EVALUAREA AFACERII IN ABORDAREA BAZATA PE ACTIVE (PATRIMONIALA)

1.    Notiuni teoretice

Conform Standardului de evaluare a afacerii, "abordarea pe baza de active (asset based approach) este calea de estimare a valorii unei afaceri si/sau participatii la aceasta, utilizand metode bazate pe valoarea de piata a activelor individuale ale afacerii, scazandu-se datoriile acesteia".

Principiile care stau la baza abordarii pe baza de active sunt urmatoarele:

similitudinea cu abordarea pe baza de costuri a evalarii utilizate pentru diferite tipuri de active;

principiul substitutiei, respectiv un activ nu poate sa valoreze mai mult decat costul de inlocuire al partilor sale componente;

principiul transformarii valorilor de inregistrare ale tuturor activelor si datoriilor inscrise in bilantul contabil de la data evaluarii in valori de piata sau in alte tipuri de valori curente adecvate;

utilizarea acestei metode in cazul evaluarii intreprinderilor care-si continua activitatea in viitorul indepartat trebuie sa fie insotita in mod obligatoriu de utilizarea metodelor adecvate inscrise in celelalte abordari ale evaluarii (income approach to business valuation, market approach to business valuation), cu exceptia cazurilor in care: reprezinta o uzanta pentru anumite tipuri de proprietati mici (de exemplu pentru cabinete stomatologice, hoteluri restaurante, etc.); este acceptata ca unica abordare de cei doi participanti la tranzactie (vanzator si cumparator).

in cazul afacerilor care-si vor inceta activitatea este singura abordare in evaluare, prin utilizarea ca baza de evaluare fie a valorii de piata a activelor fie a valorii de vanzare fortata (sau valoarea de lichidare). In ambele cazuri, este posibil ca goodwill-ul inregistrat in bilant sa nu aiba o valoare, dar unele active necorporale inregistrate in mod distinct ca brevete si marci sa-si mentina valoarea;

separarea activelor redundante (care nu sunt necesare exploatarii) in cazul intreprinderilor care-si vor continua exploatarea si evaluarea acestora la valoarea realizabila neta, care se va adauga la valoarea celorlalte active numai in cazul in care cumparatorul doreste sa achizitioneze si aceasta categorie de active;

eliminarea non-valorilor, adica acele active contabile care nu au nici o valoare pentru cumparator.

Aplicarea corecta a metodelor de evaluare patrimoniala transforma aceasta categorie de metode in cea mai complexa, avand in vedere in special cantitatea de munca necesara si numarul de specialisti in diverse domenii implicati in aplicarea metodei.

Elementele principale necesare sunt componentele bilantiere de activ si pasiv. Pentru o aplicare corecta situatiile financiar-contabile bazate pe costul istoric reprezinta doar un punct de plecare si nu rezultate finale.

Avand in vedere corectiile amintite anterior rezulta Bilantul economic intocmit de evaluator care difera prin continut de bilantul contabil, chiar daca forma de prezentare este aceiasi.

In cazul aplicarii competente a metodelor patrimoniale, toate activele si obligatiile vor fi reconsiderate in concordanta cu standardul de valoare ales de evaluator. Fiecare post de activ si fiecare obligatie va fi analizata separat, eventual in cadrul unor grupe, pentru a se putea alege cea mai potrivita abordare si, in consecinta, cea mai potrivita valoare curenta. In multe cazuri probabil ca va fi nevoie sa se apeleze la experti in diverse domenii: mobiliar, imoboliar, utilaje, echipamente industriale, etc.

Concluzia la care se ajunge dupa analiza tuturor elementelor mentionate va fi valoarea capitalului propriu (de piata, de lichidare, etc.) prin deducerea obligatiilor din totalul activelor.

Metodele de evaluare inscrise in abordarea patrimoniala sunt:

♦       Activul net contabil

♦       Activul net corectat

♦       Activul net de lichidare

2.    Activul net contabil (ANc)

Activul net contabil se calculeaza ca diferenta dintre activele totale contabile si datoriile contabile totale.

Activul net contabil sau patrimoniul net contabil reprezinta metoda cea mai simpla si mai rapida de estimare a valorii unei intreprinderi. Aceasta a fost utilizata in Romania pentru privatizarea intreprinderilor mici prin metoda MEBO. Relatia de calcul pentru activul net contabil (ANc) este:

	ANc = Valoarea activelor intreprinderii - Datorii totale - Active considerate "non-valori"

In relatia de mai sus elementele de calcul se definesc astfel:

▪        valoarea activelor intreprinderii reprezinta suma elementelor din activul societatii la valoarea ramasa inscrisa in bilantul contabil al intreprinderii de la data evaluarii: active imobilizate (necorporale, terenuri si mijloace fixe), imobilizari in curs, imobilizari financiare, active circulante, creante (vezi tab. 1.);

▪        datoriile totale se gasesc in posturile de pasiv ale societatii reprezentand: imprumuturi si datorii asimilate, furnizori, creditori, dividente de platit, alte decontari, conturi de regularizare si asimilate;

▪        activele considerate non-valori sunt acele active care nu au nici o valoare pentru cumparator.

Determinarea activului net contabil (ANc), in optica evaluarii rapide a societatilor comerciale pe baza unui raport de evaluare simplificat, se face pe baza relatiilor dintre indicatorii ultimului bilant contabil, conform tabel 10.2.

Tabel 10.2. Determinarea activului net contabil (ANc)

Calcularea ANc, cu ajutorul relatiilor din tabelul 1 nu reprezinta doar simple calcule aritmetice care au ca certificat de autenticitate viza cenzorilor si conducerii societatii comerciale, ci presupune efectuarea unor corectii, a caror necesitate deriva insasi din interpretarea financiar-contabila a indicatorilor economici. Aceste corectii sunt recomandate in literatura de specialitate in evaluare si afecteaza cateva elemente din activul si pasivul bilantului.

In continuare sunt prezentate corectiile contabile pentru determinarea activului net contabil.

▪        Eliminarea "non-valorilor" care nu pot fi valorificate independent pe piata, cum ar fi: cheltuieli de constituire ocazionate de infiintare, majoritatea capitalului, operatiuni de fuziune, sciziune sau transformare (cont 201); cheltuieli inregistrate in avans (cont 471), ca si "cheltuielile de repartizat pe mai multe perioade"; diferente de conversie activ (cont 476).

▪        Includerea provizioanelor pentru riscuri si cheltuieli (cont 151) in "Datorii":

a) provizioanele pentru cheltuieli, in situatia in care: au un scop si o valoare precizate; exista o probabilitate mare de utilizare a lor si nu o simpla eventualitate de cheltuire; cheltuiala pe care o acopera provizioanele este depistata inainte de incheierea perioadei de exercitiu financiar;

b) provizioanele pentru riscuri, in situatia in care sunt destinate acoperirii riscurilor identificate ca inevitabile pentru activitatea intreprinderii.

Inconvenientele utilizarii ANc pentru exprimarea valorii intreprinderii se refera la:

▪        existenta unor erori de inregistrare contabila si deci a unei neconcordante dintre datele contabila si situatia din teren; exista multe cazuri cand in intreprindere se afla in folosinta mijloace fixe necontabilizate, dar si situatia inversa, respectiv mijloace fixe neamortizate inscrise in bilant dar cu valoare de utilizare nula sau negativa (impunand cheltuieli mari cu demolarea/dezafectarea);

▪        reliefarea costurilor istorice care nu sunt actualizate cu valoarea de utilitate si cu evolutia preturilor de inlocuire;

▪        aplicarea unor reguli fiscale referitoare la amortizare, constituirea rezervelor, provizioanelor, etc. duce la inregistrari contabile care deformeaza realitatea economica (de exemplu valoarea neta a imobilizarilor corporale, ca urmare a reglementarilor referittoare la amortizare din anii 1994 - 1995, in tara noastra;

▪        reflectarea unei viziuni a valorii in contradictie cu teoria utilitatii, conform careia pretul unui bun economic este in functie de satisfactia resimtita de cumparatorul acesteia; adevarata satisfactie rezulta, evident, din veniturile nete viitoare (profit net, dividente, cash-flow net) pe care mizeaza un investitor ed capital.

3.    Activul net corectat (ANC)si activul net de lichidare (ANL)

3.1.          Relatii de calcul si corelatii

Necesitatea corectarii (sau retratarii) bilantului contabil si construirii unui bilant economic, care sa reflecte, mai aproape de realitate, patrimoniul net al unei intreprinder, rezulta din necesitatea depasirii inconvenientelor metodei ANc.

Activul net corectat (ANC) reprezinta marimea capitalului necesar pentru a reconstrui patrimoniul net existent al intreprinderii, la nivelul valorii reale de utilitate a acestuia.

Modul de calcul al ANC este:

	ANC = Activul contabil corectat - Datoriile totale contabile corectate (pe termen scurt, mediu si lung)

sau, intr-o alta formulare:

ANC = Active totale corectate - Datorii totale la valoarea curenta

Deoarece multe din tipurile de active pot sa aiba valori de piata diferite de valoarea lor contabila, este necesara o rectificare a unor valori contabile ale activelor si datoriilor, ceea ce impune o activitate migaloasa a evaluatorului in utilizarea metodei Activului Net Corectat (ANC).

Prin aceste corectii (ajustari, rectificari) se urmareste de fapt crearea unui tablou realist care sa reprezinte o estimare corecta a realitatii economice a patrimoniului unei intreprinderi.

Ca o particularizare Activul Net de Lichidare (ANL) este:

	ANL = ANC - cheltuieli de inchidere - cheltuieli de lichidare

Corelatia intre ANc si ANC este prezentata in figura 10.3.1.:

Fig. 10.3.1. Corelatia ANc - ANC

Referitor la metodologia de calcul a ANC prezentata mai sus trebuie facute anumite observatii:

unele afaceri nu pot functiona decat pe baza unor autorizatii costisitoare, o parte din aceste cheltuieli de constituire trebuie sa fie incluse in calcule, evident la valoarea lor actualizata la data evaluarii. Aceasta includere este pe deplin justificata mai ales pentru afacerile demarate cu putin timp inainte de data evaluarii;

datoriile totale inscrise in bilant care sunt identificatecu valoarea lor contabila; ori datoriile purtatoare de dobanzi; platibile in rate viitoare, trebuie evaluate la valoarea lor curenta;

este necesara intruducerea in calcule, prin aditionare, a unor datorii care vor trebui sa fie achitate in mod cert intr-un interval scurt de la data evaluarii.

3.2.          Etapele procesului de evaluare prin metoda ANC

Din punct de vedere metodologic, procesul de evaluare a unei intreprinderi prin metode ANC se deruleaza prin succesiunea urmatoarelor etape:

1.     Preluarea bilantului contabil, a anexelor sale si a listing-urilor cu situatia tuturor activelor si datoriilor intreprinderii la data evaluarii. Este de preferat ca data evaluarii sa fie o data care sa se identifice cu data efectuarii inventarierii patrimoniului.

2.     Verificarea concordantei dintre situatia scriptica a activelor si situatia din teren. Acest lucru se face prin inspectii, al caror numar si date de efectuare se vor consemna in raportul de evaluare.

3.     Efectuarea corectiilor asupra posturilor de activ, daca este cazul, conform tabelului 10.3.2.1.

Tabel 10.3.2.1. Corectia posturilor de activ

4.     Efectuarea corectiilor asupra datoriilor pentru reflectarea valorii lor curente de piata.

Tabel 10.3.2.2. Corectia posturilor de pasiv

Este evident ca evaluatorul nu trebuie sa faca corectii la toate posturile din activul bilantului, ci numai asupra valorilor contabile ale activelor a caror valoare difera semnificativ fata de cea contabila datorita starii lor fizice/functionale, deprecierii, modificarii rapide a preturilor de aprovizionare/ desfacere, etc.

5.     Includerea in bilant a unor active si datorii neinregistrate.

Aceasta etapa este deci de o mare importanta in majoritatea evaluarilor de intreprinderi mici si mijlocii, deoarece acestea dispun de active necorporale neinregistrate in bilant si care pot fi evaluate in mod individual. Acestea se refera indeosebi la brevete de inventii, secrete comerciale nebrevetate, avantaje de contract, cheltuieli cu recrutarea, angajarea si instruirea fortei de munca.

6.     Calcularea Activului Net Corectat prin scaderea datoriilor totale corectate din activele totale corectate.

3.3.          Evaluarea elementelor patrimoniale

Inainte de alegerea metodelor de evaluare pentru fiecare categorie de active, evaluatorul trebuie sa stabileasca standardul de valoare cel mai potrivit si cea mai potrivita ipoteza de evaluare pentru fiecare element. De obicei (dar nu in toate cazurile) definitia pentru valoare aleasa pentru diversele categorii este aceeasi cu cea aleasa pentru valoarea globala.

In ceea ce priveste premisele, se poate opta pentru una dintre alternativele urmatoare:

1. Valoarea de piata este definita ca fiind:

"Suma estimata pentru care un mijloc fix ar fi schimbat, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator hotarat sa vanda, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri."

2. Valoarea de piata pentru utilizarea actuala este definita ca fiind:

"Valoarea de piata a unui mijloc fix, bazata pe utilizarea in continuitate a acestuia, presupunand ca mijlocul fix va fi vandut pe o piata deschisa, pentru utilizarea sa actuala, tinand cont in rest de definitia valorii de piata, indiferent daca utilizarea prezenta este sau nu cea mai buna."

3.     Costul de inlocuire net (CIN)

In cazul proprietatilor speciale, care se vand rar pe o piata deschisa in afara cazului in care fac parte dintr-o afacere si care, in concluzie, nu pot fi evaluate in concordanta cu definitia valorii de piata, se aplica metoda costului de inlocuire depreciat (CIN).

"CIN se bazeaza pe estimarea valorii de piata a terenului pentru utilizarea sa curenta, la care se adauga costul de inlocuire (sau reproducere) a imbunatatirilor minus estimatul deteriorarilor fizice sau a unor demodari sau optimizari. Rezultatul este estimarea valorii de preluare in ocupare a proprietatii la data evaluarii, presupunand continuarea activitatii. Aceasta estimare poate fi ajustata cu profitabilitatea potentiala a intreprinderii."

4.     Valoarea de lichidare

In cazul acestei ipoteze, se presupune ca activele evaluate se vand bucata cu bucata si de asemenea ca nu exista timp suficient pentru a fi expuse la vanzare pe piata bunurilor uzate. Mai degraba, este posibila doar o durata scurta de expunere in cadrul unei licitatii, acceptat fiind pretul cel mai mare oferit la licitatie (licitatorii pot fi sau nu reprezentativi pentru cererea globala a pietei pentru activul respectiv).

Datorita prezumtiei de lichidare fortata, in aceasta abordare nu se ia in considerare nici un fel de legatura intre active.

5.     Valoarea de utilizare alternativa

Reprezinta valoarea unei imobilizari, fara a avea in vedere cea mai buna utilizare, bazata pe utilizarea alternativa a acesteia, alta decat valoarea de utilizare in continuitate.

Tipul valorii estimate va fi ales in fiecare caz in parte in functie de clasificarea elementului de activ in una din variantele: elemente operationale; elemente in afara exploatarii; elemente aflate in stadiu de investitii; elemente de dezvoltare.

Daca evaluarea nu este facuta pe baza ipotezei de continuare a activitatii activele trebuie evaluate pe baza unei valori de piata, daca cest lucru este adecvat. Toate costurile care au legatura cu vanzarea activelor sau inchiderea (lichidarea) afacerii trebuie sa fie luate in considerare in acest tip de evaluare. Activele necorporale cum ar fi brevetele, marcile de fabrica sau comerciale, pot sa-si pastreze valoarea.

Avand in vedere clasificarea de mai sus repartizarea tipurilor da valori pe elemente componente este urmatoarea:

▪        elementele operationale se evalueaza avand la baza: valoarea de piata, valoarea de utilizare (in continuitate sau alternativa);

▪        elmentele din afara exploatarii (active redundante) se evaluaeaza avand la baza: valoarea de piata, valoarea de utilizare alternativa, valoarea de lichidare, costul de inlocuire depreciat;

▪        elementele aflate in stadiul de investitii se evalueaza pe baza: costului de inlocuire depreciat, valoarea de piata, valoarea de lichidare;

▪        elementele de dezvoltare: valoarea de piata.

Evaluarea elementelor patrimoniale se efectueaza avand in vedere structura bilantiera si contine urmatoarele actiuni: evaluarea terenului neagricol si agricol; evaluarea mijloacelor fixe; evaluarea imobilizarilor in curs; evaluarea elementelor intangibile; evaluarea imobilizarilor financiare; evaluarea activelor circulante (stocuri, creante, disponibilitati); evaluarea obligatiilor; evaluarea conturilor de regularizare.

Exista trei alternative privind actiunea de evaluare a elementelor patrimoniale:

a)     evaluare prin actualizare in mod global;

b)     evaluare prin actualizare discreta;

c)      evaluare prin actualizare mixta (in practica se intalnesc in general cazuri in care se aplica proceduri intermediare intre primele doua cazuri considerate extreme, respectiv unele active se analizeaza in cadrul categoriilor in mod global, altele discret).

a)     Actualizarea globala a valorii activelor si obligatiilor societatii

La aplicarea cestei alternative, toate posturile de activ si obligatii (si deci capitalul propriu) sunt actualizate din punct de vedere al valorii nete in cadrul unei analize si calculatii globale. De obicei aceasta maniera de abordare este finalizata prin identificarea si cuantificarea valorii reale a firmei fata de valoarea contabila.

Utilizand aceasta metoda, corectia de evaluare este definita in mod global, prin intermediul surplusului (sau a scaderii) de valoare a firmei fata de valoarea contabila.

b)     Actualizarea discreta a valorii activelor si obligatiilor

In cazul acestei abordari, fiecare activ si fiecare obligatie este analizata si evaluata individual. Acest proces presupune identificarea si actualizarea valorii diferitelor categorii de posturi (teren, mijloace fixe, active circulante, obligatii).

Selectarea modului de abordare (global, discret, mixt) se face in functie de urmatoarele criterii: experienta si judecata evaluatorului; cantitatea si calitatea datelor disponibile; scopul si obiectivele evaluarii; durata de timp si suma disponibila pentru intocmirea raportului.

Ordinea in care are loc evaluarea este impusa de modul de organizare al echipei, disponibilitatea informatiilor, termene, cantitatea de munca necesara fiecarei actiuni.

Aplicarea metodelor patrimoniale poate fi efectuata numai dupa finalizarea tuturor actiunilor. Fiecare din aceasta este compusa ca activitate in doua faze: faza preliminara si evaluarea propriu-zisa. Componenta, complexitatea si desfasurarea acestora difera pentru fiecare caz in parte si vor fi tratate distinct.

4.    Evaluarea terenulului

4.1.          Evaluarea terenului neagricol

In cazul intreprinderilor, evaluarea terenului/terenurilor din proprietatea acesteia este bine sa se faca de catre evaluatori imobiliari in domeniul proprietatii imobiliare, familiarizati cu cele 6 metode de evaluare care reprezinta derivatii ale celor trei abordari clasice in evaluarea oricarui tip de activ/ proprietate.

Cele 6 metode (sau tehnici) de evaluare a terenului sunt: comparatia directa de piata; metoda alocarii; extractia; parcelarea; metoda reziduala; capitalizarea chiriei brute.

Se evalueaza terenurile a caror situatie presupune ca ele sunt in proprietatea societatii comerciale de evaluat, iar drept de proprietate este transferabil integral la data tranzactiei.

Evaluarea terenurilor se recomanda a fi facuta in doua faze: faza preliminara si evaluarea propriu-zisa.

Faza preliminara contine o serie de actiuni care se impun inaintea actiunii de evaluare:

se analizeaza inregistrarile contabile referitoare la teren si actele de proprietate asupra acestuia;

se studiaza planurile amplasamentelor si se face o verificare referitoare la suprafata scriptica si cea existenta pe teren. La societatile comerciale care au inregistrat valoarea terenurilor in evidentele contabile pe baza HG 834/1991, documentatia aferenta contine aceste schite;

din suprafata totala de teren se separa suprafetele care deservesc derularea activitatii (teren construit aferent retelelor, cailor de transport, etc.) si suprafetele libere in exces, care vor fi considerate in afara exploatarii;

in functie de amplasarea terenului im zona se culeg informatii de piata privind valorile de tranzactionare in zona a terenurilor libere similare.

se intocmeste o fisa preliminara in care suprafetele terenurilor apar distinct in functie de destinatia acestora (de exploatare sau libere) si de localizarea acestora care va contine si valorile de piata ale terenurilor in zonele respective.

Evaluarea propriu-zisa se va face distinct, pe cele doua categorii de terenuri: terenuri in exploatare si terenuri in exces.

Terenurile in exploatare se vor evalua tinandu-se seama de faptul ca terenurile contribuie la desfasurarea activitatii deci in aceasta perioada valoarea lor este diferita fata de valoarea de piata. Evaluarea va avea in vedere pe langa valoarea de piata a terenurilor in zonele respective faptul ca ele vor fi imobilizate inca un numar egal de ani cu durata de viata ramasa a obiectivului. Tipul de valoare care se obtine nu este valoarea de piata.

Terenurile in exces se evalueaza, de regula, la valoarea de piata iar in conditiile in care exista suficiente informatii de piata se poate folosi una din cele 6 metode enumerate anterior.

1. Metoda comparatiei directe pe piata

Metoda comparatiei directe pe piata este metoda de evaluare uzuala pentru evaluarea terenurilor neagricole libere (neocupate de constructii) sau considerate a fi libere pentru scopul evaluarii. Aceasta metoda este cea mai utilizata si preferata atunci cand exista date comparabile.

Metoda consta in analiza preturilor de vanzare si a caracteristicilor vanzarilor de terenuri, in compararea si ajustarea acestor preturi pentru a se ajunge la o valoare adecvata de piata pentru terenul supus evaluarii. Prin aceasta metoda preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate si corectate functie de asemanari sau diferentieri.

Cateva elemente determinante pentru aplicarea corecta a acestei metode de evaluare a terenurilor sunt: vanzarile de terenuri selectate pentru comparatie trebuie sa fi avut loc la date cat mai apropiate de data evaluarii si din aceeasi zona; numarul de tranzactii efectuate sau de oferte de vanzare selectate pentru aplicarea metodei ar trebuie sa fie suficient de mare ancat sa existe siguranta selectarii unor informatii relevante pentru evaluare.

Criteriile de comparatie se refera la: drepturile de proprietate; restrictii legale (grevarea de ipoteca); conditiile de finantare; conditiile de vanzare (motivatia); conditiile pietei la data vanzarilor; asezarea terenurilor; carcateristicile fizice (marime, contur, deschidere, topografie, pozitie, priveliste); utilitati accesibile; zonarea.

Pentru a asigura relevanta acestei metode, evaluatorul trebuie sa dispuna de o banca de date cu informatii detaliate asupra preturilor (de obicei pe m²) si caracteristicilor terenurilor vandute ca si cele ale terenurilor oferite spre vanzare. Ca regula generala, cu cat sunt mai multe sau mai mari deosebirile intre proprietatea evaluata si cele comparabile, cu atat e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate.

Evaluatorul va putea lua in considerare si preturile de oferta (nenegociate), desi acestea sunt mai putin credibile (preturile din ofertele de vanzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumparare sunt mai mici decat preturile negociate). Informatiile directe se pot obtine din discutiile cu partile implicate in tranzactii: vanzatori, cumparatori, avocati si agenti imoboliari.

In general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corectii ale preturilor din tranzactiile comparabile. Marimea corectiilor depinde de datele disponibile si sunt exprimate in mod absolut (in moneda) sau relativ (procente). Corectiile pentru drepturile de proprietate, finantare si conditiile pietei si conditiile pietei se fac inaintea celor referitoare la localizarea si caracteristicile fizice. Toate corectiile trebuie prezentate in raportul de evaluare, intr-o forma logica si usor de inteles.

2. Metoda alocarii (metoda proportiei)

Metoda alocarii sau metoda proportiei este aplicabila in evaluarea terenurilor construite, pentru care nu exista date de comparatie, respectiv terenuri vandute recent sau oferite spre vanzare in aceeasi zona.

Principiul pe care se bazeaza metoda consta in existenta unei ponderi (proportii) normale a valorii terenului in valoare a totala a unei proprietati construite (deci teren + constructie) care este, in general, cunoscuta pentru diferite tipuri de proprietati (case de vacanta sau de inchiriat, etc.)

Aceasta pondere este cuprinsa, pentru terenul cu constructii mai vechi, in general intre 20-30 % din valoarea proprietatii totale. Acest raport este in general, mai sigur cand constructiile sunt relativ noi. La constructiile mai vechi creste raportul valoare teren/valoare proprietate.

Metoda proportiei nu da o valoare determinata a proprietatii, dar poate fi folosita cand este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica constructii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egala.

3. Metoda extractiei

Metoda extractiei este o varianta a metodei alocarii si consta in extragerea din pretul de vanzare a unei proprietati a valorii constructiei, calculata la costul de inlocuire net (care va fi descris la evaluarea constructiilor). Valoarea astfel rezultata este valoarea terenului.

Aceasta metoda este adecvata indeosebi in cazul proprietatilor rurale care contin si constructii, deoarece valoarea constructiilor este mai mica si se poate calcula cu usurinta. La fel ca in cazul metodei alocarii, si in cazul acestei metode, se poate recurge la aplicarea unor rate ale valorii constructiilor in valoarea totala a proprietatii.

Valoarea terenului data de metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile din tranzactiile terenurilor libere si este util mai curand pentru a estima niste parametrii normalizati decat niste valori absolute.

4. Metoda parcelarii

Metoda parcelarii se bazeaza pe ipoteza celei mai bune (valoroase) utilizari a fiecarei parcele derivate din divizarea unui teren mai mare. Parcela este o subdiviziune (suprafata) a unui teren care este considerata a fi tipica/sablon in sens de adecvare normala pentru diferite tipuri de constructii.

In stabilirea divizarii optime a unui teren de suprafata mare, evaluatorul trebuie sa aiba in vedere cativa factori de influenta asupra valorii fiecarei parcele rezultate:

▪        conformitatea suprafetei parcelei cu reglementarile nationale si locale privind suprafata minima, deschidere, topografie, calitatea solului, regimul constructiilor, alimentarea cu apa, drenaj, canalizare, strazi trotuare;

▪        structura cererii de loturi de teren existenta la data evaluarii;

▪        existenta unor vanzari recente de loturi de teren asemanatoare cu parcelele rezultate din divizarea suprafetei mai mari.

Pentru a stabili numarul si dimensiunea optima (tip) a parcelelor, evaluatorul imobiliar poate sa se adreseze unui cabinet de arhitectura sau de engineering specializat sau sa apeleze la banca lui de date, daca are inregistrate informatii despre parcelarile realizate in zona in vederea vanzarii percelelor.

Dupa ce a stabilit numarul de parcele tip rezultate dintr-o divizare, evaluarea fiecarei parcele se poate face prin doua tehnici diferite:

▪        prin comparatie directa (conform ghidajului prezentat anterior la aceasta metoda de evaluare);

▪        prin evaluarea pretului de vanzare al proprietatii pe care un antreprenor o construieste pe parcela respectiva si pe care o vinde dupa punerea ei la cheie. Diferenta intre pretul de vanzare al proprietatii imobiliare, finantata de antreprenor (deci cladirea + terenul) si costurile totale de constructie (inclusiv profitul antreprenorului) reprezinta valoarea terenului "green field" (iarba verde). In determinarea valorii parcelei de teren va trebui sa se tina seama si de decalajul in timp intre cumpararea terenului de catre antreprenor si data viitoare sperata de vanzarea la cheie a proprietatii (cand se recupereaza capitalul investit in teren) si care presupune un calcul de actualizare.

Aceasta metoda este utilizata si in studiile de fezabilitate si in evaluarile unde sunt putine tranzactii comparabile. Precizia metodei este determinata de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbtie a costurilor indirecte si pentru servicii.

5. Metoda reziduala

Metoda reziduala se bazeaza pe principiul contributiei celor doua tipuri de capital investit - cladiri si teren - la obtinerea si deci la defalcarea profitului net al intregii afaceri, rezultat dupa finalizarea unei proprietati detinute ca investitie si plasata pe terenul supus evaluarii. Aplicarea acestei metode presupune parcurgerea a patru etape:

1.       stabilirea celei mai bune utilizari a terenului, respectiv a tipului de constructii din exploatarea carora sa rezulte cel mai mare profit net anual provenit din inchiriere; acest profit net va trebui sa fie alocat celor doua tipuri de investitie: cladire si teren;

2.       calcularea, pe baza ratelor de capitalizare uzuale de piata (de exemplu 8 - 10 %) si a valorii cladirii noi, a profitului net atribuibil numai cladirii;

3.       calcularea profitului net anual atribuibil terenului, prin diferenta intre profitul net anual total al proprietatii si profitul net anual atribuibil cladirii;

4.       calcularea valorii terenului prin capitalizarea profitului net anual alocat terenului prin capitalizarea profitului net anual alocat terenului cu o rata de capitalizare uzuala de piata.

Metoda este utilizata in cazurile in care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Aceasta tehnica este bazata pe principiul echilibrului si a conceptului de contributie care se refera la echilibrul agentilor de productie: teren, mana de lucru, coordonare si capital.

Metoda se poate aplica numai cand: valoarea cladirilor e cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna; venitul net anual stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat; se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si pentru teren.

Valoarea cladirilor poate fi estimata ca pentru cladiri noi care reprezinta cea mai buna utilizare si care nu au depreciere fizica sau functionala.

6. Metoda capitalizarii chiriei brute

Metoda capitalizarii chiriei brute se aplica in cazul evaluarii terenurilor inchiriate si consta in capitalizarea chiriei incasate de proprietarul unui teren pe care l-a inchiriat, printr-un contract de inchiriere, unui intreprinzator sau utilizator. Rata de capitalizare este cea derivata de pe piata.

Daca atat nivelul chiriei percepute pe unitate de suprafata de teren inchiriat (de exemplu m²), cat si rata de capitalizare corespund cu cele practicate in mod uzual pe piata, rezultatul aplicarii acestei metode va fi valoarea de piata a terenului.

Daca chiria platita prin conditiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piata, se vor face corectii ce apar din diferentele in conditiile de contrcat, fata de cele normale pe piata. Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si acestea trebuie reflectate in renta de baza.

4.2.          Evaluarea terenului agricol

In mod uzual, pentru evaluarea terenului agricol, sunt folosite doua metodele de evaluare: metoda comparatiei si metoda capitalizarii rentei nete.

1.     Metoda comparatiei (vanzarilor)

Metoda comparatiei (vanzarilor) se bazeaza, la fel ca in cazul terenurilor neagricole, pe compararea terenului agricol evaluat cu vanzarile recente (fata de data evaluarii) a unor terenuri agricole similare.

Etapele ce trebuiesc parcurse pentru aplicarea corecta a acestei metode de evaluare a terenurilor agricole sunt urmatoarele:

1.         investigarea pietei asupra ofertelor de vanzare si a preturilor la care au fost tranzactionate terenuri similare cu terenul de evaluat, in vederea obtinerii de informatii pentru efectuarea comparatiilor;

2.         verificarea informatiilor obtinute pentru a se retine numai tranzactiile nepartinitoare si nedeterminate de interese speciale; verificarea presupune si consultarea participantilor pe piata (vanzatori si/sau cumparatori);

3.         stabilirea unitatii relevante de unitate de suprafata pentru comparatie (de exemplu ha, ar, pogon) si selectarea celor mai adecvate terenuri comparabile;

4.         efectuarea evaluarii propriu-zise prin ajustarea secventiala a pretului fiecarui teren selectat pentru comparatie, pentru urmatoarele caracteristici: conditii de vanzare; conditiile pietei; localizare; caracteristicile fizice (inclinatie, sol, apa, topografie, imbunatatiri funciare); capacitatea de generare de venit.

5.         stabilirea unei singure valori prin analiza rezultatelor evaluarii in cazul in care comparatiile au fost efectuate cu mai multe terenuri comparabile.

Corectiile se fac in mod asemanator cu cele pentru terenul neagricol, respectiv prin ajustarea secventiala procentuala a pretului de vanzare sau prin adaugarea sau diminuarea cu o anumita suma absoluta a pretului de referinta.

2.     Metoda capitalizarii rentei

Metoda capitalizarii rentei a fost enuntata de David Ricardo acum doua secole: "pretul pamantului agricol este renta capitalizata la dobanda zilei".

Metoda capitalizarii rentei produse de un teren agricol este considerata a avea relevanta cea mai pronuntata in evaluare, valoarea rezultata prin metoda comparatiei vanzarilor nefiind decat un reflex al acestei metode. Cauza acestei corelatii intre cele doua metode o reprezinta faptul ca achizitionarea terenului agricol se face exclusiv in scopul realizarii unui castig, deci este o investitie producatoare de venit.

In aplicarea acestei metode, trebuie avute in vedere cateva particularitati ale proprietatii rurale din domeniul productiei vegetale: majoritatea terenurilor agricole sunt lucrate de proprietarii lor; viabilitatea productiei depinde de productivitatea naturala a terenului, de calitatea, priceprerea si intensitatea muncii proprietarului, ca si de marimea capitalului pe care poate sa-l investeasca acesta; venitul reprezentativ care se capitalizeaza nu poate sa fie cel al unui singur an, ci o medie a veniturilor obtinute in 3 - 5 ani anteriori.

Datorita acestor particularitati, ca si a altora, specifice exploatarii terenurilor agricole, evaluarea este indicat a fi efectuata de evaluatori cu experienta si solide cunostinte in domeniul economiei productiei agricole.

Etapele necesare pentru aplicarea metodei capitalizarii venitului sunt:

1.         investigarea si obtinerea de informatii despre rotatia culturilor, randamente, pretul produselor agricole in zona;

2.         estimarea venitului brut potential al terenului, atat in cazul expoatarii acestuia de catre proprietarul lui, cat si in cazul in care terenul ar fi arendat (deci marimea rentei);

3.         estimarea cheltuielilor de exploatare pentru calcularea venitului net;

4.         selectarea metodei de capitalizare;

5.         stabilirea ratei sau a ratelor adecvate de capitalizare;

6.         efectuarea calculelor necesare pentru calcularea valorii terenului prin capitalizarea venitului.

Cea mi delicata problema este stabilirea venitului potential al terenului sub cele doua forme ale sale: venitul net al proprietarului ocupant (care si exploateaza terenul) si renta neta incasata de proprietarul care arendeaza terenul.

Estimarea venitului net obtenabil din terenul agricol, in ambele forme de utilizare a acestuia (exploatare proprie si arendare) se particularizeaza fata de estimarile veniturilor provenite din alte forme de proprietate (intreprinderi, active necorporale, cladiri detinute ca investitii, respectiv pentru a fi inchiriate, etc.) prin cateva trasaturi specifice numai agriculturii, referitoare la:

marimea venituluin brut si net pe uitatea de suprafata este in functie de marimea fermei agricole;

marimea venitului agricol are, de obicei, o alura ciclica din cauza rotatiei culturilor si implicit a veniturilor anuale diferite;

marimea arendei pentru terenurile date in arenda este, de obicei, renegociabila anual pe baza unei clauze inscrisa in contractul de arendare. Cauza o constituie fluctuatia posibila a productiei la hectar si a preturilor de vanzare;

marimea arendei are un puternic caracter individual, neexistand un nivel de piata stabil al acestui indicator, ca in cazul chiriei practicate pe piata cladirilor detinute cu scop de investitie, respectiv pentru a fi inchiriate. Asfel spus, marimea arendei nu poate fi estimata pe baza unor niveluri uzuale practicate pe piasa, ci este dependenta numai de intelegerea dintre proprietarul terenului si cel care arendeaza.

5.    Evaluarea constructiilor

5.1.          Generalitati

Sfera notiunii de constructii a caror valoare de piata se poate calcula prin metoda comparatiei directe de piata este restransa numai la cladirile si instalatiile incorporate in ele care pot fi tranzactionate in mod independent.

Ca si in cazul terenurilor, evaluarea constructiilor se recomanda a fi facuta de evaluatori imobiliari, deoarece presupune existenta unor cunostinte de specialitate, informatii si experienta in domeniul evaluarii intr-o anumita zona geografica sau localitate (respectiv cunoasterea pietei locale). Pentru evaluarea constructiilor sunt valabile cele trei abordari clasice, respectiv: comparatia de piata (metoda comparatiei directe); abordarea pe baza de venit; abordarea pe baza de cost.

Evaluarea constructiilor necesita, casi in cazul terenurilor, doua etape: preliminara si propriuzisa.

Faza preliminara este operatiunea care reclama cea mai mare cantitate de timp pe parcursul elaborarii reportului de evaluare avand in vedere ca implica urmatoarele faze:

preluarea de la beneficiar a listei de inventar cu constructiile aflate in patrimoniul firmei de evaluat care sa contina: numar de inventar, data punerii in functiune (PIF), denumirea, valoarea de inventar, valoarea ramasa de amortizat la data evaluarii;

prelurea de la beneficiar a documentatiilor de constructie, a planurilor constructiilor (HG 834/1991);

daca nu exista documentatie trebuie efectuate masuratori la fiecare cladire si intocmita o schita, complexitatea fiind data de metoda de evaluare aplicata;

cu lista de inventar si planul de situatie se face identificarea si corelarea acestora (exista posibilitatea existentei unor neconcordante: cladiri in surplus, cladiri cu alte denumiri sau caracteristici);

inspectia cladirilor si descrierea obiectivelor de evaluat care urmareste sa stabileasca: structura constructiva cu toate elementele sale: fundatii, suprastructura, acoperis, finisaje, instalatii, dotari, anexe, etc.; elemente referitoare la starea fizica a constructiei, reparatii curente sau capitale; conditiile de exploatare prezente si viitoare; vecinatatile si influentele acestora asupra constructiei.

Faza de evaluare propriuzisa prin una din metodele prezentate in continuare.

5.2.          Evaluarea constructiilor prin comparatia directa de piata (The Direct Comparison Approach)

Abordarea prin comparatia directa de piata este procesul de determinare a valorii de piata a unei constructii prin analizarea preturilor de piata si caracteristicile constructiilor similare si compararea acestor constructii vandute cu caracteristicile constructiei/cladirii care face obiectul evaluarii.

Aplicarea acestei metode este uzuala la acele tipuri de cladiri care au un grad ridicat de similaritate si pentru care exista o piata activa si, implicit, informatii de piata abundente referitoare la preturi de vanzare, oferte, localizari, informatii caracteristice ale ofertelor de vanzare si/sau tranzactiilor efectuate, motivatia vanzarii/cumpararii, conditiile de finantare.

Etapele clasice ale procedurii de calculare a valorii de piata a unei proprietatii prin metoda comparatiei directe sunt sintetizate astfel in doctrina evaluarii proprietatilor imobiliare:

1.     Studierea pietei in scopul obtinerii de informatii asupra tranzactiilor din vanzari, din documente diverse si din ofertele de cumparare sau de vanzare de proprietatii similare cu proprietatea supusa evaluarii in ceea ce priveste caracteristici ca tipul de proprietate, dat vanzarii, suprafata (aria), localizarea si zonarea.

2.     Verificarea informatiilor pentru confirmarea acuratetei informatiilor punctuale obtinute si ca tranzactiile au fost nepartinitoare; verificarea poate sa aiba ca rezultat necesitatea obtinerii unor informatii de piata suplimentare.

3.     Selectarea unor unitati de comparatie relevante (de exemplu multiplicatori ai venitului sau dolari pe hectar sau metru patrat si efectuarea analizelor comparative pentru fiecare unitate.

4.     Compararea proprietatilor de comparatie cu proprietatea de evaluat, utilizand elemente de comparatie si corectand pretul de vanzare al fiecarei unitati comparabile cu proprietatea de evaluat sau eliminand proprietatea de comparatie neadecvata.

5.     Reconcilierea diferitelor valori rezultate din analiza diferitelor proprietati comparabile intr-o singura cifra a valorii sau intr-un interval de valori. Intr-o piata oscilanta din punct de vedere al activitatilor economice si al gradului de ocupare este recomandabila, mai degraba prezentarea unui interval de valori decat estimarea unei valori unice.

Ca si in cazul evaluarii terenului, in analiza comparatiei directe a vanzarilor, elementele de comparatie la care se pot face corectii asupra pretului (de tranzactie sau de oferta) sunt: drepturile de proprietate acordate (constructii libere, inchiriate, ipotecate, etc.); conditiile de finantare (conditiile creditului); conditiile de vanzare (motivatiile cumpararii/vanzarii); conditiile de piata (preturi diferite la date diferite ale vanzarii sau ofertei de vanzare); localizare (pozitionare geografica si vecinatate); caracteristicile fizice (materiale de constructie, marime, stil arhitectural, calitatea finisajelor, etc.); utilizare (diferentele in genul de utilizare); componentele non-imobiliare ale valorii (de exemplu dotarile cu instalatii, aparate electrotehnice, mobilier, goodwill al afacerii).

Corectiile se fac asupra pretului de vanzare al constructiilor luate ca baza de comparatie si se pot efectua in doua modalitati: procentual, prin adaugarea sau scaderea secvential, in ordinea elementelor de comparatie prezentate anterior, a unor valori care rezulta din estimarea procentuala a diferentelor; in suma absoluta, respectiv, prin adaugarea sau scaderea de la/din pretul de referinta a unor sume care exprima valoarea diferentelor elementelor de comparatie.

5.3.          Evaluarea constructiilor pe baza veniturilor

Abordarea prin capitalizarea venitului este utilizata in mod uzual numai pentru constructiile cumparate ca investitie si catalogate in Standardele Europene de Evaluare ca proprietati detinute ca investitii (investment properties), respectiv care sunt detinute pentru scopul de a obtine un venit financiar dintr-o inchiriere nepartinitoare unei terte persoane.

Abordarea evaluarii constructiilor pe baza de venit consta in utilizarea metodelor, tehnicilor si formulelor matematice prin care se estimeaza capacitatea unei constructii de a genera un venit (anual si valoarea reziduala) si de a transforma acest venit in valoarea lui prezenta, prin tehnicile capitalizarii/ actualizarii venitului.

In cazul evaluarii constructiilor detinute ca proprietati generatoare de venit (deci ca investitii), formele de venit care sunt utilizate de diferite metode de evaluare, inscrise in abordarea pe baza de venit, sunt:

▪        chiria bruta potentiala, respectiv cea aferenta unei inchirieri de 100 % a constructiilor, inainte de scaderea cheltuielilor suportate de proprietar si a platii impozitului pe chirie;

▪        chiria bruta efectiva, respectiv cea estimata pentru un grad de inchiriere estimat (inclusiv pentru neplata de catre unii chiriasi a chiriei stipulata in contract si de pierderile rezultate din colectarea chiriilor restante);

▪        profitul net din exploatare, adica profitul net anual anticipat, rezultat dupa scaderea tututor cheltuielilor de exploatare din chiria bruta efectiva; cand se calculeaza acest indicator, in cheltuielile de exploatare nu se include amortizarea;

▪        cash-flow inainte de impozitul pe profit (pre-tax cash-flow), adica partea din profitul brut care ramane dupa scaderea serviciului datoriei, aferenta creditelor cu care a fost finantata cladirea evaluata;

▪        cash-flow dupa plata impozitului pe profit (after-tax cash-flow), adica partea din cash-flow inainte de impozitul pe profit din care se scade impozitul pe profitul din exploatare;

▪        valoarea reziduala (reversion), adica suma globala incasabila de un investitor la terminarea duratei de explatare normala sau la sfarsitul perioadei de previziune.

A doua problema consta in selectarea ratei de capitalizare sau a ratei de actualizare, in coerenta cu forma de venit selectata pentru introducerea in formulele de calcul. Atat rata de capitalizare cat si rata de actualizare exprima rata de rentabilitate a capitalului investit in cladire.

In functie de forma de venit si de forma de exprimare a ratei rentabilitatii capitalului investit exista , practic, trei metode de evaluare a constructiilor: capitalizarea directa (Direct Capitalization); actualizarea veniturilor viitoare (Yield Capitalization); tehnicile reziduale.

1.     Metoda capitalizarii directe

Metoda capitalizarii directe consta in transformarea unei forme de venit anual reproductibil (din anul curent sau obtenabil intr-un an viitor), de obicei, profitul net din exploatare sau cash-flow-ul inainte de impozitul pe profit, in valoare a constructiei printr-o singura formula de calcul care consta in impartirea formei de venit estimat cu o rata de capitalizare sau inmultirea formei de venit anual estimat cu un coeficient multiplicator (numit si factor de capitalizare).

Venit anual

Valoarea constructiei = ---- sau Valoarea constructiei = Venitul anual x MV

c

unde:  c - rata de capitalizare

MV - coeficientul multiplicator sau factorul de capitalizare (MV = 1/c)

2.     Metoda actualizarii veniturilor (DCF)

Metoda actualizarii veniturilor sau analiza discounted cash-flow (DCF) consta in convertirea veniturilor viitoare prin actualizarea veniturilor anuale sperate, inclusiv a valorii reziduale, cu ajutorul unei rate de actualizare.

Formele de venit utilizate in mod curent in cazul aplicarii acestei metode pot fi profitul net din exploatare, cash-flow-ul inainte de impozitul pe profit, cash-flow-ul dupa plata impozitului pe profit si serviciul datoriei (in cazul evaluarii valorii creditului acordat).

Relatia de calcul este:

_n CF_i CF = cash-flow-ul anual

Valoarea constructiei = Σ in care: i = numarul de ani de previziune

ⁱ⁼¹ (1 + a)ⁱ t = rata de actualizare

3.     Tehnicile reziduale

Tehnicile reziduale se pot aplica in cazul evaluarii unei cladiri atunci cand exista informatii disponibile despre o proprietate imobiliara (teren + cladire si alte constructii) referitoare la: valoarea de piata a terenului evaluabil in mod independent; profitul net din exploatare generat de intreaga proprietate (teren si cladire); ratele de capitalizare aferente terenului si, respectiv, cladirii.

Tehnica reziduala de evaluare a unei cladiri consta in parcurgerea urmatoarelor etape:

▪        etapa 1 - se calculeaza partea din profitul net total al proprietatii care este atribuibil numai terenului, prin inmultirea ratei de capitalizare cu valoarea de piata a terenului;

▪        etapa 2 - se calculeaza profitul net atribuibil numai cladirii prin diferenta (deci marime reziduala) intre profitul net notal si profitul net atribuibil numai terenului (calculat in etapa 1);

▪        etapa 3 - calcularea valorii cladirii prin capitalizarea profitului net atribuibil numai cladirii (calculat in etapa 2) cu rata de capitalizare uzuala practicata pentru tipul respectiv de cladire.

5.4.          Evaluarea constructiilor pe baza costurilor

Abordarea pe baza de costuri a valorii constructiilor este adecvata si uzuala in urmatoarele situatii: cand constructiile sunt noi sau aproape noi; cand constructiile supuse evaluarii nu se tranzactioneaza in mod curent pe piata, din cauza naturii lor specializate, proiectelor unicat, si deci nu exista informatii de piata asupra preturilor de tranzactie; cladirea in care se desfasoara o afacere, care are un puternic goodwill personal, nu poate fi evaluata pe baza profitului generat de afacerea derulata in cladirea de evaluat (deoarece goodwill-ul personal nu este transferabil odata cu cladirea); in analiza financiara aferenta studiilor de fezabilitate.

Punctul de plecare in estimarea sumei pe care ar trebui sa o plateasca un cumparator potential al unei astfel de cladiri este costul de reproductie sau costul de inlocuire al cladirii, redat uneori prin expresia "cost de nou". Din acest cost se va deduce o suma care reflecta deprecierea totala a cladirii si astfel sa va ajunge la o indicatie a valorii ramase actualizate (in terminologia contabila romana) sau costul de inlocuire net (CIN), conform Standardului European de Evaluare EVS 4.07.

Relatia de calcul este:

CIN = CIB - Deprecierea totala (ca % din CIB)

CIB = CIB (1 - Deprecierea totala/100)

unde:   CIB = Costul de inlocuire brut sau costul de reproductie brut

Costul de reproductie brut este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, a unui duplicat exact sau a unei replici a cladirii de evaluat, utilizand aceleasi materiale, standarde de constructii, proiect, plan de constructie si calitate a manoperei si incluzand toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea constructiei de evaluat.

Costul de inlocuire (brut) este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, a unei cladiri cu o utilitate identica cu cea a cladirii de evaluat, utilizand materiale moderne si standardele curente, proiecte si planuri de constructie mederne (utilizate la data evaluarii).

Metodele clasice de estimare a costului de inlocuire sunt: metoda comparatiilor unitare, metoda costurilor segregate si metoda devizelor.

Metoda comparatiilor unitare - estimeaza costul sub forma de cost unitar, pe unitatea de suprafata sau de volum. Aceasta metoda utilizeaza costurile cunoscute ale unor structuri similare, ajustate pentru conditii ale pietei sau diferente fizice. Pentru aplicarea metodei evaluatorul va calcula costul unitar pentru cladiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, tinand cont de diferente de dimensiuni, forme, finisaje, dotarea cu instalatii.

Metoda costurilor segregate - utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii exprimate in unitati de masura adecvate. Asfel rezulta un cost unitar ce masoara cantitatea de materiale utilizate, manopera, utilajele si transportul pentru fiecare metru patrat de suprafata si pentru fiecare element component al constructiei.

Metoda devizelor - este cea mai complexa si precisa in cadrul careia se face un calcul ce reflecta cantitatea si calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de manopera necesara

Deprecierea este definita ca pierderea de valoarea unui mijloc fix rezultata din utilizare, din trecerea timpului sau din neadecvarea cauzata de schimbarile tehnologice sau ale pietei. Aceasta definitie, preluata din Standardul European de Evaluare - EVS 11.06, este foarte asemanatoare cu ceea ce economistii inteleg ca fiind uzura fizica si morala a mijloacelor fixe.

Din definitia deprecierii rezulta ca aceasta este de patru feluri, redate in Standardul European de Evaluare - EVS 4.07 astfel:

1.     deprecierea economica - vechimea, starea (sau marimea uzurii fizice), degenerarea sau atrofierea rezultata din trecerea timpului si din utilizarea trecuta, marimea probabila a costului viitor in utilizare, obligatiile de intretinere, comparativ cu o cladire moderna substitut;

2.     deprecierea functionala - adecvarea pentru utilizarea curenta si pentru perspectiva continuarii acesteia, sau pentru utilizarea in alte scopuri. De exemplu, o cladire construita sau adaptata pentru utilizari specializate, incluzand procese industriale particulare, poate avea o durata aparenta de viata utila mai lunga decat cea prevazuta pentru operatiunile desfasurate in prezent;

3.     deprecierea strategica - o decizie strategica luata in cadrul afacerii poate face ca o anumita activitate si cladirea in care se desfasoara sa devina depasita. Aceasta situatie poate afecta partial sau integral un proces integrat, chiar daca cladirile ar putea avea valoare pentru alta intreprindere sau chiar pentru proprietarul actual, daca decizia nu ar fi fost luata;

4.     deprecierea legata de reglementarile de mediu - utilizarea existenta si tehnologia folosita in prezent trebuie sa fie reanalizate in contextul reglementarilor actuale sau celor anticipate, la nivel local, national si supranational, de decrete, directive si/sau de controlul asupra poluarii si de politicile de administrare a deseurilor.

Procedura standard de apreciere a gradului total de depreciere a unei cladiri, care, in general, este de competenta unui inginer constructor, in urma unei inspectii detaliate a cladirii supuse evaluarii, consta in urmatoarea formula:

a c - b

X = -- x 100 [%] sau X = ---- [%]

a + b c

in care: a = vechimea cladirii de evaluat

b = durata de viata economica ramasa a cladirii, estimata de evaluator

c = durata de viata economica a unei cladiri similare moi

X = deprecierea totala exprimata procentual din CIB sau din costul de reproductie brut

In concluzie costul de inlocuire net este:

CIN = CIB (1 - X/100)

6.    Evaluarea mijloacelor fixe din grupele 2, 3, 4 si 6

Din punct de vedere contabil mijloacele fixe cuprinse in grupele 2, 3, 4 si 6, conform HG 964/1998, sunt reprezentate de: echipamente tehnologice (masini, utilaje si instalatii de lucru) - grupa 2; aparate si instalatii de masura, control si reglare - grupa 3; mijloace de transport si ridicat - grupa 4; mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale - grupa 6.

Evaluarea acestor categorii de mijloace fixe este cea mai laborioasa in cazul evaluarii intreprinderilor industriale mari, care pot detine zeci de mii de pozitii de mijloace fixe.

Datorita naturii specializate a mijloacelor fixe din aceste grupe, evaluarea acestora trebuie sa fie facuta de un evaluator specializat in tipul respectiv de mijloace fixe (de exemplu masini de tricotat, utilaje pentru productia de masini-unelte, instalatii chimice, etc.).

Evaluarea mijloacelor fixe din grupele 2, 3, 4 si 6 are doua faze: preliminara si propriuzisa.

Faza preliminara se compune din activitatile urmatoare:

Obtinerea listing-ului cu mijloace fixe din proprietatea intreprinderii, cu datele principale de identificare (cod, denumire, numar de inventar, data punerii in functiune, valoarea de inventar la data PIF, durata de viata normata). Acest listing va fi divizat de catre specialistii intreprinderii evaluate in mai multe clase: necesare in procesul de exploatare, in surplus fata de nevoile de exploatare (sau redundante) si in curs de casare.

Verificarea existentei faptice a mijloacelor fixe inscrise in listing si cprectarea listing-ului in functie de situatia de pe teren

Analiza gradului de depreciere a mijloacelor fixe

Precizarea tipului de valoare pentru evaluarea mijloacelor fixe inscrise in cele trei clase, respectiv: valoarea de piata pentru utilizare continua mijloacele fixe necesare in procesul de exploatare; valoarea de piata (in general de pe piata la mana a doua) sau valoarea de lichidare pentru mijloacele fixe in surplus fata de nevoile de exploatare; valoarea de casare pentru mijloacele fixe care trebuie casate; costul de inlocuire net (similar cu procedura descrisa la cladiri) in cazul mijloacelor fixe unicat, care nu se tranzactioneaza in mod curent pe piata.

Faza propriuzisa consta in determinarea uneia din valorile prezentate mai sus.

Daca valoarea de piata rezulta din tranzactiile realizate in mod concret pe piata iar valoarea de casare o constituie aceea de "fier vechi", costul de inlocuire net se determina deoarece pe piata nu se mai tranzactioneaza exemplare identice cu cel evaluat, pornindu-se de la selectarea valorii de piata curente a mijlocului fix nou.

Metodologia este asemanatoare cu cea de la cladiri, dar modul de determinare a valorii de inlocuire (costul de inlocuire brut).

Relatia de calcul este:

CIN = Valoarea de inlocuire (CIB) - Deprecierea totala (ca % din CIB)

unde:  CIB = Costul de inlocuire brut sau valoarea de inlocuire

Metodele de estimare a valorii de inlocuire sunt: metoda identificarii, metoda asimilarii, metoda corelarii si metoda indiciala.

Metoda identificarii - identificarea pretului de livrare a utilajului la producator si estimarea cheltuielilor de transport, montaj si punere in functiune.

Metoda asimilarii - compararea cu unul sau mai multe utilaje cu parametrii esentiali foarte apropiati care se cunosc preturile de achizitie.

Metoda corelarii - compararea cu unul sau mai multe utilaje relativ asemanatoare constructiv si ca destinatie la care se cunosc preturile de achizitie si estimarea valorii de inlocuire prin interpolarea sau proportionalitatea caracteristicilor.

Metoda indiciala - actualizarea valorilor de inregistrare contabila la data punerii in functiune pe baza indicelui de evolutie a preturilor.

Cea mai recomandata metoda este cea a identificarii, ordinea de prezentare fiind cea descrescatoare din punct de vedere al corectitudinii.

Deprecierea tine cont de cele patru elemente prezentate la constructii, formula de calcul fiind aceeasi:

a c - b

X = -- x 100 [%] sau X = ---- [%]

a + b c

in care:                        a = vechimea utilajului de evaluat

b = durata de viata economica utila ramasa cladirii, estimata de evaluator

c = durata de viata economica utila daca utilajul ar fi nou

X = deprecierea totala exprimata procentual din CIB sau valoarea de inlocuire

In concluzie costul de inlocuire net este:

CIN = Valoarea de inlocuire (CIB) x (1 - X/100)

Datorita volumului mare de munca, evaluatorul are posibilitatea de a se simplifica munca sa, fara a altera rezultatul evaluarii, prin cateva solutii:

▪        selectarea pentru evaluare a mijloacelor fixe cu valoare mare si a caror pondere in valoarea totala a mijloacelor fixe este de peste 80 %; pentru acestea se face o evaluare detaliata, iar pentru restul de mijloace fixe se aplica un singur indice de reevaluare (indice de corectie) sau se preiau la valoarea neta contabila;

▪        gruparea pozitiilor de mijloace fixe identice, achizitionate la aceeasi valoare si evaluarea lor globala.

Rezultatul evaluarii mijloacelor fixe din grupele 2, 3, 4 si 6 intr-o anexa (catalog) la raportul de evaluare.

7.    Evaluarea imobilizarilor in curs

Imobilzarile in curs, ca sfera de cuprindere, contin active imobilizate in curs de executie (realizare, constructie, materializare), care nu au fost puse in functiune (date in exploatare) pana la data evaluarii.

Activitatea premergatoare operatiunii de evaluare consta in identificarea obiectivelor incadrate in aceasta categorie, care vor fi supuse evaluarii.

Pentru estimarea lor se vor aplica metode specifice naturii constitutive a acestora tinand seama de urmatoarele:

▪        tipul valorii estimate va fi selectionat in functie de obiectivul supus evaluarii; de exemplu o constructie aflata intr-un anumit stadiiu de executie se evalueaza pe baza costului de inlocuire depreciat sau un utilaj nepus in functiune si care poate fi folosit in activitatea productiva va fi evaluat pe baza valorii de utilizare in continuitate, etc.;

▪        metoda de evaluare adecvata tipului de activ supus evaluarii va fi selectata in functie de specificitatea fiecaruia in conformitate cu cele precizate in capitolele anterioare privind evaluarea cladirilor si a mijloacelor fixe.

In urma acestei operatiuni rezulta de regula valoarea actualizata a imobilizarilor in curs care se va regasi in bilantul economic in coloana valori corectate la rubrica "imobilizari in curs".

8.    Evaluarea imobilizarilor financiare

Conform Regulamentului de aplicare a Legii contabilitatii nr. 82/1991, imobilizari financiare reprezinta plasamente pe termen lung care se refera la trei categorii de active: titluri de participare; titluri imobilizate ale activitatii de portofoliu; alte titluri si creante imobilizate.

Prin plasamente se intelege un activ detinut de o intreprindere in scopul obtinerii unui beneficiu reflectat prin obtinerea de venituri (sub forma de dobanzi, redevente, dividente si chirii), prin castig de capital din revanzare sau alte castiguri, cum sunt cele obtinute prin relatiile comerciale.

Conform Standardului International de contabilitate IAS 25 - Contabilitatea plasamentelor, in sfera plasamentelor se cuprind urmatoarele trei clase:

▪          plasamente pe termen scurt (incluse in categoria activelor circulante) care reprezinta titluri de plasament, respectiv titluri care prin natura lor pot fi transformate imediat in lichiditati, intreprinderea detinatoare neavand intentia de a le pastra o perioada de timp mai mare de un an;

▪          plasamente pe termen lung, a caror sfera este redata mai sus, respectiv cea reprezentata de imobilizarile financiare;

▪          plasamente imobiliare, respectiv plasamente in terenuri sau in imobile, care nu sunt utilizate in principal in scopul derularii operatiunilor de exploatare ale intreprinderii detinatoare sau ale unei intreprinderi din acelati grup.

Conform Legii 82/1991, titlurile de participare reprezinta drepturile sub forma de actiuni sau alte titluri de valoare in capitalul altor unitati patrimoniale, care asigura detinatorului lor exercitarea unui control sau a unei influente notabile, respectiv realizarea unui profit.

Titlurile imobilizate ale activitatii de portofoliu si alte titluri imobilizate sunt reprezentate de titlurile financiare achizitionate in vederea realizarii unor venituri financiare, fara a putea realiza un control asupra emitentului, precum si alte titluri de plasament detinute pe o durata de timp indelungata.

Creantele imobilizate sunt creante legate de participatii, imprumuturi pe termen lung acordate tertilor, in schimbul unei dobanzi, precum si garantiile si cautiunile depuse de unitatea patrimoniala la terti.

Inregistrarea in contabilitate a imobilizarilor financiare, la intrarea lor in patrimoniu, se face la costul lor de achizitie, adica la pretul de cumparare sau la valoarea determinata prin contractul de achizitie al acestora.

Evaluarea imobilizarilor financiare de natura titlurilor de participare si titlurilor imobilizate ale activitatii de portofoliu se face pe baza mai multor criterii. Acesta reflecta, in mod practic, analiza valorii intriseci a unei actiuni. Criteriile de evaluare se refera la: valoarea de piata a actiunilor, care poate fi cursul la bursa sau pretul de tranzactionare a unor pachete de actiuni (pentru intreprinderile emitente necotate); calitatea activelor detinute (corporale si necorporale); profitul net al societatii la care intreprinderea evaluata detine o parte din capital; previziunile referitoare la incasarile viitoare provenite din plasament; restrictiile in distribuirea profitului net de catre intreprinderile la care se detine participatia; restrictiile in distribuirea profitului net de catre intreprinderile la care se detine participatia; restrictiile in ceea ce priveste transferul titlurilor de plasament pentru intreprinderea care le detine.

Modul de evaluare depinde de cota de participatie, puterea de vot, natura titlurilor si posibilitatea de vanzare daca participarea nu mai reprezinta interes pentru activitatea intreprinderii

In prima faza ne asiguram asupra existentei materiale a titlurilor. Pentru titlurile detinute de terti (banc, etc.) justificarea rezulta din certificatele de depozite sau din atestari. Informatiile se pot obtine din verificarea drepturilor asociatilor din statute, contracte de societate, contracte de asociere sau din hotararile consiliilor de administratiei sau adunarilor generale.

Astfel titlurile de participare se impart in doua grupe: participari majoritare pentru care procedam ca la evaluarea unei intreprinderi; participari minoritare, unde se porneste de la valoarea de origine aplicand o corectie ce tine de randament si de posibilitatile de vanzare a acestor participatii.

Uneori prin statut si contract de asociere, puterea de vot nu este egala cu procentul de participare (actiuni preferentiale, alte aranjamente, etc) si in aceste cazuri participatiile au alta valoare.

Conform practicilor actuale in domeniul evaluarii titlurilor de participare nu se acorda o prima suplimentara pachetelor de actiuni majoritare ci se diminueaza valoarea participatiei minoritare.

Evaluarea titlurilor de credit - imprumuturi acordate, cumparate - se iau in considerare in general la valoarea contabila ramasa, corectii aparand doar in cazul in care nu se situeaza la nivelul celor practicate pe piata.

In urma evaluarii vor rezulta valorile actualizate ale imobilizarilor financiare care vor figura in bilantul economic in coloana valori corectate la pozitia "imobilizari financiare".

9.    Evaluarea activelor circulante

Evaluarea activelor circulante consta in evaluarea principalelor componente: a stocurilor, a creantelor si a disponibilitatilor.

9.1.          Evaluarea stocurilor

In categoria stocurilor sunt incluse trei categorii de active circulante: materii prime, materiale auxiliare, componente, combustibil; productie in curs de executie (neterminata); produse finite.

Evaluarea stocurilor de materii prime si materiale se face numai dupa verificarea existentei faptice a acestora si a starii lor fizice. Pot exista anumite stocuri de materii prime degradate total sau de componente care nu se mai utilizeaza nicaieri. Este evident ca, in aceste situatii, valoarea acestora este zero sau chiar negativa (daca sunt necesare cheltuieli de incarcare, transport si depozitare/neutralizare).

Pentru stocurile de materii prime, materiale, componente necesare activitatii de exploatare, tipul de valoare utilizat este valoarea de piata, reflectata in costul curent de inlocuire de la data evaluarii.

In cazul evaluarii unei intreprinderi in vederea vanzarii capitalului acesteia in proportie de 100% si are loc o crestere de valoare a stocurilor de materii prime si materiale, corectia trebuie sa aiba in vedere si impactul impozitului asupra surplusului de valoare, adica valoarea corectata a stocurilor trebuie sa fie redata in marime neta.

De exemplu, daca in urma evaluarii stocurilor de materii prime si materiale, valoarea rezultata este de 500 mil. lei fata de valoarea de inregistrare contabila de 350 mil. lei, iar cota impozitului pe profit este 25 %, corectia care trebuie facuta nu este diferenta pozitiva de 150 mil. lei, ci numai cea rezultata dupa scaderea impozitului pe profit aferenta valorii suplimentare (de fapt un castig), respectiv: (500 mil. lei - 350 mil. lei) x (1 - 0,25) = + 112,5 mil. lei

O atentie deosebita trebuie acordata stocurilor de piese de schimb, subansamble, componente diverse a caror valoare contabila nu a fost actualizata si care pot sa reprezinte, prin valoarea lor de piata curenta, un mare avantaj pentru un cumparator care stie cum sa le valorifice.

Pentru evaluarea stocurilor de productie neterminata, cea mai buna metoda de evaluare este estimarea valorii de piata a produselor rezultate dupa finalizarea procesului de productie, din care se scad toate cheltuielile necesare pentru aducerea in stare de comercializare a produselor in curs de executie. O astfel de abordare este adecvata deoarece permite efectuarea unei corectii si in cazul in care au avut loc modificari bruste si semnificative ale preturilor produselor intreprinderii evaluate.

Stocul de produse finite necesita efectuarea unor corectii cauzate de mai multi factori: renuntarea la comenzi din partea unor clienti; returnarea unor produse de catre clienti datorita unor vicii/deficiente; costul de inregistrare in contabilitate este mai mare sau apropiat de pretul de vanzare cu amanuntul; inexistenta unei cereri pentru tipul de produse respectiv; deprecierea/degradarea totala sau partiala a stocului de produse finite; termenul de garantie expirat.

Ca si in cazul stocului de materii prime, materiale, evaluatorul va trebui sa faca o inspectie amanuntata pentru a constata atat existenta fizica a produselor finite declarate ca stocuri, cat si starea lor fizica.

De obice corectiile fata de valorile contabile se fac cu urmatoarea uzanta: valoarea zero sau o valoare negativa pentru produsele finite depreciate total sau cu un termen de valabilitate expirat si care trebuie distruse sau neutralizate; valoarea de piata diminuata cu cota uzuala de adaos comercial practicat pentru tipul respectiv de produse finite, si, eventual, cu o alta corectie care sa reflecte timpul de imobilizare si eventualele cheltuieli suplimentare de comercializare.

9.2.          Evaluarea creantelor

In cazul evaluarii unor intreprinderi mari, de obicei se au in vedere toate creantele acesteia, pe cand in cazul evaluarii intreprinderilor mici, de obicei proprietarul isi va colecta singur creantele, fara a le mai transfera viitorului proprietar. Rezulta, deci, o prima problema care trebuie sa fie lamurita de un evaluator impreuna cu clientul sau - transferabilitatea totala, partiala sau netransferabilitatea creantelor.

In cazul in care, intreprinderea evaluata a constituit un provizion suficient pentru creante incerte (doubtful acconunts), se poate prelua valoarea inregistrata in contabilitate pentru aceste creante, diminuata cu provizionul constituit.

Evaluarea tuturor creantelor, in general, si pentru care au fost constituite provizioane se bazeaza pe analiza si aprecierea sanselor de incasare a sumelor inscrise in aceste active.

Colectarea creantelor este evaluata pe baza mai multor factori. Printre cei mai importanti sunt: experienta trecuta; starea economiei si efectul acesteia asupra clientilor intreprinderii evaluate; vechimea creantelor; stabilitatea financiara a clientilor; politicile de credit comercial.

Punctul de plecare in evaluarea creantelor este obtinerea unei liste cu datele esentiale ale fiecarei creante si o clasificare a acestora in functie de vechimea lor.

Dupa aceasta operatie preliminara, urmeaza analizarea fiecarei creante neincasate la termen, pe baza analizei relatiilor istorice cu clientul debitor.

Corectiile (diminuarile) aplicate valorilor contabile nu au reguli general acceptate in doctrina evaluarii, ci numai uzante arbitrare sau recomandari.

Cea mai uzuala practica pentru tratarea creantelor cu termen de incasare depasit ar fi extragerea lor din bilant (deci neincluderea lor in evaluare) sau preluarea lor de catre cumparatorul intreprinderii printr-un angajament scris, semnat cu vanzatorul, in care se stipuleaza procentul de plata (de ex. 90 %) din valoarea fiecarei creante, care se va face numai dupa incasarea contravalorii creantei.

In absenta unei astfel de clauze, care se poate stabili in urma negocierii pretului de vanzare (ca de altfel si alte clauze), exista cateva uzante arbitrare de evaluare, dintre care prezentam in continuare cateva:

creantele pentru care nu exista nici o indoiala privind incasarea se vor prelua la valoarea contabila;

creantele exprimate intr-o alta moneda decat cea nationala vor fi actualizate in functie de cursul de schimb valabil la data evaluarii (se vor inregistra corectii pozitive sau negativein functie de evolutia cursului de schimb intre data contractarii si data evaluarii;

creantele pentru care se apreciaza ca incasarea va fi intarziata mai mult de o luna, vor fi corectate in sensul diminuarii valorii contabile in functie de costul imobilizarii fondurilor pe perioada amanarii incasarii (dobanda bancara pe termen scurt);

diminuarea valorii nominale a unei creante cu 10 % pentru o intarziere la incasare intre 31 - 60 zile, cu 20 % pentru o intarziere de 61 - 90 zile, cu 30 % pentru o intarziere de 91 - 120 zile si cu 100 % a celor cu o intarziere mai mare de 120 zile; aceste corectii sunt adecvate pentru o economie dezvoltata, unde legislatia este aplicata cu strictete si promptitudine;

creantele pentru care exista o probabilitate redusa de incasare (debitorii nu mai exista, au dat faliment, etc) vor fi evaluate la valoarea zero;

in cazul unor creante asupra unor debitori din tari rau-platnice si/sau cu regimuri autoritare, retinerea din valoarea nominala a creantelor se va face numai la nivelul procentului la care firmele de recuperare specializate in astfel de recuperari achizitioneaza astfel de creante (15 - 30 %).

Estimarea valorii de recuperare a creantelor neincasate in termen este o chestiune care solicita judecata si intuitia evaluatorului. Elementele pe care s-a bazat judecata sa in efectaurea corectiilor trebuie prezentate in mod explicit in raportul de evaluare

Rezultatele evaluarii creantelor sunt reprezentate de marimea corectiilor de aplicat care vor figura in bilantul economic la rubrica respectiva.

9.3.          Evaluarea disponibilitatilor

Disponibilitatile nu necesita in general a fi evaluate, cu exceptia cazurilor in care sunt exprimate intr-o alta moneda si nu s-a efectuat actualizarea cursului de schimb la data evaluarii.

10.Evaluarea obligatiilor (datoriilor)

Datoriile unei intreprinderi pot fi de mai multe feluri:

fata de creditori (numite si datorii financiare), deci purtatoare de dobanzi egale, mai mici sau superioare dobanzii curente de piata;

fata de furnizorii de materii prime, materiale, componente, servicii, etc.;

catre salariati;

catre autoritatile publice centrale sau locale.

In general, un cumparator prudent al unei afaceri din domeniul serviciilor nu va accepta sa preia datoriile vanzatorului, ci numai activele nete ale acestuia. In cazul intreprinderilor industriale mici si mijlocii, cumparatorul nu poate achizitiona afacerea fara a i se impune sa preia si datoriile totale sau o parte importanta a acestora. De aceea, aceste datorii trebuie sa fie evaluate.

O parte din datoriile totale nu necesita ajustari si de aceea sunt preluate la valoarea lor contabila. Unele datorii necesita insa o evaluare. Un exemplu este reprezentat de valoarea creditelor pentru care exista conditii avantajoase de finantare, in sensul unei rate a dobanzii inferioare celei curente pe piata monetara.

Un alt exemplu il constituie datoriile obligatare ale intreprinderii cand rata dobanzii anuale platite se situeaza sub nivelul ratei curente de piata pentru obligatiunile emise de companiile incadrate in aceeasi categorie de risc.

Mai pot exista si datorii neinregistrate in bilant si care trebuie sa fie adaugate la datoriile contabile corectate. Acest tip de datorii se poate referi la:

▪        pretentii de despagubire din partea clientilor care au intentat procese in justitie si ale caror sume sunt cunoscute sau sunt intuibile; acest tip de datorii posibile trebuie sa fie analizat cu atentie de evaluatori in perspectiva inaspririi legislatiei privind protectia consumatorului;

▪        costurile viitoare (deci care sunt de natura unor datorii viitoare conditionate de producerea unor evenimente si pentru care nu au fost facute provizioane) care pot reveni in sarcina cumparatorului pentru decontaminarea terenului, curatarea lui, degajarea unor constructii inestetice sau degradate, etc., ca urmarea unor reglementari urbanistice locale;

▪        datorii catre furnizori de servicii (electricitate, apa, telefon, etc.) care nu au fost inregistrate in contabilitate, deoarece nu au fost primite facturile, dar marimea lor se cunoaste fie exact (prin contorizare), fie cu aproximatie (ca medie lunara realizata);

▪        datorii catre salariati sau consultanti profesionali, cand platile prevazute in contractele semnate se fac cu o anumita periodicitate.

11.Evaluarea conturilor de regularizare

Conturile de regularizare sunt alcatuite din diverse sume a caror valori necesita corectii in functie de situatia concreta a fiecareia.

Sumele componente ale conturilor de regularizare si modul de tratare a fiecareia sunt: cheltuieli inregistrate cu anticipatie; amortizarea inclusa pe costuri; veniturile inregistrate in avans; diferentele din conversia valutara.

Cheltuieli inregistrate cu anticipatie

Acestea se vor analiza pe fiecare componenta, urmarindu-se separarea cheltuielilor care vor aduce profit (chirii platite in avans, abonamente, facturi pentru consumuri de utilitati si care se vor prelua in bilantul evaluatorului la valoarea contabila, de acele cheltuieli care nu vor aduce profit (chirii platite pentru spatii sau utilaje care nu vor mai fi exploatate) si care se evalueaza la valoarea zero.

Amortizarea inclusa pe costuri

Amortizarea inclusa pe costuri si neutilizata pentru refacerea capacitatii utilajelor (nereinvestita) are valoarea zero (este o pierdere de capital rezultata in deprecierea valorii imobilizarilor).

Veniturile inregistrate in avans

Veniturile inregistrate in avans vor fi supuse incidentei fiscale (impozitul practicat) si vor fi reconsiderate, respectiv o parte va reveni ca si corectie pozitiva la categoria obligatii fata de stat.

Diferentele din conversia valutara

Diferentele din conversia valutara vor fi analizate in functie de natura lor (cheltuieli potentiale sau venituri potentiale) si vor fi incluse in bilantul economic astfel:

▪        cheltuielile cu valoarea zero in activ, iar la obligatii se va efectua o corectie negativa corespunzatoare reducerii aferente impozitului pe profit;

▪        veniturile se vor supune impozitarii, afectand, astfel, obligatiile (cu impozitul aferent) si profitul net cu diferenta.

La tratarea diferentelor din conversie trebuie sa se tina seama de previziunile asupra evolutiei cursurilor de schimb. Astfel daca se anticipeaza o inversare a evolutiei, aceasta trebuie avuta in vedere la aprecierea marimii reale a diferentelor de conversie.

12.Evaluarea activelor necorporale

12.1.       Generalitati privind activele necorporale

Deoarece in multe intreprinderi activele necorporale au o valoare foarte mare comparativ cu cea a activelor corporale, iar, pe de alta parte, evaluarea lor este subiectul unor multiple dezbateri curente ale specialistilor si asociatiilor internationale cu profil de evaluare, vom insista asupra acestui subiect, incercand sa prezentam cateva informatii suplimentare pe aceasta tema.

Definitia OECD data activelor necorporale este: "Investitia nemateriala cuprinde toate cheltuielile pe termen lung, altele decat cele pentru cumpararea activelor fixe, pe care intreprinderile le fac in scopul ameliorarii rezultatelor lor".

Din punct de vedere contabil, caracteristicile esentiale care deosebesc imobilizarile corporale de cele necorporale sunt: inexistenta substantei fizice; venituri viitoare cu un anumit grad de incertitudine; valoarea imobilizarilor necorporale este extrem de fluctuanta datorita schimbarii conditiilor existente pe piata; in multe cazuri imobilizarile necorporale au valoare numai pentru intreprinderea care le detine; estimarea unei durate de viata a imobilizarile necorporale este dificila.

Regulile contabile esentiale pentru evaluarea si inregistrarea in contabilitate a activelor necorporale sunt urmatoarele, in functie de modul de provenienta:

▪        in cazul cumpararii de la un tert a unui activ necorporal, costul de achizitie este inregistrat ca imobilizare necorporala;

▪        in cazul achizitionarii unui ansamblu de active necorporale inseparabile intre ele, in patrimoniu se inregistreaza un activ necorporal cu o valoare egala cu diferenta intre pretul de achizitie si valoarea neta de piata a activelor identificabile (corporale si necorporale);

▪        in cazul activelor necorporale identificabile distinct, create prin efortul intreprinderii, costurile implicate se pot inregistra in cheltuielile exercitiului sau pot fi capitalizate si inregistrate ca activ nematerial;

▪        in cazul dezvoltarii prin eforturi interne a unui ansamblu de active necorporale, costurile implicate se includ in cheltuielile exercitiului.

Principalele baze de evaluare a activelor necorporale sunt prezentate in tabelul 10.12.1.

Tabel 10.12.1. Bazele de evaluare a activelor necorporale

Evaluarea unui activ necorporal este conditionata de existenta unor caracteristici (atribute) ale acestora, respectiv:

▪        sa fie identificabil clar de celelalte active necorporale si sa poata fi descris;

▪        sa fie separabil, respectiv sa poata fi vandut, inchiriat, schimbat sau adus ca aport de capital in fuziuni;

▪        sa se gaseasca in proprietatea intreprinderii (protejate prin drepturi legale) ca intreprinderea sa le poata controla (prin contracte de necompetitie si de confidentialitate, contracte de munca cu termen indelungat). Prin controlul asupra activului necorporal se intelege posibilitatea de obtinere de beneficii economice viitoare decurgand din activele necorporale ce stau la baza si de a restrange accesul altora la aceste beneficii;

▪        sa aiba un suport tangibil (sub forma de documente, suport magnetic);

▪        sa provina prin achizitionare sau prin creare dintr-un eveniment identificabil la un moment dat identificabil;

▪        sa aiba o durata de existenta limitata si identificabila;

▪        sa genereze catre proprietarul sau valori masurabile ale beneficiului economic;

▪        trebuie sa sporeasca valoarea activelor corporale carora le este asociat.

Activele necorporale ale unei intreprinderi care sunt sau nu inregistrate in bilantul intreprinderii evaluate pot fi grupate, din perspectiva evaluatorilor, in doua mari categorii:

▪        fondul comercial sau goodwill, care reprezinta valoarea globala a activelor necorporale neidentificabile distinct si care sunt evaluate global;

▪        active necorporale identificabile, respectiv cele care indeplinesc atributele mentionate anterior si pot fi evaluate in mod distinct: drepturile si/sau avantajele din contracte, relatiile, proprietatile intelectuale.

Criteriul de clasificare al evaluatorilor este cel al cauzei care determina existenta activelor nemateriale. Pe baza acestui criteriu se disting urmatoarele patru grupe de active necorporale: drepturile si/sau avantajele determinate de contracte; relatiile; proprietatile intelectuale; goodwill-ul si valoarea de exploatare continua.

Drepturile si/sau avantajele determinate de contracte

Drepturile si/sau avantajele determinate de contracte exista pe baza contractelor, ele stabilind natura drepturilor si avantajelor, etc. Cuantificarea acestora se face, de regula, apeland la ideea de avantaj al pretului sau de economie de cost. In aceasta categorie de active se pot include: avantajul contractelor de inchiriere; avantajul contractelor de distributie; avantajul contractelor cu furnizorii de materiale, servicii, utilitati, etc.; avantajul contractelor de munca (care, de exemplu, pot asigura pastrarea oamenilor cheie); avantajul contractelor non-competie cu fostii angajati sau fostii manageri; contracte de finantare in conditii favorabile comparativ cu piata; contracte de asigurare avantajoase; contracte de exclusivitate teritoriala.

Relatiile

Pentru a exista, orice intreprindere are stabilite legaturi cu alte firme, agentii, persoane. Ele nu au la baza contracte si, de regula, sunt in acelasi timp efemere si foarte importante pentru mersul facerii. Cele mai importante relatii pentru valoarea unei afaceri vizeaza: relatiile cu clientii; relatiile cu forta de munca, ansamblul potentialului uman; relatiile cu distribuitorii; relatiile cu institutiile financiare; relatiile cu furnizorii etc.

Proprietatile intelectuale

Termenul de proprietate intelectuala se refera in mod uzual la brevete, marci comerciale, copyright, secrete de fabricatie si know-how. Acestea reprezinta o categorie speciala de active necorporale, pentru ca ele sunt unice, iar proprietarul lor este protejat de lege pentru exploatarea neautorizata, contrafacere, etc.

Principalele avantaje determinate de detinerea lor sunt: asigurarea unor productii de serie mare;

reducerea costurilor materiale; sporirea productivitatii muncii; diminuarea costurilor de transport, manipulare si depozitare; eliminarea sau reducerea rebuturilor/pierderilor; cresterea gradului de reciclabilitate post utilizare; eliminarea sau reducerea riscurilor de mediu si a impactului negativ asupra naturii; realizarea unui avantaj competitiv; crearea si mentinerea unei bunes imagini pe piata.

Goodwill-ul si valoarea de exploatare continua

Cel mai adesea notiunea de goowill este asociata cu: supraprofitul (este cea mai intalnita acceptiune pentru definirea goodwill-ului, sensul fiind ca intreprinderea care beneficiaza de goodwill genereaza un profit superior mediei); o valoarea reziduala (aceasta acceptiune este o prelungire a idei de supraprofit, considerand goodwill-ul ca diferenta intre valoarea afacerii si valoarea neta a tuturor activelor identificabile, tangibile si intangibile); clientela (existenta goodwill-ului nu poate fi discutata in afara recunoasterii sale de catre piata).

Nu poate exista goodwill fara clientela, definita ca inclinatie a cumparatorilor de a fi fideli produselor/serviciilor unei anumite firme si de a recomanda si altora aceasta firma. Goodwill-ul rezulta din servicii superioare calitativ, programe de publicitate, relatii personale, etc., care determina un profit superior mediei.

Goodwill-ul poate fi definit ca "elemente ale unei afaceri sau persoane ca-i determina pe clienti sa utilizeze produsele/serviciile oferite de aceasta afacere sau persoana si care, in general, permit firmei sa genereze un profit superior (supraprofit) fata de profitul asteptat in mod rezonabil pentru toate activele afacerii, inclusiv cel provenit din acele active care pot identificate si evaluate separat.

O problema importanta in analiza si evaluarea goodwill-ului apare in situatia in care o afacere inregistreaza pierderi; regula generala este ca o firma care nu are supraprofit nu are goodwill. Exceptiile de la aceasta regula pot avea in vedere unele situatii ca: o situatie conjuncturala, de exemplu pierderi datorate lansarii unui nou produs, etc.; in cazul unor pierderi pe perioade medii atuci cand situatia se datoreaza unui management defectuos; intr-o afacere care nu inregistreaza profit, parti distincte ale afacerii pot beneficia in unele situatii de goodwill.

12.2.       Metode si tehnici de evaluare a activelor necorporale

ca si in cazul evaluarii activelor corporale si evaluarea activelor necorporale distincte se poate face prin metode inscrise in cele trei abordari: abordarea prin comparatia de piata, abordarea prin costuri si abordarea prin venit

Abordarea prin comparatia de piata in evaluare presupune desfasurarea unei analize riguroase si complexe care necesita:

a)     obtinerea unor informatii despre vanzarea sau oferta de vinzare a unor active necorporale similare care trebuie sa contina urmatoarele informatii: tipul de activ necorporal; domeniul de utilizare al activului necorporal; data vanzarii sau a ofertelor de vanzare; conditiile de vanzare ale activelor similare.

b)     efectuarea unei comparatii intre caracteristicile tranzactiilor cu activele necorporale selectate ca baza de comparatie si corectarea preturilor de tranzactie sau de oferta pentru a reflecta adecvarea cu caracteristicile activului necorporal evaluat;

c)      stabilirea unei valori finale prin reconcilierea valorilor obtinute in urma comparatiilor, fie prin selectarea unei valori, fie a unei game de valori, functie de pertinenta informatiilor de piata si de mentenabilitatea viitoare a conditiilor de piata la data evaluarii.

Abordarea prin costuri utilizeaza cateva metode pentru estimarea costului de recreare a unui activ necorporal cu aceeasi utilitate ca acelui evaluat. Metodele de evaluare se refera la costul de inlocuire net, costul de recreare, costul istoric inflatat diminuat cu deprecierea.

Aceste metode sunt, in general, aplicabile si relevante numai pentru un numar limitat de active necorporale si se folosesc, de obicei, ca metode adiacente pentru verificarea valorilor rezultate prin aplicarea celorlalte metode.

Aceasta abordare este relevanta pentru evaluarea programelor informatice de gestiune, retelei de distributie, procedurilor si practicilor de firma si pentru recrutarea, angajarea si instruirea fortei de munca.

Abordarea pe baza de venit consta in evaluarea unui activ necorporal prin convertirea unei forme de venit atribuibil numai acestuia in valoare. Formele de venit generate de activele necorporale pot sa imbrace urmatoarele forme, pe care evaluatorul trebuie sa le estimeze cu atentie si prudenta: profit brut curent; redeventa bruta sau neta; cash-flow-ul brut; cash-flow-ul net.

Fluxul de venit atribuibil unui activ necorporal poate sa provina din una sau mai multe surse, situate in toate zonele de activitate ale intreprinderii proprietare sau care controleaza activul necorporal supus evaluarii.

Prima cale se refera la cresterea volumului vanzarilor si la fapte colaterale acestora, prin care se realizeaza: diminuarea costurilor fixe unitare (economii de scara); un pret de vanzare superior fata de concurenti (price premium); dobandirea unei pozitii de lider sau chiar de monopol pe piata unui produs; introducerea de noi produse pe piata; intrarea pe noi piete; fidelizarea clientilor.

A doua cale, se refera la diminuarea directa a unor costuri variabile unitare, ca de exemplu: materii prime, materiale, manopera, de recrutare si formare a personalului, de publicitate si reclama, de stocare, eliminarea sau reducerea rebuturilor si deseurilor, de proiectare, de procesare a datelor, etc.

Anumite active necorporale pot fi evaluate numai prin metode inscrise in abordarea pe baza de venit, ca de exemplu: contractele avantajoase de aprovizionare, inchiriere, vanzare, publicitate, listele de clienti, conventiile de necompetitie.

Cateva reguli in evaluarea activelor necorporale prin abordarea pe baza de venit sunt:

prudenta in evaluarea veniturilor viitoare;

evitarea neatentiei de a se face duble inregistrari ale fluxului de venit atribuibil unui activ necorporal; altfel spus, evaluatorul trebuie sa "separe" fluxul de venit atribuibil unui activ necorporal;

stabilirea cu atentie a duratei de previziune a venitului, functie de durata de viata economica ramasa a activului necorporal, care poate imbraca diferite forme ca viata functionala, tehnologica, contractuala (prevazuta intr-un contract), legala (de protectie legala);

adecvarea ratei de capitalizare si a celei de actualizare la forma de calculare a venitului si la modul lui de previzionare (in termeni reali sau in termeni nominali) ca si la marimea riscurilor mult mai mari (fata de cele la nivelul unei intreprinderi)de nerealizare a veniturilor viitoare.

Relevanta metodelor de evaluare in functie de tipul activului necorporale evaluat este redata b in tabelul 10.12.2.

Tabel 10.12.2. Relevanta metodelor de valuare