|
|
|
PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE
Obiectivele cursului:
I. Consideratii generale
Sistemele de publicitate imobiliara au fost create din necesitatea ca operatiunile juridice care au ca efect transmisiuni imobiliare sau constituirea unor drepturi reale imobiliare sa aiba certitudine juridica.
Aceasta si datorita faptului ca in materia actelor juridice translative de proprietate sau de alte drepturi reale imobiliare opereaza principiul relativitatii efectelor acestor acte juridice.
Practic, publicitatea imobiliara face actul juridic opozabil "erga omnes".
Definitie: publicitatea imobiliara desemneaza totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care se determina situatia materiala juridica a bunurilor imobiliare, in mod public, prin registre speciale tinute de autoritatile statale in vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi imobiliare si cele legate de asigurarea circulatiei lor in conditiile legii.
- sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni reglementat, in principal, de Codul de procedura civila si aplicat in Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea;
- sistemul cartii funciare reglementat prin Legea 115/27.04.1938, aplicabil in Transilvania, Banat si nordul Moldovei;
- un sistem intermediar al cartilor de publicitate funciara, reglementat prin legea 242/12.07.1947 pentru transformarea cartilor funciare provizorii in carti de publicitate funciara (aplicabil intr-un numar de localitati din fostul judet Ilfov);
- un alt sistem intermediar - cel al cartilor de evidenta funciara care, in temeiul legii nr.163/1946 s-au infiintat in unele localitati din Transilvania unde cartile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza razboiului;
Prin Legea 7/1996 s-a dispus incetarea aplicabilitatii vechilor reglementari amintite mai sus, la data finalizarii lucrarilor cadastrale impuse de aceasta lege pana atunci, infiintandu-se cartile funciare nedefinitive.
III. Sistemul de publicitate imobiliara al transcriptiunii si inscriptiunii
Acest sistem a fost reglementat prin art. 710-720 Cod procedura civila, dispozitii care in prezent au devenit inaplicabile ca si dispozitiile Codului Civil privitoare la transcrierea unor acte de drept civil intrucat, incepand cu anul 1999 a fost instituit regimul cartilor funciare cu caracter nedefinitiv, cu consecinta efectuarii operatiunilor de publicitate potrivit reglementarilor cuprinse in Legea 7/1996.
Aceasta nu inseamna abrogarea acelor texte, ci aplicare temporara a acestora, art.72 alin.3 din Legea 7/1996 precizand expres ca acestea vor fi abrogate dupa definitivarea cadastrului la nivelul intregii tari.
Acest sistem presupune doua feluri de inregistrari:
- transcrierea actelor de transmisiune a imobilelor in "registrele de transcrieri" ce insemna, practic, copierea integrala a actului respectiv, act ce constituia un drept de proprietate sau stingea un astfel de drept.
Transcrierea se facea in ordine cronologica, aceste registre fiind in fapt, mape in care se depuneau copii dupa actele mentionate, in ordinea intocmirii lor.
Codul de procedura civila (art. 711) enumera atat actele supuse transcrierii, cat si pe cele care nu erau supuse acestei cerinte: succesiunile, partajul voluntar si judiciar etc., precum si dobandirea unor drepturi reale prin fapte juridice (uzucapiunea si accesiunea);
- inscrierile constau in consemnarea sau reproducerea unor parti sau clauze din acte juridice privitoare la privilegiile imobiliare si la ipoteci.
Efectele transcrierii
Principalul efect este acela de a face opozabil actul juridic, tertelor persoane. Notiunea de tert era circumstantiata, putand fi numai acea persoana care dobandeste si ea un drept real de la acelasi autor si cu privire la acelasi imobil, dar anterior.
Acest sistem mai este cunoscut ca cel al publicitatii personale pentru ca evidenta se facea pe persoane si nu pe imobile fiind incomplet, pentru ca, nu toate transmisiunile imobiliare erau supuse acestei operatiuni si nu garanta dreptul transmis pentru ca transcrierea nu insemna si verificarea legalitatii si a valabilitatii actului prezentat de parti.
Evidenta, in cadrul acestui sistem, se tine nu pe proprietari, ci pe imobile, fiecare imobil avand propria carte funciara in care sunt trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi - publicitate reala.
Obiect al inscrierii in cartea funciara il reprezinta toate drepturile reale reglementate de legislatia noastra civila.
Aceste carti erau intocmite si numerotate pe localitati.
Cartea funciara are trei parti (foi) si un titlu (numarul sau si denumirea localitatii):
- partea I cuprinde descrierea imobilului cu elementele componente;
- partea a II-a cuprinde inscrierile privitoare la dreptul de proprietate, precum si diferite drepturi si obligatii de care se bucura sau este tinut proprietarul: conditii ce afecteaza proprietatea, actiuni privind imobilul (rezolutiuni, nulitate etc.);
- partea a III-a privitoare la sarcini unde se inscriau drepturile reale ce afecteaza proprietatea: superficie, uzufruct, uz, ipoteci.
Inscrierile din cartea funciara sunt de trei feluri:
- intabularea, adica inscrierea prin care se stramuta, se constituie, se greveaza, se restrange sau se stinge un drept real;
- inscrierea provizorie (prenotare) ce consta intr-o inscriere imperfecta determinata de faptul ca inscrisul nu intruneste conditiile de intabulare, pentru a beneficia de prioritatea inscrierii;
- notarea ce consta in inscrierea unor drepturi reale, fapte sau acte juridice ce aveau legatura cu drepturile inscrise (incapacitate, curatela, interdictia instrainarii, contract de locatiune etc.).
Principii ale cartii funciare:
- principiul publicitatii integrale - toate actele si faptele juridice si chiar actiunile privitoare la imobile trebuiau inscrise si aduse la cunostinta publicului;
- principiul publicitatii absolute - in baza acestui principiu, drepturile reale imobiliare nu se puteau stramuta nu numai fata de terti, si chiar si in raporturile dintre parti, decat daca s-a facut intabularea. Numai in caz de dobandire prin succesiune, accesiune, vanzare silita si expropriere nu era necesara intabularea;
- principiul legalitatii - functionarul insarcinat cu aceste atributii era obligat sa verifice legalitatea titlului ce se inregistreaza;
- principiul oficialitatii - cererea odata inregistrata nu mai putea fi completata cu inscrisuri noi;
- principiul prioritatii - inscrierea se face in ordinea cronologica ce conferea si rangul inscrierii.
Actiunea in prestatie tabulara
Cel care se obliga la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar era obligat sa predea toate inscrisurile necesare in vederea intabularii sau pentru radierea sa cand era vorba de stingerea unui astfel de drept.
Daca se refuza indeplinirea acestei obligatii, persoana indreptatita se poate adresa instantei cu o actiune in prestatie tabulara pentru a se dispune prin hotarare judecatoreasca.
Prin aceasta lege s-a urmarit generalizarea sistemului de publicitate imobiliara prin carte funciara, ca sistem unic destinat a inlocui toate sistemele existente pana la completa sa aplicare.
Legea 78/4.03.2002 privind aprobarea O.G.nr.70/2001 pentru modificarea si completarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr.7/1996 prevede obligativitatea organizarii cadastrului de specialitate de catre ministere, institutii centrale de stat, regii autonome in domeniile: forestier, apelor, industrial extractiv, imobiliar edilitar, transporturi, turism, zone naturale protejate etc.
Intreaga publicitate este realizata pe baza cadastrului general.
Cadastrul general - sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar.
El se organizeaza la nivelul comunei, orasului, municipiului, judetului si la nivelul tarii.
Scopurile cadastrului general
- identificarea, inregistrarea si inscrierea in documentele cadastrale a terenurilor si a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, masurarea si reprezentarea acestora pe harti si planuri cadastrale, precum si stocarea datelor pe suporturi informatice;
- asamblarea si integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
- identificarea si inregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detinatori de terenuri si de alte bunuri imobile, in vederea asigurarii publicitatii si a opozabilitatii drepturilor acestora fata de terti;
- furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe, pentru stabilirea corecta a obligatiilor fiscale.
Activitatea de cadastru este organizata si condusa de un organ administrativ central de specialitate - Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie, cu oficii judetene de cadastru.
Functiile cadastrului general - potrivit art. 10 din Legea 7/1996, cadastru general indeplineste trei functii: tehnica, economica si juridica.
- functia tehnica este realizata prin determinarea pozitiei, configuratiei si a marimii suprafetei terenurilor, pe destinatii, pe categorii de folosinta si pe proprietari, precum si a constructiilor;
- functia economica urmareste evidentierea destinatiei, a categoriilor de folosinta a parcelelor de teren, precum si stabilirea elementelor necesare pe baza carora sa poata fi stabilita valoarea economica a bunurilor imobile;
- functia juridica se realizeaza prin identificarea proprietatilor, pe baza actelor de proprietate si prin publicitatea imobiliara.
Documentele tehnice speciale ale cadastrului general, intocmite la nivelul comunelor, oraselor si municipiilor sunt:
- registrul cadastral al parcelelor;
- indexul alfabetic al proprietarilor si domiciliul acestora;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;
- fisa centralizatoare, partida cadastrala pe proprietari si pe categorii de folosinta;
- planul cadastral.
Registrul cadastral - cartile funciare intocmite si numerotate pe teritoriul administrativ al fiecarei localitati alcatuiesc impreuna registrul cadastral de publicitate imobiliara al acestui teritoriu.
Acest registru se completeaza cu:
- un registru special de intrare;
- planul de identificare a imobilelor;
- repertoriul imobilelor;
- index alfabetic al proprietarilor;
- o mapa cu cererile inscrise impreuna cu un exemplar al inscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse inscrierii.
Cuprinsul cartilor funciare - evidenta cadastral juridica instituita prin Legea 7/1996 se tine atat pe imobile, cat si pe persoane.
Cartea funciara propriu-zisa are un regim asemanator cu cel reglementat prin Legea 115/1938 si cuprinde un titlu si 3 parti.
- titlul cuprinde numarul cartii si denumirea localitatii;
- partea I - se refera la descrierea imobilului: numarul de ordine si cel cadastral, suprafata terenului, categoria de folosinta, constructiile, amplasamentul si vecinatatile, valoarea impozabila;
- partea a II-a - cuprinde numarul curent, numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce constituie titlu, servitutile constituite, actiunile privitoare la proprietate si orice modificari din partea I si II;
- partea a III-a - are in vedere inscrisurile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini.
Cuprinde: dreptul de superficie, uz, folosinta, abitatie, servituti, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani.
Cuprinsul cartii funciare se adevereste cu extrase, certificate sau copii legalizate.
Inscrierile in cartea funciara - sunt de trei feluri: intabularea, inscrierea provizorie si notarea.
Intabularea - operatiunea prin care transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabila fata de terti.
Cererea de intabulare trebuie sa fie insotita, obligatoriu, de inscrisul original sau copia legalizata in temeiul caruia se cere efectuarea ei.
Intabularea se face dupa verificarea legalitatii prin incheiere motivata de admitere sau de respingere (supusa cailor de atac).
Intabularea stingerii unui drept real este denumita radiere, iar scopul sau este cel contrar intabularii.
Inscrierea provizorie - operatiunea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabila fata de terti sub conditia si in masura justificarii sale.
Art. 31 din Legea 7/1996 dispune ca inscrierea provizorie se face atunci cand dobandirea unor drepturi reale este afectata de o conditie suspensiva sau hotararea judecatoreasca pe care se intemeiaza dobandirea nu este definitiva si irevocabila.
Notarea - acea inscriere in cartea funciara ce are ca obiect mentionarea existentei unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strans legate de drepturile intabulate si de titularii lor, pentru a le face opozabile tertilor sau a le aduce la cunostinta acestora in scop de informare.
VI. Rectificarea inscrierii in cartea funciara
In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala se poate cere rectificarea sa.
Prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatii susceptibila a face obiectul unei inscrieri.
Orice persoana interesata poate cere rectificarea daca prin hotarare judecatoreasca s-a constatat ca:
- inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil;
- dreptul inscris a fost gresit calificat;
- nu mai sunt indeplinite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in baza caruia s-a facut inscrierea.
Actiunea in rectificare sub rezerva prescriptiei dreptului material la actiune in fond, este imprescriptibil.
Actiunile de carte funciara
- actiunea in prestatie tabulara
Potrivit art. 29 din Legea 7/1996, cel care a transmis sau a constituit in folosul altuia, un drept real imobiliar este obligat sa predea inscrisul pentru inscrierea in cartea funciara daca acel inscris este in posesia sa si este singurul exemplar doveditor. Daca refuza, se va putea cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea. Aceasta actiune se deosebeste de cea prevazuta in Legea 115/1938, ce avea ca obiect suplinirea consimtamantului, prezenta actiune are ca obiect obligarea paratului sa predea inscrisul necesar inscrierii, iar in caz de refuz, instanta sa dispuna intabularea.
- actiunea in rectificare - cu mentiunile enumerate mai sus.
Actiunea in rectificare este prescriptibila in termen de 10 ani, atunci cand este introdusa impotriva tertilor care au dobandit cu buna-credinta un drept real cu titlu gratuit prin donatie sau legat.
Actiunea in rectificare se va prescrie intr-un termen de 3 ani fata de tertii care si-au inscris dreptul real dobandit prin act juridic cu titlu oneros si cu buna-credinta, intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare.
Actiunea in rectificarea notarilor din cartea funciara este imprescriptibila.
Subiecte pentru pregatirea in vederea evaluarii finale:
Teste grila:
1. Potrivit Legii nr. 7/1996, toate actele si faptele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, incheiate dupa intrarea in vigoare a acestei legi:
a) se inscriu din oficiu in cartile fundare
b) se inscriu cu caracter nedefinitiv in noile carti funciare, pana la definitivarea lucrarilor de cadastru pe unitatea administrativ-teritoriala respectiva
c) se inscriu, la cererea persoanei interesate, in cartile funciare, inscrierea avand efect constitutiv de drepturi.
2. In sistemul Legii nr. 7/1996 privind publicitatea reala imobiliara:
a) orice imobil trebuie sa fie cuprins intr-o carte funciara
b) evidenta juridica se tine pe imobile si pe persoane
c) orice institutie interesata va putea cerceta cartea funciara.
3. In sistemul Legii nr. 7/1996 cartile funciare trebuie intocmite la nivelul:
a) judetelor
b) oraselor, comunelor
c) satelor.
4. Potrivit Legii nr. 7/1996 se inscriu in cartea funciara:
a) drepturile extratabulare
b) dreptul de ipoteca
c) dreptul de uz.
5. Inscrierile in cartea funciara:
a) devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererii
b) devin opozabile tertilor de la data inscrierii efective in cartea funciara
c) se fac pe baza unei cereri.
6. Inscrierea in cartea funciara a dobandirii, modificarii sau .stingerii drepturilor reale imobiliare:
a) are, de regula, efect de opozabilitate fata de terti
b) are efect constitutiv
c) are efect declarativ.
