RAPORT DE EVALUARE a proprietatii imobiliare - teren intravilan

in suprafata de 469,16 mp, situat in Bucuresti, str. Bucurestii Noi,nr. 15, sector 1, nr. cadastru 11563

Proprietar SC Rom Construct SRL

Solicitant: SC Rom Construct SRL

Destinatar: BRD Groupe Societe Generale

Valoarea estimata: ...euro, respectiv...lei

Echipa de evaluare:

1.    .., director de contract

2.    ......, membru

3.    ......, membru

Datele, informatiile si continutul acestui raport sunt confidentiale si, ca urmare, se interzice copierea acestora in parte sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara consimtamantul  scris al Academiei de Studii Economice si al SC Rom Construct SRL

-Mai -2011

CUPRINS

1.SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE SI CONCLUZIILE FINALE

Catre BRD Groupe Societą Generale

15 mai 2011

Obiectul evaluarii este terenul intravilan, in suprafata de 469,16 mp rezultata din masuratorile nostre si de 500 mp din acte, situat in Bucuresti, str. Bucurestii Noi,nr. 15, sector 1, nr. cadastru 11563, asa cum este descris in Raportul de evaluare.

Proprietarul imobilului: SC Rom Construct SRL

Scopul evaluarii:

Estimarea valorii de piata a terenului mentionat, asa cum este definita in Standardele de evacuare ANEVAR si in Standardele Internationale de Evaluare, in vederea constituirii drept garantie  in favoarea BRD Groupe Societą Generale

Data estimarii valorii

-Data inspectiei: 02-05-2011

- Data evaluarii: 1505-2011

Moneda folosita: lei si euro

Cursul de revenire folosit : 1 euro = 4,15 lei

Baza evaluarii

Estimarea valorii de piata a imobilului reprezinta baza acestei evaluari, asa cum este aceasta definita in Standardele Internationale de Evacuare, Editia a saptea IVS 1.

Conform acestui standard, valoarea de piata reprezinta ...........

Opinia evaluatorului asupra valorii

In  urma aplicarii metodei de evaluare alesa, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a terenului in suprafata de 469,16 mp rezultata din masuratorile nostre si de 500 mp din acte, situat in Bucuresti, str. Bucurestii Noi,nr. 15, sector 1, nr. cadastru 11563, proprietatea SC

Rom Construct SRL, este de ..euro, respectiv de ..lei

Argumentele care au stat la baza formularii acestei opinii sunt:

• valoarea estimata se refera la un teren liber intravilan;
• valoarea este valabila numai pentru scopul precizat in raport;
• valoarea rezultata este apreciata ca fiind opinia evaluatorului in legatura cu valoarea de piata a terenului respectiv;
• valoarea este o predictie.   

Inspectia de verificare a conformitatii documentelor oferite de beneficiar cu privire la activul evaluat s-a facut de catre echipa de evaluatori in prezenta unui reprezentant al SC  Construct SRL.

2. Certificare

Prin prezenta, in limita informatiilor primate de la conducerea societatii si a celor culese pe teren, inclusiv de pe piata imobiliara a localitatii analizate, certificam ca rezultatele si afirmatiile prezentate in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, cetificam ca .............. continuati voi.

(student anul II master)

(student anul II master)

(student anul II master)   

3. PREMISELE EVALUARII

La intocmirea prezentului raport de evaluare s-au avut in vedere urmatoarele aspecte:

la fundamentarea juridica a proprietatii s-a tinut seama de informatiile si documentele puse la dispozitie de reprezentantii autorizati ai SC Construct SRL, a caror exactitate cu privire la situatia cadastrala a fost verificata de echipa de evaluare. Astfel, terenul si dimensiunile acestuia au fost verificate la fata locului.

in raport se prezinta descrierea terenului si imaginea fotografiata a acestuia;

informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere;

se presupune ca amplasamentul respecta reglementarile locale si republicane privind medium inconjurator cu exceptia carora care sunt descrise si luate in consideratie in raport. Din inspectiile facute de noi, ca si din informatiile oferite de reprezentantii societatii comerciale, am constatat ca nu exista factori de contaminare. Daca se va constata ulterior ca esista contaminari pe proprietatile din vecinatate, aceasta situatie ar putea sa determine o diminuire a valorii raportate;  

evaluatorul considera ca alegerea metodelor de evaluare este in concordanta cu informatile esistente la momentul evaluarii;

in estimarea valorii terenului s-a tinut seama de conditiile actuale  de pe piata imobiliara si de aceea valabilitatea acesteia trebuie acceptata la momentul evaluarii;

evaluatorul a folosit in Raportul de evaluare numai informatiile de care a dispus la momentul evaluarii.

3.1 Obiectul si scopul evaluarii 

Obiectul Raportului de evaluare il constituie terenul intravilan proprietatea SC. Construct SRL, in suprafata totala de 469,16 mp, rezultata din masuratorile nostre si de 500 mp din acte, situat in Bucuresti, str. Bucurestii Noi,nr. 15, sector 1, nr. cadastru 11563, descris in Raport.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a terenului mentionat, asa cum este definita in standardele ANEVAR si in Standardele Internazionale de Evacuare, in vederea constituirii ca garantie in favoarea BRD Groupe Societe Generale

3.2  Clientul si destinatarul Raportului

Clientul: SC Rom Construct SRL

Destinatar: BRD Groupe Societe Generale

Etapele elaborarii Raportului

• documentarea pentru obtinerea informatiilor stabilite de la client;
• inspectarea terenului;
• stabilirea limitelor si a ipotezelor care au stat la baza evaluarii;
• selectarea tipului de valoare estimata in acest raport;
• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului, de care trebuie sa se tina seama  la derularea tranzactiei;
• analiza informatiilor culese, interpretarea rezultatelor conform necesitasilor evaluarii;
• aplicarea metodei de evaluare considerata oportunaptr. Determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului.

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si opinii limitative. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si conditii, precum si cu celelalte aprecieri din raport.

3.3  Ipoteze si conditii limitative

• Aspectele juridice se baseaza exclusiv pe documentele si informatiile furnizate de catre proprietar si au fost prezentate fara a fi verificate suplimentar. Se presupune ca Titlul de poprietate este bun si marketabil, in afara cazului in care se specifica altfel;
• Informatiile furnizate de catre teti sunt considerate de incredere;
• Continuati voi

3.4  Conditii limitative

• prezentul raport, si nici parti din el, nu vor fi publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al partilor;
• continuati voi

3.5  Sursele informatiilor

• documentele care atesta dreptul de proprietate asupra terenului;
• documentatia cadastrala;
• metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare - ANEVAR;
• coeficientul de actualizare aprobat de MLPAT;
• cursul de schimb al monedei;
• publicatii privind piata imobiliara.

Evaluatorii nu-si asuma nici un fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre client si proprietar si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

3.6  Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre client si proprietarul terenului, corectitudinea si precizia informatiilor sunt in responsbilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului si destinatarului precizat. Raportul este confidential, strict pentru destinatar si client, iar evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de o terta persoana, in nici o circumstanta.

3.7  Analiza pietei imobiliare

In prezent cartierul Bucurestii Noi se afla in sectorul 1 al capitalei. Acesta se intinde pe o suprafata de 300 ha si are un numar de 75.000 de locuitori. Cartierul este delimitat de strada Ciresoaia in S-E, Soseaua Chitila la S-V, bd. Laminorului la N-V si strada Fabrica de Caramida in N-E.

La sfarsitul secolului al XIX-lea, mosia lui Nicolae Basilescu cunoscuta sub numele de Maicanesti sau Grefoaicele, a fost parcelata si transformata in zona rezidentiala Bucurestii Noi. Zona in cauza se afla in partea de N-V a capitalei, iar teritoriul care a fost parcelat avea o suprafata de aproximativ 295 ha, din care circa 155 ha au fost destinate vanzarii, iar restul au fost date in folosinta domeniului public pentru amenajarea de strazi, piete, parcuri, cimitire s.a.m.d.

Bucurestii Noi a apartinut initial de comuna Baneasa, iar in jurul anului 1940 apare ca fiind cartier al orasului Grivita. Dupa anul 1950 este integrat municipiului Bucuresti, situat la inceput in raionul Grivita Rosie, iar mai apoi intre 1968 si 1979 in sectorul 8. Cartierul inca mai pastreaza caracteristicile parcelarii facute in anul 1898, avand strazi lungi cu trama bine definta, ce cad perpendicular pe principalalele artere de circulatie (Soseaua Chitilei, bulevardele Bucurestii Noi, Laminorului si Gloria, strazile Jiului si Ciresoaiei etc.).

La sfarsitul anilor '50 pe parcelele inca neconstruite ale cartierului, a fost inceputa constructia de blocuri, actiunea desfasurandu-se in doua etape. Prima a fost inceputa in 1960, cand au fost ridicate blocurile care se gasesc pe partea dreapta a bd. Bucurestii Noi (intre strada Ciresoaia - bd. Gloria si strada Subcetate). Din punct de vedere arhitectural, acestea sunt influentate arhitectura sovietica. A doua etapa a fost demarata la sfarsitul anilor '60 cand au fost construite blocuri atat pe partea dreapta, cat si pe cea stanga a bd. Bucurestii Noi, pana la parcul Basilescu.

Autoritatile locale au facut si continua sa faca investitii majore in privinta infrastructurii din zona. Astfel, au fost modernizate retele de utilitati  existene si introduse altele noi pe strazile care nu beneficiau de acestea. Totodata, au fost  refacute o mare parte din trotuarele si carosabilul celor 48 de artere din cartier. In prezent zona Bucurestii Noi dispune de toate utilitatile necesare (apa, canalizare, gaze, telefon, internet). Printre proiectele municipalitatii care vor contribui la dezvoltarea zonei este cel al noii linii de metrou. Aceasta va trece prin cartier, facand legatura dintre Bucuresti si Aeroportul International Otopeni.

Din punct de vedere al transportului in comun, locuitorii cartierului au la dispozitie tramvaie, troleibuze, autobuze care asigura o buna legatura cu cartiere ale Bucurestiului. Datorita nivelului de locuire la care s-a ajuns pana acum in cartier, a fost necesara dotarea acestuia cu: o piata, trei scoli generale, o scoala ajutatoare, doua gradinite de stat, un complex comercial si o casa de cultura care pana acum cativa ani a adapostit Teatrul Masca. Tot in acesta zona se afla si parcul Basilescu.

Proiectele urbanistice dezvoltate si in curs de dezvoltare in zona renumitului restaurant cu specific romanesc, 'Doi Cocosi', extind cartierul si fac ca aceasta zona sa fie mult ravnita de investitori imobiliari. Astfel, piata imobiliara din cartier s-a dezvoltat destul de mult in ultima vreme aparand noi proiecte rezidentiale precum: The Nightingdale Residence, Dunei Residence, Dana Nord, Metropolis Residence, Nord Lux Residence, Green Lake Residences, Bazilescu Residence.

Anunturi vanzari terenuri:

1)    Vanzare teren Bucurestii Noi (Bucuresti)

Suprafata: 600 metri patrati

Descriere Vanzare teren Bucurestii Noi - Strandul Straulesti, suprafata teren 600mp, dubla deschidere 24ml la strada asfaltata cu 25ml la alata strada asfaltata, constructie demolabila in suprafata de aproximativ 100mp, toate utilitatile(gaze, canalizare, apa, curent electric), zona cu destinatie rezidentiala(case si vile), cu POT( Procent de Ocupare Teritoriala) de 45% - respectiv 270 mp construiti talpa constructiei la sol, ceea ce genereaza o suprafata construita desfasurata de 700mp. Amplasat in zona de Nord-Vest a Bucurestiului , limitrof Lacului Straulesti - Strand , in imediata apropiere a Restaurantului 2 Cocosi , a viitorului Mall Colloseum , intr-o zona exclusiv rezidentiala de case si vile , cu acces facil catre DN 1 si varianta DN 1A - Sos.Bucuresti-Targoviste , catre Baneasa Shoping City.Pret 119.999 Euro usor negociabil.

Pret: 119999 EURO

2)    Vanzare teren Bucurestii Noi (Bucuresti)

Suprafata: GLX211104- 500 metri patrati

Descriere Teren Bucurestii Noi, 500mp deschidere 13m la Bucurestii Noi, intravilan P+4, POT 60% , CUT 2.5, se pote construi cca 1250 mp de la nivelul solului, pretabil birourii, comercial.

Pret: 90000 EURO

3)    Vanzare teren Bucurestii Noi (Bucuresti)

Suprafata: GLX110606 -360 metri patrati

Descriere Vanzare teren Bucurestii Noi - spate Parcul Bazilescu , suprafata 360mp cu deschidere 12m la strada asfaltata , toate utilitatile( gaze , canalizare , curent electric , apa curenta) , costructie aproximativ 70mp demolabila sau renovabila , zona de P+4Etaje prin PUZ(Plan de Urbanism Zonal) , foarte aproape de Sos. Chitilei( la aproximativ 50m distanta) , in spatele Parcului Bazilescu la aproximativ 300-400m distanta si la 400m distanta de Piata 16 Februarie.Amplasat in zona de nord a capitalei riveran Parcului Bazilescu intr-o arie de case si vile , strada foarte linistita , scoala si gradinita in apropiere , mijloace RATB.Pret 115.000 Euro negociabil.

Pret: 115000EURO 4) Teren intravilan

Zona: Bucurestii Noi

Reper: Laromet, Episcop Vulcan

Pret: 105.000 EURO

Dotari / Utilitati / Informatii utile

• 435 mp - total teren;
• POT : 45
• CUT : 1.35
• strazi amenajate;
• curent electric 220V, apa, canalizare, gaze;
• destinatii: rezidenta;
• teren intravilan;
• hotarare judecatoreaca;
• certificat mostenitor;
• poseda numar cadastral;
• carte funciara;
• rol fiscal;
• vecinatati: magazine, gradinita.

3.8 Situatia juridica a dreptului de proprietate asupra terenului

3.8.1 Clientul

Evaluarea se face la solicitarea SC Construct Service SRL

3.8.2 Propietari

SC Construct Service SRL

3.9 Dreptul de proprietate

Terenul evaluat  in suprafata totala de 469,16 mp, rezultata din masuratorile nostre si de 500 mp din acte, situat in Bucuresti, str. Bucurestii Noi,nr. 15, sector 1, nr. cadastru 11563, este dobandit de proprietar conform contractului de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 2189720-02 2005 si a Deciziei civile nr. A 128 din 20-01- 2008

Proprietatea asupra terenului este inscrisa in Cartea funciara nr. 23785 a municipiului Bucuresti sector 1 sub numarul de Cadastru 11563.

4. Prezentarea proprietatii imobiliare

4.1 Amplasamentul

4.2 Descrierea si caracteristicile tehnice ale terenului - intravilan

* suprafata ....

* amplasamentul ....

* vecinatatea conform memoriului tehnic din documentatia cadastrala:

N - soseaua.

5. Evaluarea proprietatii imobiliare

5.1 Cea mai buna utilizzare

5.2 Date privino modul de realizzare a evaluarii

5.3 Abordari in evaluare

5.3.1 Abordari prin comparatia vanzarilor