaluare cuprind:

a) definitii ale unor termeni specifici evaluarii

b) indici de actualizare

c) formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare

d) tabelele de incadrare

26. Suma valorilor componentelor patrimoniului unei intreprinderi este:

a) mai mare decat valoarea intreprinderii

b) mai mica sau egala cu valoarea intreprinderii

c) independenta de valoarea intreprinderii

d) nici un raspuns corect

27. La evaluarea unor constructii ce fac parte din patrimoniul unei intreprinderi, ce nu va intra in lichidare, se foloseste:

a) valoarea de piata

b) valoarea de utilizare

c) valoarea de investitie

d) valoarea de asigurare

28. Datele/ informatiile specifice cuprind:

a) costul constructiilor

b) costul si disponibilitatea finantarii

c) evolutia demografica

d) evolutia economiei regionale

29. Standardele de evaluare sunt necesare pentru:

a) o intelegere uniforma a termenilor si procedurilor de evaluare

b) pentru a putea fi verificate lucrarile de evaluare

c) pentru a putea fi atestati evaluatorii

d) pentru a ne alinia la cerintele integrarii in Uniunea Europeana

30. Identificarea unei proprietati imobiliare este pentru evaluare:

a) absolut critica

b) bine de avut in vedere

c) uneori folositoare

d) informatie neadecvata

31. In evaluarea proprietatilor rezidentiale, datele generale sunt:

a) reanalizate complet la fiecare lucrare de evaluare

b) actualizate continuu pe masura ce se utilizeaza

c) luate in consideratie trimestrial

d) uneori luate in consideratie

32. Datele specifice se organizeaza de evaluator:

a) pe fise individuale

b) intr-o grila cu doua sau mai multe dimensiuni

c) in ordinea culegerii lor

d) in ordinea datei tranzactiilor

33. Criteriile cu care se ajunge la estimarea finala a valorii sunt:

a) rationamentul profesional, adecvarea, cantitatea informatiilor

b) piata, rationamentul profesional, adecvarea

c) adecvarea, precizia si cantitatea informatiilor

d) calitatea informatiilor, judecata, adecvarea

34. Valoarea finala se poate exprima si ca:

a) media aritmetica a tuturor valorilor

b) medie ponderata a valorilor

c) interval de valori

d) in comparatie cu alte proprietati imobiliare

35. In estimarea valorii finale este mai important:

a) rezultatul din formulele financiare

b) rezultatul din comparatia vanzarilor

c) rezultatul din formulele de cost

d) rezultatul din compararea cu alte rapoarte de evaluare

36. Natura ocuparii fortei de munca dintr-o localitate poate influenta:

a) planificarea urbanistica

b) nivelul reglementarilor autoritatilor locale

c) atragerea veniturilor din afara localitatii

d) riscul asociat investitiilor in zona

37. Pietele locale urmaresc tendintele pietelor regionale:

a) niciodata

b) intotdeauna

c) nu intotdeauna

d) depinde

38. Pe termen lung costul constructiilor urmareste:

a) nivelul general al preturilor

b) rata de schimb

c) costul finantarii

d) cerintele reglementarilor publice

39. Investigarea tranzactiilor de pe piata se face prin:

a) informatii colectate de la cumparatori si vanzatori

b) analiza datelor statistice

c) informatii de la consultanti imobiliari

d) informatii de la comentatorii de specialitate ai presei

40. Datele specifice pot fi utilizate de evaluator daca:

a) sunt luate din alte rapoarte de evaluare

b) au acceptul partilor din tranzactie

c) nu sunt cunoscute si de alti agenti imobiliari

d) sunt absolut necesare pentru evaluare

41. Un raport de evaluare bun:

a) este redactat conform reglementarilor

b) este conform cerintelor clientului scrise in contract

c) da posibilitatea beneficiarului sa inteleaga problema, faptele, logica si concluziile

d) cuprinde numai datele culese din teren si verificate din punct de vedere al autenticitatii

42. Procesul de evaluare inseamna:

a) actiunea in justitie referitoare la o evaluare

b) totalitatea etapelor necesare in realizarea unei evaluari

c) succesiunea capitolelor din raportul de evaluare

d) analiza datelor culese de pe piata

43. Tendintele economice se studiaza prin:

a) balanta externa, cursul de schimb, produsul national

b) nivelul preturilor, somajul, volumul comertului

c) timp, directie, cauza si efect

d) nivelul veniturilor, somajul, nivelul preturilor

44. Previziunile se elaboreaza pe baza:

a) analiza datelor specifice

b) perceptiei si comportamentului participantilor pe piata

c) cunostintele si experienta evaluatorului

d) cunoasterea studiilor de prognoza la nivelul macroeconomic

45. Economia locala se analizeaza prin:

a) evolutia si veniturile populatiei, utilizarea fortei de munca

b) evolutia preturilor, rata dobanzilor

c) numarul de locuinte in constructie, volumul lor in lei

d) nivelul salariilor si volumul comertului cu amanuntul

46. Cele mai importante situatii in care este necesara evaluarea proprietatilor sunt:

a) finantarea proprietatii

b) administrarea proprietatii

c) transferul de proprietate sau al folosintei

d) utilizarea proprietatii

47. Raritatea relativa a unei proprietati inseamna:

a) sa nu existe oferta

b) oferta sa fie limitata fata de cerere

c) sa nu existe cerere

d) piata sa fie in scadere

48.   Principiul proportiei variabile inseamna:

a) raportul intre cerere si oferta se schimba continuu

b) factorii de productie sunt in echilibru relativ

c) raportul intre terenul liber si cel construit

d) raportul intre valoare si credit

49. Principiul contributiei inseamna:

a) investitia facuta de chirias

b) valoarea adaugata de o componenta a proprietatii

c) valoarea modernizarilor ulterioare

d) investitia adusa de antreprenor

50. Urmatoarele principii se refera la piata imobiliara:

a) schimbarea

b) transparenta

c) anticiparea

d) cea mai buna utilizare

51. Urmatoarele principii se refera, in primul rand, la proprietatile analizate:

a) cererea si oferta

b) raritatea

c) proportiile variabile

d) schimbarea

52. In evaluarea proprietatilor imobiliare:

a) trebuie sa se aplice cele 3 metode/ abordari

b) ori de cate ori este posibil, trebuie sa se aplice cel putin doua metode

c) nu se admite o singura metoda

d) cele 3 metode trebuie sa dea rezultate apropiate

53. Expresia "cumparator hotarat", in definitia valorii de piata, inseamna ca:

a) este motivat, dar nu obligat, sa cumpere

b) nu renunta la tranzactie

c) ar plati un pret mai mare decat pe piata

d) are interes deosebit sa cumpere proprietatea

54. In definitia valorii de piata, "tranzactie echilibrata" inseamna:

a) partile actioneaza independent

b) castiga si vanzatorul si cumparatorul

c) pretul corespunde cu costurile vanzatorului

d) adjudecare prin licitatie

55. Valoarea speciala se va estima:

a) in cazul fuziunii

b) in cazul garantarii de credite

c) in cazul inchiderii

d) in cazul lichidarii

56. Valoarea:

a) este intrinseca bunului

b) este creata in mintea participantilor pe piata

c) este rezultata din tranzactie

d) este data de metodele de evaluare

57. Existenta unor standarde de evaluare este utila:

a) publicului larg

b) investitorilor si vanzatorilor

c) speculatorilor

d) pietei de capital

58. Standardele de evaluare ANEVAR sunt:

a) identice cu cele internationale

b) identice cu cele europene

c) compatibile cu cele internationale

d) specifice Romaniei si nu neaparat compatibile cu cele internationale

59. Suma pe care un anume cumparator este de acord sa o plateasca si un anume vanzator o accepta, in circumstantele unei tranzactii, se numeste:

a) cost

b) pret

c) valoare

d) cheltuiala

60. Din punctul de vedere al investitorului, elementul cel mai important care afecteaza valoarea unei investitii imobiliare este:

a) costul de reconstructie

b) localizarea

c) capacitatea de a genera venituri

d) costul depreciat

61. Un cumparator potential al unei proprietati solicita ca aceasta sa fie evaluata cu o rata de capitalizare de 22%, desi piata arata o rata de capitalizare de 12%. Ce tip de valoare va fi estimata in acest caz?

a) valoarea de utilizare

b) valoarea de piata

c) valoarea de investitie

d) valoarea de utilizare in continuitate

62. Care din urmatoarele principii descrie cel mai bine efectul pe care il are un aeroport international fata de un cartier rezidential vecin?

a) substitutie

b) cea mai buna utilizare

c) conditii externe

d) conformitate

63. Ce principiu economic ar putea explica ca atunci cand sunt disponibile mai multe case cu utilitate echivalenta, cea mai ieftina are cea mai mare cerere?

a) anticiparea

b) cea mai buna utilizare

c) substitutia

d) productivitatea suplimentara

64. Datele primare se refera la:

a) principalele date folosite de evaluator

b) datele culese de evaluator

c) datele care influenteaza direct valoarea

d) datele publicate de surse sigure

65. Care din urmatoarele exemple reflecta cel mai bine valoarea de investitie?

a) valoarea pentru un vanzator sau cumparator tipic

b) valoarea pentru un vanzator sau cumparator specific

c) valoarea pentru societatea de asigurare

d) valoarea pentru taxele pe proprietate

66. Care este deosebirea dintre valoarea de piata si pretul de piata?

a) pretul de piata este sinonim cu costul de inlocuire, in timp ce valoarea de piata este aceeasi cu valoarea estimata

b) pretul de piata este suma ceruta de vanzator, in timp ce valoarea de piata este suma pe care o plateste de fapt cumparatorul

c) pretul de piata este suma la care se vinde proprietatea, in timp ce valoarea de piata este suma care ar trebui sa fie pretul de vanzare pentru un cumparator

d) pretul de piata este suma de bani reprezentata de proprietate, in timp ce valoarea de piata este suma ce s-a platit pentru ea

67. Care din urmatoarele conditii sunt presupuse in definitia valorii de piata:

a) valoarea estimata se refera la o data viitoare

b) proprietatea se va vinde dupa evaluare

c) plata se va face in numerar/ cash sau echivalent de numerar

d) numai vanzatorul stie perfect care este utilizarea potentiala a proprietatii

68. Evaluatorul trebuie sa stabileasca clar si in scris, obiectivele misiunii de evaluare?

a) il absolva pe evaluator de orice responsabilitate, daca este dat in judecata

b) defineste problema si identifica tipul de valoare ce va fi estimat

c) legislatia cere acest lucru

d) permite evaluatorului sa utilizeze o singura metoda de evaluare

69. Care din urmatoarele descrie cel mai bine pretul de piata?

a) suma de bani platita intr-o tranzactie

b) suma primita ca si credit pentru cumparare

c) suma de bani necesara pentru a inlocui proprietatea

d) definitia valorii de piata

70. Inflatia, rata dobanzilor si costul creditului influenteaza valoarea proprietatilor imobiliare. Cum se reflecta aceasta relatie in evaluare?

a) rata de capitalizare ar putea fi ajustata in plus sau in minus

b) cand dobanzile sunt mari se va aplica exclusiv abordarea prin cost

c) cand dobanzile sunt mici se va aplica exclusiv abordarea prin comparatia vanzarilor

d) cand se prevede o schimbare a ratei dobanzilor nu se va utiliza niciodata abordarea prin capitalizarea venitului

71. Termenul de valoare de investitie este cel mai bine descris ca valoare, pentru:

a) un investitor tipic

b) un anumit investitor

c) un utilizator

d) un proprietar care inchiriaza

72. Conform unuia din principiile de analiza a rezultatelor evaluarii, valoarea este subiectiva. Aceasta inseamna:

a) fiecare individ are gradul lui de subiectivism

b) valoarea unei proprietati imobiliare poate fi diferita pentru diferiti cumparatori, datorita unor motive emotionale

c) metodele de evaluare sunt subiective

73. Printre obiectivele standardelor de evaluare se numara:

a) de a sprijini evaluatorii, prin recomandari clare, sa elaboreze rapoarte coerente pentru clienti

b) de a promova intelegerea uniforma prin utilizarea unor definitii standard ale valorii de piata

c) a) si b)

d) niciunul

74. Care este ordinea prezentarii celor trei abordari in evaluarea proprietatii imobiliare din GN 1, editia a saptea, 2005:

a)   prin cost, prin comparatia vanzarilor, prin capitalizarea venitului

b)   prin capitalizarea venitului, prin cost, prin comparatia vanzarilor

c)    prin comparatia vanzarilor, prin cost, prin capitalizarea venitului

d)   prin comparatia vanzarilor, prin capitalizarea venitului, prin cost

75. Definitia ratei rentabilitatii data in GN 4 si GN 6 este:

a)   marimea profitului (pierderii) si/sau modificarii valorii realizate sau anticipate a unei investitii, exprimata in procente din valoarea acelei investitii

b)   raportul procentual dintre profitul net curent si valoarea investitiei

c)    raportul procentual dintre profitul net din exploatare si valoarea investitiei

d)   raportul procentual dintre profitul brut total si valoarea investitiei

76. Prin piata activa, in optica IFRS/IAS, se intelege piata care indeplineste conditiile:

a)   omogenitatea elementelor care se tranzactioneaza

b)   existenta unui numar insemnat de cumparatori si vanzatori interesati

c)    preturile sunt disponibile public

d)   toate cele de mai sus

77. In Standardele Internationale de Evaluare, definitiile ipotezelor, conditiilor limitative si evaluatorilor sunt redate in:

a)   Codul Deontologic

b)   Glosar

c)    Concepte si principii generale de evaluare

d)   Codul Deontologic si Glosar

78. Care din activele de mai jos sunt active necorporale aferente proprietatii imobiliare:

a)   autorizatie de construire

b)   licenta de exploatare a unei resurse minerale

c)    contract de inchiriere avantajos

d)   toate cele de mai sus

79. In cazul transferului de proprietate, scopul evaluarii este:

a)   sa ajute cumparatorul in negocierea pretului de cumparare;

b)   sa ajute potentialii cumparatori sa determine preturi de vanzare acceptabile;

c)    sa stabileasca o baza pentru preturi de proprietati imobiliare;

d)   sa determine conditiile de piata pentru o anumita proprietate.

80. Rolul evaluatorului este:

a)   sa ajute firmele sa cumpere locuinte pentru salariatii transferati;

b)   sa determine valoarea de asigurare pentru o vanzare fortata sau licitatie;

c)    sa determine tendintele cererii si ofertei pe piata;

d)   sa determine echilibrul pietelor mobiliare.

81. Procesul de evaluare reprezinta:

a)   mentionarea problemei de evaluare

b)   planificarea activitatilor necesare pentru rezolvarea problemei de evaluare

c)    culegerea, ordonarea, analizarea, interpretarea si prezentarea unei opinii asupra valorii

d)   identificarea completa a problemei fara a transmite solutia

1. Pe piata locuintelor sunt importante:

a) populatia in aria de piata

b) starea tehnica dupa cutremur

c) procentul din venitul familiei, cheltuit pentru consum

2. Pe piata cladirilor administrative sunt importante:

a) veniturile pe cap de locuitor

b) rata dobanzilor

c) modul de utilizare a terenurilor

3. Oferta competitiva se studiaza prin:

a) veniturile pe cap de locuitor

b) proprietatile oferite curent la vanzare (vechi si noi)

c) rata somajului

d) structura veniturilor populatiei

4. Echilibrul pietei imobiliare se analizeaza prin:

a) economiile populatiei

b) preturile pentru proprietati comparabile

c) decalajul in timp intre cerere si oferta competitiva

d) dobanzile pentru constructiile de locuinte

5. Piata imobiliara:

a) este eficienta intotdeauna

b) nu este eficienta

c) uneori este eficienta

d) este greu de apreciat daca este eficienta sau nu.

6. Pietele imobiliare pot fi:

a) comerciale

b) municipale

c) publice

d) de constructii

7. Analiza pietei imobiliare poate porni de la:

a) datele specifice pietei

b) echilibrul pietei

c) oferta competitiva

d) cererea probabila

8. Piata imobiliara este ineficienta pentru ca:

a) riscurile sunt mari

b) nu exista reglementari guvernamentale

c) exista decalaj intre cerere si oferta

d) tranzactiile trebuie autentificate la notariat

9. Participantii pe piata pot fi:

a) consultantii

b) analistii pietei imobiliare

c) intermediarii

d) vecinii proprietatilor tranzactionate

10. O piata activa este caracterizata prin:

a) oferta in crestere

b) tranzactii numeroase

c) cerere in crestere

d) toate cele de mai sus

11. O piata in declin este caracterizata prin:

a) preturile sunt cunoscute de participanti

b) inmultirea reglementarilor

c) cresterea costurilor constructiilor

d) scaderea cererii

12. In analiza cererii pe piata spatiilor comerciale sunt importante:

a) reglementarile sanitare

b) structura taxelor locale

c) disponibilitatea asigurarii

d) accesibilitatea si costul transportului

13. In analiza pietei imobiliare se prefera datele recente si extinderea ariei de piata, fata de date mai vechi, dar specifice localizarii:

a) intotdeauna

b) numai cand piata are o dinamica ridicata

c) pentru ca datele vechi nu pot fi confirmate

d) niciodata

14. Analiza pietei imobiliare include si determinarea celei mai bune utilizari:

a) intotdeauna

b) numai in abordarea primei scoli (care porneste de la analiza economica)

c) numai in abordarea celei de-a doua scoli (cea care porneste de la analiza productivitatii proprietatii)

d) numai pentru terenuri

15. In analiza pietei imobiliare se analizeaza:

a) oferta probabila si cererea competitiva

b) oferta competitiva si cererea probabila

c) oferta antreprenorilor si cererea chiriasilor

d) oferta proprietatilor libere si cererea competitiva

16. In estimarea ofertei competitive se iau in considerare:

a) toate proprietatile aflate in vecinatate

b) proprietatile existente si in constructie pe piata specifica

c) constructiile din localitate aflate in proiect, dar neincepute

d) proprietatile din vecinatate, demolate sau transformate

17. Piata imobiliara se caracterizeaza prin:

a) proprietati omogene

b) cerere si oferta in echilibru

c) cerere relativ constanta

d) grad redus de lichiditate

18.   In analiza cererii si ofertei se iau in considerare:

a) numai informatii certe si autentice din trecut

b) numai informatii privind situatia prezenta

c) uneori si previziuni pentru viitorul apropiat

d) intotdeauna si previziuni

19.   In analiza echilibrului cerere-oferta se studiaza

a) cererea existenta si cea potentiala

b) cererea existenta

c) cererea potentiala

d) stadiul reglementarilor

20. Delimitarea pietei imobiliare este data de:

a) aria pietei, participantii pe piata, preturile de tranzactie

b) proprietati echivalente si complementare, tipul constructiei, costurile de constructie

c) tipul proprietatii, caracteristicile proprietatii, aria pietei, proprietati echivalente si complementare

d) tipul proprietatii, aria pietei, preturile de tranzactie

21. Care din urmatoarele este o caracteristica a pietei imobiliare:

a) este autoreglementata

b) preturile sunt relativ uniforme si stabile

c) cumparatorii sunt in cunostinta de cauza si cunosc piata imobiliara

d) nu exista un numar prea mare de vanzatori si cumparatori informati care sa creeze o piata libera, concurentiala

22. Care din urmatorii factori ar putea fi considerat un factor al cererii:

a) concurenta

b) factorii geografici

c) volumul de constructii noi

d) disponibilitatea creditelor

23. Care este pozitia pe macrociclul pietei imobiliare, a unui cartier in decadere si prevazut pentru restructurare urbana?

a) prabusire

b) declin

c) stabilitate relativa

d) revitalizare

24. Notiunea de rata de absorbtie a pietei se refera la:

a) o estimare a vanzarilor anuale sau unui anumit tip de utilizare a terenului

b) o estimare a ratei la care un tip de spatiu imobiliar va fi vandut sau ocupat

c) rata la care fluxurile financiare ale unei proprietati va acoperi investitia initiala

d) rata de fructificare, care transforma platile viitoare in valori actualizate

25. Cererea efectiva pe piata locuintelor depinde direct de urmatoarele:

a) puterea de cumparare

b) rata dobanzii

c) normativele de constructii

d) ciclul industriei de materiale de constructie

26. In procesul de evaluare al unei proprietati imobiliare, evaluatorul estimeaza:

a) costul

b) pretul

c) un tip de valoare

d) toate

27. Proprietatea cu piata limitata inseamna:

a) imposibilitatea de a fi vanduta pe piata libera

b) exista un numar restrans de potentiali cumparatori

c) vanzarea necesita o perioada de comercializare pe piata mai mare decat in mod obisnuit

d) nici un raspuns corect.

1. Subsolul este un nivel situat:

a) sub nivelul solului

b) sub nivelul pardoselii parterului

c) sub 0,5 m deasupra cotei terenului natural

2. Prescriptii tehnice obligatorii in constructii sunt:

a) normative

b) norme interne

c) proiecte tip

3. Confortul termic este dat si de:

a) izolarea termica

b) temperatura exterioara

c) umiditatea interioara

4. Lemnul se foloseste, ca material de constructii, la sistemul structural pe zidarie portanta, pentru:

a) grinzi pline

b) elemente de fundare

c) izolatii

5. Zidaria este rezistenta preponderent la:

a) compresiune

b) intindere

c) forfecare

6. Structurile metalice la hale industriale se concep:

a) cu ferme si stalpi

b) in cadre

c) in fagure

7. Armatura in beton armat se utilizeaza pentru:

a) a obtine o rigiditate mai mare

b) a obtine o rezistenta la intindere

c) a asigura legaturile intre piesele de beton

d) toate cele de mai sus

8. Ponderea subsolului in costul unei cladiri rezidentiale este de regula:

a) sub 2%

b) peste 10%

c) 5-6%

9. Planseul peste subsol se executa din:

a) beton armat

b) grinzi de lemn

c) cadre metalice

10. Peretii portanti se construiesc din:

a) beton armat sau zidarie cu grosime > 25 cm.

b) panouri metalice

c) fibra de sticla, panouri din gips carton

11. Zidaria intre golurile ferestrelor se numeste:

a) ghermele

b) spaleti

c) sambrane

d) parapeti

12. Pentru consolidarea zidurilor se folosesc:

a) braie

b) socluri

c) bulbi din beton armat

13. Planseele din beton armat:

a) rezista la foc

b) rezista la inundare

c) izoleaza termic

14. Acoperisul:

a) apara de ploaie, zapada

b) inchide cladirea la partea superioara

c) este spatiu de depozitare

15. Sarpanta se executa din:

a) tabla

b) polistiren

c) lemn

16. Panta acoperisului cu invelitoare din tigla este de regula:

a) mai mare decat la cea din tabla

b) mai mica decat la cea din sindrila

c) mai mica decat la cea din tabla

17. Cladirile foarte inalte au structura din:

a) cadre metalice

b) beton armat prefabricat

c) diafragme dispuse in sistem celular

18. Structura cu cadre si diafragme din beton armat:

a) se comporta bine la seism

b) are consum redus de materiale

c) ofera o flexibilitate mai mare

19. La actiuni seismice, deteriorarea cladirii este cauzata de:

a) unda de soc directa

b) rigiditatea structurii de rezistenta a cladirii

c) inaltimea cladirii

20. Pardoselile:

a) contribuie la rezistenta cladirii

b) sunt elemente de finisaj interior

c) izoleaza la inundare

21. Placajele cu faianta se aplica:

a) la camere cu umiditate peste 67%

b) la camere cu functiuni de birouri

c) la camere cu umiditate sub 67%

22. Fatada principala a cladirii se refera la pozitia fata de:

a) strada

b) rau

c) parc

d) toate cele de mai sus

23. Peretii subsolurilor de executa din:

a) beton armat

b) lemn

c) metal

24. Blocurile de locuinte sunt:

a) constructii speciale ingineresti

b) cladiri rezidentiale

c) constructii de arta

25. Structurile de rezistenta ale cladirilor pot fi:

a) cu pereti portanti

b) cu schelet din grinzi si stalpi (cadre)

c) mixte

d) toate cele de mai sus

26. Anvelopa (sistemul de inchidere al cladirii) este:

a) o componenta a structurii de rezistenta

b) un sistem independent, cu functii bine precizate

c) o componenta a finisajului

27. Proiectul faza detalii de executie (DE) este:

a) o componenta a notei de comanda

b) o componenta a studiului de fezabilitate

c) o componenta a proiectului de executie a constructiei

28. Receptia finala a constructiilor se efectueaza la:

a) punerea in functiune

b) dupa 5 ani de la punerea in functiune

c) dupa 18 luni de la punerea in functiune

d) la cererea beneficiarului

29. Sunetul, ca fenomen fizic, este:

a) o vibratie susceptibila de a produce o senzatie auditiva

b) o caracteristica a atmosferei turbulente

c) un efect al variatiilor termice

30. Grinzile din lemn se incadreaza in categoria:

a) lemn ecarisat

b) produs derivat din lemn

c) produs compozit

31. Elementele de constructie din lemn rezista bine la:

a) intindere

b) incovoiere

c) forfecare

d) strivire

32. Zidaria este:

a) un element de constructie compozit

b) un element de constructie monolit omogen

c) o combinatie de materiale

33. Mortarul este:

a) un amestec bine omogenizat de nisip, liant si apa

b) o compozitie chimica naturala

c) un material natural, exploatat in cariera

34. Industrializarea constructiilor (in sensul utilizarii prefabricatelor) este:

a) un avantaj

b) un dezavantaj

c) nu influenteaza caracteristicile si costurile

35. Imbinarile structurilor metalice se executa prin:

a) lipire cu substante adezive

b) sudura, nituire si buloane

c) presare la cald

36. Structurile metalice se protejeaza la foc prin:

a) nichelare

b) invelire cu lemn

c) lacuire si peliculizare cu vopsele speciale

37. Cimentul este:

a) un material natural ce se exploateaza prin cariere

b) un material obtinut prin calcinarea amestecurilor de calcar

c) un material compozit sintetic

38. Liantii pentru betoane au rol de:

a) a asigura rezistenta betonului

b) a-i da permeabilitate

c) a-l face mai greu lucrabil

39. Agregatele pentru beton sunt in mod curent din:

a) piatra sparta (concasata)

b) nisip, pietris si uneori bolovani

c) deseuri metalice presate

d) deseuri din minerit

40. Betonul proaspat se compacteaza prin:

a) batere cu matura si lopata

b) vibrare

c) scuturare

d) apasare

41. Cofrajele sunt:

a) o componenta a betonului

b) forme si tipare in care se toarna betonul

c) constructii independente definitive

42. Trasarea constructiei este:

a) fotografierea acesteia pe teren

b) materializarea axelor acesteia pe teren prin elemente caracteristice

c) desenarea pe hartie de proiectare speciala

43. Excavatiile si umpluturile sunt:

a) lucrari de finisare a amplasamentului

b) lucrari directe pentru realizarea constructiei

c) lucrari de organizare de santier

44. Prin epuismente se asigura:

a) evacuarea apelor din sapaturile de fundatii

b) blocarea panzelor de apa

c) coborarea nivelului apelor freatice

45. Fundatiile din beton simplu sau armat sunt:

a) elemente structurale elastice

b) elemente structurale rigide

c) elemente structurale de legatura

46. Izolatiile hidrofuge se executa pentru:

a) protejarea elementelor constructiei impotriva apelor

b) realizarea unui aspect favorabil

c) legatura intre elementele componente ale cladirii

47. Peretii structurali (portanti) au rolul principal de:

a) transmitere a sarcinilor si incarcarilor constructiei catre fundatii

b) compartimentare a constructiei

c) legatura intre elementele componente ale structurii

48. Peretii exteriori ai constructiei, rezulta din:

a) proiectul de arhitectura

b) calculul de izolare fonica si termica

c) masurile constructive aratate in proiect

d) necesitatile functionale ale cladirii

49. Peretele cortina este:

a) un finisaj prin tencuire a fatadei

b) un perete exterior usor, neportant, suspendat

c) un finisaj prin vopsire a fatadei

50. Soclul constructiei se gaseste la:

a) partea inferioara a peretilor exteriori

b) in jurul ferestrelor

c) la acoperis

51. Tencuielile se aplica pe:

a) invelitoarea acoperisului

b) peretii subsolului, la exterior

c) toate elementele de constructie ce solicita acest finisaj

52. Scarile sunt:

a) detalii de arhitectura

b) elemente componente ale structurii de rezistenta

c) elemente de estetica interioara

53. Cand identifica limitele vecinatatilor, evaluatorul ar trebui sa:

a) sa vada caracteristicile fizice ale zonei

b) sa deseneze pe harta limitele

c) sa verifice limitele fata de caracteristicile socio-economice ale populatiei din zona

d) sa faca toate cele de mai sus

54. Termenul de topografia locului se refera la:

a) procesul de cartare a zonei prin varfuri si laturi

b) procesul de elaborare a descrierii legale a amplasamentului

c) configuratia suprafetei terenului

d) situatia solului din amplasament

55. Travei-ul este:

a)   spatiul interior al unei cladiri, dintre stalpi sau piloni

b)   peretele interior facut din gips

c)    perete construit din materiale cum ar fi placaj de lemn, placi fibrolemnoase, sau orice alt model de panou de perete in loc de gips

d)   cadrul care sustine sarcinile unei cladiri

56.    Bitumul este un material utilizat in constructii pentru:

a)     material component in reteta betonului;

b)     material utilizat la hidrofobizarea elementelor de constructii;

c)      material folosit pentru protejarea de foc a elementelor din lemn.

57. Invelitoarea reprezinta:

a)     peretii la exterior ai unei constructii;

b)structura care se monteaza peste sarpanta;

c) delimiteaza infrastructura de suprastructura.

58. Avantajele utilizarii peretilor din gips-carton sunt:

a)     asigura o izolare termica si fonica buna;

b)     se executa usor si repede;

c)      nu necesita tencuieli;

d)     toate raspunsurile de mai sus.

59. Betonul celular autoclavizat este folosit pentru:

a)     elemente grele de structura;

b)     hidroizolatia cladirilor;

c)      pereti de inchidere, compartimentare si termoizolatie.

60. Proiectarea cladirilor se face pe baza:

a)     normelor interne;

b)     studiilor de teren;

c)      standardelor si normativelor.

61. Panourile sandwich sunt utilizate pentru:

a)     a realiza inchiderile la structurile in cadre;

b)     a realiza acoperisuri (invelitori);

c)      a asigura protectia termica;

d)     toate raspunsurile de mai sus.

62. Fundatiile pot fi protejate utilizand:

a)     polistiren extrudat;

b)     carton asfaltat;

c)      membrana bituminoasa;

d)     toate raspunsurile de mai sus.

63. Termosistemul se monteaza in mod frecvent:

a)     la interiorul cladirilor;

b)     la exteriorul cladirilor;

c)      la acoperisul cladirilor.

1. Instalatiile functionale ale unei cladiri deservesc:

a) procesul de productie

b) omul in activitatea de productie sau recreere

c ) ambele variante

2. Instalatiile electrice functionale se folosesc doar la cladirile

a) cu functiuni rezidentiale

b) cu functiuni comerciale

c) cu functiuni industriale

d) toate variantele

3. Instalatiile electrice functionale asigura:

a) iluminatul si prizele monofazate

b) iluminatul, prizele monofazate si protectia instalatiei

c) iluminatul, prizele monofazate, protectia si instalatia de curenti slabi

4. Instalatia electrica functionala se apreciaza ansamblul format din:

a) trasee electrice,

b) trasee electrice si corpuri iluminat

c) trasee electrice, corpuri iluminat, prize si impamantare

5. Traseele electrice sunt realizate:

a) conductori montati in tuburi

b) cabluri electrice montate aparent

c) ambele variante

6. Corpurile de iluminat sunt de categoria:

a) doar cu incandescenta

b) fluorescente

c) incandescenta si fluorescente

7. In categoria instalatiilor sanitare functionale sunt cuprinse:

a) traseele de alimentare cu apa, canalizare si gaze

b) traseele de scurgeri pluviale

c) obiectele sanitare, contorul de gaze

d) toate cele de mai sus

8. La traseul exterior de alimentare cu apa este evaluat:

a) bransamentul din strada, caminul cu apometru si golirea la canalizare

b) doar bransamentul de la gard la camin

c) doar caminul si traseul interior al retelei

9. La cladirile individuale traseul exterior de scurgere a apelor menajere cuprinde:

a) traseul dintre cladire, caminul de langa cladire

b) traseul de la cladire la camin curte si caminul stradal

c) traseul camin stradal la caminul din curte

10. Obiectele sanitare se vor evalua:

a) independent de accesorii,

b) cu accesoriile montate la obiectul sanitar

c) obiectul cu accesoriile si racordurile la coloana de scurgere

11. Alimentarea cu apa din mediu rural presupune:

a) executarea unor fantani

b) executarea unor foraje de medie adancime

c) captarea apelor de la izvoare si dirijarea lor spre consumatori

d) toate variantele

12. Instalatiile de incalzire cuprind:

a) traseele de alimentare a corpurilor statice

b) traseele de alimentare si corpurile statice

c) doar corpurile statice

13. Instalatiile de ventilatii cuprind :

a) tubulatura de ventilatie cu accesoriile montate

b) tubulatura de ventilatie si agregatele de captare/evacuare

c) doar agregatele si ventilatoarele

14. Corpurile statice ale instalatiilor de incalzire sunt :

a) radiatoare din fonta

b) radiatoare fonta, convectoradiatoare si registre

c) toate tipurile de elemente individuale care emana caldura

15. Confortul termic din interiorul incaperii este asigurat de:

a) echilibrul intre caldura interna produsa de organism si cea cedata mediului

b) stabilirea unei temperaturi interioare de circa +18 ⁰C

c) incalzirea/ racirea incaperilor si ventilarea lor

16. Formele de baza pentru transmiterea caldurii sunt:

a) convectie

b) conductie

c) radiatie

c)    toate cele trei

1. Inspectia proprietatilor este necesara in evaluarea prin metoda:

a) costurilor

b) de randament

c) comparatiei directe

d) toate cele trei metode

2. Inspectia unei proprietati presupune:

a) prezenta clientului

b) prezenta agentului imobiliar

c) prezenta autoritatilor

3. Nu poate fi considerata ca proprietate imobiliara:

a) terenul liber

b) terenul si cladirea

c) cladirea fara teren

4. Zonele exterioare ale unei proprietati sunt:

a) zona publica, vecinatatile

b) zona publica, zona de servicii, zona intima

c) cartierul, vecinatatile, zona publica

5. Zonele interioare ale unei proprietati rezidentiale sunt:

a) zona de circulatie, zona de recreere, zona de odihna, zona activa

b) zona de recreere si de odihna

c) zona de recreere, circulatie si activa

6. O proprietate rezidentiala este avantajata daca:

a) are orientate ferestrele camerei de zi spre sud

b) are amplasamentul in zona din spate a terenului

c) este amplasata la intersectia a doua strazi

7. Inspectia unei proprietati presupune:

a) existenta planurilor cladirii

b) existenta unor instrumente pentru verificare

c) echipament adecvat inspectiei

d) toate cele de mai sus

8. Inspectia unei proprietati impune:

a) verificarea structurii de rezistenta

b) verificari ale finisajului interior si exterior

c) verificarea instalatiilor functionale

d) toate cele de mai sus

9. Blocurile de apartamente ofera satisfactii daca:

a) asigura protectie la zgomot

b) asigura locuri de parcare si acces civilizat

c) are o priveliste libera spre o zona verde, frumoasa

d) toate cele de mai sus

10. Spatiile de tip comercial cer amplasament:

a) in zona comerciala a localitatii

b) in centrul localitatii

c) in zone rezidentiale

11. Amplasamentul ideal pentru spatiile interioare de birouri:

a) amplasamentul este in zona linistita

b) are asigurat iluminatul natural pe 4 laturi ale cladirii

c) parcaje pentru salariati

d) este in zona de afaceri

12. Ce nu asigura hotelurile amplasate in localitatile cu dezvoltare economica ?

a) spatii exterioare de recreere

b) spatii de parcare

c) spatii de cazare

13. Ce se cere unui hotel din localitatile declarate turistice ?

a) sa asigure acces si parcare usoara

b) sa fie amplasat intr-o zona linistita

c) sa asigure zone de recreere

d) toate cele de mai sus

14. Care este amplasamentul ideal al spatiilor comerciale mici ?

a) in lungul strazii

b) la intersectia a doua strazi

c) in zona cu parcaj auto

15. Spatiile de depozitare sunt dezavantajate daca:

a) sunt departe de caile de transport

b) nu au sistemele de protectie asigurate

c) nu asigura fluenta in manipularea marfurilor

d) toate cele de mai sus

16. Inspectorul de proprietati poate oferi informatii privind:

a) cauzele defectelor

b) solutii de remediere ale defectelor

c) costul modificarilor si remedierilor necesare cladirii

17. Inspectia trebuie efectuata pentru:

a) toate camerele cladirii

b) toate elementele interioare si exterioare ale cladirii

c) toate elementele structurale, finisaj, instalatii si amplasament

18. Deprecierile unei cladiri sunt analizate la inspectie in functie de:

a) aspectul general si conditiile de normativ

b) analiza comparativa cu standardele si normativele din acest domeniu

c) cerintele Legii 10 a calitatii

19. Care dintre avariile structurale cer sesizarea autoritatilor

a) avariile problematice

b) avariile superficiale

c) avariile serioase

20. Inspectia instalatiilor functionale presupune verificari referitoare la:

a) aspectul general

b) aspectul general si starea fizica si functionala

c) doar starea functionala

21. Daca evaluatorul nu este instruit in aprecierea starii fizice a cladirii:

a) apeleaza la un prieten

b) la o persoana instruita si autorizata

c) preia informatiile de la proprietar

1. Cea mai recomandata metoda de evaluare a terenurilor este:

a) extractia

b) proportia

c) compararea vanzarilor

d) tehnica valorii reziduale

2. Diferenta intre costul de reconstructie a unei cladiri si contributia sa la valoarea de piata a proprietatii la data evaluarii este data de:

a) uzura fizica

b) deprecierea cumulata

c) durata de viata economica

d) neadecvarea functionala

3. Neadecvarea functionala poate rezulta din:

a) fluctuatiile cererii si ofertei pe piata locala

b) schimbarile in standardele si preferintele de pe piata

c) uzura normala curenta

d) toate de mai sus

4. O deficienta cauzata de un defect in structura, de material sau de proiect, la o cladire pentru care costul de inlaturare e mai mic decat cresterea in valoare (dupa inlaturarea defectului), este cunoscuta ca:

a) uzura fizica recuperabila

b) depreciere din cauze externe

c) neadecvare functionala recuperabila

d) neadecvare functionala nerecuperabila

5. Pentru ca metoda costului sa fie relevanta, cladirea trebuie:

a) sa fie noua sau aproape noua

b) sa poata fi incadrata in tipurile de catalog

c) sa fie bine intretinuta

d) nici una de mai sus

6. Pentru ce situatie abordarea prin cost este cea mai putin recomandata:

a) proprietatea specializata

b) constructie industriala

c) casa de locuit cu vechime mai mare de 20 ani

d) casa memoriala

7. Perioada estimata pentru care cladirea va mai contribui la valoarea totala a proprietatii, incepand cu data evaluarii, se numeste:

a) durata de viata economica totala

b) durata de viata fizica totala

c) durata de viata economica ramasa

d) durata de viata fizica ramasa

8. Inspectia la fata locului a aratat ca este necesara instalarea imediata a unui boiler. Ce fel de depreciere este?

a) nerecuperabila, uzura fizica a unui element cu viata scurta

b) nerecuperabila, uzura fizica a unui element cu viata lunga

c) uzura fizica recuperabila

d) neadecvare functionala recuperabila

9. Durata de viata economica totala este:

a) varsta efectiva plus durata de viata economica ramasa

b) durata in care cladirea va contribui la valoarea totala a proprietatii

c) numitorul in raportul varsta / durata

d) toate cele de mai sus

10. Metoda de evaluare a terenului care ia in considerare pretul de vanzare al proprietatilor comparabile, din care se scade costul de inlocuire net al constructiilor, se numeste metoda:

a) proportiei

b) comparatiei directe

c) parcelarii

d) extractiei

11. Care principiu de evaluare evidentiaza faptul ca participantii pe piata fac o legatura intre valoarea unei proprietati si cost?

a) raritatea

b) contributia

c) influentele externe

d) substitutia

12. Manopera si materialele constructorului reprezinta:

a) costul indirect

b) costul de constructie

c) costul direct

d) costul de dezvoltare

13. Gradul mare de neocupare si nivelul stagnant al chiriilor de care sufera proprietatile imobiliare, este o forma de:

a) deteriorare fizica

b) neadecvare functionala

c) depreciere economica (din cauze externe)

d) nimic din cele de mai sus

14. Metoda de evaluare a terenului, care se bazeaza pe contributia procentuala a terenului la proprietatea totala, se numeste metoda:

a) alocarea/ repartizarea

b) comparatiei directe

c) parcelarii

d) extractiei

15. Metoda comparatiilor unitare se refera la:

a) suprafata utila

b) suprafata desfasurata construita

c) volumul util

d) suprafata inchiriata

16. Costul de reconstructie se poate obtine din tranzactiile de cladiri noi, daca acestea:

a) reprezinta cea mai buna utilizare

b) nu sunt inca ocupate

c) nu au teren excedentar

d) sunt situate in apropiere

17. Deprecierea se estimeaza pentru:

a) constructii

b) teren

c) proprietate (teren + constructii + amenajari)

18. Un teren devine amplasament daca:

a) se fac studii de dezvoltare

b) se fac imbunatatiri exterioare si interioare

c) se obtine aprobare de la urbanism

d) este inscris la serviciul de cadastru ca amplasament

19. Principiile evaluarii care influenteaza valoarea terenului sunt:

a) cererea si oferta

b) concurenta

c) substitutia

d) conformitatea

20. Metoda comparatiei directe se aplica in evaluarea:

a) terenurilor libere

b) terenurilor construite

c) terenurilor concesionate

d) terenurilor scoase din circuitul agricol

21. Deprecierea functionala are o pondere mai mare la:

a) cladirile noi, dar neintretinute

b) cladirile vechi cu destinatie de locuinta

c) cladirile relativ noi care si-au schimbat destinatia

d) cladirile noi amplasate gresit

22. In aplicarea metodei comparatiei directe la evaluarea terenurilor, elementele de comparatie mai importante sunt:

a) data tranzactiei fata de localizare

b) suprafata fata de localizare

c) suprafata fata de forma

d) data tranzactiei fata de cea mai buna utilizare

23. Metoda reziduala se aplica la evaluarea terenurilor, daca sunt cunoscute:

a) preturi din tranzactii comparabile

b) valoarea cladirii si valoarea proprietatii

c) valoarea proprietatii, venitul net al proprietatii, rata de capitalizare pentru teren

d) venitul net al proprietatii, ratele de capitalizare si de actualizare pentru proprietati

24. Costul unitar al unei cladiri depinde de:

a) dimensiunile cladirii

b) stare de intretinere

c) pozitia in localitate

d) eficienta constructorului

25. Costurile segregate inseamna:

a) costurile directe si indirecte

b) costurile unitare pentru componentele cladirii

c) costurile separate ale cladirilor si ale terenurilor

d) costul de reconstructie si costul de inlocuire

26. Uzura fizica recuperabila se refera la:

a) elementele cu vechime mai mica decat cladirea

b) elementele cu durata de serviciu mai mica decat viata economica a cladirii

c) elementele ce trebuie reparate/inlocuite la data evaluarii

d) elementele afectate de trecerea timpului

27. Abordarea prin cost este adecvata pentru constructiile noi, pentru ca:

a) valoarea de piata si costul sunt de obicei apropiate

b) reprezinta de regula cea mai precisa metoda

c) sunt disponibile preturile de constructie

d) exista planurile de constructie

28. Abordarea prin cost are limite in cazul proprietatilor cu vechime mai mare pentru ca:

a) s-au schimbat tehnologiile si materialele de constructie

b) nu mai exista planuri de constructie

c) este dificil de estimat deprecierea

d) constructia are o durata de viata relativ scazuta

29. Neadecvarea functionala nerecuperabila se refera la:

a) deficiente ce necesita inlocuiri

b) supradimensionari

c) deteriorarea cailor de acces la proprietate

d) iesirea din functiune a unor echipamente ale cladirii (ascensor, centrala termica etc.)

30. Pentru estimarea deprecierii din cauze externe, evaluatorul:

a) calculeaza costul indepartarii cauzei

b) capitalizeaza pierderea de profit

c) calculeaza costul reamplasarii in alta zona

31. Ce tip de depreciere apare la o cladire de locuit in mediul rural cu vechimea de 20 ani, fara garaj si inclinata vizibil pe o parte:

a) uzura fizica nerecuperabila

b) neadecvare functionala recuperabila

c) depreciere din cauze externe

d) neadecvare functionala nerecuperabila

32. Ce tip de depreciere apare la o cladire noua de locuit afectata considerabil la ultima inundatie:

a) depreciere din cauze externe

b) uzura fizica recuperabila

c) uzura fizica nerecuperabila

d) neadecvare functionala nerecuperabila

33. Un sistem de alarma defect este un exemplu de depreciere numit:

a) uzura fizica recuperabila

b) neadecvare functionala recuperabila

c) uzura fizica nerecuperabila

d) neadecvare functionala nerecuperabila

34. Costul evaluarii unei proprietati este:

a) cost direct

b) cost indirect

c) cost al constructiei

d) cost exceptional

35. Uzura fizica nerecuperabila pentru elementele cu viata lunga, se estimeaza prin:

a) raportul intre varsta efectiva si durata de viata economica totala

b) raportul intre varsta efectiva si durata de viata fizica totala

c) raportul intre varsta cronologica si durata de viata economica totala

d) raportul intre varsta cronologica si durata de viata fizica totala

36. Care din urmatoarele NU ar fi un element in estimarea valorii terenului prin metoda parcelarii?

a) rata de actualizare

b) previziunea vanzarilor

c) deprecierea cumulata

d) profitul antreprenorului

37. Diferenta dintre costul de reproductie si costul de inlocuire, reprezinta:

a) deprecierea din cauze externe

b) uzura fizica neremediabila

c) neadecvarea functionala din cauza unor deficiente

d) neadecvarea functionala din cauza unor supradimensionari

38. Care metoda de estimare a deprecierii se bazeaza cel mai mult pe determinarea duratei totale de viata economica?

a) metoda segregarii

b) metoda comparatiei directe

c) metoda duratei de viata economica

d) metoda modificata a duratei de viata economica

39. Costul de a construi o replica exacta a cladirii evaluate, se numeste:

a) cost direct

b) cost indirect

c) cost de inlocuire

d) cost de reconstructie/ reproductie

40.   Diferenta intre durata de viata economica a unei cladiri si durata de viata economica ramasa este:

a) varsta efectiva

b) varsta reala

c) varsta economica

d) varsta calendaristica

41. Deteriorarea fizica rezulta din cauza:

a) intretinerii neefectuate la timp

b) amortizarea cladirii

c) utilitatea functionala

d) neadecvarea economica

42. In ce caz, lipsa instalatiei de aer conditionat ar putea fi considerata ca o deficienta functionala a unei locuinte:

a) costul de inlocuire este ridicat

b) locuinta nu a fost niciodata ocupata

c) proprietati comparabile au instalatii de aer conditionat

d) locuinta are o vechime mai mica de 7 ani

43. Ce metode de evaluare pot fi utilizate in cazul terenului in exces:

a) numai metoda costului

b) comparatia directa si capitalizarea venitului

c) abordarea prin cost si capitalizarea venitului

d) numai capitalizarea venitului

44. Cum se considera valoarea terenului in abordarea prin cost?

a) la utilizarea prezenta, daca este construit

b) la cea mai buna utilizare, ca fiind liber

c) la cea mai buna utilizare, daca pentru demolare costurile sunt mai mici decat 50% din valoarea terenului

d) la utilizarea prezenta, intrucat nu este economica demolarea cladirii

45. In ce caz un element al deprecierii poate fi considerat recuperabil?

a) costul de rezolvare e mai mic decat costul de inlocuire

b) costul de rezolvare e mai mic decat costul de reproductie

c) costul de rezolvare e mai mic decat cresterea in valoarea asteptata

d) elementul poate fi inlocuit sau reparat

46. O supradimensionare este definita ca:

a) teren folosit mai eficient decat cea mai buna utilizare

b) o caracteristica a cladirii ce nu este considerata de piata la adevarata valoare

c) o cladire a carei durata de viata efectiva e mai mica decat varsta reala

d) o proprietate care genereaza o rata de fructificare anormala

47. Care tip de depreciere NU este, in general, recuperabila?

a) fizica

b) functionala

c) externa

d) interna

48.   In care din situatii, abordarea prin cost ar putea da rezultate necorespunzatoare?

a) cand exista date multe de tranzactii

b) cand exista o depreciere importanta

c) cand exista o neadecvare functionala

d) cand proprietatea genereaza venituri

49. Care din urmatoarele costuri este masura deteriorarii fizice recuperabile?

a) costul inlocuirii elementului de nou sau de a fi adus la o conditie ca si nou

b) costul elementului de nou minus neadecvarea functionala

c) costul elementului de nou plus neadecvarea functionala

d) costul elementului de nou minus costul oricarei supradimensionari

50. Intr-un cartier nou in care mai exista terenuri libere, un evaluator estimeaza valoarea de piata a unei proprietati imobiliare prin metoda costului de inlocuire net. Ce principiu a stat la baza optiunii sale:

a) principiul anticiparii

b) principiul substitutiei

c) principiul contributiei

d) toate

51. Abordarea prin cost este mai adecvata in evaluarea urmatoarelor tipuri de proprietati:

a) spatii de birouri

b) magazine

c) proprietati specializate, care se vand rar sau niciodata, decat ca parte a unei afaceri

d)   vile

52. Surplusul de teren, ce nu este folosit pentru deservirea constructiilor existente, este:

a)   teren in exces

b)   cea mai buna utilizare a terenului

c)    teren ce este tinut, in principal, pentru o vanzare viitoare

d)   parcela de teren care este libera sau poate fi facuta libera, prin demolarea oricaror amenajari.

53. Diferenta dintre costul total al proprietatii (costul de dezvoltare) si valoarea de piata (valoarea proprietatii dupa finalizare), reprezinta :

a)   contributia investitorului

b)   costuri directe

c)    profitul promotorului imobiliar

d)   costuri indirecte

54. Diferenta dintre costul de inlocuire al constructiilor la data evaluarii si valoarea de piata a constructiilor, la aceeasi data este:

a)   uzura fizica totala

b)   deprecierea cumulata

c)    neadecvarea functionala

d)   deprecierea externa

55. Uzura fizica este:

a)  un element al deprecierii cumulate

b)  perioada estimata in care constructiile continua sa contribuie pozitiv, la valoarea proprietatii

c)  un defect cauzat de o deteriorare fizica, ce nu poate fi corectata practic sau economic

d)   defect cauzat de influentele negative din afara amplasamentului

56. Metoda parcelarii este adecvata atunci cand:

a) evaluatorul nu are elemente comparabile;

b) parcelarea si dezvoltarea sunt cele mai bune utilizari ale parcelei evaluate;

c) se face o estimare precisa a numarului si dimensiunilor parcelelor;

d) costurile directe si indirecte si profitul promotorului sunt scazute.

57. Care este cea mai precisa metoda de estimare a costurilor?

a) metoda costurilor segregate;

b) metoda indexarii costului istoric;

c) metoda devizelor;

d) metoda reziduala.

58. Care dintre elementele urmatoare nu fac parte din tipurile de deprecire, care pot afecta o cladire?

a) uzura fizica recuperabila;

b) uzura fizica nerecuperabila;

c) deprecierea functionala recuperabila;

d) deprecierea interna.

1. In metoda comparatiei directe, se ajusteaza intotdeauna:

a) pretul proprietatii comparabile, fata de cel al proprietatii evaluate

b) pretul proprietatii evaluate

c) preturile proprietatilor comparabile intre ele

2. Daca proprietatea comparabila este inferioara, ajustarea preturilor este:

a) in sus (pozitiva)

b) in jos (negativa)

c) nerelevanta

3. Cand se scad corectiile, contributia la valoare poate fi:

a) egala cu costul

b) mai mare decat costul

c) mai mica decat costul

d) toate cele de mai sus

4. Element de comparatie poate fi:

a) pat/camera la hotel

b) drepturile de proprietate transmise

c) pretul unor tranzactii anterioare

d) rata de capitalizare

5. Daca vanzatorul ofera conditii de finantare sub preturile pietei financiare, atunci:

a) pretul poate fi mai mare

b) pretul depinde de interesul cumparatorului

c) reprezinta o evaziune fiscala

d) cumparatorul nu este dispus sa modifice pretul

6. Conditiile pietei au in vedere in principal:

a) intotdeauna decalajul de timp intre tranzactiile comparabile

b) numai schimbarile in conditiile pietei

c) intotdeauna inflatia

d) data inceperii negocierii

7. In abordarea prin comparatia vanzarilor, prima corectie care se face, este pentru:

a) localizare

b) conditiile pietei

c) drepturile de proprietate transmise

d) conditiile de finantare

8. Abordarea prin comparatia vanzarilor este aplicabila:

a) cand exista un numar mare de tranzactii pe piata, dar nu recente

b) la evaluarea proprietatilor industriale si comerciale exploatate de proprietar

c) la constructiile speciale

d) cand se schimba rapid legislatia si conditiile economice

9. Criteriile de comparatie pot fi:

a) pret/mp construit

b) rata de capitalizare

c) conditiile pietei

d) utilizarea

10. Aratati care NU sunt caracteristici economice ale proprietatii imobiliare:

a) cheltuielile de exploatare

b) calitatea managementului imobiliar

c) veniturile obtinute din chirii

d) niciun raspuns corect

11. "Utilizarea", ca element de comparatie, se refera la:

a) utilizarea existenta

b) cea mai buna utilizare

c) diferenta intre cele doua de mai sus

d) intentia cumparatorului

12. Analiza comparatiilor relative:

a) cere corectii procentuale

b) accepta uneori si corectii absolute

c) presupune numai corectii pozitive sau negative

d) utilizeaza relatii matematice de comparare

13. Comparabilitatea vanzarilor se analizeaza cel mai bine dupa:

a) corectii exprimate absolut

b) corectii exprimate procentual, din pretul de vanzare

c) data tranzactiei

d) localizarea proprietatii

14. Care din urmatoarele sunt diferente de localizare:

a) amplasarea pe o strada principala si una secundara in aceeasi localitate

b) vecinatatea cu o statie de preparat betoane si vecinatatea cu un parc

c) amplasarea in centrul unui oras de la munte si amplasarea la periferia unui oras de la mare

d) amplasarea fata de aeroport

15. Abordarea prin comparatia vanzarilor se poate aplica:

a) la toate tipurile de proprietati imobiliare

b) numai la proprietatile rezidentiale

c) in conditiile unei piete limitate

d) in conditiile unei piete in dezvoltare

16. Conditiile de finantare in comparatia directa se refera la:

a) plata cash integral

b) conditii de credit diferite decat cele de pe piata

c) acordarea de imprumut, de catre vanzator

d) plata amanata

17. Conditiile de vanzare, in abordarea prin comparatia vanzarilor, se refera la:

a) motivatia vanzatorului si a cumparatorului

b) plata in rate

c) adjudecarea prin licitatie

d) schimbul in natura

18. Tehnicile cantitative in abordarea prin comparatia vanzarilor sunt:

a) analiza comparatiilor relative

b) analiza previziunilor

c) analiza pe perechi de date

d) analiza clasamentului

19. Tehnicile calitative in abordarea prin comparatia vanzarilor sunt:

a) analiza grafica

b) analiza pietei

c) analiza evolutiilor

d) analiza clasamentului

20. La alegerea valorii de piata, care rezulta din abordarea prin comparatia vanzarilor, cel mai mult conteaza:

a) corectia totala neta

b) corectia totala bruta

c) diferenta fata de valoarea medie

d) localizarea proprietatii

21. Care este dezavantajul major al metodei comparatiei directe, in estimarea deprecierii cumulate:

a) lipsa de date comparabile de pe piata

b) nu este recunoscuta pe piata

c) imparte deprecierea in recuperabila si nerecuperabila

d) niciun raspuns corect

22. Marimea corectiei pentru fiecare element de comparatie depinde de:

a) scopul evaluarii

b) tipul de proprietate evaluata

c) cerintele bancii ce acorda credit

d) diferenta intre proprietatea comparabila si cea evaluata

23. Care tip de finantare necesita de obicei corectie

a) conventional

b) vanzare cash integral

c) finantare din partea vanzatorului sub conditiile pietei

d) plata in rate cu dobanda pietei

24. Caracteristicile specifice ale proprietatilor imobiliare si tranzactiilor, care determina diferentele intre preturile platite pentru proprietatea imobiliara, se numesc:

a) criterii de comparatie

b) elemente de corectie

c) diferente de valoare

d) elemente de comparatie

25. Pentru care element se fac primele corectii:

a) localizarea

b) drepturile de proprietate transmise

c) conditiile pietei

d) caracteristicile fizice

26. Ultima operatie in metoda comparatiei directe este:

a) mediere pentru a obtine valoarea finala

b) selectarea unei valori finale

c) convertirea preturilor corectate in preturi unitare

d) alegerea pretului cu cea mai mare corectie ca fiind valoarea finala

27. Pentru care element se fac primele corectii?

a) localizarea

b) conditiile pietei

c) conditiile de vanzare

d) caracteristicile fizice

28. Care din urmatoarele NU reprezinta un element de comparatie in metoda comparatiei directe?

a) localizarea

b) finantarea

c) deprecierea

d) drepturile de proprietate

29. Ce criteriu de comparatie este de prima importanta in evaluarea cladirilor cu birouri si mai multi chiriasi?

a) chiria anuala pe camera

b) chiria anuala pe etaj

c) chiria anuala pe mp de arie utila

d) chiria anuala pe m cub de spatiu util

30. Analiza pe perechi de date poate fi folosita pentru a determina:

a) pretul de vanzare probabil

b) analiza regresiei

c) varsta proprietatii

d) relatia intre proprietati

31. Care din urmatoarele propozitii este corecta referitor la metoda comparatiei directe aplicata la proprietati rezidentiale?

a) cand se aleg proprietatile comparabile nu este necesar sa se considere calitatea constructiei

b) in metoda comparatiei directe evaluatorul compara alte proprietati cu cea evaluata

c) date privind tranzactii comparabile mai vechi de 6 luni nu trebuie folosite niciodata

d) preturile de vanzare a proprietatilor comparabile sunt intotdeauna esentiale in valoarea de piata din zona proprietatii evaluate

32. Limitele geografice in alegerea tranzactiilor comparabile depind de:

a) timpul acordat de a realiza evaluarea

b) dimensiunea proprietatii evaluate

c) natura si tipul proprietatii evaluate

d) pretul platit pentru evaluare

33. Normal, metoda comparatiei directe ar trebui sa fie considerata cea mai buna, atunci cand exista urmatoarele conditii:

a) proprietatea este noua si neocupata

b) exista o rata mare a inflatiei

c) poate fi masurata neadecvarea

d) exista date de piata autentice si accesibile

34. Care din urmatoarele motive duc de obicei la dezavantajele metodei comparatiei directe?

a) piata este poate prea activa

b) poate sunt asa de multe tranzactii ca evaluatorul nu poate alege comparabile

c) metoda comparatiei directe se bazeaza pe informatii istorice

d) poate fi o piata competitiva si cunoscatoare

35. Care din urmatoarele proceduri nu sunt adecvate in comparatia pe perechi de date?

a) a compara proprietati foarte asemanatoare, amplasate in locuri foarte diferite

b) a compara proprietati foarte asemanatoare, tranzactionate la momente de timp foarte departate

c) a compara proprietati foarte asemanatoare cu caracteristici fizice foarte diferite

d) a compara proprietati foarte diferite amplasate in locuri foarte asemanatoare

36. Care din urmatoarele propozitii, referitoare la caracteristicile proprietatilor comparabile, este incorecta?

a) ar trebui sa fie aproximativ la fel cu cea evaluata din punct de vedere al dimensiunilor, vechimii si calitatii constructiilor

b) ar trebui sa fi fost tranzactionate, cat de recent posibil, fata de data evaluarii

c) ar trebui sa fie in vecinatatea celei evaluate

d) trebuie corectate pentru diferentele ce pot fi identificate fata de cea evaluata

37. Pe care tipuri de piata metoda comparatiei directe duce la rezultate mai credibile?

a) piata vanzatorului

b) piata cumparatorului

c) piata activa

d) piata inactiva

38. Principiile generale si procedurile metodei comparatiei directe sunt aplicabile la urmatoarele tipuri de proprietati imobiliare:

a) numai locuinte unifamiliare

b) numai case pentru una sau mai multe familii

c) numai terenuri

d) orice tip de proprietate imobiliara, cu exceptia celor speciale

39. Valorile proprietatilor, estimate pe baza preturilor din ofertele de vanzare, vor fi:

a) sub valoarea de piata

b) peste valoarea de piata

c) aproximativ egale cu valoarea de piata

d) cu 4% peste valoarea de piata, din cauza comisionului de intermediere

40. Pentru a utiliza metoda comparatiei directe, evaluatorul trebuie:

a) sa cunoasca cel putin 3 tranzactii comparabile

b) sa gaseasca tranzactii comparabile cu cel mult 3 luni inaintea datei evaluarii

c) sa aiba confirmarea autenticitatii datelor pentru fiecare proprietate comparabila

d) sa foloseasca proprietati comparabile amplasate numai in vecinatate

41. In cazul in care o vila are decoratii ornamentale exterioare bogate, poate acest element sa conduca la cresterea valorii ei:

a) da, daca piata il recunoaste

b) da, pentru ca s-a cheltuit suplimentar

c) da, pentru ca plastica este valoroasa

42. Elementele de comparatie sunt:

a) caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor imobiliare care au, drept consecinta, variatii ale preturilor platite pe piata imobiliara

b) caracteristici specifice constructiilor

c) diferente intre proprietatea de evaluat si proprietatile comparabile

43. Tranzactiile comparabile, ce au avut loc in alte conditii ale pietei decat cele de la data evaluarii, necesita ajustari pentru:

a) inflatie si perceptia investitorului privind schimbarea conditiilor pietei

b) toate diferentele ce influenteaza valoarea

c) modificarea legilor privind taxele si impozitele, obtinerea autorizatiilor de constructie, fluctuatiile cererii si ofertei

44. Pentru care din situatiile de mai jos, este necesar sa se ajusteze conditiile de vanzare:

a) vanzare sub pretul pietei

b) oferta de pret mai mare a unui cumparator pentru o proprietate ce a apartinut candva familiei sale

c) conditii de vanzare neobisnuite intr-o tranzactie (ce trebuie analizate cu precautie)

d) a+b+c

45. Tehnicile calitative din comparatiile de piata cuprind:

a) analiza clasamentului

b) analiza statistica

c) analiza evolutiilor

d) analiza datelor secundare

46. Evaluarea terenurilor se efectueaza tinand cont de:

a) hotararile guvernamentale aparute

b) metodologia de calcul stabilita de primarii

c) tranzactii recente cu terenuri comparabile

d) niciun raspuns corect

47. Pentru estimarea valorii de piata a terenurilor, prin abordarea prin metoda comparatiei vanzarilor, se iau in considerare, ca informatii:

a) ofertele de vanzare din anunturile de mica publicitate, ajustate

b) ofertele de cumparare din anunturile de mica publicitate, ajustate

c) informatii certe, obtinute pe baza de chestionar, cu privire la tranzactii de pe piata

e)   toate informatiile de mai sus

48. Pentru cuantificarea corectiilor cantitative asupra preturilor de vanzare ale proprietatilor comparabile, tehnicile sunt:

a)   analiza pe perechi de date

b)   analiza statistica

c)    capitalizarea diferentelor de chirie

d)   toate tehnicile de mai sus

49. Corectia totala a fiecarui pret de vanzare a comparabilelor, calculata in termeni absoluti este:

a)  corectia bruta

b)  corectia neta

c)  analiza clasamentului

d)  reconciliere

50. Tehnicile de identificare si cuantificare a corectiilor se clasifica in doua categorii:

a) calitative si cantitative;

b) calitative si

c) calitative si statistice;

d) relative si cantitative.

1. In care din situatii, abordarea prin capitalizarea venitului ar da o indicatie mai credibila pentru valoarea de piata:

a) casa de locuit intr-un cartier de vile

b) scoala

c) bloc de birouri

d) nici una de mai sus

2. Un element de comparatie, utilizat in analiza veniturilor din chirie, pentru proprietatile rezidentiale, poate fi:

a) chiria pe mp a ariei totale construite

b) chiria pe camera

c) chiria pe luna

d) toate cele de mai sus

3. Care din urmatoarele reprezinta o metoda de estimare a valorii prin capitalizarea venitului?

a) venitul net din exploatare (VNE) impartit la rata de capitalizare globala

b) venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rata de capitalizare globala

c) chiria pe 10 ani

d) niciun raspuns corect

4. O garsoniera este inchiriata unui student, de catre o matusa a sa, cu 225 euro/luna. Garsoniere similare se inchiriaza in vecinatate curent cu 325 euro/luna, cu un multiplicator de 150. Care ar fi o indicatie privind valoarea de piata?

a) 33.750

b) 46.500

c) 41.250

d) 48.750

5. Principiul de baza in abordarea prin capitalizarea venitului este:

a) cererea si oferta

b) substitutia

c) anticiparea

d) cauze externe

6. Care principiu inseamna ca un cumparator plateste pentru veniturile ce le va obtine in viitor?

a) asteptarea

b) substitutia

c) consistenta

d) anticiparea

7. Din cele 3 metode de capitalizare a veniturilor, care este cea mai adecvata pentru evaluarea unei case de locuit?

a) multiplicatorul chiriei brute

b) capitalizarea directa

c) actualizarea fluxurilor

d) nici una din cele de mai sus

8. Rata de capitalizare directa este egala cu rata de actualizare, atunci cand:

a) intotdeauna

b) niciodata

c) cresterea estimata a valorii proprietatii este pozitiva

d) fluxurile de venit viitoare vor ramane constante

9. Rata de actualizare se refera la:

a) randamentul (rata rentabilitatii) capitalului investit

b) recuperarea capitalului investit

c) recuperarea si randamentul capitalului investit

10. Tehnica actualizarii inseamna:

a) calcularea valorii viitoare a fluxurilor prezente de venit

b) corectarea cu rata inflatiei

c) calcularea valorii actualizate a fluxurilor viitoare de venit

11. Valoarea reziduala / de reversiune reprezinta:

a) valoarea de utilizare a activelor imobiliare

b) valoarea de revanzare a activelor imobiliare

c) valoarea dupa dezmembrare

d) valoarea dupa despagubire

12. In cazul in care se estimeaza "valoarea de piata" prin metoda chiriei, fluxul anual consta in:

a) chiria contractuala

b) chiria de piata

c) chiria in exces (surplus)

d) chiria contractuala pentru contractele in vigoare si chiria pietei pentru spatiile neocupate

13. Raportul cheltuieli exploatare/ venituri exploatare depinde de:

a) managementul proprietatii

b) sectorul de activitate

c) amplasamentul proprietatii

d) toate (a+b+c)

14. Notiunea de valoare reziduala apare la:

a) metoda capitalizarii directe

b) metoda multiplicatorului chiriei brute

c) metoda actualizarii veniturilor nete

d) metoda costurilor de inlocuire

15. Tehnicile marginale de evaluare pornesc de la urmatoarea ipoteza:

a) componentele unei proprietati sunt neseparabile sub aspectul valorii

b) componentele unei proprietati sunt separabile sub aspectul valorii

c) componentele unei proprietati sunt intangibile sub aspectul valorii

d) componentele unei proprietati sunt complementare sub aspectul valorii

16. Tehnicile marginale de evaluare se aplica:

a) componentelor financiare ale unei proprietati imobiliare

b) componentelor fizice ale unei proprietati imobiliare

c) componentelor juridice ale unei proprietati imobiliare

d) toate (a+b+c)

17. Profitul impozabil este calculat dupa deducerea (scaderea) din venituri a:

a) dividendelor distribuite

b) ratelor scadente la credite

c) cheltuielilor de exploatare

d) serviciului datoriei

18.   Randamentul capitalului propriu, investit in proprietati imobiliare, este raportul dintre:

a) profit net si capital propriu

b) (profit net - rate scadente) si capital propriu

c) venit net din exploatare si capital propriu

d) profitul net si valoarea proprietatilor

19.   Venitul brut potential reprezinta venitul total generat de o proprietate:

a) in conditii de ocupare 100%

b) in conditii de ocupare la nivelul mediu al pietei

c) in conditii de ocupare asigurata prin contractele in vigoare

d) niciun raspuns corect

20. Rata fara risc se refera la:

a) rata dobanzii bancare la acordarea de credite

b) rata dobanzii bancare la depuneri pe termen lung

c) rata dobanzii practicata de Banca Nationala

d) rata dobanzii obligatiunilor de stat pe termen lung

21. Inflatia si cresterea reala a valorii proprietatii au acelasi efect asupra:

a) randamentului asteptat

b) valorii nominale a proprietatilor imobiliare

c) dobanzilor bancare

d) niciuna dintre variante

22. Inflatia neasteptata este luata in considerare la evaluare, prin:

a) ajustarea valorii finale

b) ajustarea inflatiei asteptate

c) includerea unei prime suplimentare de risc

d) niciun raspuns corect

23. Dreptul de inchiriere exprima o componenta:

a) fizica

b) legala

c) financiara

d) niciun raspuns corect

24. Clauza de escaladare a chiriei se refera la:

a) ajustarea periodica a chiriei

b) transferarea cresterilor de preturi asupra chiriasilor

c) prevederea unei chirii procentuale

d) nici una din a), b, c)

25. Chiria in surplus (suplimentara) se refera la:

a) diferenta intre chiria totala si chiria fixa

b) diferenta intre chiria procentuala si chiria de piata

c) diferenta intre chiria progresiva maxima si cea contractuala

d) diferenta intre chiria contractuala si chiria de piata

26. Cheltuielile variabile sunt cele care:

a) variaza la nivel de proprietate, in functie de gradul de ocupare

b) variaza pe m.p. de suprafata ocupata

c) variaza in functie de reglementari

d) toate variantele prezentate

27. Care informatie NU este importanta in estimarea ratei de capitalizare:

a) pretul de vanzare si conditiile de finantare

b) neadecvarea functionala nerecuperabila

c) conditiile pietei la momentul vanzarii

d) veniturile si cheltuielile pe perioada anterioara la proprietatea evaluata

28. Daca veniturile generate si valoarea proprietatii nu se vor modifica pe durata detinerii ei, rata de capitalizare este:

a) zero

b) egala cu rata de actualizare

c) mai mica decat rata de actualizare

d) mai mare decat rata de actualizare

29. Daca veniturile generate si valoarea proprietatii vor creste pe durata detinerii ei, rata de capitalizare este:

a) egala cu rata de crestere a veniturilor sau valorii proprietatii

b) egala cu rata de actualizare

c) mai mica decat rata de actualizare

d) mai mare decat rata de actualizare

30. Venitul obtinut din inchirierea garajelor, intr-un bloc de apartamente, este:

a) scazut din venitul brut efectiv

b) scazut din venitul brut potential

c) inclus, ca forma distincta de venit, in venitul brut potential

d) inclus, ca surplus de venit, in venitul brut efectiv

31. Chiriile se estimeaza pe baza celor percepute pentru spatii similare. Acest fapt este o reflectare a principiului:

a) echilibrului

b) substitutiei

c) influentelor externe

d) cererii si ofertei

32. Care din urmatorii factori este important in considerarea comparabilitatii pentru multiplicatorii venitului brut?

a) riscul

b) raportul teren construit/teren liber

c) raportul venituri/cheltuieli

d) toate cele de mai sus

33. O proprietate s-a vandut recent cu 250.000 euro. Gradul de neocupare a fost estimat la 4%, iar chiria pe piata la momentul vanzarii era 45.000 euro/an. Cheltuielile proprietarului au fost de 13.000 euro. Care este rata de capitalizare rezultata din acest caz?

a) 12,8%

b) 12,1%

c) 13,5%

d) 12,3%

34. Care din urmatorii factori NU trebuie luati in considerare in selectarea ratei de capitalizare?

a) gradul riscului aparent

b) rata de recuperare istorica

c) existenta unor scutiri de taxe

d) criteriile investitionale ale cumparatorului

35. In metoda fluxurilor actualizate de numerar (cash-flow), ipotezele investitorului sunt:

a) limitate

b) revizuite

c) simulate

d) criticate

36. Care ar fi un criteriu de comparatie rezonabil in analiza chiriilor pentru o cladire administrativa?

a) pe birou

b) pe metrul patrat de teren

c) pe metrul patrat de suprafata inchiriabila

d) pe metrul patrat de arie desfasurata construita

37. Care din urmatoarele elemente NU trebuie incluse in cheltuielile variabile?

a) incalzirea

b) curatenia

c) materiale

d) asigurare

38. Care dintre elementele de mai jos NU se include in venitul brut potential?

a) amortizarea

b) venitul din chirii

c) venitul din servicii

d) venitul procentual

39. Venitul total generat de o proprietate, la o ocupare ipotetica de 100%, inainte de deducerea cheltuielilor de exploatare, se numeste:

a) cash-flow inainte de impozit

b) venitul net din exploatare

c) venitul brut efectiv

d) venitul brut potential

40. Fondul de rezerva inclus in cheltuielile de exploatare se fundamenteaza de regula pe:

a) costul de reproductie

b) costul de inlocuire

c) costul de reproductie minus uzura fizica

d) costul de reproductie minus deprecierea acumulata

41. Metoda capitalizarii directe a venitului se bazeaza pe:

a) venitul brut efectiv din anul anterior

b) venitul net din exploatare anual

c) media veniturilor din ultimii doi ani

d) venitul prognozat in ultimul an, inainte de revanzare

42. Rata care stabileste o relatie intre venitul net din exploatare anual si valoarea proprietatii se numeste:

a) rata de capitalizare

b) rata venitului

c) rata globala

d) rata de actualizare

43. Tipul de capitalizare care nu face distinctia matematica intre recuperarea capitalului si rentabilitatea capitalului se numeste:

a) capitalizarea profitului

b) capitalizarea directa

c) capitalizarea fondurilor proprii

d) actualizarea fluxurilor financiare

44. In ce tip de contract de inchiriere, chiriasul isi plateste toate cheltuielile in afara chiriei?

a) chirie neta

b) chirie bruta

c) chirie surplus

d) chirie acoperitoare

45. Primul pas in estimarea veniturilor si cheltuielilor este:

a) estimarea venitului brut potential

b) estimarea venitului brut efectiv

c) estimarea cheltuielilor fixe si variabile

d) estimarea pierderilor din cauza neocuparii integrale si a intarzierilor in incasarea chiriei

46. Rata de capitalizare globala, folosita in metoda capitalizarii directe, presupune asemanari intre proprietatea evaluata si cele comparabile in privinta:

a) riscului

b) raportul teren construit/teren liber

c) varsta cladirii

d) toate cele de mai sus

47. Ce fel de venituri sunt analizate in metoda fluxurilor actualizate?

a) venitul mediu anual

b) venitul realizat

c) o serie de venituri previzionate

d) o medie a veniturilor din ultimii 5 ani

48. Factorul cel mai important in selectarea in final a ratei de actualizare este:

a) norocul

b) riscul

c) rationamentul profesional

d) finantarea

49. In metoda fluxurilor actualizate, valoarea de revanzare este considerata:

a) o cheltuiala pentru vanzare

b) un venit periodic

c) un flux financiar distinct

d) un procent din venitul anual

50. In abordarea prin capitalizarea venitului, valoarea se estimeaza aplicand o rata de capitalizare la:

a) pretul de vanzare brut

b) venitul net anual din exploatare

c) venitul brut efectiv

d) fluxurile financiare inainte de impozitare

51. Care din urmatoarele conditii economice vor face ca rata de capitalizare sa scada de la un an la altul?

a) cresterea dobanzilor

b) scaderea dobanzilor

c) cresterea chiriilor

d) cresterea impozitelor pe proprietati

52. O proprietate a fost cumparata cu 100.000 euro. Venitul net anual este de 10.000 euro si se previzioneaza a ramane constant pe urmatorii 5 ani. Care este rata de rentabilitatii asteptata de un investitor, daca proprietatea se va vinde peste 5 ani cu 100.000 euro?

a) mai mare de 10%

b) mai mica de 10%

c) egala cu 10%

d) poate fi mai mare sau mai mica cu 10%

53. In cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care:

a) nu se modifica niciodata

b) sunt fixe pe durata detinerii proprietatii

c) nu se modifica cu gradul de ocupare

d) sunt garantate de vanzator

54. In ipoteza ca proprietatea evaluata prezinta un risc neobisnuit de ridicat fata de veniturile generate, atunci rata de capitalizare folosita va fi:

a) mai mica, rezultand o valoare mai mica

b) mai mica, rezultand o valoare mai mare

c) mai mare, rezultand o valoare mai mica

d) mai mica, rezultand o valoare mai mare

55. O cladire de birouri are 10.000 mp utili de inchiriat. Evaluatorul are informatii pentru cheltuielile de exploatare si rata de capitalizare. Care din urmatoarele elemente trebuie sa le calculeze?

a) valoarea terenului

b) costul de inlocuire

c) chiria bruta

d) deprecierea cumulata

56. Cele trei elemente importante ale formulei de capitalizare sunt:

a) tranzactii comparabile, cost, venit

b) fizic, functional, economic

c) venit brut, venit brut efectiv, venit net din exploatare

d) valoare, venit net din exploatare, rata de capitalizare

57. De la o vila evaluata la 300.000 euro, se obtine un venit net lunar de 3.000 euro. Care este rata de capitalizare?

a) 1%

b) 6%

c) 12%

d) 20%

58. Cum va considera un evaluator, veniturile din inchirierea garajelor ce apartin unui bloc de apartamente inchiriate?

a) le va include in "alte venituri", in cadrul venitului brut potential

b) le va ignora pentru ca sunt venituri de la o proprietate personala

c) le va scadea din venitul net din exploatare

d) le va folosi pentru a reduce cheltuielile de exploatare

59. Castigul de capital este:

a) pretul de vanzare minus deprecierea

b) valoarea contabila minus deprecierea

c) castigul din casarea unei imobilizari corporale

d) castigul din vanzarea unei proprietati, dupa ce se scad cheltuielile de achizitie, taxele si costurile de vanzare

60. Chiria in exces (suplimentara) este:

a) diferenta intre chiria din contract si chiria pe piata

b) diferenta intre chiria platita si chiria minima

c) chiria primita ca un procent din vanzari

d) chiria primita in plus ca urmare a inflatiei

61. Un proprietar care obtine un venit net din exploatare (VNE) de 30.000 euro/an si plateste rate si dobanzi de 20.000 euro/an, a vandut proprietatea cu 200.000 euro. Care este rata de capitalizare?

a) 10%

b) 15%

c) 5%

d) 25%

62. Care din urmatoarele va determina pe evaluator sa foloseasca o rata de capitalizare mai mica?

a) risc mai mare decat normal

b) cheltuieli de exploatare mai mici

c) venit net din exploatare mai mare

d) cresterea valorii proprietatii in viitor mai mare decat cea normal asteptata

63. In evaluarea proprietatilor imobiliare, termenul "capitalizare" inseamna:

a) fondurile initiale investite intr-un proiect

b) conversia veniturilor viitoare in valoare

c) valoarea rezultata prin aplicarea oricarei metode de evaluare

d) determinarea capitalului disponibil pentru investitie

64. Termenul "venitul brut efectiv" inseamna:

a) venitul dupa efectul finantarii

b) venitul brut potential minus pierderile din neocupare si din neincasarea unor chirii

c) veniturile obtinute in mod real dupa ce se scad toate cheltuielile de exploatare

d) venitul brut potential obtinut pentru spatiile ce se pot inchiria

65. Care este rata de capitalizare pentru o proprietate care are raportul valoare teren/valoare totala de 10% si ratele de capitalizare pentru teren, respectiv cladire de 9% si 12%

a) 9,3%

b) 10,5%

c) 11,7%

d) 12,0%

66. In aplicarea metodei capitalizarii chiriei, pentru evaluarea unei proprietati imobiliare, este indicat ca rata de capitalizare:

a) sa se estimeze de evaluator pe baza experientei sale

b) sa se determine prin metoda construirii in trepte

c) sa se extraga de pe piata imobiliara, din tranzactii comparabile

67. In cazul unei proprietati imobiliare, valorile negative apar:

a) cand proprietatea genereaza un cash-flow negativ, real sau ipotetic

b) cand proprietatea este inchiriata sub chiria de piata

c) niciodata

68. Pentru determinarea valorii reziduale a unei proprietati imobiliare a carei valoare creste in timp, se aplica o rata de capitalizare la cash-flow net din anul final:

a) egala cu rata de actualizare

b) egala cu rata de actualizare minus rata anuala perpetua sperata de crestere a cash-flow net final

c) mai mare decat rata de actualizare

d) niciun raspuns corect

69. In aplicarea metodei capitalizarii chiriei, evaluatorul trebuie sa determine cheltuielile de exploatare. In cadrul acestora, constituirea fondului de inlocuire reprezinta:

a) cheltuieli fixe

b) cheltuieli variabile

c) cheltuieli distincte

d) niciuna

70. In cazul evaluarii unei proprietati imobiliare prin metoda capitalizarii chiriei, valoarea terenului in exces, neinchiriat:

a.    se scade din valoarea de piata estimata a proprietatii

b)   nu este luata in considerare

c)    se adauga la valoarea de piata estimata a proprietatii

71. Rata de actualizare este:

a)  rata rentabilitatii intregului capital investit (rentabilitatea economica)

b)  rata globala realizata sau asteptata de la o anumita investitie, in timpul detinerii proprietatii

c)  costul investitional al partii finantate prin credite

d)  rata rentabilitatii folosita pentru convertirea unor fluxuri viitoare de numerar, in valori actualizate

72. Procedeul de transformare a unor venituri periodice inegale ca marime, in valoare prezenta, se numeste:

a) actualizare

b) capitalizare

c) recalculare

d) nici un raspuns nu este corect

1. Sursele primare de finantare a investitiilor in proprietati imobiliare sunt:

a) fondurile proprii

b) economiile si bugetul public

c) consumurile persoanelor fizice si juridice

d) capitalul social

2. Ca forma principala de finantare a investitiilor in proprietati imobiliare prin imprumuturi, este:

a) creditul ipotecar

b) creditul de consum

c) creditul comercial

d) creditul obligatar

3. Factorul de actualizare reprezinta inversul:

a) factorului de dobanda simpla

b) factorului de amortizare a capitalului

c) factorului valorii actuale a unei anuitati

d) factorului de dobanda compusa

4. In cazul creditului rambursat cu anuitati, anuitatea cuprinde:

a) numai dobanda

b) valoarea dobanzii plus comisioanele bancare

c) rata de rambursare si dobanda

d) numai rata de rambursare

5. In cazul creditului cu dobanda la sold, rata de rambursare este:

a) constanta

b) mai mare la inceput

c) mai mare spre sfarsit

d) variabila aleator

6. In cazul creditului cu rambursare flexibila, conditiile in care se plateste dobanda sunt:

a) fixate prin acte legislative

b) lasate la latitudinea creditorului

c) negociate de partile contractante

d) impuse de debitor prin autoritatea monetara

7. Garantia personala reprezinta angajamentul de plata ferm sau negociabil al:

a) creditorului

b) debitorului

c) garantului

d) emitentului

8. Ipoteca reprezinta:

a) o garantie personala

b) o garantie reala

c) un drept de privilegiu

d) un drept de gajare

9. Tipurile speciale de ipoteci s-au dezvoltat ca urmare a:

a) modificarii legislatiei privind drepturile de retinere

b) largirii pietei de capital in domeniul titlurilor de proprietate

c) diversificarii tipurilor particulare de conditii de finantare

d) necesitatii asigurarii executarii obligatiilor creditorului

10. In cazul ipotecilor deschise:

a) se pot suplimenta bunurile imobiliare supuse garantiei

b) se pot face rambursari de credit suplimentare fata de program

c) bunurile ipotecate nu pot fi supuse executarii silite

d) se pot suplimenta sumele imprumutate fara constituirea de noi garantii

11. Rata dobanzii ca instrument al influentei autoritatii monetare asupra evolutiei economiei reprezinta:

a) o tehnica de interventie directa

b) o tehnica de interventie indirecta

c) o procedura de echilibrare a balantei de plati externe

d) o modalitate de evitare a blocajului financiar

12. Ipoteca secundara acorda la executare silita:

a) aceleasi drepturi ca oricare tip de ipoteca

b) un drept de prioritate fata de ipoteca primara

c) un drept de prioritate fata de ipoteca tertiara

d) un drept de superficie asupra bunului imobil ipotecat

13. Deciziile privind proprietatile imobiliare ating si aspecte financiare importante ce pot influenta decisiv hotararile ce se iau in acest domeniu:

a) numai in cazul unor tranzactii

b) nu

c) rareori

d) in toate cazurile

14. Stabilirea responsabilitatilor privind utilizarea proprietatilor imobiliare, pentru inceperea analizei de finantare, este:

a) obligatorie

b) facultativa

c) recomandata

d) irelevanta

15. Raportul de interese, al momentului, pentru lichiditate sau venituri din capitaluri imobilizate reprezinta un element de analiza ce va afecta decizia de a avansa fonduri a:

a) debitorului

b) creditorului

c) garantului

d) antrepenorului

16. Riscurile implicate de imprumut si de investitia capitalurilor in proprietati imobiliare reprezinta considerente de fundamentare a deciziilor de a folosi creditul ipotecar a:

a) girantului

b) debitorului

c) agentului imobiliar

d) creditorului

17. Conditiile de finantare genereaza politici de asigurare a creditelor manifestate prin practici:

a) convergente

b) alternative

c) paralele

d) congruente

18. Riscul de majorare a costului de realizare a proprietatii imobiliare are ca efect, prin producerea situatiei:

a) necesitatea de refinantare a creditului

b) majorarea venitului debitorului

c) necesitatea reproiectarii obiectivului de investitii in proprietate imobiliara

d) diminuarea venitului creditorului

19. Riscul diminuarii valorii garantiilor creditului se refera:

a) numai la valoarea proprietatii realizate din credit

b) la valoarea tuturor proprietatilor imobiliare cu acelasi grad de imobilizare

c) la valoarea tuturor garantiilor aduse creditului contractat

d) la valoarea veniturilor debitorului obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare realizate din credit

20. Liniile de aparare impotriva riscurilor creditarii proiectelor de investitii in proprietati imobiliare implica:

a) numai persoana creditorului

b) numai persoana debitorului

c) numai terte persoane neimplicate in proiect

d) creditorul, debitorul si orice alta persoana implicata sau nu in proiect

21. Riscul in investitiile imobiliare fata de riscul investitiei in obligatiuni de stat:

a) este mai mare

b) este mai mica

c) este la fel

d) nu are legatura

22. Riscul in investitiile imobiliare, fata de riscul investitiei in activitati comerciale:

a) este mai mare

b) este mai mic

c) este la fel

d) nu are legatura

23. Asigurarile reprezinta pentru asigurat:

a) o metoda de castig

b) o formula de credit

c) o solutie de protectie financiara prin transfer de risc

24. O asigurare se incheie pentru evenimente:

a) care se produc cu certitudine

b) neprevazute

c) imposibile

25. Notiunea "Interes Asigurabil" priveste pe:

a) asigurat

b) asigurator

c) nici unul dintre acestia

26. Subasigurarea este penalizata la momentul:

a) incheierii politei de asigurare

b) expirarii politei de asigurare

c) pagubei

27. Cheltuielile cu primele de asigurare sunt:

a) deductibile

b) planificate

c) ambele

28. Inflatia are ca efect:

a) deprecierea despagubirii cuvenite

b) agravarea conditiilor de risc

c) prime de asigurare mai atractive

29. "Suma Asigurata" reprezinta:

a) valoarea maxima a despagubirii

b) valoarea minima a despagubirii

c) valoarea garantata a despagubirii

30. Polita care acorda compensatii in caz de prejudiciu produs altcuiva este:

a) polita de incendiu si alte pagube la bunuri

b) polita de intrerupere de activitate (pierdere de profit)

c) polita de raspundere

31. Profitul posibil de obtinut din investitii de capital alternative, reprezinta un element de analiza ce va afecta deciziile:

a) antreprenorului

b) agentului imobiliar

c) debitorului

d) creditorului

32. Achizitia de valori mobiliare pe piata de capital reprezinta decizii in administrarea finantarii proprietatilor imobiliare?

a) niciodata

b) nu

c) da

d) intotdeauna

33. Interesul public este un regulator al:

a) politicilor monetare

b) politicilor de creditare

c) cotei de economii afectata investitiilor in proprietati imobiliare

d) deciziilor luate de debitori in investirea in proprietati imobiliare

34. Practicile bazate pe conditiile de creditare conservatoare asigura:

a) evitarea efectuarii de operatiuni

b) facilitarea optiunilor tuturor participantilor la proiectul de investitii

c) relansarea in perioadele de recesiune economica

35. Operatiunile pe piata libera reprezinta instrumente:

a) de transfer a titlurilor

b) de garantare a creditelor

c) de politica monetara

d) de reducere a riscului in creditare

36. In cazul contractarii unui credit inversat purtator de anuitati se va plati la fiecare perioada de timp:

a) o suma constanta

b) o suma ce va scadea de la o perioada la alta

c) o suma ce va creste de la o perioada la alta

37. Factorul de amortizare a fondurilor reprezinta inversul:

a) factorului de compunere

b) factorului valorii actuale a unei anuitati

c) factorului de dobanda compusa

d) factorului de dobanda simpla

38. Societatile de asigurare sunt interesate in mod deosebit sa investeasca in proprietati imobiliare:

a) mici, se implica un volum redus de fonduri financiare

b) cu destinatia de locuinte

c) ce necesita fonduri financiare mari

39. Daca rata dobanzii nominale este 10% si rata inflatiei este 3%, atunci rata dobanzii reale va fi:

a) 7,0%

b) 6,8%

c) 7,1%

d) 3,8%

40. Daca rata dobanzii reale este 6% si rata inflatiei este 2%, atunci rata dobanzii nominale va fi:

a) 8,0%

b) 7,8%

c) 4,0%

d) 8,1%

41. Daca rata dobanzii reale este 5% si rata dobanzii nominale este 8% atunci rata inflatiei va fi:

a) 2,86%

b) 3,01%

c) 2,06%

d) 5,00%

42. Un nivel ridicat al ratelor dobanzii pe piata financiara influenteaza disponibilitatea fondurilor pentru credite ipotecare:

a) in sensuri diferite, necontrolabile

b) amplificand-o

c) reducand-o

d) mentinand-o constanta

43. Bancile comerciale implicate in finantarea unor investitii in proprietati imobiliare, practica diferite rate ale dobanzilor functie de:

a) calitatea solicitantului de credit

b) riscurile implicate de fiecare proiect

c) marimea creditului ipotecar

d) cota de finantare prin credit

44. Creditele ipotecare pot fi:

a) garantate, nerambursabile sau cu venit fix

b) garantate, asigurate sau conventionale

c) asigurate, neremunerate sau standardizate

d) conventionale, neconventionale sau viagere

45. Intr-un mediu economic stabil si echilibrat investitiile in proprietati imobiliare se rezolva prin finantarea:

a) din consumurile familiale

b) de pe piata monetara

c) de pe piata financiara

d) din activele circulante

46. Finantarea investitiilor in active reale se realizeaza prin emisiuni de valori mobiliare pe:

a) piata primara de capital

b) piata secundara de capital

c) piata monetara

47. Pe piata secundara de capital pretul valorilor mobiliare variaza cu rata dobanzii nominale a instrumentului de credit:

a) aleator

b) invers proportional

c) direct proportional

48. Bonurile de tezaur sunt instrumente de credit:

a) cu riscurile cele mai mari

b) cu riscurile cele mai mici

c) cu riscuri variabile

d) cu riscuri de rascumparare prin tragere la sorti

49. Certificatele de depozit sunt instrumente financiare emise de:

a) institutii bancare

b) institutii guvernamentale

c) autoritatea monetara si sunt nenegociabile

d) de fondurile de investitii deschise

50. Obligatiunile reprezinta instrumente de credit:

a) nenegociabile cu rambursare esalonata

b) netransmisibile remunerate la scadenta

c) emise de stat, municipalitati sau societati comerciale

d) nerambursabile si cu venit fix

51. Care dintre politele de mai jos nu se reinnoieste la expirarea perioadei de valabilitate:

a) polita de incendiu

b) polita de raspundere profesionala

c) polita ALL RISKS (toate riscurile) pentru santiere si lucrari de constructii

52. In cazul unei cereri de despagubire frauduloase

a) asiguratul isi pierde toate drepturile de despagubire

b) se restituie prima de asigurare achitata

c) se incepe urmarirea penala

53. Pentru compensarea costului de curatare a locului de resturi/daramaturi dupa un incendiu:

a) actioneaza automat polita de baza (FLEXa)

b) este necesara o clauza suplimentara de asigurare

c) te poti baza pe serviciile organelor de pompieri

54. In cazul reconstruirii (refacerii) unui imobil in urma unui incendiu major, obligatia de a obtine aprobarile necesare pe planuri, este in sarcina:

a) asiguratorului

b) asiguratului

c) constructorului

55. In caz de dauna, atunci cand exista o polita de asigurare in vigoare se notifica asiguratorul/brokerul:

a) imediat dupa ce s-a luat masurile de urgenta pentru limitarea daunelor

b) dupa ce s-a primit punctul de vedere al autoritatilor in legatura cu conditiile incidentului

c) cand se pune problema unei surse de finantare pentru inlocuirea bunurilor pierdute

56. Asiguratorul plateste despagubirea in urma unui incendiu la o cladire vanduta recent, daca:

a) noul proprietar prezinta o polita de asigurare valida, incheiata in numele vanzatorului

b) asiguratorul a fost notificat si a fost de acord cu inscrierea cumparatorului ca beneficiar

c) numai daca s-a anulat vechea polita

57. Contributia se refera la:

a) existenta mai multor asigurati

b) existenta mai multor asiguratori

c) existenta mai multor clauze de asigurare

58. Asiguratul are la dispozitie pentru notificarea daunelor:

a) 30 de zile

b) un an

c) 60 de zile

59. Daca asiguratul nu este multumit cu decizia asiguratorului, cu privire la forma si cuantumul despagubirii, poate apela la:

a) Ministerul de Finante

b) Asociatia Societatilor de Asigurari

c) nu poate face nimic

60. Subrogarea:

a) este un principiu care nu are nici o legatura cu principiul despagubirii/indemnizarii

b) urmareste reconstituirea fondurilor de asigurare prin recuperare de la cei vinovati

c) este un drept exclusiv al asiguratului

61. Inregistrarea precisa a stocurilor este necesara pentru:

a) politele de incendiu pe baza de declaratie

b) politele de raspundere

c) politele de constructie

62. Rolul unui expert de daune (ajustor de daune) este:

a) executiv

b) consultativ

c) de arbitrare

63. Raportul de dauna va face referiri la:

a) clauzele politei: respectarea acestora de catre asigurat

b) modul in care asiguratorul se poate eschiva de la plata despagubirii

c) atitudinea asiguratului

64. Termenul "cladire" include:

a) imobilele si anexele acestora ce apartin proprietarului

b) ziduri, porti, imprejmuiri

c) instalatiile si conductele pentru utilitati

d) toate cele de mai sus

65. Termenul de "continut" exclude:

a) amenajarile executate de chirias

b) continutul din cladirile anexe

c) stocuri si materiale in curs de comercializare

66. Fundatiile unei cladiri:

a) sunt incluse automat in asigurarea de baza (FLEXa) daca suma asigurata le cuprinde

b) nu pot fi acoperite printr-o clauza speciala

c) nu este corect sa se asigure intrucat este imposibil sa fie distribuite

67. Atunci cand se acorda acoperire prin asigurare pentru "cutremur de pamant", incendiul provocat de acest eveniment

a) este tratat separat

b) este exclus

c) poate fi specificat ca un pericol distinct de pericolul de soc.

68. Daunele produse de furtuna si inundatie se despagubesc daca polita este de tip:

a) FLEXA

b) clauza specifica

c) FLEXA + pericole aditionale specifice

69. Clauza cu privire la "autoritati publice" va acorda compensatii:

a) asiguratului

b) proiectantului

c) constructorului

70. Raportul de evaluare intocmit de un expert independent:

a) are caracter obligatoriu cu privire la valoarea asigurata din polita

b) are caracter orientativ pentru management

c) va fi folosit ca proba in cazul unei cereri de despagubire

71. Riscul retinut de asigurat in mod explicit prin polita este numit:

a) fransiza (fransiza deductibila/atinsa)

b) pe raspundere proprie

c) nu are un nume, ci este o valoare

72. Lichiditatea este definita de regula ca:

a) diferenta intre venituri si cheltuieli

b) puterea de cumparare a unui activ

c) usurinta de a transforma un activ in bani

d) diferenta in valoare si datorii

73. Riscul ce rezulta din incertitudinea din inchiriere, gradul de ocupare sau cheltuielile de exploatare se refera la:

a) riscul afacerii

b) riscul exploatarii

c) riscul economic

d) riscul dobanzii

74. De ce creditorii (de exemplu banca) analizeaza rata de acoperire a serviciului datoriei?

a) e ceruta de reglementarile guvernamentale

b) indica riscul creditului

c) indica valoarea proprietatii

d) arata cat de repede se va rambursa creditul

75. Care din urmatoarele calcule defineste cel mai bine rata de acoperire a creditului?

a) venitul net din exploatare impartit la cheltuielile cu dobanzile

b) venitul net din exploatare impartit la rambursarea creditului si dobanzilor

c) valoarea proprietatii impartita la creditul ramas

d) rambursarea creditului si dobanzilor impartite la cash-flow, inainte de impozit

76. Pentru a obtine un efect de levier pozitiv, dobanda la credit trebuie sa fie:

a) egala cu rata de baza

b) egala cu randamentul proprietatii

c) mai mare decat randamentul proprietatii

d) mai mica decat randamentul proprietatii

77. Constanta creditului este din categoria:

a) ratelor dobanzii

b) ratelor de capitalizare

c) ratelor de actualizare

d) nici una dintre a), b), c)

78. In cazul evaluarii pentru credite/garantii ipotecare, raportul de evaluare trebuie sa cuprinda o estimare a pastrarii valorii in timp:

a) niciodata

b) uneori

c) intotdeauna

79. Proprietatile detinute ca investitii sunt:

a) proprietati in curs de dezvoltare

b) proprietati detinute pentru a fi dezvoltate

c) generatoare de venituri din chirii

d) proprietati detinute pentru propria utilizare

1. La identificarea unei proprietati imobiliare, evaluatorul trebuie sa ia in considerare urmatoarele:

a) dreptul de proprietate de evaluat

b) veniturile populatie in zona

c) tendintele pietei

d) zonarea

2. Un exemplu de proprietate in devalmasie este:

a) comunitatea de bunuri a sotilor

b) blocurile de apartamente

c) locuinta mostenita

d) blocurile de birouri

3. Dreptul de proprietate asupra unui imobil este:

a) absolut si exclusiv

b) netransmisibil

c) la dispozitia autoritatilor

d) prescriptibil prin neutilizare

4. Atributele dreptului de proprietate sunt:

a) posesia, folosinta si mostenirea

b) dispozitia, posesia si folosinta

c) apartenenta, instrainarea, utilizarea

d) recunoasterea, folosinta si transmisibilitatea

5. Dreptul de proprietate comuna poate fi:

a) in indiviziune

b) in devalmasie

c) stabilit prin delimitare

6. Coproprietate fortata inseamna:

a) partile comune ale blocurilor de locuinte

b) bunuri rezultate din mostenire

c) bunuri stabilite prin hotarare judecatoreasca

7. O proprietate imobiliara din domeniul public:

a) poate fi vanduta

b) poate fi schimbata cu o alta proprietate

c) poate fi restituita oricand

d) poate fi expropriata

8. Dreptul de proprietate poate fi:

a) numai permanent

b) uneori temporar

c) expropriat pentru a dezvolta o intreprindere

9. Dispozitia ca atribut al dreptului de proprietate inseamna ca:

a) proprietarul o poate intrebuinta in interesul sau

b) proprietarul dispune liber de ea

c) proprietarul o poate stapani in fapt

d) nu poate fi obligat niciodata sa o instraineze

10. Caracterul absolut al dreptului de proprietate inseamna ca:

a) se impune in raportul proprietarului cu oricine

b) este neingradit

c) nu se prescrie

d) nu se poate inlocui

11. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate inseamna ca:

a) nu poate fi pus in comun

b) este in profitul unui singur titular

c) nu poate fi transmis

d) puterea sa exclude puterea altei persoane

12. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate inseamna ca:

a) apartine continuu aceluiasi titular

b) se poate transmite conform legii

c) dureaza cat dureaza proprietatea

d) se poate transmite numai prin mostenire

13. Limitele in restrangerea dreptului de proprietate sunt:

a) interesele generale ale societatii

b) interesele private ale chiriasilor

c) interesele autoritatilor locale

14. Domeniul statului cuprinde:

a) numai bunuri din domeniul public

b) bunuri din domeniul public

c) proprietatile primariilor si ale intreprinderilor de stat

15. Proprietatea inalienabila:

a) este stabilita prin acte normative

b) ii lipseste dreptul de folosinta

c) ii lipseste dreptul de dispozitie

16. Care din urmatoarele definitii este cea mai apropiata de notiunea "servitute":

a) un document legal valabil pentru a asigura indeplinirea unei obligatii

b) un acord care garanteaza dreptul de posesie si folosinta exclusiva a proprietarului

c) un instrument ce transfera dreptul de proprietate catre terte persoane

d) un drept ce garanteaza unei alte parti dreptul de a folosi un teren al proprietarului

17. Peretii dintre doua apartamente proprietate sunt considerati normali ca fiind:

a) elemente ale unui apartament

b) elemente comune

c) elemente comune limitate

d) elemente in folosinta comuna

18. Care din urmatoarele propozitii nu este corecta referitor la reglementarile de zonare?

a) zonarea poate stabili restrictii de inaltime pentru cladiri

b) zonarea opreste scaderea valorii proprietatilor intr-o anumita arie a orasului

c) zonarea este deseori folosita sa separe utilizari incompatibile ale terenului

d) zonarea stabileste cerinte restrictive pentru constructiile pe teren

19. Un plan urbanistic de dezvoltare (PUD) poate fi explicat cel mai bine, astfel:

a) un mijloc prin care un promotor poate dezvolta o suprafata mare de teren in diferite etape

b) un tip special de utilizare a terenului care permite un amestec de utilizari si densitati diferite

c) un tip de utilizare a terenului finantata de guvern

d) orice fel de utilizare a terenului care este destinata asociatiei proprietarilor de locuinte

20. Care din urmatoarele definitii sunt adecvate notiunii de proprietate imobiliara?

a) terenul si tot ce este atasat permanent lui

b) proprietatea ce nu este inchiriata

c) cladiri si alte constructii speciale

d) constructii si instalatii

21. Daca pe un teren exista o servitute de trecere pentru un teren vecin, primul teren reprezinta:

a) o proprietate in litigiu

b) o proprietate dominanta

c) o proprietate aservita

d) o proprietate cu toate drepturile

22. Vanzarea unei locuinte intre membrii de familie ar putea fi considerata ca:

a) tranzactie normala pe piata

b) tranzactie distorsionata

c) tranzactie independenta

d) tranzactie ilegala

23. Terenul in exces:

a) nu este asa de valoros pentru ca nu contribuie la cea mai buna utilizare

b) nu este necesar pentru folosirea constructiilor existente

c) este intotdeauna folosit pentru extinderea constructiilor existente

d) nu este inclus in valoarea constructiilor

24. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) aprobat de Consiliul Local pentru o zona are valoarea de 4. Care este regimul maxim de inaltime a cladirii, care la parter ocupa 1/3 din teren?

a) un nivel

b) patru nivele

c) douasprezece nivele

b)   regimul nu depinde de CUT

1. Cand ar fi adecvata o evaluare la o data in viitor:

a) in evaluarea cladirilor

b) cand nu exista date de piata si nici nu se prevede sa apara in cateva luni

c) cand se asteapta un dezastru natural

d) cand se determina valoarea terminala/ reziduala

2. Cand se evalueaza o proprietate la o data anterioara, evaluatorul:

a) presupune o stare fizica ce corespunde cu starea actuala

b) presupune cunoasterea starii fizice, la data evaluarii, prin interviuri sau alte mijloace

c) presupune ca nu s-au facut imbunatatiri

d) presupune ca nu erau constructii pe teren

3. Cand se evalueaza o proprietate la o data anterioara, evaluatorul:

a) nu accepta lucrarea

b) se considera ca un intermediar la acea data in zona respectiva

c) ia in considerare evenimentele ce au avut loc dupa data evaluarii

d) se considera in rolul unui vanzator/cumparator tipic ce are cunostintele tipice despre piata la data evaluarii

4. Evaluatorul nu greseste daca:

a) face o estimare preliminara cu o aproximare larga

b) intreaba pe client care este valoarea preferata

c) se consulta cu judecatorul in cazuri de litigii

d) respecta contractul si cerintele clientului

5. Evaluatorul poate evalua aceeasi proprietate pentru mai multi clienti, daca:

a) au venit in acelasi timp

b) exista consensul clientilor

c) are aprobarea judecatorului

d) are aprobarea asociatiei profesionale

6. Pe raportul de evaluare semneaza:

a) numai cei care lucreaza efectiv

b) consultanti externi

c) si cei care au opinii separate incluse in raport

d) si cei care au furnizat informatii privind piata

7. In promovarea activitatii sale, evaluatorul:

a) nu are voie sa-si faca reclama

b) poate sa-si faca reclama, dar sa nu prezinte gresit experienta si pregatirea profesionala

c) poate sa-si faca reclama, daca este atestat

d) nu e bine sa-si faca reclama, pentru a nu starni reactia negativa a celorlalti evaluatori

8. In redactarea raportului de evaluare, evaluatorul:

a) va prezenta concluziile reale

b) va evita sa evidentieze incertitudinile, pentru a nu deruta clientul

c) va prezenta numai elementele bazate pe documente oficiale

d) va prezenta rezultate care sunt dupa dorinta clientului

9. Evaluarea este confidentiala si in acest context evaluatorul:

a) nu va dezvalui rezultatele decat clientului sau

b) poate dezvalui rezultatele dupa ce au trecut 3 ani de la evaluare

c) poate dezvalui faptul ca a fost angajat de un anume client, dar nu va dezvalui concluziile evaluarii

10. Evaluatorul este o persoana care:

a) are calificare, experienta si competenta

b) a absolvit un curs de evaluare

c) are cel putin 5 ani de experienta

d) este expert tehnic sau contabil

11. In cazul in care raportul de evaluare este pus la dispozitia unor terte persoane, cu acordul evaluatorului:

a) aceste persoane au aceleasi drepturi ca si clientul initial

b) aceste persoane pot folosi raportul numai ca sursa de informatii si nu concluziile

c) aceste persoane pot folosi raportul, numai daca platesc pentru aceasta

d) aceste persoane pot folosi raportul si pentru alte scopuri

12. Daca un membru al echipei de evaluare are alte opinii decat restul echipei:

a) se intocmeste o anexa separata

b) se elimina din raport elementul ce a generat opinia separata

c) se intocmeste un raport separat

d) se analizeaza subiectul pana se ajunge la o opinie comuna

13. La stabilirea pretului solicitat pentru evaluare se are in vedere:

a) valoarea proprietatii

b) costul proprietatii

c) volumul de munca efectiv necesar

d) veniturile generate de proprietate

14. Pentru o proprietate evaluata anterior, evaluatorul poate:

a) sa aprobe finantarea tranzactiei

b) sa administreze proprietatea

c) sa intermedieze proprietatea

d) sa utilizeze informatia la alte evaluari

15. Cand seful unui evaluator semneaza un raport de evaluare, el isi asuma responsabilitatea:

a) numai pentru valoare

b) pentru raportul in intregime

c) pentru adresa de insotire

d) numai pentru cea mai buna utilizare

16. Care din urmatoarele conditii nu trebuie sa influenteze pretul solicitat de evaluator pentru o lucrare de evaluare?

a) complexitatea lucrarii

b) valoarea estimata

c) cheltuielile necesare lucrarii

d) timpul necesar pentru realizarea lucrarii

17. Care din urmatoarele notiuni descriu cel mai bine ce face evaluatorul in exprimarea opiniei privind valoarea unui teren?

a) determina valoarea

b) calculeaza valoarea

c) estimeaza valoarea

d) a. si c.

18. Care din urmatoarele propozitii descriu cel mai bine ce trebuie sa faca evaluatorul in alegerea valorii finale?

a) considera media rezultatelor obtinute prin aplicarea celor 3 metode

b) alege cel mai mare dintre rezultatele aplicarii celor 3 metode

c) acorda cea mai mare importanta rezultatului obtinut prin metoda considerata de evaluator ca fiind cea mai credibila

d) alege valoarea cea mai apropiata de ceea ce evaluatorul o presupunea inainte de finalizarea lucrarii de evaluare

19. Scopul standardelor de evaluare este ca sa:

a) garanteze profesionalismul evaluatorilor

b) sa suplineasca reglementarile guvernamentale

c) sa prezinte informatii relevante pentru clienti si sa nu induca in eroare

d) sa prezinte informatii utile evaluatorilor

20. Obiectivul unei misiuni de evaluare este:

a) sa determine pretul de oferta

b) sa estimeze valoarea

c) sa stabileasca valoarea creditului

d) sa identifice drepturile si interesele ce ar putea exista

21. Un evaluator care semneaza pe un raport de evaluare elaborat de altcineva, chiar sub titulatura de "verificat":

a) nu este responsabil pentru continutul raportului

b) trebuie sa fi contribuit la cel putin 50% din raport

c) trebuie sa fi inspectat proprietatea

d) trebuie sa accepte responsabilitatea totala fata continutul raportului

22. Care din urmatoarele propozitii este corecta, referitor la intervalul de valori dat ca estimare finala intr-un raport de evaluare?

a) trebuie sa fie o singura valoare si nu un interval de valori

b) un interval bun este de +/- 5%

c) intervalul de valori depinde de precizia estimarilor si de increderea pe care o are evaluatorul in rezultate

d) pretul ar trebui sa fie un numar rotunjit

23. Un evaluator care rezolva dispute privind valoarea se numeste:

a) evaluator verificator

b) arbitru evaluator

c) inspector evaluator

d) nici una de mai sus, intrucat nu este etic ca un evaluator sa intervina in dispute asupra valorii

24. In evaluare, analiza vecinatatii si a pietei locale trebuie sa fie:

a) obiectiva

b) subiectiva

c) analizata de un locuitor al zonei

d) analizata de cineva din afara zonei pentru a nu fi influentat

1. Analiza pentru cea mai buna utilizare cauta sa identifice piete pentru:

a) tranzactii de terenuri

b) tranzactii de constructii

c) inchirieri comparabile

d) toate cele de mai sus

2. Cand se evalueaza o proprietate, cea mai buna utilizare se refera la:

a) proprietatea construita

b) amplasamentul, daca este liber

c) a sau b

d) toate cele de mai sus

3. Care criterii se aplica la analiza celei mai buna utilizari?

a) fezabil financiar

b) cererea si oferta

c) contributia

d) competitia

4. Care sunt cele patru criterii pentru cea mai buna utilizare?

a) posibil fizic, permis legal, fezabil financiar si conduce la valoarea cea mai mare

b) posibil fizic, permis legal, probabil si util

c) raritate, utilitate, putere de cumparare, existenta capitalului

d) teren, forta de munca, capital si organizare

5. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber tine cont de:

a) utilizarea actuala

b) utilizarile potentiale

c) costurile de demolare

d) costurile de transformare a proprietatii

6. Fezabilitatea financiara a celei mai bune utilizari inseamna:

a) existenta surselor de finantare

b) rata rentabilitatii capitalului investit nu este inferioara celei asteptate de investitori pe piata

c) veniturile sunt mai mari decat cheltuielile

d) ramane un profit antreprenorului

7. Productivitatea maxima a unei proprietati imobiliare inseamna:

a) obtinerea unor venituri maxime

b) exploatarea cu cheltuieli minime

c) valoarea reziduala a terenului maxima

d) veniturile pe salariat maxime

8. Utilizarea interimara/ intermediara se refera la:

a) proprietati cu utilizare singulara

b) dezvoltarea/conversia este nefezabila financiar in prezent

c) proprietati cu durata de viata limitata (provizorii)

d) proprietati demodate

9. Utilizarea neconforma legal inseamna:

a) constructie fara autorizare legala

b) constructie legala, dar nu corespunde noilor reglementari

c) constructie ce trebuie demolata

d) utilizare pentru alte scopuri, decat a fost autorizata

10. Analiza de cea mai buna utilizare inseamna:

a) analiza pietii

b) identificarea celei mai profitabile utilizari competitive, in care poate fi pusa proprietatea

c) fezabilitatea dezvoltarii proprietatii

d) analiza proprietatilor comparabile, din oferta competitiva

11. Utilizarea speculativa inseamna:

a) teren pastrat pentru vanzare ulterioara

b) teren cumparat la pret neobisnuit de mic

c) teren cumparat la lichidarea unor proprietati

d) teren detinut de promotorii imobiliari

12. Proprietatea evaluata este un bloc cu 10 apartamente. Exista posibilitatea ca sa nu fie eliberata autorizatia de functionare din cauza afectarii structurii de cutremur. Care este cea mai importanta conditie a analizei pentru cea mai buna utilizare?

a) permisibila legal

b) posibila fizic

c) maxim productiva

d) fezabila financiar

13. Proprietatea evaluata este o casa familiala amplasata intr-o zona in schimbare. Analiza de piata arata ca inca 3-4 ani casa va adauga valoarea terenului. Ce fel de utilizare vom considera:

a) utilizare interimara

b) utilizare in schimbare

c) cea mai buna utilizare

d) utilizarea maxim productiva

14. Proprietatea analizata poate fi dezvoltata ca birouri sau cladire industriala. Diferenta va fi probabil in valoarea terenului. Care este factorul de analiza a celei mai bune utilizari?

a) permisibila legal

b) posibila fizic

c) maxim productiva

d) fezabila financiar

15. Principiul care sta la baza analizei pentru cea mai buna utilizare este:

a) conformitatea

b) concurenta

c) contributia

d) substitutia

16. Analiza pentru cea mai buna utilizare este folosita pentru a determina urmatoarele:

a) tipul de proprietate de amplasat pe teren

b) capitalul investit pentru constructiile de pe teren

c) daca o constructie existenta trebuie demolata

d) toate cele de mai sus

17. Cea mai buna utilizare a unui lot de teren poate rezulta din urmatoarele:

a) cel mai mare coeficient de utilizare a terenului

b) cea mai mare valoare a constructiei

c) cea mai mare dimensiune a cladirii

d) cea mai mare valoare actualizata a terenului

18. Un teren are o constructie pe el. Care propozitie descrie cel mai bine cea mai buna utilizare a amplasamentului?

a) nu poate fi determinata

b) este automat utilizarea curenta, pentru ca terenul este construit

c) ar putea fi diferita de utilizarea curenta

d) cand constructia este o locuinta, atunci terenul nu are o cea mai buna utilizare

19. Care din urmatoarele propozitii este corecta, referitor la cea mai buna utilizare a unei parcele de teren?

a) terenul neamenajat nu are cea mai buna utilizare

b) daca pe teren este o casa de locuit, atunci intotdeauna cea mai buna utilizare se schimba in timp

c) cea mai buna utilizare se schimba in timp

d) cea mai buna utilizare este strict un concept economic si nu este influentat de considerente fizice sau legale

20. Ca sa reprezinte cea mai buna utilizare a unui teren construit, utilizarea curenta trebuie:

a) sa se conformeze utilizarii interimare

b) sa fie aceeasi cu utilizarile viitoare

c) sa fie conforma cu normativele de constructie actuale

d) sa nu aiba neadecvari functionale

21. Cand cea mai buna utilizare este in tranzitie, evaluatorul trebuie:

a) sa ia in considerare utilizarea interimara

b) sa nu ia in considerare utilizarea interimara

c) sa ia in considerare utilizarea interimara, numai daca duce la o valoare mai mare

d) sa ia in considerare utilizarea interimara, numai daca duce la o valoare mai mica

1. Ce tip de valoare se va estima in evaluarea pentru garantarea de credite, ipoteci si gajuri:

a) valoarea de investitie

b) valoarea de piata

c) valoarea de casare

d) valoarea de utilizare in continuitate

2. Daca proprietatea imobiliara nu are piata sau are piata extrem de limitata, evaluatorul care o evalueaza pentru garantia de credite:

a) va discuta cu creditorul

b) va refuza lucrarea

c) va discuta cu avocatul

d) va continua lucrarea

3. Pentru garantarea de credite, proprietatea imobiliara generatoare de venituri se evalueaza:

a) ca fiind libera si disponibila pentru vanzare

b) ca fiind in exploatare continua

c) netinand cont de indatorare

4. Pentru garantarea de credite, evaluarea trebuie sa fie:

a) bazata pe metoda costului

b) precauta din cauza naturii litigioase

c) responsabila si riguroasa

5. In cazul in care evaluatorul este solicitat sa-si spuna parerea despre adecvarea proprietatii imobiliare, ca garantie de credit:

a) va refuza solicitarea

b) va exprima o opinie, numai daca este asigurat pentru raspundere profesionala

c) va exprima o opinie, tinand cont de natura proprietatii

d) va exprima o opinie, functie de conditiile de acordare a creditului

6. In unele cazuri evaluatorul este solicitat sa opineze asupra nivelului maxim al imprumutului:

a) el va tine cont de situatia financiara a debitorului

b) el va tine cont de conditiile de acordare a imprumutului

c) el va contracta un colaborator, specialist in probleme de risc financiar

d) niciun raspuns corect

7. In evaluarea activelor epuizabile ca garantie de credite, evaluatorul va tine cont de:

a) durata si caracteristicile creditului

b) beneficiarii resurselor epuizabile

c) taxele catre Agentia Resurselor Minerale

d) impactul asupra mediului inconjurator

8. Raportul de evaluare a unei proprietati imobiliare pentru garantia de credit:

a) va arata neutru numai aspectele legate de proprietate

b) va arata toate aspectele care ar putea sprijini creditorul

c) va tine cont de interesele creditorului

d) va tine cont de interesele debitorului

9. In evaluarea pentru stabilirea despagubirilor pentru expropriere se va estima:

a) valoarea de piata

b) valoarea de investitie

c) valoarea de lichidare

d) valoarea de utilizare

10. Valoarea de asigurare (suma asigurata) pentru cladiri include:

a) costurile de reparatii si / sau refacere

b) costurile cu extinderile de constructii

c) imbunatatirile constructive si de dotare

11. In evaluarea pentru asigurare se va estima:

a) valoarea de piata

b) valoarea de investitie

c) valoarea de reconstructie

d) valoarea de lichidare

12. Proprietatile in dezvoltare:

a) sunt detinute pentru a fi vandute ulterior

b) nu genereaza venituri

c) au suprafete de teren insuficiente

d) au suprafete de teren in exces

13. Daca in timpul unei evaluari se identifica o problema de poluare, evaluatorul:

a) isi declina responsabilitatea

b) intrerupe lucrarea de evaluare

c) mentioneaza explicit natura, profunzimea si rezultatul investigatiei

d) continua lucrarea pe raspunderea clientului

14. Reducerea de valoare datorata poluarii se estimeaza:

a) prin formule si tabele de indici

b) la fel ca deprecierile din cauze externe sau de nefunctionalitate

c) prin sondaje efectuate pe piata

d) pe baza unor metode si tehnici speciale

15. Obligatiile de mediu reprezinta:

a) provizioane pentru riscuri

b) obligatii/datorii in afara bilantului

c) devize estimative pentru justificarea costurilor

d) datorii ale societatii catre Agentia de Mediu

PROBLEMA nr. 1

Sa se calculeze care este suma maxima care se poate plati pentru un teren de constructie stiind ca:

exista autorizatia de a construi pe acest teren patru cladiri, fiecare cu o suprafata utila de 160 mp

constructia cladirilor dureaza un an, iar pretul constructiei este de 400 EUR/mp util.

investitorul ia in acest scop un credit cu o dobanda de 8% pe an

onorariile consultantilor, proiectul, supravegherea si alte cheltuieli care nu sunt cuprinse in cei 400 EUR/mp reprezinta 10% din costul constructiei

alte costuri (intermediere, reclama, asistenta juridica) reprezinta 3% din valoarea finala a constructiei

profitul investitorului la fiecare cladire vanduta va fi de 7.500 EUR

intreaga investitie impreuna cu terenul va fi vanduta dupa construire cu 775 EUR/mp fiecare cladire

PROBLEMA nr. 2

Evaluati valoarea cladirii destinate vanzarii pe baza datelor din tabel.

Observatie: caracterizarea "mai bun"/"mai rau"/"aceeasi" se refera la compararea cu imobilul de evaluat.

Imobile vandute Imobil de

I II III IV evaluat

Pret, EUR   113.000 87.000 95.000 137.000 ?

data vanzarii                         acelasi an un an mai devreme jumatate an acelasi an

mai devreme

suprafata teren aceiasi aceiasi aceiasi dubla

arhitectura (forma, functia) mai buna mai buna mai rea aceiasi

numar camere                                  5 6 6 7 6

canalizare externa nu nu da da nu

stare tehnica                         mai buna mai rea aceiasi mai buna

telefon           da da nu da da

Informatii suplimentare:

 se considera o crestere anuala de pret de 30%

 valoarea suplimentara pentru o suprafata dubla de teren este de 14.000 EUR

 diferenta datorata canalizarii exterioare este evaluata la 10.000 EUR

l     celelalte diferente au fost estimate (plus-minus) la 5.000 EUR fiecare

PROBLEMA nr. 3

Sa se calculeze valoarea unei proprietati imobiliare (teren+constructie) pe baza urmatoarelor date:

 venitul brut lunar (chiria obtinuta) este de 3.000 EUR si nu se prevede modificarea sa

 chiria este platita la inceputul fiecarui an

 costurile de intretinere sunt 25% din venituri

 un evaluator a stabilit valoarea terenului de 10.000 EUR

 starea tehnica a constructiei permite utilizarea sa inca 10 ani

 rata de capitalizare a veniturilor nete este de 10% in cazul terenului si de 12% in cazul cladirii

l     valoarea materialelor din demolare acopera costurile de demolare si de sistematizare a terenului

PROBLEMA nr. 4

Un investitor este proprietarul unui teren destinat construirii. El este localizat intr-o zona atractiva a localitatii. Investitorul are de ales intre urmatoarele variante:

1. Un pavilion comercial cu un singur nivel cu o suprafata utila de 900 mp al carui cost ar fi de 400 EUR/mp suprafata utila. Chiria lunara previzionata la inchirierea pavilionului va fi de 10 EUR/mp suprafata utila. Costurile de exploatare vor fi de 25% din venitul planificat.

2. Un pavilion comercial cu doua nivele, cu o suprafata utila de 1300 mp al carui cost ar fi de 500 EUR/mp suprafata utila. Chiria lunara previzionata la inchirierea pavilionului (parter sau etaj) va fi de 8 EUR/mp suprafata utila. Costurile de exploatare vor fi de 30% din venitul planificat.

Rata de capitalizare in ambele cazuri este acceptata la nivelul de 12%. Pe baza analizei, sa se determine care varianta este de preferat.

PROBLEMA nr. 5

In anexa 1 se gasesc date din vanzari comparabile (case pentru o familie).

Pe baza acestor date sa se calculeze:

1. pe baza tranzactiilor 1 si 6 sa se stabileasca cresterea procentuala a preturilor pe piata imobiliara, cu o precizie de 1%

2. pe baza tranzactiilor 2 si 6 sa se stabileasca cresterea procentuala a preturilor pe piata imobiliara intre cele doua tranzactii, cu o precizie de 1%

3. pe baza tranzactiilor 4 si 8 sa se stabileasca corectia procentuala in functie de felul constructiei, cu o precizie de 1%

4. pe baza tranzactiilor 5 si 9 sa se stabileasca corectia procentuala datorata climatizarii, cu o precizie de 1%

5. sa se aleaga din tabel tranzactiile pe baza carora se poate stabili corectia procentuala datorata garajului si sa se calculeze aceasta diferenta cu o exactitate de 100 mii lei

Anexa 1

Numar Pret EUR Cand a Felul Vechimea Garaj Instalatie Numar

avut loc constructiei cladirii climatizare camere

1 60.000 curent caramida 10 da nu 6

2 48.000 acum 2 ani caramida 10 da nu 6

3 53.000 curent caramida 6 nu da 7

4 50.000 curent lemn 8 nu da 7

5 56.000 acum 1 an lemn 4 da nu 8

6 54.000 acum 1 an caramida 10 da nu 6

7 55.000 curent caramida 6 da da 7

8 53.000 curent caramida 8 nu da 7

9 60.000 acum 1 an lemn 4 da da 8

PROBLEMA nr. 6

Un investitor este interesat sa achizitioneze un teren construibil. Terenul este localizat in centrul unei localitati dintr-o regiune turistica atractiva. Suprafata terenului este de 12800 mp. Pe baza analizei celei mai bune utilizari, sa se stabileasca pretul maxim pe care il poate plati investitorul proprietarului. Planul local de sistematizare permite urmatoarele posibilitati:

1. zona de agrement: restaurant, sala de club, teren de tenis

2. zona de expozitie: suprafete de expunere, anexe tehnice, teren de prezentare in aer liber

Datele necesare evaluarii sunt:

1. zona de agrement:

 venituri anuale 31.000 EUR

 costuri de exploatare 35% din venituri

 costul de amenajare 83.000 EUR

 rata de capitalizare a veniturilor 16%

 profitul investitorului 15% din valoarea proprietatii

2. zona de expozitie:

 suprafata utila 2700 mp

 chirie medie lunara 1 EUR /mp

 pierderi datorita neinchirierii 10%

 costuri de exploatare 25% din chirie

 rata de capitalizare a veniturilor 12%

 costuri de amenajare 77.000 EUR

 profitul investitorului 15% din valoarea proprietatii

PROBLEMA nr. 7

1. Pe baza datelor din anexa, sa se calculeze:

 corectia valorica datorata localizarii

 corectia valorica datorata dotarii cu garaj

 corectia valorica a datorata dotarii cu canalizare exterioara

 corectia valorica datorata felului constructiei

Tabelul anexat se refera la vanzarea unor locuinte uni-familiale comparabile (inclusiv terenul).

Nr. Pret Data Locali- Tip Dotare Supraf.

EUR tranz. zare constr Garaj Telefon Canal.ext utila. mp

1 58.000 I.2005 buna caramida da da da 110

2 51.400 XII.2004 buna lemn da nu nu 110

3 62.000 I.2005 buna caramida da nu da 145

4 49.400 V.2004 rea lemn da da da 145

5 58.600 I.2005 buna caramida da nu nu 145

6 53.800 I.2005 rea caramida da da da 110

7 50.000 XII.2004 buna lemn nu nu nu 110

8 53.000 V.2004 rea caramida da da da 145

9 53.600 XII.2004 buna caramida nu da nu 130

10 49.700 V.2004 buna lemn da nu da 125

PROBLEMA nr. 8

Un investitor care dispune de capitalul necesar a primit propunerea de a cumpara un imobil cu suma de 58.800 EUR.

Pe baza analizei efectelor economice de pana la aceasta data si pe baza prognozei privind dezvoltarea in urmatorii 3 ani, s-a stabilit:

 venitul anual in urmatorii 3 ani va fi constant de 15.600 EUR

 costurile anuale vor fi de 5.900 EUR in primul an, 6.700 EUR in al doilea an si de 7.400 EUR in al treilea an

 rata de actualizare preliminata va fi aceiasi in cei trei ani de 12% pe an, respectiv coeficientii de actualizare sunt de: 0,887 in primul an, de 0,788 in al doilea an si de 0,701 in al treilea an

Prin alegerea metodei corespunzatoare, sa se determine daca este eficienta cumpararea acestei proprietati. Valoarea reziduala a proprietatii se stabileste pe baza fluxului financiar din cel de al treilea an al prognozei, la o rata de capitalizare de 15%.

PROBLEMA nr. 9

In scopul construirii unei scoli generale, s-a luat hotararea exproprierii proprietatii d-lui X, care consta dintr-un teren cu o suprafata de 1000 mp si o cladire destinata prestarii de servicii si locuirii, cu o suprafata utila de 250 mp.

Sa se determine suma despagubirii pentru expropriere, pe baza urmatoarelor date:

 actiunea de expropriere a fost initiata in 2004

 decizia de despagubire s-a luat la 1 decembrie 2005

 despagubirea a fost platita la 20 decembrie 2005

 valoarea de piata a terenului a fost in 2004 de 3 EUR /mp

 costul de reconstruire in stare noua a cladirii era in 2004 de 125 EUR /mp suprafata utila

 cladirea a fost construita in 1982 si durata sa prevazuta de viata este de 50 ani

 pretul de piata a terenurilor de constructie cu caracteristici asemanatoare a fost in 2005 de 3,5 EUR /mp

l     coeficientul de crestere a preturilor constructiilor 2005/2004 este de 1,4

PROBLEMA nr. 10

Folosind corectiile determinate in anexa 1, sa se stabileasca prin metoda comparatiei directe valoarea proprietatii, pe baza datelor din anexa 2 pentru proprietati comparabile:

Anexa 1

1. Cresterea preturilor: 9%/an

2. Felul constructiei: 8%

3. Instalatii de climatizare: 4%

4. Garaj: 3.000 EUR

Anexa 2

PROPRIETATEA

A B de evaluat

vechime, ani 5 5 5

data tranzactiei acum acum un an in urma

felul constructiei lemn caramida caramida

garaj                               da nu nu

inst. climatizare nu Da da

numar camere 6 6 6

pret EUR 58.000 52.000 ?

PROBLEMA nr. 11

Stabiliti care este valoarea actuala de piata a unei cladiri cu o suprafata utila de 120 mp, stiind ca in acel cartier:

 in urma cu 14 luni, o cladire cu o suprafata utila de 160 mp cu caracteristici tehnice si de utilizare asemanatoare a fost vanduta cu 56.500 EUR;

l     in urma cu 4 luni o cladire cu o suprafata utila de 180 mp, dar cu caracteristici tehnice si de utilizare inferioare cu 15% fata de cladirea analizata, s-a vandut cu 42.000 EUR.

PROBLEMA nr. 12

Cu ajutorul metodei de actualizare a valorii fluxurilor financiare viitoare s-a stabilit la data de 1 ianuarie 2007 valoarea unei proprietati comerciale, pe baza urmatoarelor date:

 suprafata localului s = 212 mp

 proprietarul va inchiria localul pe o perioada care, in acest moment, este planificata de 3 ani

 se considera ca venitul constant al proprietarului in cei trei ani (nu se ia in considerare inflatia) este v₁ = 2.500 EUR lunar

 in cel de al treilea an proprietarul executa pe spezele sale schimbarea si modernizarea instalatiilor; costul estimat va fi de c = 20.000 EUR

 dupa modernizare, din cel de al patrulea an, chiria lunara constanta va fi v₂ = 3.500 EUR lunar

 rata de actualizare a veniturilor a₁ = 15%

 rata de actualizare a costului modernizarii a₂ = 20%

 valoarea cladirii la finele perioadei de prognoza se va stabili prin actualizarea valorii capitalizate a venitului anual dupa modernizare in ultimul (al treilea) an al prognozei

Calculele se fac in EUR.

PROBLEMA nr. 13

Exista oportunitatea dobandirii unui imobil, care necesita reparatii si modernizare dupa cumparare.

Sa se stabileasca care este pretul maxim pe care il poate plati investitorul, pe baza urmatoarelor date:

 dupa reparare si modernizare, cladirea va adaposti 180 mp birouri si 2 magazine fiecare de 60 mp

 costul lucrarilor de reparatie si modernizare este de 17.600 EUR

 dupa modernizare, chiria lunara care se obtine este de 4 EUR /mp birou si 12 EUR /mp magazin

 costul aferent proprietatii (impozit, asigurare, altele) este de 30%

 rata de capitalizare in cazul activitatilor desfasurate in cladire este de 10%

 investitorul care achizitioneaza imobilul doreste obtinerea a 20% profit

 pierderea preliminata datorita neocuparii chiriasi este estimata la 10%

 reparatia si modernizarea dureaza un an iar dobanda pentru creditul preluat pentru reparatie este de 8%

PROBLEMA nr. 14

Sa se stabileasca valoarea proprietatii care se compune dintr-un magazin satesc si un teren, localizate in satul X. Proprietarul cladirii este cooperativa sateasca, iar terenul este concesionat de catre autoritatea locala. Date suplimentare:

 suprafata utila a cladirii - 510 mp

 suprafata cladirilor auxiliare - 250 mp

 suprafata terenului - 2200 mp

 chiria lunara pentru suprafata utila - 6 EUR /mp

 chiria lunara pentru suprafata auxiliara - 1,25 EUR /mp

 impozit imobiliar - anual 625 EUR

 asigurare - 1.000 EUR anual

 valoarea terenului 40.000 EUR

 costurile curente - 20% din venitul brut

 venitul datorat terenului - 7% din valoarea terenului

l     rata de capitalizare - 15% anual

PROBLEMA nr. 15

O societate este proprietarul unui teren pe care se gaseste un imobil administrativ construit in 1964. In afara obiectului sau de activitate de baza, firma doreste sa inchirieze birouri cu o suprafata totala de 4500 mp.

Un evaluator a stabilit valoarea totala a proprietatii (teren si imobil) de 1.650.000 EUR. In actuala stare tehnica firma primeste o chirie de 6 EUR /mp. Costurile totale de exploatare a cladirii sunt de 70.600 EUR pe an. Pierderile prin neinchirierea partiala a cladirii sunt in medie de 5% din suprafata destinata inchirierii.

Pe baza analizei economice s-a stabilit ca, prin modernizarea cladirii (aer conditionat, telecomunicatii) s-ar creste chiria lunara la 7,5 EUR /mp suprafata inchiriata. Costurile de modernizare sunt estimate la 21.000 EUR. Dupa modernizare costurile totale de exploatare a cladirii vor fi de 80.000 EUR pe an. Si dupa modernizare, pierderile prin neinchiriere partiala a cladirii sunt in medie de 5% din suprafata destinata inchirierii.

Pe baza datelor de mai sus, sa se stabileasca fezabilitatea modernizarii (nu se ia in considerare impozitul pe profit).

PROBLEMA nr. 16

Un investitor dobandeste de la un proprietar 8 ha la un pret negociat de 7.000 EUR /ha. Pe acest teren, in conformitate cu noul plan de sistematizare, se poate construi un cartier de locuinte individuale. Investitorul executa amenajarea terenului si promotionarea in scopul vanzarii. Sa se stabileasca care va fi pretul minim de vanzare pentru un mp, pe baza urmatoarelor date:

 costul lucrarilor pentru instalatii, drumuri si altele este in totalitate de 500 EUR /ha, din care:

 10% vor fi costuri de amenajare de suprafete verzi general accesibile, cu o suprafata totala de 0,96 ha

 25% reprezinta costul drumurilor si trotuarelor care acopera in total 23% din intreaga suprafata de teren

 65% o reprezinta costurile de utilare care acopera 5% din intreaga suprafata de teren (gaz, energie electrica, telefon)

 costul proiectelor, supravegherii si altele reprezinta 7% din costurile lucrarilor de mai sus

 costurile de intermediere, reclama, juridice, reprezinta 2,5% din costurile totale, respectiv inclusiv costul cumpararii terenului

 realizarea dureaza un an, investitorul preia un credit pe termen scurt si plateste o dobanda de 45% pe an

l     profitul investitorului este de 13% din costurile totale (fara costul creditului)

PROBLEMA nr. 17

O societate comerciala cu profil de comert-prestare servicii intentioneaza sa cumpere o cladire a carui valoare de piata este actualmente de 65.000 EUR. Dupa modernizarea acestei cladiri, firma intentioneaza sa desfasoare o activitate aducatoare de profit.

Sa se estimeze oportunitatea achizitionarii cladirii in urmatoarele doua variante de utilizare:

1. activitate comerciala:

 costuri modernizare 10.000 EUR

 venit net anual preliminat 30.000 EUR

 perioada de prognoza a venitului 5 ani

 valoarea reziduala preliminata 48.000 EUR

 rata de actualizare 13%

2. birouri:

 costuri modernizare 15.000 EUR

 venit net anual preliminat 33.000 EUR

 perioada de prognoza a venitului 5 ani

 valoarea reziduala preliminata 49.200 EUR

l     rata de actualizare 13%

PROBLEMA nr. 18

Un investitor a achizitionat un teren atractiv de 2600 mp. pe care este situata o cladire pentru birouri cu o suprafata construita de 920 mp., stare tehnica medie. Investitorul a platit separat:

 pentru teren 28.000 EUR

 pentru cladire 58.000 EUR

Investitorul intentioneaza sa construiasca un pavilion pentru comert si prestari servicii si apoi sa vanda in castig intreaga proprietate. Din analiza pietei locale au rezultat urmatoarele date:

 venituri lunare prognozate din activitatea comerciala si de prestare servicii 3.000 EUR

 costuri lunare preliminate (constante sau variabile; nu se considera impozitul) 1.500 EUR

 durata preliminata de exploatare a acestui pavilion 3 ani pentru care nu se prevad modificari ale veniturilor si costurilor

 rate preliminate:

 rata de actualizare a veniturilor 14%

 rata de capitalizare a veniturilor din ultimul an al prognozei 20%

 rata de capitalizare pentru teren 12%

 profitul investitorului 15%

Pe baza analizei datelor de mai sus, sa se determine care este suma maxima care poate fi investita in construirea pavilionului.

PROBLEMA nr. 19

Proprietarul unui teren construit, localizat in centrul orasului, solicita unei banci un credit pentru o investitie. In componenta proprietatii intra:

1. un lot de teren amenajat cu o suprafata de 450 mp

2. o cladire cu 4 etaje cu un volum de 7720 mc, in care se afla:

 4 apartamente care pot fi in mod liber inchiriate, cu o suprafata utila totala de 180 mp

 13 apartamente care nu pot fi in mod liber inchiriate cu o suprafata utila totala de 750 mp

 un magazin cu o suprafata utila de 150 mp

Sa se determine care este valoarea proprietatii care va constitui garantia bancara pentru creditul acordat, stiind ca:

 chiria lunara pentru spatiile din cladire, calculate pe mp suprafata utila, sunt:

 pentru apartamentele care pot fi in mod liber inchiriate - 4 EUR /mp suprafata utila

 pentru apartamentele care nu pot fi in mod liber inchiriate - 0,5 EUR /mp suprafata utila

 pentru magazin - 15 EUR /mp suprafata utila

 costurile anuale suportate de proprietarul cladirii pentru intretinerea acesteia sunt:

 costuri administrative 3.500 EUR

 ridicarea gunoiului 500 EUR

 reparatii curente 300 EUR

 impozit pe cladire 1.500 EUR

 in ultimul trimestru au avut loc pe piata locala mai multe tranzactii de vanzare-cumparare a unor proprietati asemanatoare, cu urmatoarele rezultate:

Tranzactia Volum (mc) Venit net (EUR /an) Pret (EUR)

1 7500 30.400 250.000

2 7230 31.340 245.000

3 7650 30.700 270.000

4 7230 31.000 248.000

5 7580 27.200 275.000

PROBLEMA nr. 20

Prin metoda costului sa se stabileasca valoarea unui pavilion comercial si de prestari servicii.

Descrierea tehnica a pavilionului: suprafata utila 2500 mp, volum 15600 mc, fara subsol, etajat partial, tehnologie traditionala, fundatii beton armat turnat, pereti din caramida, tavan beton armat monolit, acoperis din lemn acoperit cu carton asfaltat, tamplaria traditionala din lemn, tencuieli exterioare si interioare de ciment si var.

Starea tehnica:

Element pondere in costurile cladirii % Uzura fizica % Uzura fizica(EUR)

1. Fundatii 10,1 4,6 ?

2. Pereti                           26,3 10,0 ?

3. Plansee si scari            14,6 8,4 ?

4. Acoperis, constr. 3,1 6,2 ?

5. Acoperis, acoperire 2,8 12,6 ?

6. Tamplarie                    19,6 23,5 ?

7. Tencuieli interioare inclus. vops. 6,1 18,2 ?

8. Tencuieli exterioare     5,2 10,3 ?

9. Podele si pardoseli 10,2 16,9 ?

Total                98% fara lucrari pamant X ?

Deprecierea functionala a fost stabilita la data vizitarii la 17,5% din costul de reconstructie.

Costuri instalatii constituie 18,5% din costul de reconstructie.

Indicatorul costurilor de lucrari de constructie se stabileste pe baza datelor de mai jos, conform catalogului actual de preturi al firmei SERCON din localitate:

 obiectul A: pavilion comert-prestare servicii: suprafata utila 2340 mp, volum 14250 mc, fara subsol, partial etajat, constructie portanta din profile trase la rece din otel, planseu cu grinzi metalice, acoperis din ferme metalice acoperit cu tabla zincata, pereti din caramida, tamplarie din aluminiu, tencuieli interioare uscate

costul unitar : 300 EUR /mp suprafata utila; 50 EUR /mc

 obiectul B: pavilion comert-prestare servicii: suprafata utila 2250 mp, volum 13560 mc, fara subsol, partial etajat, tehnologie traditionala, fundatii din beton armat, pereti partial din caramizi cu goluri, partial din caramida, plansee din beton armat turnate, acoperis din placi fibro-lemnoase acoperit cu carton asfaltat, tamplarie partial din lemn, partial din metal, tencuieli interioare si exterioare din ciment si var.

costul unitar: 325 EUR /mp suprafata utila; 55 EUR /mc

 obiectul C: pavilion multifunctional: suprafata utila 2450 mp, volum 15400 mc, fara subsol, partial etajat, tehnologie industriala, constructie din prefabricate de beton armat, planseu din placi beton, acoperis din elemente prefabricate de beton, pereti din blocuri BCA, tamplarie traditionala din lemn, tencuieli interioare si exterioare din ciment si var.

costul unitar: 310 EUR /mp suprafata utila; 52 EUR /mc

PROBLEMA nr. 21

Sa se calculeze valoarea de reconstructie redusa cu gradul de uzura tehnica a cladirii din desen, executata cu tehnologie traditionala, cu finisare standard, fara subsol, stiind ca in ziua evaluarii se incheiase inlocuirea ferestrelor exterioare din lemn cu ferestre din PVC si s-au izolat termic peretii exteriori.

Gradul mediu de uzura al elementelor cladirii (cu exceptia ferestrelor din plastic si izolatiei termice) se ia de 25%. Valoarea se va calcula pe baza datelor de mai jos ale unor cladiri comparabile. (La comparare se vor utiliza caracteristicile tehnice si raportul dintre volumul si suprafata construita).

Informatii:

1. Cladirea A, construita cu tehnologie traditionala, volum 1066 mc, suprafata construita 260 mp, cu ferestre din lemn, pereti neizolati termic. Costul 90 EUR /mc. Conform structurii procentuale a costurilor, ponderea ferestrelor din lemn in pret este de 5%. Nivelul local de preturi este mai redus cu 10%.

2. Cladirea B, construita cu tehnologie traditionala, volum 1680 mc, suprafata construita 240 mp, cu ferestre din plastic, pereti neizolati termic. Costul 86 EUR /mc. Nivelul de preturi corespunde conditiilor locale.

3. Cladirea C, volum 1100 mc, suprafata construita 255 mp, cu subsol partial, la un standard care corespunde cladirii de evaluat. Costul 105 EUR /mc. Nivelul local de preturi este mai redus cu 15%.

4. Preturile unitare pe elemente de lucrari pe piata locala sunt:

 ferestre din plastic 340 EUR /mp

l     izolare termica a peretilor 40 EUR /mp

PROBLEMA nr. 22

Sa se stabileasca prin metoda comparatiei directe valoarea unui teren agricol pe baza urmatoarelor informatii:

Preturi    Teren de evaluat Terenuri vandute in ultima luna

comparabile clasa aria 1 2 3

Suprafata Vn.III -2 ha Fn.III - 2 ha Vn.III -2 ha Li.II - 3 ha

pe clase (ha) Fn.IV - 2,7 ha Vn.III - 1 ha Fn.IV - 3 ha Ps.IV - 3 ha

Ps.V - 3 ha Ps.V - 2 ha Fn.IV - 2 ha

Li.III - 2 ha

Aria fizica         9,7 ha 3 ha 7 ha 8 ha

Pret vanzare         ? 220 EUR 320 EUR 325 EUR

Situare             Zona IV zona III zona III zona IV

Numar ha echiv                                             

Pret /ha, EUR                                                 

Acces teren        bun rau 10% mediu 5% bun 0%

Nivelul culturii agricole ridicat jos 10% mediu 5% mediu 5%

Stare ecologica                                  medie buna 5% medie 0% rea 5%

Suma corectii                                                 

Valoare / ha corectata                                  

Pret (EUR ha)                                              

Valoare teren (EUR)                                   

Coeficienti pe clase de calitate:

 zona IV: Vn.III - 0,80; Fn.IV - 0,60; Ps.V - 0,35; Li.II - 0,55; Li.III - 0,25; Ps.IV - 0,55

l     zona III: Fn.III - 1,15; Vn.III - 0,90; Fn.IV - 0,65; Ps.V - 0,40

PROBLEMA nr. 23

Dl. X este proprietarul unui teren cu o suprafata de 2000 mp care, in planul local de sistematizare, este destinata agriculturii, fara a se putea construi pe el. In luna mai 1996 consiliul local aproba noul plan de sistematizare, care schimba destinatia terenului, pe acest putandu-se construi case uni-familiale. In acest scop, proprietarul a divizat terenul in patru loturi fiecare de cate 500 mp si a vandut trei, cea de a patra oprind-o pentru sine. Sa se stabileasca care este castigul obtinut datorita cresterii valorii terenului prin schimbarea functiei in planul de sistematizare. Se stie ca:

 in septembrie 1996 un teren agricol in aceeasi localitate s-a vandut cu un pret de 0,5 EUR /mp, cresterile de pret fiind de 5% pe luna;

 loturi de constructie cu parametri asemanatori s-au vandut astfel:

in ianuarie 2006 - 2 EUR /mp

in martie 2006 - 2,1 EUR /mp

in mai 2006 - 2,25 EUR /mp

in iulie 2006- 2,4 EUR /mp

PROBLEMA nr. 24

Un evaluator a primit comanda de a stabili valoarea de reconstructie a unei cladiri uni-familiale. Evaluarea se va face prin tehnica costurilor segregate, pe baza informatiilor din tabel:

Element                                U/M Pret Cantitate Valoare Pondere Uzura Uzura

unitar elemente element elem. % elem. % (EUR)

(EUR) (EUR)

Lucrari pamant, 100 mp 100 1,1 30%=0

fundatii, pereti constr. 70%=5%

pivnita, planseu

pe pivnita

Pereti 100 mc zid 210 1,08 10%

Plansee si scari                   100 mp 75 2,44 12%

Acoperis: constr., 100 mp 50 0,93 15%

izolatie, acoperire

Pardoseli                            100 mp 52 2,65 15%

Tamplarie, lacatuserie 100 mp 72 2,65 20%

Tenc. int. si vopsit. 100 mc 127 0,87 20%

Elevatie si lucr. ext. 100 mp 50 1,88 35%

Instalatii sanitare * 100 mc 180 0,87 45%

Instalatie electric 100 mc 70 0,87 50%

* inclusiv: instalatie apa-canal si apa calda, inst. incalzire, inst. gaz

Misiunea evaluatorului este:

 calcularea valorii elementelor integrate

 stabilirea ponderii fiecarui element in intreaga cladire (%)

 determinarea uzurii fizice a cladirii;

 stabilirea valorii actuale de reconstructie stiind ca: lucrarile necuprinse in preturile unitare reprezinta 6%, indicatorul de preturi local 0,80;

PROBLEMA nr. 25

Sa se stabileasca marimea castigului prin cresterii valorii terenului datorita introducerii retelei de apa care a avut loc in 2006. Pe baza analizei pietei, evaluatorul a stabilit ca preturile terenurilor neamenajate sunt:

 cu 6 luni in urma - 1 EUR /mp

 cu 4 luni in urma - 1,08 EUR /mp

 cu o luna in urma - 1,2 EUR /mp

 pret actual - lipsa date

In acelasi timp, pretul unui teren comparabil, cu retea de apa, se vinde acum pe piata cu 2,4 EUR /mp.

Proprietarul a participat la costurile retelei de apa cu suma de 210 EUR in 2005. Coeficientul de reevaluare a acestei sume in 2006 se ia 1,4. Suprafata terenului este de 500 mp.

PROBLEMA nr. 26

Sa se stabileasca valoarea castigului obtinut de un proprietar privat a carui proprietate este cuprinsa intr-un program de divizare in terenuri de construire, pe baza urmatoarelor date:

 suprafata totala a terenului cuprins de program - 10 ha

 suprafata unui lot de construire - 2000 mp

 suprafata drumurilor proiectate - 2000 mp

 valoarea terenului inainte de divizare - 0,5 EUR/mp

l     valoarea terenului dupa divizare - 1,5 EUR /mp

PROBLEMA nr. 27

In vederea construirii unei statii de epurare a apelor, consiliul local a luat decizia de nationalizare a unei proprietati care consta dintr-un lot de 300 mp si un imobil destinat locuirii si prestarii de servicii cu o suprafata utila de 160 mp.

Sa se stabileasca valoarea despagubirii, avand in vedere urmatoarele:

 actiunea de nationalizare a fost initiata in 2005

 decizia de nationalizare si despagubire a fost luata la 30 iunie 2006

 despagubirea s-a platit la 30 septembrie 2006

 marimea despagubirii in cazul altor doua proprietati comparabile a fost de:

 proprietatea 1 - despagubire 750 EUR, in care 25% ponderea terenului, iar uzura fizica a cladirii a fost de 20%

 proprietatea 2 - despagubire 675 EUR, in care 30% ponderea terenului, iar uzura fizica a cladirii a fost de 30%

 indicele de crestere a preturilor bunurilor de consum si a serviciilor in perioada iunie 2006 - septembrie 2006 a fost de 1,058; preturile terenurilor au ramas la acelasi nivel

 uzura fizica a cladirii nationalizate este de 15%.

PROBLEMA nr. 28

Un evaluator a primit misiunea sa evalueze un teren situat intr-o vecinatate industriala in zona 3 a orasului, cu acces la linia de centura.

Din analiza pietei imobiliare se cunosc 4 tranzactii de terenuri asemanatoare si cu aceeasi suprafata:

 tranzactie recenta la 14.000 EUR, pentru un teren cu acces la linia de centura situat in zona 2;

 tranzactie ce a avut loc cu un an in urma, la 13.100 EUR, pentru un teren cu acces la linia de centura, situat in zona 2;

 tranzactie recenta, la 11.800 EUR, pentru un teren fara acces la linia de centura, situat in zona 2;

 tranzactie cu un an in urma, la 10.100 EUR, pentru un teren fara acces la linia de centura, situat in zona 3.

Ce rezultat va da evaluatorul?

PROBLEMA nr. 29

Sa se estimeze venitul brut potential anual pentru o proprietate industriala ce reprezinta o cladire depozit de 1000 mp util, avand doua usi de incarcare si 20% din suprafata birouri.

Investigatia pe piata a aratat:

- proprietatea A cu o singura usa de acces si 10% din suprafata amenajata ca birouri, s-a inchiriat recent cu 8 EUR /mp lunar;

- proprietatea B cu o singura usa de acces si 20% din suprafata amenajata ca birouri, s-a inchiriat acum 6 luni cu 8,3 EUR /mp lunar;

- proprietatea C, cu doua usi de acces si 10% din suprafata amenajata ca birouri, s-a inchiriat recent cu 8,5 EUR /mp lunar;

- pretul chiriei a crescut cu 20% anual.

PROBLEMA nr. 30

Se evalueaza un depozit de 1000 mp arie desfasurata construita. Costul de reconstructie se estimeaza la 22.300 EUR

Cladirea are varsta de 13 ani si se apreciaza ca pentru acest tip de constructie, durata de viata fizica este de 70 ani.

Sistemul de incalzire cu aeroterme este original si cartea tehnica arata ca durata de viata este 20 ani. Sistemele electrice de deschidere a usilor au fost inlocuite acum 5 ani si dupa 3 ani trebuie inlocuite din nou. Invelitoarea este originala si are o durata garantata de 15 ani.

Costul de inlocuire a sistemului de incalzire este estimat acum la 600 EUR. Costul de inlocuire a sistemelor de deschidere a celor 6 usi este de 50 EUR pentru o usa. Costul de inlocuire a invelitorii este 2.500 EUR

Care este uzura fizica nerecuperabila?

PROBLEMA nr. 31

Exista oportunitatea de a cumpara un teren intr-o localitate de munte cu o priveliste minunata. Pare a fi eficient sa se lotizeze terenul in 7 parcele si sa se vanda dupa amenajare, in termen scurt astfel: 4 parcele cu 3.700 EUR /buc si 3 parcele cu 3.200 EUR /buc.

Se estimeaza urmatoarele cheltuieli:

- autorizare si rezonare 350 EUR

- lucrari de amenajare 3.500 EUR

- autorizari si documentatii 263 EUR

- lucrari de arhitectura, proiectare si supervizare santier = 5% din cost amenajare

- cheltuieli de vanzare = 7% din pretul de vanzare

- profitul antreprenorului = 22% din pretul de vanzare

Cat se poate oferi pentru a cumpara terenul?

PROBLEMA nr. 32

Proprietatea de evaluat este situata pe colt si are acces la apa curenta.

Proprietatea A este amplasata in interior si are acces la apa si s-a vandut acum un an cu 12.000 EUR.

Proprietatea B are acces la apa, este situata pe colt si s-a vandut acum o saptamana cu 9.000 EUR.

Proprietatea C este amplasata in interior, nu are acces la apa si s-a vandut saptamana trecuta cu 8.000 EUR.

In ultimul an pretul terenului a scazut cu 10% in zona datorita poluarii.

1. Care este corectia pentru amplasare?

a) + 3.000 EUR

b) - 3.0000 EUR

c) - 1.800 EUR

d) + 1.800 EUR

2. Care este corectia pentru acces la apa curenta?

a) + 4.000 EUR

b) - 4.000 EUR

c) + 2.000 EUR

d) - 2.000 EUR

3. Care este valoarea corectata pentru proprietatea A?

a) 9.000 EUR

b) 15.000 EUR

c) 10.800 EUR

d) 12.000 EUR

PROBLEMA nr. 33

Proprietatea analizata este o cladire comerciala pentru comert en-gross cu 200 mp arie utila de inchiriat, chiria lunara pe piata este 4 EUR /mp si se prevede o crestere cu 4%/an in anii urmatori. Gradul de neocupare a standurilor este 3%. Taxele pe proprietate sunt 10 mil. lei/an, iar asigurarea costa 1.500 EUR /an. Administrarea reprezinta 2,5% din venitul brut efectiv, iar celelalte cheltuieli sunt la nivelul de 16.000 EUR /an si se prevede o crestere cu 5%/an.

Valoarea de revanzare se estimeaza cu un multiplicator al venitului brut de 10. Rata de actualizare este estimata la 12%.

Sa se calculeze:

a) venitul brut potential in anul 3

b) venitul brut efectiv in anul 6

c) costul administrarii in anul 2

d) cheltuielile variabile (fara administratie) in anul 4

e) venitul net din exploatare in anul 5

c)   valoarea de revanzare anticipata

d)   valoarea proprietatii

PROBLEMA nr. 34

Costul de reproductie al unei cladiri industriale cu varsta de 10 ani este 425.000 EUR. Durata de viata estimata este 80 ani. Terenul are suprafata de 1.000 mp. Costul lucrarilor de intretinere curente neefectuate la termen este 10.000 EUR. Acoperisul este original, este garantat 20 de ani si costul de inlocuire este acum 70.000 EUR. Cladirea are un surplus de inaltime fata de cele comparabile pe piata care reprezinta un cost suplimentar de 50.000 EUR (inclus in costul de reproductie). Cladirea nu are o usa de acces corespunzatoare. Daca usa se executa de la inceput ar fi costat 7 mil. lei (in preturi curente). Cu toate ca modificarea pentru instalare acum costa 17.000 EUR, analiza arata ca este fezabila. Cladirea este inchiriata cu o chirie de 5.000 EUR /an, mai mica din cauza amplasarii departe de caile de comunicatii fata de alte cladiri comparabile care au un multiplicator al chiriei brute de 8. Valoarea terenului in vecinatate este 65.000 EUR /mp.

Sa se estimeze:

a) uzura fizica nerecuperabila pentru elementele cu viata lunga;

b) uzura fizica totala

c) neadecvarea functionala recuperabila din cauza unor deficiente;

d) neadecvarea functionala nerecuperabila din cauza unor supradimensionari;

e) deprecierea din cauze externe;

f)   valoarea proprietatii

PROBLEMA nr. 35

Proprietatea de evaluat este un bloc de 8 apartamente. Valoarea reparatiilor urgente este de 12.500 EUR. Elementele cu viata scurta reprezinta cca. 45.000 EUR din costul de reconstructie total de 675.000 EUR. Toate elementele cu viata scurta au vechimea de 5 ani si au durata de serviciu de 5 ani. Cladirea are varsta de 15 ani, o viata economica ramasa estimata la 25 ani si o viata fizica ramasa de 65 ani. Din cauza unor deficiente nerezolvabile, chiria e mai mica cu 9.250 EUR, iar cauzele externe provoaca o pierdere in valoare de 32.000 EUR. Valoarea terenului se estimeaza fundamentat la 66.000 EUR. Rata globala de capitalizare este 10%, iar rata de capitalizare pentru cladiri este de 12,5%.

Sa se calculeze:

a) deprecierea folosind metoda duratei de viata economica;

b) uzura fizica totala;

c) neadecvarea totala;

d) deprecierea totala obtinuta prin metoda segregarii;

e) valoarea proprietatii.

GENERALITATI

1-d 2-c 3-c 4-c 5-d 6-a 7-c 8-c 9-c 10-a

11-d 12-d 13-d 14-b 15-d 16-d 17-c 18-a 19-b 20-a

21-c 22-c 23-a 24-a 25-a 26-b 27-b 28-a 29-a 30-a

31-a 32-b 33-c 34-c 35-b 36-d 37-c 38-a 39-a 40-b

41-c 42-b 43-c 44-b 45-a 46-c 47-b 48-b 49-b 50-a

51-c 52-b 53-a 54-a 55-a 56-b 57-b 58-a 59-b 60-c

61-c 62-c 63-c 64-b 65-b 66-c 67-c 68-b 69-a 70-a

71-b 72-b 73-c 74-d 75-a 76-d 77-d 78-d 79-d 80-c

81-c

PIATA IMOBILIARA

1-a 2-c 3-b 4-c 5-b 6-a 7-a 8-c 9-c 10-d

11-d 12-d 13-b 14-a 15-b 16-b 17-d 18-d 19-a 20-c

21-d 22-d 23-d 24-b 25-a 26-c 27-c

DESCRIEREA CONSTRUCTIILOR

1-b 2-a 3-a 4-a 5-a 6-a 7-d 8-c 9-a 10-a

11-b 12-c 13-a 14-b 15-c 16-a 17-b 18-a 19-b 20-b

21-a 22-a 23-a 24-b 25-d 26-b 27-c 28-c 29-a 30-a

31-a 32-a 33-a 34-a 35-b 36-c 37-b 38-a 39-a 40-b

41-b 42-b 43-b 44-a 45-b 46-a 47-a 48-b 49-b 50-a

51-c 52-b 53-d 54-c 55-a 56-a 57-b 58-d 59-c 60-c

61-d 62-d 63-b

INSTALATII FUNCTIONALE

1-b 2-d 3-c 4-c 5-c 6-c 7-d 8-a 9-b 10-c

11-d 12-b 13-a 14-b 15-a 16-d

INSPECTIA PROPRIETATILOR

1-d 2-a 3-c 4-b 5-a 6-a 7-d 8-d 9-d 10-a

11-b 12-a 13-d 14-b 15-d 16-c 17-c 18-a 19-c 20-b

21-b

EVALUARE - ABORDAREA PRIN COST

1-c 2-b 3-b 4-c 5-a 6-c 7-c 8-d 9-d 10-d

11-d 12-c 13-c 14-a 15-b 16-a 17-a 18-b 19-a 20-a

21-c 22-a 23-b 24-a 25-b 26-c 27-a 28-c 29 b 30-b

31-a 32-b 33-a 34-b 35-b 36-c 37-d 38-c 39-d 40-a

41-a 42-c 43-b 44-b 45-c 46-b 47-c 48-b 49-a 50-b

51-c 52-a 53-c 54-b 55-a 56-b 57-c 58-d

EVALUARE - ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR

1-a 2-a 3-d 4-b 5-a 6-b 7-c 8-b 9-a 10-d

11-c 12-c 13-b 14-a 15-a 16-b 17-a 18-c 19-d 20-b

21-d 22-d 23-c 24-d 25-b 26-b 27-c 28-c 29-c 30-a

31-b 32-c 33-d 34-c 35-d 36-c 37-c 38-d 39-b 40-c

41-a 42-a 43-b 44-d 45-a 46-c 47-d 48-d 49-a 50-a

EVALUARE - ABORDARE PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI

1-c 2-c 3-a 4-d 5-c 6-d 7-a 8-d 9-a 10-c

11-b 12-b 13-d 14-c 15-b 16-d 17-c 18-a 19-a 20-d

21-b 22-c 23-b 24-b 25-d 26-a 27-b 28-b 29-c 30-c

31-b 32-d 33-b 34-d 35-c 36-c 37-d 38-a 39-d 40-b

41-b 42-a 43-b 44-a 45-a 46-a 47-c 48-c 49-c 50-b

51-b 52-c 53-c 54-c 55-c 56-d 57-c 58-a 59-c 60-a

61-b 62-d 63-b 64-b 65-c 66-c 67-a 68-b 69-c 70-c

71-d 72-a

FINANTARE

1-b 2-a 3-d 4-c 5-a 6-c 7-c 8-b 9-c 10-d

11-b 12-c 13-d 14-a 15-b 16-b 17-b 18-a 19-c 20-d

21-a 22-b 23-c 24-b 25-a 26-c 27-c 28-a 29-a 30-c

31-d 32-c 33-c 34-a 35-c 36-b 37-a 38-c 39-b 40-d

41-a 42-c 43-b 44-b 45-c 46-a 47-c 48-b 49-a 50-c 51-c 52-a 53-b 54-b 55-a 56-b 57-b 58- 59-a 60-b

61-a 62-b 63-a 64-d 65-c 66-a 67-c 68-c 69-a 70-b

71-a 72-c 73-a 74-b 75-b 76-d 77-b 78-c 79-c

JURIDIC

1-a 2-a 3-a 4-b 5-b 6-a 7-c 8-b 9-b 10-a

11-d 12-c 13-a 14-b 15-c 16- 17-c 18-b 19-b 20-a

21-c 22-b 23- 24-c

ETIC

1-d 2-b 3-d 4-d 5-b 6-a 7-b 8a 9-a 10-a 11-a 12-d 13-c 14-d 15-b 16-b 17-d 18-c 19-c 20-b 21-d 22-c 23-b 24-a

CEA MAI BUNA UTILIZARE

1-a 2-d 3-a 4-a 5-b 6-b 7-c 8-b 9-b 10-b

11-a 12-a 13-a 14- 15-a 16-d 17-d 18-c 19-c 20-c

21-a

EVALUARI SPECIALE

1-b 2-a 3-a 4-c 5-c 6-d 7-a 8-b 9-a 10-a

11-c 12-b 13-c 14-b 15-b

Problema nr. 1: V_teren = 152.748 EUR

Problema nr. 2: V_imobil = 32.500 EUR

Problema nr. 3: Valoarea = 24.167 EUR

Problema nr. 4: Varianta nr. 1

Problema nr. 5: 1) 11,11%; 2) 12,5%; 3) 6%; 4) 7,14%; 5) 2.000 EUR

Problema nr. 6: Pret maxim = 77.912 EUR

Problema nr. 7: Corectii: 4.200 EUR; 1.400 EUR; 3.400 EUR; 3.600 EUR

Problema nr. 8: Da

Problema nr. 9: Val._despagubire = 27.125 EUR

Problema nr. 10: Valoare = 47.320 EUR

Problema nr. 11: Valoare = 28.080 EUR

Problema nr. 12: Valoare = 217.076 EUR

Problema nr. 13: P_max = 61.571 EUR

Problema nr. 14: Valoare = 219.940 EUR

Problema nr. 15: Val = 2.187.333 EUR

Problema nr. 16: P_min = 1,2 EUR /mp

Problema nr. 17: 2) activitatea birouri

Problema nr. 18: Inv. max. = 1.149 EUR

Problema nr. 19: Valoarea = 272.439 EUR

Problema nr. 20: Valoarea = 441.963 EUR

Problema nr. 21: Valoarea = 77.163 EUR

Problema nr. 22: Valoarea = 373 EUR

Problema nr. 23: 3.284,5 EUR

Problema nr. 24: a) Valoare elemente integrate (EUR):

110; 226,80; 183; 46,50; 137,80; 190,80; 110,50;

94; 156,60; 60,90.

b) Pondere elemente (%): 8,30; 17,20; 13.90; 3,50; 10,40; 14,5; 8,4; 7,1; 12; 4,70

c) Uzura fizica a cladirii: 270,19 EUR

d) Valoarea actuala de reconstructie: 1.116,73 EUR

Problema nr. 25: Castig = 286 EUR

Problema nr. 26: Castig = 97.000 EUR

Problema nr. 27: V_despagubiri = 819,82 EUR

Problema nr. 28: 13.200 EUR

Problema nr. 29: 115.560 EUR

Problema nr. 30: 22.300 EUR

Problema nr. 31: 13.036 EUR

Problema nr. 32: 1) c; 2) c; 3) a

Problema nr. 33: a) 103.830 EUR; b) 113.290 EUR; c) 2.420 EUR;

d) 18.520 EUR; e) 75.260 EUR; f) 1.116.790 EUR;

g) 5.221.600 EUR.

Problema nr. 34: a) 43.125 EUR; b) 88.125 EUR; c) 10.000 EUR;

d) 43.750 EUR; e) 40.000 EUR; f) 308.125 EUR;

Problema nr. 35: a) 253.125 EUR; b) 173.281 EUR; c) 74.000 EUR;

d) 279.280 EUR; e) 461.719 EUR