Raport de evaluare imobil

RAPORT de EVALUARE

la data de

pentru imobilul situat in

Jud. Ilfov, Comuna Corbeanca, Sat Ostratu Cartier „Paradisul Verde”

Obiectul evaluat il constituie proprietatea imobiliara situata in Comuna Corbeanca, Sat Ostratu, Cartier „Paradisul Verde”, , judetul Ilfov proprietate a d-nei, formata din:

Teren intravilan in suprafata 1.000 mp

Constructie – locuinta   cu suprafata desfasurata de 396,81 mp;

parter in suprafata construita de 217,65 mp;

etaj in suprafata construita la sol 179,16 mp.

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piata, in vederea vanzarii.

Raportul de evaluare va stabili valoarea de piata in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare .

Pentru estimarea valorii s-au aplicat urmatoarele abordari:

1. Abordarea pe baza de venit
2. Abordarea pe baza de comparatie
3. Abordarea pe baza de cost de inlocuire

Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internationale de Evaluare si prin reconcilierea valorilor obtinute, evaluatorul a estimat valoarea proprietatii (Abordarea pe baza de comparatie) la:

respectiv

din care:

La un curs de 1EUR= 4,2618 LEI.

Data evaluarii: 16.09.2009

Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.

Prin prezenta declaratie certificam urmatoarele:

Evaluatorul isi asuma, pentru situatiile incluse in raportul scris, intreaga responsabilitate a lucrarii;

Datele prezente in cadrul raportului sunt reale si corecte;

Evaluatorul certifica faptul ca a efectuat personal inspectia proprietatii care face obiectul lucrarii;

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative incluse in continutul raportului si reprezinta un punct de vedere nepartinitor;

Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor in proprietatea evaluata si nici interes personal si nu este partinitor fata de nici una din partile implicate;

Atat evaluatorul cat si orice alta persoana afiliata sau implicata cu acesta nu sunt actionari sau asociati cu beneficiarul;

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare;

Evaluator candidat:

GEORGESCU Alexandru

CUPRINS

1.    Capitolul I – Prezentare Generala

Obiectul evaluat il constituie proprietatea imobiliara (teren + constructie) situate in Jud. Ilfov, Comuna Corbeanca, Sat Ostravu, Cartier “Paradisul Verde”,   proprietate a d-nei .

Teren intravilan in suprafata 1.000 mp

Constructie – locuinta   cu suprafata desfasurata de 396,81 mp;

parter in suprafata construita de 217,65 mp;

etaj in suprafata construita la sol 179,16 mp.

Evaluarea s-a facut pentru teren si constructie in starea existenta la data evaluarii.

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piata, in vederea vanzarii

Evaluarea s-a facut in baza informatiilor corespunzatoare datei de 16.09.2009 (data evaluarii), data la care se considera valabile ipotezele utilizate si valorile estimate de evaluator.

Data inspectiei: 15.09.2009.

Data elaborarii lucrarii: 16.09.2009.

Valoarea estimata prin prezentul raport de evaluare este prezentata in lei (LEI) si in euro (EUR) la cursul de schimb al Bancii Nationale a Romaniei din data la care se estimeaza valoarea.Cursul de schimb valutar la data evaluarii 16.09.2009:

1EUR= 4,2618 LEI

Beneficiarul prezentului raport este doamna Bojin Adina-Georgia

Nume si Prenume: GEORGESCU Alexandru

Adresa: Bucuresti, Str. Fainari nr 24, bl 51, sc B, ap 78, Sector 2;

Telefon: 0722.484.480;

E-mail: alexgeorgescu81@yahoo.com

Valoarea estimata este valoarea de piata asa cum aceasta este definita in Standardele Internationale de Evaluare, editia a opta 2007 – standarde ce au caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR. Valoarea de piata este definita in Standardul International de Evaluare IVS 1 –Valoarea de Piata – art 3, paragraful 3.1, astfel:

Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Baza de evaluare este data de Standardele Internationale de Evaluare, editia VIII din 2007 precum si Standardul International de Practica in Evaluare:

IVS l - Valoarea de piata, baza de evaluare

IVS 3 - Raportarea evaluarii

GN l - Evaluarea proprietatii imobiliare

GN 8 - Costul de inlocuire net (CIN).

La baza lucrarii de evaluare au stat urmatoarele documente si elemente :

Contract de vanzare – cumparare autentificat cu nr. 3869/21.12.2004, emis de BNP GHEORGHE DOBRICAN;

Schita bunului imobil;

Autorizatie de construire 242/17.08.2005

Materiale privind piata imobiliara din Romania ('Proprietati', 'Ziarul Financiar', 'Capital' etc.).

Analizele efectuate, opiniile si concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevazute si de conditiile limitative, fiind analize, opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale evaluatorului.

1.9.1.       Ipoteze

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar. Nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind titlul de proprietate, acesta considerandu-se a fi valabil;

Proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini;

Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii sau ale structurii de rezistenta, ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru aceasta situatie, evaluatorul neefectuand studii sau expertize tehnice pentru descoperirea lor;

Se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator si este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice.

1.9.2.       Conditii limitative

Acest raport nu se poate publica sau utiliza in alt scop fara acordul prealabil in scris al evaluatorului;

Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce pot apare ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare;

Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in proprietatea evaluata prin prezentul raport;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, luand in considerare informatiile de care s-a dispus la data evaluarii;

Evaluarea este valabila numai pentru scopul precizat.

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data evaluarii si pentru un interval de timp limitat dupa aceasta data, in situatia in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.

Publicarea partiala sau integrala a acestuia, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat destinatarul, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale si a responsabilitatii evaluatorului.

2.    Capitolul II – Descrierea proprietatii imobiliare de evaluat

Proprietatea imobiliara ce face obiectul acestui raport se compune din:

• Locuinta cu o suprafata construita la sol  de 396,81 mp;
• Teren, cu o suprafata de 1.000 mp, conform contractului de vanzare-cumparare.

Proprietatea este situata in Jud. Ilfov, Comuna Corbeanca, Cartier Paradisul Verde, .

La data evaluarii, proprietatea imobiliara se afla in proprietatea d-nei . Imobilul este compus din teren si locuinta P+E.

Conform declaratiei proprietarului, asupra proprietatii nu greveaza nici un fel de sarcini sau servituti si nu s-au constituit garantii bancare sau ipoteci, care sa limiteze dreptul de proprietate.

Toate aceste informatii au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverificand autenticitatea actelor juridice detinute.

Evaluarea s-a efectuat considerand proprietatea libera de orice sarcini, evaluatorul neavand la dispozitie Extrasul de carte funciara.

Proprietatea imobiliara in cauza este amplasata in zona de nord a orasului Bucuresti, la circa 7 km de DN1, accesul facandu-se din DJ 101.

Zona este exclusiv rezidentiala, cu proprietati cu regim de inaltime de P+1 si P+2.

Comuna Corbeanca este alcatuita din sase sate: Tamasi, Ostrat, Orac, Corbeanca, Mechea, Petresti. Suprafata totala a comunei este de 29 kilometri patrati, iar populatia de doar 3.700 de locuitori, care au la dispozitie trei gradinite si trei scoli.

Nivelul de trai al locuitorilor comunei a crescut foarte mult in ultimii ani datorita tranzactiilor imobiliare si constructiei de locuinte.

Comuna beneficiaza in proportie de 90% de gaze naturale, oferind un confort sporit locuitorilor comunei. S-a finalizat investitia 'Alimentare cu Apa Potabila la Sate' urmand sa fie pusa in functiune Statia de apa si reteaua stradala. De asemenea, sunt intocmite studii si proiecte pentru canalizare si asfaltarea drumurilor comunale. Infrastructura edilitara este cea mai mare problema a localitatilor comunei si a celor care doresc sa investeasca in zona.

Comuna Corbeanca este cunoscuta, in principal, datorita cartierului rezidential Paradisul Verde, reprezentand un important punct de atractie. Pe langa acesta, in ultimii ani s-au mai dezvoltat si alte cartiere rezidentiale la fel de spectaculoase, cum ar fi Gardenia Village, Laguna Albastra, Satul American, Corbeanca Forest.

Zona in care este situata proprietatea imobiliara in cauza dispune de urmatoarele facilitati:

Dotari social-urbane: sanitare (policlinici, spitale), scolare (scoli generale, licee, gradinite), politie, sedii banci, restaurante, supermarket, etc;

In functie de aceasta localizare se stabileste si cea mai buna utilizare a constructiei   care trebuie sa tina cont de specificitatea localizarii.

Pentru a oferi o imagine mai ampla si mai clara asupra microzonei in care este situata proprietatea imobiliara in cauza, in capitolul Anexe se prezinta fotografii executate atat imobilului in cauza cat si celor invecinate.

Localizare - amplasamentul in cauza este situat in cartierul rezidential “Paradisul Verde”, in satul Ostratu pe DJ 101, la o distanta de cca 7 km de DN1;

Suprafata terenului - amplasamentul are o suprafata de 1.000 mp, suprafata conform contractelor de vanzare-cumparare;

Forma si deschiderea – terenul are o forma aproximativ dreptunghiulara;

Solul – in elaborarea raportului nu a fost intocmita o analiza a solului pentru acest   

amplasament. Ipoteza este ca amplasamentul reprezinta un teren adecvat sustinerii

constructiilor;

Amplasarea constructiilor pe teren – pe terenul in cauza exista constructii, conforme cu cea mai buna utilizare a terenului;

Drepturi de servitute – pe baza unei inspectii vizuale si a analizei planului de amplasament, proprietatea nu pare a fi afectata de vreun drept de servitute;

Utilitati si restrictii – reteaua de apa, canalizare, electricitate si gaze sunt disponibile pe amplasament in cantitatea si calitatea adecvate pentru a permite cea mai buna utilizare a terenului;

Elemente de mediu inconjurator – nu se cunoaste existenta unor resurse minerale ascunse pe amplasament sau in jurul lui si se presupune ca proprietatea nu este afectata de eventuala existenta a acestora;

2.4.1.       Indicatorii caracteristici ai terenului

Terenul are urmatoarea structura:

Rezulta urmatorii indicatori:

Procentul de ocupare, POT

POT% = S_c / S_T = 21,77 %

Coeficientul de utilizare, CUT

CUT = S_D / S_T = 0.39

Concluzie – amplasamentul este bine localizat si pemite un acces usor. Nu exista factori cunoscuti care sa impiedice dezvoltarea amplasamentului conform celei mai bune utilizari.

Cladirea a fost proiectata pentru functiunea resedinta, organizarea interioara fiind caracteristica acesteia.

2.5.1.       Caracteristici tehnice

Imobilul proiectat este o constructie structurata pe un nivel cu acoperis tip sarpanta din lemn (ignifugat) cu termoizolatie si invelitoare din tigla tip Bramac.

Imobilul cuprinde:

• La parter: garaj, centrala termica, debara, living, bucatarie, bai, holuri, casa scarii, terasa, dormitor;
• La etaj: dormitoare, birou, terasa, bai, dressing, hol, balcoane;

Cladirea are acelasi regim de inaltime cu cladirile intre care este situata.

Inaltimea medie este:2,5 m

Nota: suprafetele au fost calculate pe baza planurilor puse la dispozitie de catre proprietar .

2.5.2.       Structura de rezistenta

Structura imobilului: fundatii din beton si zidarie portanta din caramida, cu inchideri interioare si exterioare din caramida. Planseele peste parter si etaj sunt din beton armat.

2.5.3.       Arhitectura

2.5.3.1.         Anvelopa-Compartimentari

Inchiderile exterioare si compartimentarile sunt executate din caramida;

Acoperisul este de tip sarpanta din lemn (ignifugat), cu invelitoare realizata din tigla tip Bramac.

Structura mansardei: lemn ignifugat.

Zidurile sunt realizate din caramida.

2.5.3.2.         Finisaje

Finisajele interioare sunt de cea mai buna calitate;

Pereti: placati cu faianta in bai si partial in bucatarie, iar in rest sunt vopsiti cu vopsea lavabila;

Pardoseli: parchet lamelar in camere, holuri si living, gresie in bucatarie, bai, balcoane si terasa;

Tamplaria exterioara: lemn cu geam termopan;

Tamplaria interioara: lemn;

Instalatii electrice: din aluminiu.

2.5.4.       Starea tehnica

Din inspectia efectuata asupra cladirii la exterior si interior s-au constatat urmatoarele:

Constructia imobilului a inceput la sfarsitul anului 2005, acesta fiind finalizat in aprilie 2008 ;

structura de rezistenta se prezinta in stare tehnica excelenta;

peretii interiori si exteriori nu prezinta degradari (pete, fisuri) si nu necesita reparatii;

3.    Capitolul III – Analiza preliminara a pietei imobiliare

3.1.1.       Prezentare generala

Cum a evoluat piata imobiliara in anul 2008

2008 urma sa fie anul cu cele mai multe proiecte rezidentiale livrate, peste 8.000 de unitati fiind asteptate numai la nivel de Bucuresti si imprejurimi. Insa criza financiara a lovit cel mai vizibil dezvoltatorii de rezidential, iar multe proiecte au fost puse pe lista de asteptare.
  „Anul 2008 a inceput in forta. Primele semnale de stopare a trendului ascendent au fost sesizate la inceputul verii. Apoi, tot mai multe proiecte, ale caror lansari fusesera anuntate pentru a doua jumatate a anului, au fost amanate. In paralel, tot de la jumatatea anului, piata locuintelor vechi a inceput sa scada luna de luna”, ne-a explicat Adrian Ghimpau, directorul departamentului rezidential al companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania.
  
  Potrivit reprezentantului Coldwell, inca nu putem vorbi de o cifra exacta a locuintelor livrate in 2008, intrucat aceasta va fi cunoscuta cel mai probabil dupa luna ianuarie 2009, insa putem avansa numarul unitatilor preconizate a fi livrate in 2008.

  
  “La nivel de Bucuresti si imprejurimi, erau asteptate peste 8.000 de unitati. Diferentele dintre numarul unitatilor programate si cele livrate au fost cauzate de scaderea cererii, de faptul ca unii dezvoltatori au incetinit ritmul constructiei si le-au fost blocate finantarile, dar si de probleme pe care companiile le-au avut cu respectarea termenelor de executie”, a subliniat Ghimpau.
    
 Unul dintre jucatorii care au amanat lansarea unui proiect rezidential a fost dezvoltatorul elen Quality Living Developers (QLD). Acesta anuntase ca va lansa in toamna proiectul Waterfront, un ansamblu rezidential situat in nord-estul Capitalei, in apropiere de Lacul Tei, ce ar urma sa cuprinda 16 de vile si 208 apartamente, in noua blocuri. La inceputul verii, Nick Stathakis, CEO al QLD, spunea ca lucrarile de constructie au inceput deja si spera ca pana la sfarsitul anului 2010 sa fie incheiate.

„Proiectele rezidentiale amanate pana in primavara sunt, in cele mai multe cazuri, proiecte la care nu s-a inceput constructia si care, in consecinta, vor fi livrate in anul 2010 sau chiar 2011. Presiunea acestor apartamente se va face simtita pe piata incepand cu a doua jumatate a anului 2009, concurand stocul de apartamente finalizate si pe cele cu termen de livrare mai scurt. Acestea se vor bucura de metode atragatoare de finantare, dar se vor lupta cu neincrederea cu privire la evolutia preturilor pe termen mediu, ca si cu politicile de creditare ale bancilor”, a afirmat Evelina Necula, Head of Marketing Department in cadrul DTZ Echinox.
Si omul de afaceri George Padure, fost primar al sectorului 1 al Capitalei in perioada 1996-2000, a incetinit ritmul lucrarilor de constructie la proiectul Sigma Residence & Gardens, situat in apropierea Lacului Plumbuita din Bucuresti, prima faza de livrare urmand astfel sa fie intarziata cu trei-patru luni.

Adrian Ghimpau, de la Coldwell Banker, este de parere ca pe piata locuintelor noi putem vorbi de o inghetare a preturilor, in timp ce pe piata locuintelor vechi s-a inregistrat o scadere cu peste 25%.

„In ultima perioada, din ce in ce mai multi dezvoltatori practica diverse politici de discount – de obicei pana la 15%, pentru locuintele noi. In cazul celor vechi, spectrul este destul de larg, fiind intalnite situatii in care proprietarii au retras locuintele de la vanzare, considerand inacceptabila o scadere a pretului, dar intalnim si situatii in care preturile au fost negociate cu mai mult de 30%”, ne-a explicat Ghimpau.

In opinia sa, factoriii principali ai scaderilor sunt preturile ce depasesc posibilitatile reale ale cumparatorilor, inasprirea politicilor de creditare si in final inaccesibilitatea la creditare, precum si zvonistica intretinuta de mass media.

Tot despre evolutia preturilor, Robert Teodorescu, director de vanzari rezidentiale al companiei Regatta, spune ca acestea au scazut in limita a 10-30%, factorii determinanti fiind tensiunile financiare globale si atitudinea bancilor, care au inghetat creditarea.

„End user-ii (n.r. : cumparatorii finali) au fost afectati de criza internationala, in special cei care au dat un avans pentru cumpararea unui apartament nou si s-au bazat pe vanzarea apartamentului vechi, in care locuiau, pentru obtinerea restului de bani. Fiind imposibil sa vanda la pretul asteptat, acum se afla in postura de a nu mai putea achita noul apartament”, a explicat Teodorescu.

In ceea ce priveste efectele crizei in piata rezidentiala, Robert Teodorescu spune ca acestea si-au facut simtita prezenta de la inceputul anului, insa momentul de varf a fost in luna septembrie, cand piata de obicei devenea mai dinamica.

„Anul acesta, tendinta de tranzactionare a fost inspre scadere. Cei mai afectati jucatori au fost cei care au apelat la creditare bancara pentru constructia de imobile si incapacitatea de vanzare a dus la blocarea proiectului, ceea ce nu-i scuteste de rambursarea banilor catre banca. In plus, aceste persoane au avut de suferit din cauza faptului ca au achizitionat materialele de constructie cand acestea se aflau la pret maxim, iar acum pretul a scazut la 50%”, ne-a declarat Teodorescu, de la Regatta.

Adrian Ghimpau, de la Coldwell Banker, este de parere ca efectele crizei au constat in incetinirea ritmului tranzactiilor, care s-a vazut incepand din toamna, iar acum se poate vorbi de o inghetare a pietei, cel putin in zona de locuinte noi.

“Nu stiu daca exista jucatori neafectati de conditiile actuale ale pietei. Cei mai putin afectati sunt cei care au surse proprii de finantare sau cei care au reusit sa vanda mare parte din proiectele in care sunt implicati. Ca strategie: multi au amanat lansarea proiecte sau a unor faze din proiectele incepute, unii au inceput diverse campanii de discount, iar altii au redus ritmul de constructie”, a incheiat directorul departamentului rezidential al companiei Coldwell Banker

3.1.2.       Nivelul preturilor si previziuni

Anul 2009, an de recesiune pe piata imobiliara

Ultima parte a anului trecut a fost marcata de scaderi ale investitiilor imobiliare in toata Europa pe fondul crizei creditelor, iar previziunile pentru 2009 arata ca activitatea in acest domeniu se va confrunta cu o recesiune.

Aproape toate pietele imobiliare europene au inregistrat un declin in activitate in trimestrul al patrulea in comparatie cu al treilea trimestru din 2008. Contrastul dintre trimestrul trei si patru a fost puternic influentat de colapsul Lehman Brothers si de intensificarea crizei de pe piata creditelor, care a avut un impact negativ asupra increderii investitorilor.

In plus, criza creditelor a afectat intreaga economie, multe dintre tarile europene au inceput sa intre pe o curba economica descendenta, in vreme ce previziunile pentru 2009 semnaleaza recesiune ', explica specialistii de la CB Richard Ellis.

Potrivit acestora, cifra de afaceri a investitiilor imobiliare comerciale europene a scazut pana la nivelul de 19,5 miliarde de euro in trimestrul patru din 2008, dupa doua trimestre consecutive de niveluri mult mai stabilizate ale cifrei de afaceri.

Astfel, cifra de afaceri totala din 2008 s-a ridicat la 116 miliarde de euro, un nivel comparabil cu cel inregistrat in 2004. Cu toate acestea, cumparatorii de capital si cei institutionali, care au fost jucatorii dominanti in 2008, vor ramane cheia pentru piata imobiliara de investitii din viitorul apropiat.

Insa, cu toate ca activitatea europeana de investitii in trimestruil patru a scazut cu 29% fata de al treilea trimestru, rezultatele au fost influentate pozitiv de un numar semnificativ de tranzactii incheiate inainte de sfarsitul anului.

Vestile bune ar putea veni in a doua jumatate a anului

Adrian Ghimpau, directorul departamentului rezidential al companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania, crede ca factorii care ar putea debloca piata imobiliara sunt: conditii mai permisive de obtinere a creditarii, o aliniere a preturilor la posibilitatile reale de cumparare ale populatiei, precum si mesajele trimise de mass media.

“In prima parte a anului, trendul de acum va continua. Vanzarile off-plan vor fi mult mai greu de facut – cu alte cuvinte dezvoltatorii nu vor mai putea vinde de pe hartie, deci vor trebui sa aiba equity-uri mai mari. In plus, multe din apartamentele terminate vor fi scoase la inchiriat, prin urmare, va creste oferta in zona de inchirieri”, a explicat Adrian Ghimpau.

Si compania Opus Land Development, dezvoltatorul proiectului Cosmopolis din Bucuresti, se asteapta la o stagnare a vanzarilor de locuinte in primele trei luni ale lui 2009, dar estimeaza ca din a doua jumatate a anului lucrurile se vor aseza.

'Desi ne asteptam ca in primele trei luni ale anului sa avem o stagnare a vanzarilor, date fiind schimbarile pe care le traversam, cat si inceputul de an, credem ca din a doua jumatate a anului lucrurile se vor aseza', a declarat Murat Kavurga, directorul general al Opus Land Development, citat de NewsIn.

Eren Colakoglu, Director Tehnic al companiei Pelican Com, dezvoltatorul complexului Atlantis Residence, apreciaza, de asemenea, ca actuala criza va dura sigur pana in a doua jumatate a anului 2009, iar unele dintre efectele sale pe piata rezidentiala vor fi scaderea preturilor la apartamentele vechi, o scadere usoara la cele noi si cresterea chiriilor

'Vom asista si la falimente in sectorul imobiliar'

Razvan Gheorghe , Partener Managing Director al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield, este de parere ca anul 2009 va aduce atat falimente, cat si concedieri in sectorul imobiliar.

'Scenariul va fi urmatorul: credite mai putine, prin urmare se vor cumpara mai putine case, mobila, electrocasnicele se vor vinde mai putin, companiile nu se vor mai dezvolta, se va inchiria mai putin. Rezulta astfel un «efect de cascada», un lant de descresteri generat de o situatie economica fara cresteri. Lipsa creditului va genera scaderi sau plafonari in economie, iar sectoarele conexe vor fi afectate', a declarat Razvan Gheorghe, citat de NewsIn.

Oficialul Cushman sustine ca in conditiile crizei financiare vor exista si numeroase concedieri. 'Estimarea mea este ca procentul de concedieri va ajunge la aproximativ 10% din populatia activa', a adaugat Razvan Gheorghe.

In opinia sa, lipsa creditelor, marirea gradului de risc al investitiilor si timpul de dezvoltare pentru un proiect sau pentru o investitie, care va fi mai lung, vor avea efecte negative pe care le vor resimti dezvoltatorii pe fondul crizei.

'Economia va fi in descrestere si probabil vom asista si la falimente in sectorul imobiliar. Consider ca sectorul cel mai afectat va fi rezidentialul', a mai spus Razvan Gheorghe.

Profilul investitorului in piata imobiliara din 2009

Georgiana Anghelus, consultant in cadrul diviziei de investitii a companiei Colliers International, spune ca aproape toti investitorii se vor focaliza cu precadere pe segmentul de birouri, in special pe proiecte „prime”, inchiriate deja, care genereaza un venit constant.

„In 2009, vom vedea fie investitori speculativi, care dispun de cash si vor cumpara la un discount foarte mare, fie se vor reintoarce fondurile de investitii germane. Investitorii speculativi urmaresc un IRR (internal rate of return - rata interna de rentabilitate) de 20-40%, pe o perioada de trei – maxim cinci ani, in timp ce fondurile germane cauta un IRR de 10-15% si iau in calcul o perioada mai lunga, de cinci-zece ani”, a explicat specialistul Colliers.

Anghelus este de parere ca bancile vor juca un rol decisiv in piata imobiliara, insa nu in ultimul rand, va depinde si de situatia economica: de cat de grav va fi afectata Romania de criza, de o estimare a cresterii produsului intern brut (PIB), dar si de cat de permisiv din punct de vedere fiscal si legal va fi noul Guvern cu investitorii.

In opinia sa, investitorii se asteapta la o revenire a pietei financiare in primavara, insa este prea devreme pentru a da verdicte definitive.

„In primul rand, trebuie sa se deblocheze piata financiara, pentru a se debloca piata investitiilor. Pe de alta parte, nu se stie exact daca vor mai scadea preturile, pana cand vor mai scadea si cu cat”, ne-a declarat Georgiana Anghelus.

4.    Capitolul IV – Evaluarea proprietatii imobiliare

Pentru evaluarea societatii, respectind Standardele Internationale de Evaluare au fost utilizate urmatoarele abordari:

Abordarea pe baza de venit;

Abordarea pe baza de comparatie;

Abordarea pe baza de cost de inlocuire ;

Etapele parcurse:

Documentarea, studierea planurilor, a documentatiei tehnice si a actelor juridice puse la dispozitie de proprietar;

Inspectia amplasamentului;

Analiza informatiilor culese si interpretarea lor;

Aplicarea metodelor de evaluare;

Interpretarea si reconcilierea valorilor.

Surse de informatii:

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii raportului de evaluare au fost:

Documentele si planurile tehnice privind proprietatea imobiliara;

Informatii privind istoricul proprietatii;

Publicatii de specialitate;

Agentii imobiliare;

Cea mai buna utilizare este definita astfel:

« Cea mai probabila utilizare a proprietatii, care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate ».

Conform cu Standardele Internationale de Evaluare, Editia a 8-a 2007, 'Concepte si principii generale de evaluare' vom aplica principiul 'celei mai bune utilizari' pentru stabilirea veniturilor ce pot fi obtinute din detinerea acestui teren si imobilului respectiv.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii:

1. Sa fie permisa legal;
2. Sa fie posibila fizic;
3. Sa fie fezabila financiar;
4. Sa fie maxim profitabila.

O utilizare care nu este legal permisa sau nu este fizic posibila, nu poate fi considerata ca fiind cea mai buna utilizare. O utilizare permisa legal si posibila fizic, poate cere evaluatorului, cu toate acestea, sa justifice de ce este rezonabil probabila. Dupa ce a rezultat din analiza ca una sau mai multe utilizari sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitatii financiare. Utilizarea din care rezulta valoarea cea mai mare, in corelare cu celelalte utilizari, este considerata cea mai buna utilizare.

Acest concept de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa optima selectata din mai multe variante posibile si este baza de plecare in aplicarea celor trei metode.

Cea mai buna utilizare este analizata atat pentru teren in varianta libera, cat si pentru proprietatea imobiliara existenta.

Pentru a stabili cea mai buna utilizare a proprietatii de evaluat, s-a considerat transformarea locuintei in birouri.

Imobilul este situat in zona cu caracter rezidential astfel ca cea mai buna utilizare este cea pentru resedinta.

4.3.1.       Metoda comparatiei directe

Aceasta metoda se recomanda pentru terenurile libere sau considerate libere, cand exista date suficiente si sigure privind tranzactii cu terenuri similare in zona.

Elementele considerate in analiza sunt: aspecte legale in ceea ce priveste dreptul de proprietate, caracteristicile fizice si functionale, pretul, localizarea, utilizarea, cea mai buna utilizare, perspective de dezvoltare urbana, conditii de finantare, conditii de vanzare, good-will, analiza vecinatatii, timpul rezonabil de expunere la vanzare.

Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:

n       Cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata, in ceea ce priveste tipul de proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;

n       Verificarea informatiilor privind confirmarea ca datele obtinute sunt reale si corecte si ca tranzactiile au fost obiective;

n       Alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

n       Compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea de evaluat, utilizand elemente de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile;

n       Analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea la o valoare sau o marja de valori.

Aceasta metoda de evaluare presupune aflarea datelor de tranzactionare a unui anumit numar de terenuri comparabile cu terenul evaluat din punct de vedere al dimensiunii, suprafetei construibile, caracteristicilor, amplasarii si orientarii. In urma colectarii datelor, evaluatorul a efectuat corectii pozitive sau negative intre terenul evaluat si terenurile cu care se face comparatia.

Ofertele existente pe piata la data evaluarii sunt urmatoarele:

Calculul de evaluare prin metoda comparatiei directe de piata este prezentat in urmatoarea fisa:

In metodele de randament, se calculeaza veniturile curente generate de proprietate tinand cont de pierderile din cauza neocuparii integrale si/sau a intarzierilor in incasarea lor. Se estimeaza apoi venitul net din exploatarea proprietatii. Pentru a fundamenta aceste estimari, se analizeaza ofertele existente pe piata pentru proprietati similare. Folosind rate de capitalizare sau de actualizare, fundamentate pe piata investitiilor imobiliare, se calculeaza o suma ce reprezinta o indicatie a valorii proprietatii data de metodele de randament.

4.4.1.       Concepte utilizate

Venitul brut potential (VBP) – materializeaza venitul total estimat a fi generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala), inainte de scaderea cheltuielilor operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie) practicat in mod curent la data evaluarii, la nivelul chiriei sperate in prima luna sau an complet de exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de detinere (in cazul actual venitul obtinut din chirii, nivelul acestora fiind cel practicat pe piata la data evaluarii);

Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi);

Venitul net din exploatare (VNE) – venitul efectiv ramas dupa scaderea tuturor cheltuielilor de exploatare, inainte de scaderea amortizarii si a serviciului creditului ipotecar.

Formula de calcul este:                          V = VNE / c

V - valoarea estimata

VNE - venitul net din exploatare

c - rata de capitalizare

Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile.

Rata de capitalizare este un divizor prin intermediul caruia un venit net sub forma unei anuitati se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma sub in care aceasta se realizeaza.

Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cerea si oferta de bani si capital, nivelurile de impozitare.

4.4.2.       Rata de capitalizare

Calculul ratei de capitalizare se face pornind de la informatii concrete de pe piata privind tranzactii imobiliare (vanzari, cumparari, inchirieri) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata de la o rata de baza deflatata, la care se adauga o prima de risc.

Venitul brut potential s-a determinat plecand de la suprafetele utile ale constructiilor si de la chiriile lunare practicate in zona incintei evaluate pentru inchirieri pe termen lung

Calculul valorii proprietatii prin abordarea pe baza de venit este prezentat in urmatorul tabel:

In abordarea bazata pe comparatii am folosit Metoda comparatiei directe.

In metoda comparatiei, proprietatea imobiliara evaluata este comparata cu cu proprietati similare ce au fost vandute recent, sau a caror cifre de oferta sunt cunoscute pe piata.

S-au gasit urmatoarele comparabile:

Calculul de evaluare prin metoda comparatiei directe relative este prezentat in urmatoarea fisa:

In ANEXA este prezentata evaluarea proprietatii prin metoda costurilor de inlocuire

Pentru proprietatea suspusa evaluarii, prin aplicarea celor trei metode de evaluare s-au estimat urmatoarele valori :

Ca rezultat al investigatiilor si analizelor noastre, vom lua in considerare urmatoarele:

- pentru valoarea proprietatii vom folosi rezultatul obtinut prin metoda bazata pe comparatie directa deoarece exprima cel mai bine valoarea de piata a unui astfel de imobil (rezidential).

Ca urmare, evaluatorul propune ca valoare a proprietatii valoarea estimata in abordarea pe comparatie si anume :

respectiv

din care:

La un curs de 1EUR= 4,2618 LEI.

Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.

EVALUATOR CANDIDAT

ALEXANDRU GEORGESCU

Prezentare proprietate