Raport de evaluare - Spatiu comercial Fundeni

Raport de evaluare

Spatiu comercial Fundeni

CONSIDERATII GENERALE

1.Obiectul si scopul evaluarii

Proprietate imobiliara de tip depozit de materiale de constructii, situata in Sos.Fundeni nr.145 A Bucuresti sector 2, cu suprafata desfasurata Ad=305mp

suprafata terenului St =325mp.,apartinand proprietarului S C TOPCADEX

srl, domiciliat in Bucuresti.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata in vederea vanzarii.

Lucrarea are caracter didactic.

Pentru orice alt scop decat cel declarat, proprietatea imobiliara poate avea o valoare diferita

Clientul si destinatarul lucrarii

Prezentul raport se adreseaza beneficiarului SC TOPCADEX situat in Bucuresti,proprietarul imobilului.

Avand in vederestatutul ANEVAR siCodul deontologic al profesiunii deevaluator evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de beneficiar.

3.Bazele evaluarii

Definitia valorii de piata

Conform standardului international IVS 1,"Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere "

Data evaluarii si a inspectiei

Inspectia la teren s-a facut la 13.06.2008,iar evaluarea s-a facut la 25.06.2008, luand in considerare cursul valutar din data de 25.06.2008 de 3,6760 ron/euro;respectiv 2,3626 ron/euro..

Ipoteze si conditii limitative

1 Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluarii si evaluatorului verificator, asa cum se precizeaza la punctul 8 de mai jos. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea

pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport.

2Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata, reprezentate de factorii economici, sociali si politici, raman nemodificate in raport cu cele existente la data intocmirii raportului de evaluare.

3Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementarile privind documentatiile de urbanism, legile de constructie si regulamentele sanitare, iar in cazul in care nu sunt respectate aceste cerinte, valoarea de piata va fi afectata.

4Daca nu se arata altfel in raport, se intelege ca evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile a proprietatii (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de functionare, fundatia, etc.), sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliara in cauza sau de pe o proprietate invecinata, inclusiv prezenta substantelor periculoase, substantelor toxice etc.), care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate, la data inspectiei, sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al starii proprietatii, astfel de informatii depasind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofera garantii explicite sau implicite in privinta starii in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situatii si a eventualelor lor consecinte si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

5 Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le considera a fi credibile si evaluatorul considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti.

6 Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unei terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare si/sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat.

7 Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client si in scopul precizat in raport.

8 Consimtamantul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din urma este necesar), trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cu exceptia clientului si a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluarii care au fost precizati in raport. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte

ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti, inclusiv altor creditori ipotecari, altii decat clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relatii publice, informatii, vanzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raportul de evaluare nu are legatura cu valoarea de asigurare.

4. Metodologia de evaluare folosita

Evaluarea a fost realizata pe baza standardului GN1- Evaluarea proprietatii imobiliare care defineste :

-Aria de aplicabilitate;

-Definitii ale termenilor utilizati;

-Instructiuni de derulare a procesului de evaluare pe etape,definirea problemei,analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor, analiza celei mai bune utilizari a terenului si a proprietatii, aplicarea abordarilor, reconcilierea rezultatelor si raportarea valorii definitive.

Metodologia de evaluare aplicata in acest raport consta in estimarea valorii de piata prin utilizarea celor trei abordari: prin cost ,prin comparatia vanzarilor si prin capitalizarea veniturilor.

-Abotdarea prin cost presupune compararea costului pentru construirea/inlocuirea proprietatii cu valoarea unei proprietati similare;

-Abordarea prin comparatia vanzarilor consta in compararea imobilului evaluat cu alte imobile comparabile care au fost tranzactionate pe piata libera;

-Abordarea prin capitalizarea veniturilor este o metoda ce considera ca valoarea este creata de asteptarile de beneficii viitoare.

Etapele parcurse pwentru elaborarea raportului au fost :

-inspectia proprietatii imobiliare in vederea efectuarii unei cat mai exacte descrieri a acestia;

-solicitarea si obtinerea de la proprietar a informatiilor legate de proprietatea imobiliara cu privire la vechimea costructiei,modul de exploatare si comportarea acesteia in timp,reparatii efectuate,imbunatatiri;

-studierea documentelor juridice puse la dispozitie de catre proprietar;

-studierea pietei specifice;

-analiza si interpretarea informatiilor obtinute d

-determinarea valorilor obtinute pe baza abordarilor studiate in cadrulcursului ANEVAR;

-analiza si reconcilierea rezultatelor obtinute;

-redactarea raportului de evaluare.

Obiectivele ce au fost urmarite sunt:

-analiza pietei imobiliare;

-analiza dreptuluui de proprietate;

-determinarea celei mai bune utilizari a terenului si a intregii proprietati;

-estimarea valorii de piata utilizand abordarile enun

5.Surse de informatii1

In acest raport au fost utilizate urmatoarele surse

-informatii privind situatia juridica a proprietatii si istoricul acesteia furnizate de proprietar;

-informati culese pe teren de catre evaluator pivind pozitionarea ,zona in care este amplsata proprietatea ,lucrarile de constructie si instalatii efectuate, starea fizica; etc.;

-documente juridice puse la dispozitie de catre beneficiar;

-informatii preluate de la agentii imobiliare,notariate si publicatii de specialitate: buletine de informatii ANEVAR,Expertize tehnice-CET, cataloage de preturi,imformatii de pe internet.

6 Documentatia care astat la baza evaluari

-Standardele internationale de evaluare,editia a 6-a2003

-APPRAISAL INSITUTE-Evaluarea poprietatilor imobiliare;editia romana Ford Motor Company- -

--Badescu Gheorghe si colaboratorii-Evaluarea intreprinderilor;

- Sorin V. Stan-Evaluarea intreprinderilor

-Documentatia cadastrala.

Cap III DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

3.1.Identificarea proprietetii

Proprietatea care face obiectul prezentului raport este alcatuita din teren in suprafata de 325mp. si o constructia parter,care a fost extinsa in anul 2005.Dupa extindere cladireaare suprafata costruita -desfasurata de 305mp ,terenul ramanand cu suprafata initiala de 325 mp.

Situatia juridica si conformitatea legala.

Conform contractului de vanzare cumparare autentificat cu nr.

2184 din 09.09.2004 de catre Biroul notarial"Expert" Bucuresti,proprietarii

imobilului SC TOPCADEX sunt asociatii Onose Dumitru si Folfa Ioan .

Imobilul se afla in circuitul civil pe teren intravilan,asa cum rezulta din extrasul de carte funciara nr.7124/08.09.2004.

In ceeace priveste conformitatea legala se mentioneaza ca nu au fost facute cercetari asupra restrictiilor de urbanism. Evaluarea s-a facut in ipoteza ca propritatea nu este afectata de proiecte cum ar fi largirea strazilor sau exproprierea. S-a presupus ca imobilul a fost construit in conformitate cu

autorizatia de costruire si este ocupat si folosit fara incalcarea prevederilor legale.

Din informatiile detinute si potrivit discutiilor purtate cu proprietarii, imobilul nu este supus nici unor restrictii sau limitari deosabite,leasing, sau

ipoteci care ar putea influenta sau ingradi dreptul de poprietate.

3.2Amplasarea in zona si accesul

Proprietatea este amplasata in Estul Capitalei, langa Spitalul Clinic Fundeni pe Soseaua Fundeni .

Zona se constitue intr-un cartier rezidential construit in majoritate din case cu parter si case cu P+2E+M, dar si din multe depozite si spatii comerciale.

Cladirile sunt in general bine intretinute ,tinand cont de vechimea lor.

Accesul in zona se realizeaza cu mijloace auto ( autobuzele 176,276,153 si 253,) pana la imobilul evaluat.Accesul este posibil si cu troleibuze sau tramvaie care circula pe Soseaua Colentina si Sosaua Pantelimon pana la intersectia cu Soseaua Fundeni, de unde se poate continua cu autobuzele citate mai sus.

Terenul in suprafata de 327 mp. este plan,situat la nivelul carosabil ,fara panta, de forma dreptunghiulara ,cu deschidere pe ambele laturi scurte, la caile de acces (Soseaua Fundeni si str.Sucidava ) si are urmatoarele vecinatati:

La Nord-Soseaua Fundeni,pe o latura de 10 ml.;

La Est-proprietar Zvarina, pe o latura de32,50 ml ;

La Sud-str. Sucidava ( fosta Bastionului) pe o latura de 10ml.;

La Vest-popietar Vasile Ionel, pe o latura de 32,50ml.

La data achizitionarii proprietatii( sept.2004),pe terenul descris mai sus a existat o costructie-baraca metalica- in suprafata de 106 mp.,care a fost extinsa

3.3 Descrierea costructiei

Constructie parter,de tip baraca metalica cu amenajari ulterioare, rezultand in final un depozit de materiale ce constructie, fara pod rulant, cu o structura mixta, din metal si zidarie de caramida cu urmatoarele caracteristice:

- inaltime medie 4,00m;

-fundatii contnui din beton;

-inchideri perimetrale din zidarie BCA si panouri metalice;

-finisaje:tencuieli driscuite pe zidaria BCA si vopsea peste partile metalice la exterior,iar la interior:pereti zugraviti cu vopsea lavabila;

-tamplaria la exterior din PVC cu geam termopan; la interior PVC cu geam simplu de 4 mm

-pardoseala din ciment sclivisit in depozit ;in birou peste ciment s-a aplicat linoleum.

Imobilul dispune de toate utilitatile:apa,canal,electrice,telefonie,gaz metan

Cladirea este compartimentata pentru a servi la depozitarea diverselor sorturi de marfa: ciment si adeziv in saci ,vopsele, piese si aparatura pentru instalatii, electrice ,sanitare ,precum si spatii separate pentru birou,grup sanitar si centrala termica..

Compartimentarile interioare sunt realizate cu perati din rigips;

Cap.VI.EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Pentru stabilirea valorii de piata a proprietatii imobiliare in cauza s-au folosit cele trei abordari : abordarea prin costuri,abordarea prin comparatii directe si abordarea pe baza de venituri.

Etapele parcurse in vederea estimarii valorii au fost:

-identificarea si inspectia proprietatii si a drepturilor de evaluat;

-stabilirera limitelor si ipotezelor care stau la baza elaborarii raportului;

-deducerea si estimarea conditiilor limitative, daca a fost cazul;

-analiza pietei imobiliare specifice(oferta,cererea,echilibrul pietei);

-stabilirea celei mai bune utilizari

6.1.Abordarea prin costuri

Abordarea prin costuri ca metoda de evaluare are la baza informatii de piata referitoare la bunuri comparabile,costul pentru construirea/inlocuire unei proprietati fiind comparat cu valoarea unei proprietati similare

Fundamentul evaluarii este dat de principiul substitutiei potrivit caruia,nici un cumparator prudent nu va plati pentru o prprietate maui mult dercat costul pentru a obtine un amplasament si o costructie similara,cu aceeasi atractivitate si utilitate.

Costul cladirilor in aceasta metoda trebuie sa tina seama de preturile curente la data evaluarii a unei constructii echivalente cu cea evaluata.

Etapele prealabile ce trebuiesc parcurse sunt:

-estimare valorii terenului in ipoteza ca este liber si disponibil pentru a fi realizata cea mai buna utilizare a sa;

-estimarea costului total de reconstructie sau inlocuire a constructiilor efective la data evaluarii;

-estimarea deprecierii constructiilor;

-scaderea deprecierii cumulative din costul total de costructie pentru a obtine costul net;

-estimarea costului de reconstructie si a deprecierii pentru cladirile adiacente si pentru eventuale imbunatatiri ale amplasamentului ,cu scaderea in final a deprecierilor acestora si adaugarea costului net al cladirilor adiacente .;

-adaugarea valorii terenului la valoare constructiilor pentru a obtine valoarea totala a proprietatii imobiliare.

Pentru calculul valorii bazate pe cost se va aplica metoda comparatiilor directe pentru teren si metoda costurilor segregate pentru cladire..

6.1.1. Evaluarea terenului.

Standardele de evaluare definesc,utilizeaza si recomanda pentru terenuri sase metode de estimare a valorii acestora.

Dintre acestea cea mai recomandata metoda este compararea vanzarilr,res[ectiv metoda comparatiei directe,cu conditia existentei unui numar suficient de tranzactii recente si a unor informatii corecte de pe piata.

In tabelul 2 se prezinta metodologia de estimare a pretului terenului pe mp.prin comparatie cu trei terenuri selectate din zona,cu preturi intre 440E/mp si 620 E/mp.

Tabel nr.2

Valoarea adoptata pret/mp.teren este cea corespunzatoare comparabilei cu cele mai mici corectii,respectiv comparabila C, pret 585euro/mp.(pret de oferta)

Pentru a se detemina valoarea de piata,la pretul terenului stabilit prin aceasta metoda se corecteaza se aplica o reducere de11% ,reprezentand marja de negociere la pretul de vanzare si cota aferenta agentiei imobiliare,asa cum s-a stabilit de Corpul Expertilor Tehnici din Romania in buletinul "Expertiza Tehnica " nr.103/2007.

Aplicand aceasta reducere rezulta:

Vt=585 euro/mp.x(100-11)/100=521 E/mp

Vt.total =325 mp.x521E/mp=169325E

Rotund 169000 E

6.1. Evaluarea constructiei

Pentru cladiri standardele internationale recomanda trei metode:

metoda comparatiilor unitare,metoda costurilor segregate si metoda devizelor

Dintre acestea ,avand in vedere obiectul si scopul lucrarii ,s-a optat pentru metoda costurilor segregate.

In aceasta metoda costurile unitare pentru diverse componente ale cladirii sunt aplicate la unitatile de masura de suprafata. Evaluaturul calculeaza un cost unitar

bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate plus manopera necesara pentru fircare mp. de suprafata.

De regula se folosesc cataloage in care sunt gata calculate structuri de deviz,costuri si ponderi ale categoriilor de lucrari,pentru cladiri similare

In cazul de fata s-au utilizat preturile unitare estimatr in "Indreptar terhnic pentru evaliarea imediata,la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiiloir de locuinte" editat in nov.2007 (Editura MATRIX ROM, autori Sorin Turcus si Aurel Cristea),

Asimiland cu .fisa nr 59 "Depozit de marfuri industriale, parter,fara pod rulant,structura mixta metal si zidarie din caramida si aplicand scoatera sau adaugarea elementelor calitative,asa cum se arata in tabelul nr.4,se obtine pretul unitar de1549,92 ron//mp Ad

Tabel 3

Se scad corectiile -151,19

Valoarea finala,dupa corectii/mpAD1549,92

Valoarea.cladirii1549,92 lei/mp x 305mpAd = 472725,60 lei

Estimarea deprecierii cumulate

La valoarea "de nou"de mai sus se aplica deprecierea cumulata compusa din deprecierea fizica generata de uzura generala,vechimea in timp a cladirii, precum si deprecierea economica cauzata de factorii externi proprietatii

In conformitate cu nomativul P 135/1999,deprecierea fizica se calculeaza prin metoda costurilor segregate care tine seama de ponderea elementelor constructive si respectiv de uzura stabilita de expert pentru fiecare grup de elemente ,asa cum se vede in tabelul urmator

Tabelul 5

Se apreciaza ca depreciere economica 1o %,din cauze externe,datorata unor factori externi proprietatii imobiliare, cauzata de conditiile de piata locala .

In aceasta situatie considerand deprecierea cumulata de 26%, valoarea cladirii dupa aceasta metoda estei :

472725,60x(100-26)=349816,944lei.

Rotund 350000 ron

Echivalent 95200 E

6.Abordarea prin copmparatie directa

Abordarea prin comparatie directa ia in consirerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii in coditiile unei piete deschisa. Pot fi luate in consideraresi cotatiile precum si ofertele de vanzare.

Aceasta metoda se bazeaza pe principiul substitutiei, care spune ca"nici un cumparator prudent nu va oferi pentru o proprietate un pret mai mare decat cel cu care ar putea cumpara o alta proprietate cu aceiasi utilitate si aceisi atractivitate,intr-un interval de timp rezonabil.

In acest scop se parcurg urmatoarele etape:

cercetarea pietei pentru a obtine informatii;

verificarea riguroasa a informatiilor;

alegerea criteriului de comparatie;

compararea proprietatilor cu cea de evaluat pe baza elementelor de comparatie utilizand grila de date;

- ajustaea adecvata a pretului de tranzactie a proprietatilor comparate;

- analiza rezultatelor

- alegerea si estimarea valorii finale.

Informatiile, pentru a putea fi utilizate, trebuie sa fie credibile si relevante,ceeace se obtine printr-o atenta investigare,verificare, analiza de control si explicatii supliment

In plus informatiile trebuiesc sa fie in cantitate suficienta pentru a indeplini criteriile de adcvare si prcizie.

Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati,

luand in considerare urmatoarele criterii de comparatie:

-drepturile de proprietate evaluate;

- motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor;

-conditiile de finantare;

-situatia pietei in momentul vanzarii;

-dimensiunile;

-locatia;

-caracteristicele fizice;

-utilizarea (CMBU);

-componentele non-imobiliare ale valorii (mobilier,inventar, Pe baza acestor criterii de comparatie se determina elementele de comparatie.

Deoarece este conoscut numai pretul tranzactiilor comparabile,corectia se face asupra acestui pret,procentual sau in valori absolute.

Tranzactiile care necesita cele mai mici corectii brute vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale.

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila datelor de piata.

Din datele culese am selectionat 3 proprietati comparabile tranzactionate

Pe baza fiselor tehnice, in tabelul nr 6 s-a intocmit grila cu datele complecte ale celor trei proprietati comparabile, in care evaluatorul a analizat,comparat,corectat si ajustat o serie de perechi de date,comune pentru proprietatile luate in discutie pentru a obtine o valoare in care sa se incadreze valoarea de evaluat.

.Ajustarile datorate "unei diferente" s-au facut o singura data.

Aborsarea prin metoda comparatiei directe

tabel nr.6

Pentru comparabila c s-a efectuat cea mai mica corectie totala`                                                          

Valoarea proprietatii dupa aceasta metoda este 298122eurorotund 298100 euro

6.3.Abordarea pe baza veniturilor

Aceasta abordare ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare.

Principiul substitutiei arata ca fluxul de venit care produce cel mai mare profit ,conduce la cea mai probabila marime a valoriisi ca valoarea imobilului se poate explica exciusiv pe valoarea de randament,adica pe profitul capitalizat.

Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de venituri.

Proprietaruleste,de obicei,un unvestitor care nu ocupa proprietatea si care urmareste mai degraba veniturile din investitie si nu avantajele detinerii prprietatii..

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea castigurilor constau in tehnici si formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitatii beneficiare care transforma castigurile viitoare in valori ac

Dintre metodele de evaluare bazate pe randament s-a optat pentru metoda capitalizarii directe.

6.3..1 Metoda capitalizarii directe

Capitalizarea directa este o metoda de evaluare prin care se transforma venitul estimat intr-o estimare a valorii proprietatii,intr-un singur pas,fie prin divizarea venitului estimat printr-o rata de capitalizare,fie prin multiplicarea venitului estimat cu un factor corespunzator de multiplicare(inversul ratei de capitalizare).

Valoarea prin capitalizare directa exprima valoarea de pita curenta a proprietatii imobiliare (teren si cladire),presupunand ca acesta este in stare de functionare si ca realizeaza venituri dinchirii.

Metoda se bazeaza pe capacitatea cladirilor de a produce beneficii prin inchirierea acesteia,tinand cont de amplasament,dotari tehnice si edilitare,care constituie principalele puncte forte.

Premiza consta in tratarea proprietatii ca o sursa producatoare de venit,deci ca o afacere.

Principalele elemente utilizate in aplicarea acestei metode sunt:

venitul brut potential ( VBP);

venitul brut efectiv (VBE)

venitulnet efectiv(VNE)

rata de capitalizare a veniturilor nete ;

chiria contractuala;

chiria pietei;

cheltuieli de exploatare.

Venitul brut potential reprezinta venituyl total on conditii de utilizare maxima,generat de proprietate, inainte de scaderea cheltuielelor operationale

Venitul brut efectiv este venitul anticipat,ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare sau de neplata a chiriei.

Venitul net de exploatare reprezinta difeerenta dintre venituri totale si cheltuieli totale,inainte de scaderea amortizarii si a seviciului aferent creditului ipotecar.

Rata de capitalizare reflecta raportul dintre profitul net asteptat si valoarea totala a proprietatii.

Cheltuielile se impart pe doua categorii: cheltuiel fixe,(cele care nu depind de gradul de utilizae,cum ar fi : impozit pe cladiri, taxe,asigurari) si cheltuieli variabile (cele care se schimba in functie de gradul de utilizare cum ar fi : cheltuieli de management si de administratie, utiluitati, curatenie, amenajari ,salarii,etc.)

Estimarea ratei de capitalizare

Pentru estimarea ratei de capitaluizare au fost selectate 3 proprietati comparabile din zona, care se prezinta astfel:

Tabel nr 7

Rata de capuitalizare obtinuta ca raport intre venitul net efectiv dinexploatare si pretul de vanzare a proprietatii imobiliare prezinta valori cuprinse intre 15,8% si16,3%,optandu-se pentru o rata de capitalizare de 16%

In aceasta situatie valoarea proprietatii folosita ca spatiu comercial se calculeaza astfel:

Tabel nr.8

Rotund237000 euro

Echivalent 67500 ron