Raport de evaluare proprietate imobiliara "casa s+p+e si teren, tip duplex"

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATE IMOBILIARA

"CASA S+P+E si TEREN, TIP DUPLEX"

Scrisoare de transmitere:

In atentia d-lui si d-nei,

Alaturat va trimit atasata o sinteza a raportului de evaluare, impreuna cu raportul de evaluare propriu-zis, asa cum a fost cerut de catre dumneavoastra, referitor la proprietatea imobiliara "Casa S+P+E si teren, tip Duplex", situata in Alba-Iulia, Str. Nicolae Grigorescu, Nr. 15G, inscrisa in CF nr.31620.

1.1. SINTEZA EVALUARII

OBIECTUL EVALUARII

Proprietate imobiliara "Casa de locuit S+P+M si teren, tip Duplex " situata in Alba Iulia, str. Nicolae Grigorescu, nr. 15G, jud. Alba, cu suprafata utila de 212,59 mp, suprafata desfasurata 273,75 mp si teren aferent de 402 mp.

Proprietatea evaluate este inscrisa in CF nr. 31620 Alba Iulia, nr. topo 3778/35/2/2/2 - casa si arator 277 mp, nr. topo 3778/36/2/1/2/2 - arator 125 mp.

Metodologia de calcul a "valorii de piata" a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de prevederile Standardului International de Evaluare IVSC, ed. a VIII-a, 2007. Tipul de valoare estimate este valoarea de piata asa cum este definite in IVS 1 "suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza:

(1)   Partea introductiva

(2)   Premisele evaluarii - in care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii

(3)   Prezentarea datelor - in care sunt prezentate proprietatea imobiliara analizata, datele juridice, si studiul de vandabilitate

(4)   Analiza datelor si concluziile - contine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obtinut si opinia evaluatorului

(5)   Anexe - contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport -proiect casa, fotografii ale proprietatii, copie extras CF.

In urma aplicarii metodologiei de evaluare mai sus expuse, opinia evaluatorului referitoare la VALOAREA DE PIATA a proprietatii imobiliare evaluate este:

537.000 Lei

(cincisutetreizecisisaptemii lei)

echivalent a

130.000 Euro

Cursul de schimb utilizat a fost 1 EUR= 4,1318, comunicat de BNR la data de 10.01.2008.

Referitor la valoarea de mai sus mentionez:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei februarie 2010

valoarea include constructiile si terenul aferent proprietatii si toate echipamentele de natura imobiliara (aferente utilitatilor, confortului termic, asigurarea pazei etc.)

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale

valorile sunt considerate in conditii de piata cash, integral la data tranzactiei

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre IVS.

Cu stima,

1.2.Certificare:

Prin prezenta certific, ca elaborarea prezentului raport s-a facut in limita cunostintelor si informatiilor de piata detinute, iar concluziile si rezultatele sunt strict personale.

Deasemenea certific ca:

afirmatiile prezentate si sustinute in raport sunt corecte si adevarate

analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere personal.

nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile implicate

suma ce imi revine ca plata nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori, din evaluare, sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior.

analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

La elaborarea acestui raport de evaluare nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos.

Semnatura,

2. PREMIZELE EVALUARII

2.1. IPOTEZELE SI CONDITIILE LIMITATIVE

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama sunt urmatoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar fara a mai face verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil.

Nu exista, la data evaluarii, restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosinta al imobilului de catre un potential cumparator.

Proprietatea este considerata si evaluata ca fiind libera de sarcini.

Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate descrisa si luata in considerare in prezentul raport

Se presupune ca imobilul respecta toate reglementarile si restrictiile in domeniul urbanismului avand toate aprobarile si avizele impuse de legislatia in vigoare

Se considera ca imobilul nu prezinta vicii ascunse sau nevizibile la infrastructura, la structura de rezistenta, la instalatiile electrice, termice, care sa afecteze valoarea proprietatii.

Aplicarea metodelor de evaluare se face luandu-se in considerare datele disponibile pentru evaluator despre tranzactii si chirii care se practica la data evaluarii in municipiul Alba Iulia ceea ce nu exclude existenta si altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate.

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii si a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinte

Proprietatea este in conformitate cu legislatia, regulamentele, reglementarile si normele aplicabile, in incinta proprietatii sau in casa nu se desfasoara activitati care contravin reglementarilor nationale sau locale cu privire la protectia mediului, mostenirii culturale sau protectia populatiei

Nu exista risc de contaminare, proprietatea este construita pe un teren care a fost scos din circuitul agricol

Zona nu prezinta risc din punct de vedere seismic

Casa nu are inglobata in structura de rezistenta invelitoare sau finisaje materiale periculoase, care sa afecteze sanatatea oamenilor (azbest nelegat, etc.)

Nu exista risc de inundatii, imobilul se afla amplasat intr-o zona unde nu exista ape curgatoare sau lacuri (naturale sau de acumulare)

Concluzie: nu exista nici un pericol potential din punct de vedere al riscurilor de siguranta, sanatate si de mediu care sa afecteze proprietatea si implicit valoarea de piata a acesteia.

Conditii limitative:

Suprafetele considerate se bazeaza pe valorile inscrise in extrasul de carte funciara pus la dispozitie de proprietar

Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate.

Intrarea in posesia unei copii a prezentului raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

Evaluatorul prin natura muncii sale nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune.

Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului.

Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport.

2.2. OBIECTUL SI SCOPUL EVALUARII

Imobilul obiect al prezentului raport de evaluare este o proprietate imobiliara 'Casa S+P+M cu perete comun cu imobilul din cf 32922 si arator", tip Duplex, cu destinatie de locuinta situata in Alba-Iulia (Cartier Cetate), str. Nicolae Grigorescu, Nr. 15G.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare la data de 10.02.2010 in vederea vanzarii de catre proprietar.

2.3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Din extrasul de Carte Funciara, nr. 31620 Alba Iulia pus la dispozitia evaluatorului de catre proprietar rezulta:

- nr. topo: 3778/35/2/2/2 - casa si arator 277 mp

- nr. topo: 3778/36/2/1/2/2 - arator 125 mp

- cota de 1/1 parti, obtinuta cu titlu de schimb, incheierea 8967/2006

- proprietari: Gruita Adriana si Gruita Dragos Gheorghe

In prezentul raport a fost evaluat intregul drept de proprietate asupra imobilului. Proprietarii au drepturi depline asupra imobilului, neexistand impedimente de ordin juridic sau de alta natura care ar putea afecta dreptul de proprietate sau posibilitatea transferarii integrale a acestui drept. Nu exista, la data evaluarii, restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosinta al imobilului de catre un potential cumparator.

2.4. BAZELE EVALUARII. TIPUL VALORII ESTIMATE

Baza evaluarii o constituie informatiile obtinute pe piata imobiliara si metodologia de evaluare recomandata de IVS.

Tipul de valoare estimat este valoarea de piata, asa cum este definita in IVS 1 "suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Prezentul raport de evaluare estimeaza valoarea de piata pentru utilizarea existenta, cea de locuinta, a proprietatii imobiliare analizate.

2.5 DATA ESTIMARII VALORII

La baza evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare periodei ianuarie-februarie 2010, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata in intervalul 05-10.02.2010, care este si data raportului.

2.6 MONEDA RAPORTULUI

Conform solicitarii clientului, opinia va fi exprimata in Lei si Euro.

2.7 MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport de evaluare reprezinta suma care urmeaza a fi platita cash si integral in ipoteza unei tranzactii, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing, ipoteci).

2.8 INSPECTIA PROPRIETATII

Inspectia imobilului s-a facut la data de 03.02.2010 la solicitarea proprietarului Gruita Dragos Gheorghe, de catre ec. Popa Laura, evaluator, membru aspirant ANEVAR, in prezenta proprietarilor. In prezenta acestuia si a sotiei Gruita Adriana am procedat la identificarea imobilului, la preluarea de date necesare raportului de evaluare, am facut poze.

2.9 INFORMATIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMATII

Pentru estimarea valorii de piata, evaluatorul a apelat la date privind piata imobiliara specifica zonei Alba Iulia - Cartier Cetate. Sursele de informatii au fost:

documentele si schitele privind imobilul, puse la dispozitie de catre client;

informatii privind piata imobiliara a municipiului Alba Iulia, obtinute de la agentii imobiliare: SC New Age SRL, SC Intermedia SRL, SC ProCasa SRL

presa de specialitate (Publi Ulpia, ziarul Unirea) si evaluatori care isi desfasoara activitatea pe piata locala

informatii existente pe site-urile agentiilor imobiliare locale

cursul valutar comunicat de B.N.R;

Veridicitatea si corectitudinea informatiilor continute de acestea sunt in exclusivitate responsabilitatea celor care le-au furnizat.

Din informatiile culese evaluatorul a selectat 5 proprietati imobiliare care s-au apropiat cel mai mult ca si caracteristici de proprietatea imobiliara in discutie, dintre acestea 4 fiind in ofertare pe piata, si una singura fiind tranzactie certa.

2.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE

Datele si informatiile continute in prezentul raport sunt confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului (atat beneficiar cat si destinatar).

2.11 VALABILITATEA RAPORTULUI

In conformitate cu uzantele din Romania, valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. DESCRIEREA JURIDICA:

Cu ocazia inspectiei proprietatii s-a observat ca nu exista diferente intre inscrisul din Cartea Funciara si realitatea de pe teren.

Proprietarii imobilului evaluat sunt Gruita Adriana si Gruita Dragos Gheorghe, in cota de 1/1 parti cu titlu schimb conform inch. 8967/2006.

Imobilul este inscris in CF nr. 31620 Alba-Iulia, si ocupa parcela cu nr. Topo 3778/35/2/2/2 - casa si arator 277 mp, nr. Topo 3778/36/2/1/2/2 - arator 125 mp.

In extrasul CF, la Partea a III-a C - 'Inscrieri privitoare la sarcini' apare mentiunea 'Nu sunt'.

Situatia de carte funciara rezulta din copia extrasului de carte funciara pentru informare nr. 8969/15.01.2010 eliberata de OCPI Alba si atasata raportului.

Din informatiile aflate la dispozitia evaluatorului si potrivit discutiilor purtate cu solicitantul raportului, proprietatea nu este supusa nici unor alte restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de proprietate al acestuia.

3.2. DESCRIEREA ZONEI SI A AMPLASAMENTULUI:

Imobilul este situat in municipiul Alba Iulia, oras cu o populatie de 70.000 locuitori, resedinta judetului Alba, in cartierul Cetate.

Piata imobiliara din Alba Iulia este structurata din 4 mari zone: zona ultra-centrala, zona centrala, zona mediana si zona periferica. Cartierul "Cetate" face parte din zona mediana a orasului. Doua sunt cartierele cele mai importante ale municipiului, si anume, "Orasul de jos" care este asociat cu administratia si institutiile publice si Cartierul Cetate care este recunoscut mai mult ca zona comerciala si de locuit.

Cartierul Cetate este format la randul lui din mai multe zone, proprietatea de evaluat aflandu-se din acest punct de vedere in zona "Schit", o zona linistita, pe strada Nicolae Grigorescu, Nr. 15G, in zona semicentrala a orasului, o zona rezidentiala de case de locuit si vile noi, de tip unifamilial sau duplex, cu regim de inaltime D+P+E sau D+P+M

Retea de transport in comun la mica distanta

Unitati de invatamant(primar/mediu): la distanta mica Scoala Generala nr. 2 si Liceul "Horea, Closca si Crisan".

Spatii comerciale: la distant mica supermarketul Dacia si str. Goldis pe care sunt amplasate spatii comerciale cu diverse domenii de activiate.

Unitati medicale: la distanta mica Policlinica si cabinete medicale private

Institutii de cult: la distanta mica Catedrala Ortodoxa

Sedii de banci: distanta mica

Muzee, parcuri: distanta mica

Altele: Casa de Cultura, Hotel Cetate

Casa de evaluat este amplasata la o distanta de:

12 m fata de axul strazii

3 m fata de limita din dreapta lotului

2 m fata de limita din stanga lotului

Terenul este plan, fara impedimente de relief care sa-i afecteze functionalitatea, are o forma regulata si un front la strada de 26 m. Terenul este dotat cu toate utilitatile: apa-canal, curent electric, gaz metan, telefon, televiziune prin cablu, acces auto.

Parcela evaluate se situeaza intr-o zona semicentrala a localitatii, pe strada Nicolae Grigorescu, pe partea stanga a sensului de deplasare, la cca. 200 m de Centrul pentru personae varstnice Alba.

3.3 ACCESUL

Accesul in imobil se realizeaza din strada Nicolae Grigorescu, strada pietruita , cu o banda pe sensul de deplasare.

3.4. DESCRIEREA AMENAJARILOR SI CONSTRUCTIILOR

Casa de locuit este de tip S+P+M. Casa a fost construita in anul 2006 . Inca de la inceput aceasta proprietate imobiliara a fost folosita ca spatiu de locuit. Proprietatea de evaluat are o suprafata utila (Su) de 212,59mp, suprafata locuibila de 172,06 mp, suprafata desfasurata de 273,75mp. Terenul aferent acestei proprietati este de 402 mp.

Este o constructie realizata din:

fundatii din beton simplu cu centura de beton armat;

Structura: stalpi si grinzi din beton armat si zidarie de caramida

Planseu: beton armat

Pereti: a) de compartimentare: zidarie de caramida

b) de inchidere: zidarie de caramida

Acoperis tip sarpanta lemn

Invelitoare - tigla profilata

Finisaje exterioare: tencuieli ornamentale

Instalatii a) electrice: monofazice b) sanitare: apa, canal c) incalzire: CT proprie pe gaz si corpuri radiante din aluminiu

Starea actuala: foarte buna

SUBSOL:

La ambele case demisolul este compus din garaj, pivnita, uscatorie, casa scarii

Pardoseli: gresie

Planseu: beton

Tamplarie exterioara: PVC cu geam termopan, usa de garaj cu telecomanda

Scari: beton, parchet

Balustrada din fier forjat, mana curenta din lemn

PARTER:

Compartimente: 2 camere, bucatarie, baie, hol-casa scarii, terasa

Planseu: din beton armat

Pardoseli: parchet laminat in camere si hol si din gresie in bucatarie si baie

Tamplarie: a) interioara: lemn b) exterioara: tamplarie PVC cu geam termopan, usa de acces din PVC cu geam termopan

Finisaje interioare pe destinatii: zugraveli ornamentale cu vopsele lavabile, peretii din baie si bucatarie sunt placati cu faianta

Calitatea finisajelor superioara

Mansarda:

Compartimentare: 3 camere, hol, baie, dressing, balcon

Planseu: din lemn mansardat, placi DE RIGIPS

Pardoseli: parchet laminat in camere si hol si gresie de calitate superioara in baie, dresinmg si balcon

Tamplarie: a) interioara:lemn cu geam ornamental b) exterioara: tamplarie PVC cu geam termopan

Finisaje interioare pe destinatii: zugraveli ornamentale cu vopsele lavabile.

Calitatea finisajelor:superioara

Proprietatea este imprejmuita pe trei laturi de proprietatile vecine, la fatada este gard din beton armat cu grilaj metallic si din plasa de sarma cu stalpi de metal. Poarta de acces este din confectie metalica.

Curtea este amenajata cu alei, gazon, plantatii de pomi, pardoseli din piscoturi de beton.

Ca si localizare geografica, fatada casei este situata in partea de nord iar partea din spate unde se afla bucataria este situata in partea de sud, lucru care face ca aceasta sa fie foarte luminoasa in timpul zilei.

Atat amenajarile interioare cat si exterioare sunt in stare buna. Casa are racorduri la instalatii electrice, apa-canal, telefonie, gaz metan si instalatii interioare.

3.5. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Piata imobiliara este un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii cu scopul de a efectua tranzactii imobiliare.

Tipul pietei imobiliare evaluate este piata proprietatilor rezidentiale tip casa de locuit + teren, situate in zona Cetate a municipiului Alba-Iulia.

Piata imobiliara din Alba Iulia este o piata a cumparatorului incepand cu ultima parte a anului 2008. Piata este putin activa datorita scaderii numarului de tranzactii pe segmentul imobiliar. Incepand cu toamna anului 2008 s-a remarcat o scadere a cererii fata de oferta pentru proprietati imobiliare similare in zona de amplasare a imobilului evaluat, datorita conjuncturii economice nationale cat si internationale, lucru resimtit la nivel de intreg judet si tara, astfel incat in prezent din punct de vedere edilitar zona este in stagnare, cu atat mai mult cu cat acest tip de proprietate se adreseaza persoanelor care au un venit peste medie.

Daca la inceputul perioadei de criza economica, piata proprietatilor imobiliare rezidentiale se caracteriza ca una in expectativa, la momentul actual se caracterizeaza ca o piata cu o cerere solvabila redusa si un nivel de tranzactionare foarte redus. Previziunile indica o continuare a trendului descendent a evolutiei preturilor pe piata mentionata insa nu in acelasi ritm ca si pana acum, sau chiar o stagnare a acestora, datorita demararii procedurilor de creditare de catre banci.

In concluzie, este greu de estimat echilibrul pietei in conditiile date (lipsa tranzactiilor), insa se poate spune ca favorizata este cererea solvabila.

Locuintele tip Duplex sunt mai rar intalnite pe piata, oferta predominanta este pentru locuintele de tip unifamilial. Pretul locuintelor tip duplex variaza in zona intre 70.000 Eur - 180.000 Eur.

3.5.1. ANALIZA CERERII:

Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si preferintele consumatorilor. Daca pana in toamna anului 2008 puteam spune ca piata imobiliara a municipiului Alba-Iulia era o piata a vanzatorilor datorita cererii constante a proprietatilor cu destinatie de locuit sau administrative, cand aveam de-a face cu cresteri de preturi chiar si in valuta, incepand cu aceasta perioada , sub influenta climatului economic national si international, piata imobiliara in general a urmat un trend descendent, cu un volum de tranzactionare extreme de redus. Practic, incepand cu luna octombrie 2008, odata cu restrictionarea si scumpirea finantarii bancare, preturile au inceput sa scada, iar tranzactionarile au inceput sa se reduca drastic (fenomen resimtit la nivelul intregului judet si al tarii).

Se anticipeaza insa o perioada de stagnare in evolutia cererii si ofertei pe piata pentru proprietatile imobiliare de tip residential, in special datorita reluarii in ultima perioada a creditarii de catre banci.

Pentru a analiza cererea de proprietati rezidentiale pe piata imobiliara este necesara o identificare a segmentelor de populatie care manifesta interes:

• Populatia cu domiciliul stabil in Alba-Iulia, in special populatia care face parte din categoria de varsta cuprinsa intre 30-40 de ani, care au cel putin un copil si care pot manifesta cererea de a schimba proprietatea in posesia careia se afla cu alta superioara, din punct de vedere al spatiului, al numarului de camere. Tot acestia trebuie sa aiba un anumit nivel al veniturilor pentru a putea obtine un eventual imprumut de la banca pentru achizitionarea unei proprietati imobiliare ca cea analizata si apoi pentru a putea face fata cheltuielilor de intretinere pe care o astfel de proprietate le implica.
• Populatia din afara municipiului care doreste sa se stabileasca in Alba Iulia si care are potential financiar
• Populatia din Romania care lucreaza in strainatate si care doreste sa investeasca intr-o astfel de proprietate imobiliara in momentul cand se intoarce acasa
• Personal strain si firme care-si deschid sediul in municipiul Alba-Iulia
• Un alt segment foarte important il reprezinta persoanele care achizitioneaza teren pentru a construi case pentru uz propriu sau pentru revanzare.

3.5.2. ANALIZA OFERTEI:

Pe piata imobiliara oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietatate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Se poate constata in ultimii ani o crestere a serviciilor oferite de firmele de cosntructii care folosesc tehnologii si utilaje performante, materiale moderne, si acestea datorita exigentelor tot mai mari ale cumparatorilor. Daca acum cativa ani ponderea apartamentelor construite era foarte mare fata de cea a caselor, in ultimii ani aceste ponderi au suportat schimbari, astfel numarul de case construite crescand de la un an la celalalt.

Cu toate acestea, atat pe parcursul anului 2009 cat si pana in perioada curenta, s-au inregistrat extrem de putine tranzactii, datorita conjuncturii economice. Oferta mare, cerere redusa, in consecinta preturile au scazut. Chiar si cu preturile in cadere libera, numarul de tranzactii este mic iar cererea este din ce in ce mai redusa. Trendul acesta se va mentine si in continuare, in principal in functie de conditiile de creditare. Cumparatorii, loviti de scaderea ofertei de credite, au abordat o atitudine de expectativa, in asteptarea unor preturi si mai mici. Oferta a crescut in continuare, vanzatorii au scazut din nou preturile. Piata este in cvasi-blocaj, cu un numar redus de tranzactii.

Acest lucru a facut ca identificarea de oferte de proprietati imobiliare relativ asemanatoare cu proprietatea de evaluat sa nu fie foarte dificila, insa nu la fel s-a intamplat cu identificarea unor tranzactii. Astfel au fost gasite 5 comparabile cu proprietatea de evaluat, dintre care doar una reprezinta tranzactie ferma, celelalte fiind doar oferte ale agentiilor imobiliare.

Evaluatorul nu a identificat proprietati care sunt inchiriate, numarul acestora fiind extreme de redus si nu toate informatiile sunt de incredere.

3.5.3. ECHILIBRUL PIETEI

Echilibrul pe piata imobiliara este un punct teoretic, rareori atins.

In prezent, piata imobiliara a municipiului Alba Iulia se afla in usor dezechilibru datorita ofertei mai mari decat cererea. Acest lucru a fost explicat mai sus cand s-a vorbit mai pe larg despre cerere si oferta.

Astfel, pentru proprietati imobiliare tip duplex, similare cu cea evaluata, pe piata "cartier Cetate" avem urmatoarele informatii:

Min Max

prêt de tranzactie Eur Cartier Cetate 70.000 180.000

chirii Eur/luna                             300 700

prêt teren/mp Cartier Cetate 35 150

Pentru proprietati imobiliare cu destinatie sedii firma, in zona Cartier Cetate am obtinut urmatoarele informatii:

Min Max

-prêt tranzactie Eur     130.000 250.000

-chirii/luna        600 1.800

CALCULUL RATELOR DE CAPITALIZARE

pentru proprietati imobiliare-case de locuit

In urma informatiilor culese de la agentiile imobiliare am corectat pretul pietei cu 15% in ceea ce priveste ofertele si tranzactiile, in conditiile actuale de piata.

Rata de capitalizare am obtinut-o prin impartirea veniturilor nete din exploatare la pretul de vanzare: c = VNE / pret.

Observam ca proprietatea 1 are cele mai multe elemente comune cu proprietatea de evaluat si astfel vom alege rata de capitalizare c = 3,4% si o chirie lunara de 500 Euro/luna, pe care le vom folosi la calcularea valorii proprietatii prin Abordarea pe baza de venit.

3.5.4. DATE PRIVIND IMPOZITAREA

Impozitul la care este supusa proprietatea este reglementat prin Legea nr. 27/1994 privind impozitele si taxele locale. Conform acestei legi si a Hotararii Consiliului Local nr.198 din 2007, impozitul se determina astfel:

Impozitul pe cladiri la persoanele fizice se calculeaza prin aplicarea cotei de impozitare de 0,1% la valoarea impozabila a cladirii, valoare care se ajusteaza in functie de rangul localitatii (II) si zona in care este amplasata cladirea (zona C).In cazul cladirii utilizate ca locuinta, a carei suprafata depaseste 150 mp,valoarea impozabila a acesteia se determina in urma aplicarii prevederilor art.251 din HCL 198 din 2007 si se majoreaza cu cate 5% pentru fiecare 50 mp sau fractiune din acestia. Conform Anexei I la HCL nr.198 din 2007,pentru cladiri cu pereti sau cadre din beton armat, din caramida arsa, piatra naturala sau alte materiale asemanatoare,cu instalatii de apa, canalizare, electrice si incalzire,valoarea impozabila este de 669 lei/mp,iar coeficientul de corectie pentru rangul municipiului si pentru zona C este de 2,2.

In cazul unui teren amplasat in intravilan, inregistrat in registrul agricol la categoria de folosinta terenuri cu constructii, impozitul se stabileste prin inmultirea suprafetei exprimata in hectare cu suma corespunzatoare prevazuta in Anexa nr.1 la HCL nr.198 din 2007.Conform acestei anexe, zonei C ii corespunde o valoare impozabila de 2385 lei/ha.

Astfel,pentru imobilul evaluat,impozitul este:

Pentru constructie

- Sd = 273,75 mp

- zona de amplasare: C

- Valoarea impozabila : 273,75 mp x 669 lei/mp x 2,2 = 402.905 lei

- Valoarea impozabila totala (plus 12% pentru diferenta de suprafata fata de 150 mp): 402.905 + 402.905 x 7% = 451.254 lei

- Impozit pe cladire : 0,1 % x 451.254 lei = 451 lei

Pentru teren:

Zona de amplasare: C

Suprafata teren liber = suprafata totala teren - suprafata construita

S teren liber = 402 mp - 277 mp = 125 mp

Impozit pe teren = 125 mp x 2385 lei/ha / 10.000 = 30 lei

Total impozit = 481 lei

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII

4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Scopul prezentei evaluari fiind estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.

'Cea mai buna utilizare' reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii imobiliare selectate din diferite variante posibile, pentru a obtine un profit maxim. Cea mai buna utilizare se va considera atat pentru teren (in ipoteza ca ar fi liber) cat si pentru proprietatea imobiliara existenta (teren si constructiile de pe el) iar concluziile trebuie sa fie coerente.

Pentru a fi luata in consideratie, cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca patru criterii: sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.

Tinand seama de aceste considerente, in cazul proprietatii imobiliare evaluate, cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia in care terenul este construit, deoarece in zona Schit putine sunt terenurile pe care nu s-a construit nimic, trenurile libere. Practic tinand cont de tipul constructiilor aferente proprietatii imobiliare, de dotarile existente si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila este cea de proprietate de tip rezidential.

In aceasta situatie pot fi luate in considerare doua variante:

Varianta 1: pastrarea destinatiei actuale de locuinta

Varianta 2: amenajarea locuintei pentru transfomarea sa in birouri pentru diferite societati

SPATIU DE LOCUIT

Chirie lunara: 500 Euro (2,3 Eur/mp x 212,59 mp suprafata utila)

VBP Eur/an: 500 X 12 = 6.000 Eur/an

Grad de neocupare = 0 deci, VBP = VPE = 6.000 Eur

Chetuieli (taxe, asigurare, canalizare...) = 10% X 6.000 = 600 Euro

Cheltuieli variabile = VBP X 4% = 6.000 X 4% = 240 Eur

Rezulta VN = 6.000 - 840 = 5.160 Eur

Rata de capitalizare 3,4% (demonstrata mai sus)

Valoare proprietate = 5.160 Eur / 3,4% = 151.765 Eur

SEDIU FIRMA:

Analizand chiriile pentru spatii de birouri in Alba Iulia,s-a constatat ca acestea variaza intre 5 - 10 Eur/mp de suprafata utila. Pentru proprietatea de evaluat se va alege o chirie de 7 Eur/mp deoarece in zona respectiva cererea pentru sedii de firma este relativ redusa. Rezulta:

VBP Eur/an: 212,59mp x 7Euro/mp x 12luni = 17.858 Euro/an

Grad de neocupare = 0 deci, VBP = VBE = 17.858 Eur

Cheltuieli (taxe, asigurare,alte cheltuieli) = 10% X 17.858 Eur = 1.786 Eur

VNE = 17.858 - 1.786 = 16.072 Eur

Rata de capitalizare: 11,6 %

Valoare proprietate = 16.072 / 11,6 % = 138.552 Eur

Cheltuieli conversie din spatiu cu destinatie de locuinta in spatiu de birouri = 5.000 Eur (estimate)

Valoare proprietate = 138.552 - 5.000 = 133.552 Eur

Calculul ratei de capitalizare pentru sediu firma:

Rata de capitalizare de 11,6 % s-a obtinut analizand proprietatea 1 (tratata la capitolul 4.2),cu caracteristici asemanatoare cu proprietatea de evaluat,ca si potential sediu de firma.S-a considerat o chirie lunara pentru sedii de firma de 9 Eur/mp de suprafata utila,corespunzatoare unei zone in care exista cerere pentru sedii de firma,astfel incat se obtin urmatoarele date:

VBP/an = VBE/an = 9 Eur x 212,59 mp x 12 = 22.960 Eur (grad de neocupare zero)

Cheltuieli fixe = 350 Eur

Cheltuieli variabile (4% din VBE) = 4% x 22.960 = 918 Eur

Impozit pe venit/an = 3.674 Eur

Total cheltuieli = 350 + 918 + 3.674 = 4.942 Eur

VNE = 22.960 - 4.942 = 18.018 Eur

C = 18.018 / 155.000 x 100 =11,6 %

Dupa cum se observa aceasta ultima varianta este mai putin rentabila, ea implicand costuri ridicate pentru o recompartimentare mai judicioasa a spatiului si pentru dotarile aferente, in plus orice modificari structurale facand necesara expertizarea constructiei.

De asemenea, in zona de amplasare a locuintei (zona rezidentiala) exista o cerere redusa pentru spatii cu destinatie birouri si eventuala comnversie s-ar dovedi nerentabila.

In aceasta situatie cea mai buna utilizare a proprietatii analizate este cea prezentata in varianta 1, respectiv cea actuala, aceea de locuinta. Constructiile noi sau aproape noi reprezinta in acelasi timp, de regula si cea mai buna utilizare a terenului.

Analizand aceasta alternativa putem spune ca toate cele patru criterii amintite mai sus sunt indeplinite pentru proprietatea evaluata.

In concluzie cea mai buna utilizare a proprietatii in cauza este ca locuinta.

4.2. EVALUAREA TERENULUI

Pentru evaluarea terenului aferent proprietatii imobiliare s-au avut in vedere urmatoarele considerente:

suprafata terenului este 402 mp;

terenul are o forma regulata, plan, cu front la strada de 26 m, 277 mp sunt ocupati de cladire si terenul aferent , iar restul de 125 mp fiind teren liber;

la baza evaluarii stau analiza celei mai bune utilizari a unui teren liber sau construit care este posibila fizic, fundamentata adecvat, fezabila financiar si care are ca rezultat cea mai mare valoare si astfel cea mai buna utilizare o reprezinta terenul construit

valoarea terenului construit s-a determinat avand in vedere valoarea de piata a terenului liber in Zona schit cuprinsa intre 45-80 Euro/mp.

strada este asfaltata, zona este dotata cu retele electrice, gaze, apa-canal, telefon si TV cablu

amplasarea este foarte buna, intr-o zona linistita, rezidentiala

Pentru evaluarea terenului se utilizeaza in general sase abordari : comparatia directa,

proportia, extractia, parcelarea, tehnica reziduala, si capitalizarea rentei de baza.

Metoda utilizata pentru evaluarea terenului va fi metoda comparatiilor relative, avand in vedere ca au fost gasite trei comparabile similare cu terenul in discutie.

Analiza intre terenul de evaluat si terenurile cu care se compara, s-a facut pe baza datelor si informatiilor rezultate din identificarea a doua oferte si o tranzactie relativ recenta si a caror caracteristici principale sunt prezentate in tabelul de mai jos:

METODA COMPARATIILOR RELATIVE :

Pentru efectuarea de corectii acolo unde este cazul vom folosi "grila datelor de piata" care contine elementele de comparatie a terenului de evaluat si a celor trei terenurilor comparabile.

Mai jos este prezentat modul cum au fost aplicate corectiile:

Zona A - reprezinta proprietatile imobiliare sau terenurile libere situate in apropierea zonei Schit.

Zona B - reprezinta proprietatile imobiliare sau terenurile libere situate in zona Piata.

S-au efectuat urmatoarele corectii:

Terenul 1: Corectie negativa pentru suprafata, deoarece terenul 1 are o suprafata mai mare decat terenul de evaluat

Terenul 2 :

Corectie negativa pentru suprafata; terenul 2 are o suprafata mai mare decat terenul de evaluat si de aceea este necesara o corectie negativa

Corectie pozitiva pentru conditiile pietei; terenul 2 este doar in ofertare, fata de terenul de evaluat care se doreste a fi la final o tranzactie, de aceea corectia va fi pozitiva

Corectie pozitiva pentru topografie; terenul 2 se afla in panta, pe cand cel de evaluat este plan, de aceea este necesara o corectie pozitiva

Terenul 3 :

Corectie negativa pentru suprafata; terenul 3 are o suprafata mai mare decat terenul de evaluat de unde rezulta ca , corectia va fi pozitiva.

Corectie pozitiva pentru conditiile pietei; terenul 3 este doar in ofertare, fata de terenul de evaluat care se doreste a fi la final o tranzactie, de aceea corectia va fi pozitiva

Corectie negativa pentru localizare: terenul 3 are o localizare mai buna decat terenul de evaluat

In urma aplicarii metodei rezulta ca terenul de evaluat are o valoare intre 60 si 70 eur/mp. Din tabelul de mai sus observam ca Terenul nr.1 se apropie cel mai mult de caracteristicile terenului de evaluat si in plus reprezinta un pret cert, fiind vorba de o tranzactie si nu de o oferta. Luand in considerare toate aceste aspecte, vom alege valoarea de 65 Euro/mp.

Astfel, valoarea de piata estimata prin metoda comparatiilor relative pentru terenul de evaluat folosind datele culese anterior este:

4.3 METODE DE EVALUARE

4.3.1 ABORDAREA PRIN COMPARATII

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa. Estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si compararea acestora cu cea care trebuie evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati si tranzactii care influenteaza valoarea. Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind procesul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare prin aceasta metoda evaluatorul a apelat la informatii asupra catorva tranzactii a unor proprietati comparabile.

In cazul proprietatii imobiliare evaluate, analiza s-a facut pe baza datelor si informatiilor rezultate din identificarea a cinci tranzactii relativ recente si a caror caracteristici sunt prezentate alaturat.

COMPARABILA 1:

Caracteristici: localizata in zona Schit, Str. Theodor Aman, cu regim de inaltime de S+P+E, cu o suprafata desfasurata de 250 mp (5 camere, 1 bucatarie, 2 bai, 1 pivnita, garaj pentru o masina), si un teren aferent de 450 mp. Aceasta proprietate imobiliara se afla in ofertare de catre Agentia Imobiliara New Age.

COMPARABILA 2:

Caracteristici: localizata in cartier Cetate, Zona Piata. Str. Petru Rares, cu regim de inaltime de S+P+E, cu o suprafata desfasurata de 280 mp (6 camere, 1 bucatarie, 3 bai, 1 pivnita, garaj pentru doua masini), si un teren aferent de 720 mp. Aceasta proprietate imobiliara se afla in ofertare dea catre Agentia Imobiliara Casa Pronto.

COMPARABILA 3:

Caracteristici: localizata in Zona Alba-Micesti, cu regim de inaltime de S+P+M, cu o suprafata desfasurata de 130 mp (4 camere, 1 bucatarie, 2 bai, 1 pivnita, garaj pentru o masina masini), si un teren aferent de 350 mp. Aceasta proprietate imobiliara se afla in ofertare dea catre Agentia Imobiliara Casa Pronto.

COMPARABILA 4:

Caracteristici: localizata in zona Alba-Micesti, cu regim de inaltime de S+P+E, cu o suprafata desfasurata de 190 mp (5 camere, 1 bucatarie, 2 bai, 1 pivnita, garaj pentru o masina), si un teren aferent de 500 mp. Aceasta proprietate imobiliara se afla in ofertare dea catre Agentia Imobiliara Intermedia .

COMPARABILA 5:

Caracteristici: localizata in zona Alba-Micesti, cu regim de inaltime de S+P+M, cu o suprafata desfasurata de 130 mp (4 camere, 1 bucatarie, 2 bai, 1 pivnita, garaj pentru o masina), si un teren aferent de 300mp. Aceasta proprietate imobiliara a fost tranzactionata in luna noiembrie 2009, cu finantare in conditiile pietei.

Caracteristicile proprietatilor imobiliare similare, ofertate sau recent tranzactionate, sunt prezentate centralizat in tabelul urmator:

Observam ca proprietatile comparabile difera de proprietatea de evaluat prin anumite caracteristici cum ar fi: suprafata terenului, suprafata utila, nr. de incaperi, garaj, zonare si data tranzactie. Toate aceste diferente necesita niste corectii. Prin insumarea valorilor absolute a corectiilor (valoarea bruta) si calculand suma algebrica a acelorasi corectii (valoarea neta), se poate estima valoarea proprietatii de evaluat.

In continuare este prezentata grila datelor de piata, in care au fost prelucrate, sintetizate si utilizate toate elementele de comparatie relevante, care justifica corectiile aplicate asupra preturilor de vanzare pentru fiecare proprietate similara comparabila cu cea de evaluat.

GRILA DATELOR DE PIATA

Explicatii corectii:

Pentru a aplica corectii la conditiile de piata, adica data in care au avut loc tranzactiile efective, am apelat la informatii furnizate de agentiile imobiliare, iar procentul indicat de acestea prin care o oferta se diferentiaza de o tranzactie este de 7%.

Exemplu : Casa si arator, zona Alba-Micesti, prêt ofertare 76.000 Eur, prêt tranzactionare 70.000 Eur, rezulta o diferenta de 8% intre oferta si tranzactie

Exemplu : Casa si arator, zona Piata, prêt ofertare 150.000 Eur, prêt tranzactionare 141.000, rezulta o diferenta de 6% intre oferta si tranzactie

A fost aleasa o valoare medie de 7% , pentru a corecta oferta cu tranzactia.

Pentru elementul zonare am aplicat o corectie de 5%, procent recomandat de agentiile imobiliare pentru a aduce proprietatile 3,4 si 5 in aceeasi zona cu proprietatea de evaluat.

Exemplu :

Casa si arator , zona Alba-Micesti, Su 220 mp, teren 700 mp, 5 camere, finisaje superioare, prêt tranzactionare 120.000 Eur

Casa si arator, zona Schit, Su 210 mp, teren 750 mp, 5 camere, finisaje superioare, prêt tranzactionare              127.000 Eur

Rezulta o diferenta de 6% intre cele doua zone, recomandarea din partea agentiilor imobiliare fiind de a folosi procentul de 5% ca diferenta de zonare intre zona Alba-Micesti si zona Schit si Piata , in cazul nostru.

Pentru a aplica corectii la aria utila am facut diferenta intre Au a celor cinci comparabile si proprietatea de evaluat dupa care am inmultit aceasta diferenta cu pretul/mp si astfel am aflat care este valoarea corectiei in suma absoluta.

S-a efectuat corectie si pentru garaj; se observa ca singura proprietate care are garaj pentru doua masini este proprietatea 2. De la agentiile imobiliare am obtinut urmatoarele informatii :

Oferta garaj, la parter de bloc, zona Piata, , 20 mp, prêt 5.000 Eur

Oferta garaj, la parter de bloc, Zona Spital, 20 mp, prêt , 5.500 Eur

Astfel, am ales valoarea de 4.500 Eur, pentru a corecta proprietatea 2, care are garaj pentru doua masini, toate celelelate proprietati in discutie avand garaj doar pentru o masina.

In ceea ce priveste finisajele s-a procedat la corectarea proprietatii 5 cu 1.789 Euro considerand ca au fost nevoie de 35 mp de gresie si faianta, care la un prêt de 50 lei/mp inseamna 1.750 lei, iar pentru parchet au fost nevoie de 81 mp de parchet care la un prêt de 70 lei rezulta suma de 5.670 lei. Insumand cele doua valori am obtinut suma de 7.420 lei, aprox. 1.789 Eur cu care am corectat proprietatea 5 pentru a ajunge la nivelul de finisare al proprietatii evaluate.

Concluzie:

Se observa ca proprietatea 1 inregistreaza cea mai mica valoare bruta a corectiilor (8,8%). rezulta :

Valoarea proprietatii,estimata prin metoda comparatiilor directe este

132.000 Euro

V _venit (rotunjit) = 132.000 euro x 4.1318 = 545.300 lei

4.3.2 ABORDAREA PE BAZA DE VENIT

Metoda pe baza de venit prin care s-a evaluat proprietatea este din categoria metodelor de randament, metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun cumparat numai in masura in care cumparatorul realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii satisfactia se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.

Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transfomarea nivelului estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se face prin divizarea castigului asteptat printr-o rata de capitalizare.

Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile.

In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

1. determinarea venitului net din exploatare
2. estimarea ratei de capitalizare

Calculul venitului net din exploatare se face prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Cheltuielile sunt impartite in trei categorii:

• fixe - care nu se modifica odata cu gradul de ocupare cum ar fi taxele si impozitele generate de intretinerea imobilului respectiv
• variabile - cum ar fi: utilitati, salarii, administratie, reparatii curente si intretinere, daca in contractul de inchiriere nu se prevede altfel
• rezerve pentru reparatii capitale.

Veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii comune atat pentru proprietatea evaluata cat si pentru cele de comparatie. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe, care are la baza o analiza a tranzactiilor recente de proprietati comparabile. Pentru estimarea ratei generale de capitalizare au fost analizate 5 proprietati, amplasate in cartiere rezidentiale din zone apropiate, care in momentul vanzarii/ofertarii lor erau ocupate de chiriasi .

Rata de capitalizare este 3,2%, respectiv cea estimata in capitolul 3.5.3 -" Calculul ratelor de capitalizare pentru proprietati imobiliare". In acest capitol s-au comparat 5 proprietati ofertate relativ recent si in urma analizei nivelului chiriilor, s-a constatat ca proprietatea 1 are caracteristici asemanatoare cu proprietatea de evaluat, din punct de vedere al suprafetei de teren, suprafetei utile, zonarii, iar pentru aceasta proprietate s-a obtinut o rata de capitalizare de 3,2%, care va fi utilizata si in cazul proprietatii de evaluat.

Pentru proprietatea de evaluat s-a considerat ca se poate obtine chiria medie practicata in zona de amplasare pentru proprietati similare, adica 2 Eur/luna/mp util, in ipoteza unui grad de ocupare de 100%.

Venitul brut efectiv este egal cu venitul brut potential,deoarece nu sunt pierderi din neocupare:

VBE=VBP=12 luni x 2 euro x 212,59 Eur/mp 5.102 Eur/an

Estimarea cheltuielilor:

Cheltuieli fixe :

Impozite : conf. cap. 3.5.4 din raport, acestea sunt de 481 lei/an (aprox.116 Eur/an)

Cheltuieli variabile :

Impozit pe venit: 5.102   Eur/an x 16% = 657 Eur

Reparatii curente si de intretinere sunt estimate la circa 2% din venitul brut efectiv anual adica

5.102 Eur/an x 3% = 153 Eur

Rezerve pentru reparatii capitale : 0 lei/an

Total cheltuieli sunt estimate la 926 Eur/an

Venit net din exploatare = 5.102 - 926 = 4.176 Eur/an

Situatia veniturilor din chirii si a cheltuielilor pentru proprietatea de evaluat (Eur):

Valoarea proprietatii este:

V = VNE / c = 4.176 / 3,2 % = 130.500 Eur

Valoarea proprietatii,estimata prin metoda capitalizarii directe

130.500 Eur

V _venit (rotunjit) = 130.500 euro x 4.1318 = 539.200 lei

4.3.3. ABORDAREA PRIN COSTURI

Abordarea prin costuri se bazeaza pe presupunerea ca un cumparator informat nu va plati pentru o proprietate mai mult decat costul de productie pentru un substitut cu aceeasi utilitate ca cea evaluata.

Abordarea considera ca valoarea maxima a unei proprietati pentru un cumparator informat va fi suma curenta necesara pentru a construi sau cumpara o proprietate noua,cu aceeasi utilitate.

Abordarea prin costuri se utilizeaza la constructii noi aflate in faza de proiect,proprietati speciale si proprietati ce nu se tranzactioneaza curent pe piata. Abordarea prin cost este utila in special cand sunt luate in considerare adaugirile ,modernizarile sau renovarile cladirilor.

A evalua o constructie prin abordarea prin cost inseamna a estima suma necesara pentru a construi , la preturile curente de la data efectiva, o copie sau o replica a cladirii evaluate ,utilizand aceleasi materiale , normative, proiecte, planuri si calitate a manoperei ingloband toate deficientele , supradimensionarile si deprecierile.

In abordarea prin costuri se poate utiliza :

metoda costurilor segregate

metoda comparatiei unitare

metoda devizelor

Metodele folosite in abordarea prin costuri sunt metoda costurilor segregate si metoda devizelor.

4.3.3.1 METODA COSTURILOR SEGREGATE

In cadrul metodei costurilor segregate, costurile unitare individuale pentru diverse componente ale constructiei se aplica la subcomponentele cladirii propriu-zise.

Prin folosirea acestei metode, se calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate plus manopera de asamblare necesara pe fiecare metru patrat de suprafata. De exemplu, costul poate fi calculat pe baza numarului de metrii patrati ai suprafetei pardoselii, sau metri lineari de o anumita inaltime. Conceptul de unitate segregata poate fi utilizat si la costul componentelor finalizate instalate, cum ar fi costul unui element de acoperis prefabricat, livrat si montat.

Estimarile costului segregat se realizeaza prin folosirea costurilor normate pentru componentele structurale standardizate instalate. Pentru a obtine costul direct estimat al intregii constructii, sunt insumate toate costurile unitare. Estimarile costurilor segregate se fac pe baza datelor actualizate lunar, acestea variind in functie de conditiile pietei si de localizare.

Cheltuielile de regie si profitul constructorului pot fi incluse in costul segregat, sau pot fi calculate separat. De regula, costurile indirecte se calculeaza separat, obiectivul fiind de a contabiliza toate costurile. Odata stabilite costurile unitare ale tuturor componentelor, se estimeaza cu acuratete costul intregii cladiri.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea prin metoda costurilor segregate cuprinde urmatoarele etape:

stabilirea valorii de reconstructie

determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.

Estimarea costurilor directe si indirecte s-a realizat utilizandu-se preturile barem corespunzatoare lunii februarie 2010, puse la dispozitie de societatea de constructii civile SC Pomponio SA.

Profitul Promotorului s-a calculat ca reprezentand procentul de 2% din costuri directe+costuri indirecte+valoare teren.

ADC = Arie desfasurata construita si se calculeaza astfel:

ADC = Ad - Aria subsolului unde:

Ad = Aria desfasurata = suma ariilor tuturor nivelurilor = 274 mp

Aria subsol = 60 mp

Astfel:

ADC = 274 - 60 = 184 mp

Rezulta ca:

Vr = Cr X ADC = 680 Euro X 184 mp = 125.120 Euro

unde:

VR = valoarea de reconstructie

4.3.3.2 ESTIMAREA DEPRECIERII ACUMULATE

Deprecierea - reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Este diferenta intre costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiei si valoarea ei de piata.

Estimarea deprecierii se face in mod adecvat prin metoda segregarii, prin care se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se aplica costului de reconstructie.

La inspectia desfasurata de evaluator la fata locului s-au constatat urmatoarele:

inexistenta infiltratilor

inexistenta fisurilor sau crapaturilor la soclu sau pereti de natura sa duca la concluzia ca structura de rezistenta prezinta greseli de executie

inexistenta desprinderilor si cazaturii tencuielilor, defecte ale structurii, zgarieturi ale parchetului

inexistenta degradarii instalatiilor termice, electrice, sanitare, gaze

Luand in considerare si celelalte aspecte concluzia evaluatorului este urmatoarea:

starea tehnica a constructiilor este foarte buna, cladirea fiind data in folosinta in anul 2006. Rezulta ca, in cazul acestei proprietati imobiliare, nu putem vorbi despre depreciere fizica.

imobilul nu are disfunctionalitati de proiectare, putand face oricand fata foarte bine cererilor actuale ale pietei, deci nu prezinta deprecieri functionale

proprietatea evaluata prezinta deprecieri din cauze externe, datorita climatului economic care a afectat serios cererea de proprietati similare incepand cu anul 2008. Din aceasta cauza putem estima o depreciere economica de 15%.

D = Deprecierea economica = 125.120 X 15% = 18.768 Eur

Deci:

Vc = Vr - D = 125.120 Euro - 18.768 Euro = 106.352 Euro

Pentru a stabilii valoarea de piata a proprietatii la valoarea ramasa se va adauga valoarea terenului rezultand

V_cost (rotunjit)= ( 106.400 Euro+26.100 euro ) = 132.500 Euro

Valoarea proprietatii,estimata prin metoda costurilor segregate

132.500 Eur

V _cost (rotunjit) = 132.500 euro x 4.1318 = 547.500 lei

4.5.2      METODA DEVIZELOR

Cea mai cuprinzatoare si mai precisa metoda de estimare a costului este metoda devizelor, in care se face un calcul ce reflecta cantitatea si calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de manopera necesare. Apoi se adauga cheltuielile conexe, regia si profitul.

Devizul general si calculele de cost sunt realizate de antreprenorul S.C. Gama Construct SRL si sunt prezentate sub forma costului final.

Deoarece metoda devizelor produce o estimare a costului unei cladiri identice, devizul general prezinta costul de reconstructie al cladirii la data efectiva a evaluarii, respectiv o februarie 2010, pe baza devizelor analitice pe stadii izice, intocmite pe fiecare categorie de lucrare.

Pentru a ajunge la valoarea estimata prin aceasta abordare, trebuie parcurse urmatoarele etape:

1.     Se estimeaza costul total de reconstructie a proprietatii la data evaluarii

2.     Se estimeaza deprecierea cumulata a constructiei

3.     Se scade deprecierea cumulata din costul total de reconstructie pentru a obtine costul net.

Din observatiile evaluatorului, rezulta ca in prezent starea generala a constructiei este foarte buna. Avand in vedere ca constructia a fost pusa in functiune in anul 2006, gradul de uzura fizica este 0.

De asemenea locuinta a fost realizata cu o arhitectura moderna, compartimentarea este adecvata, fiind functionala. Toate aceste elemente duc la concluzia ca nu exista neadecvare functionala. In schimb exista depreciere externa din cauza climatului economic care a dus la modificari in evolutia cererii pe piata imobiliara, in sensul scaderii dramatice a acesteia. Din aceasta cauza estimam o depreciere externa de 15%.

Proprietatea de evaluat are urmatoarele caracteristici:

Suprafata utilaSu = 212,59 mp

Suprafata construita la sol Sc = 107 mp

Suprafata desfasurata Sc = 274 mp

DEVIZ GENERAL

lei

Costul de reconstructie al cladirii finalizate, estimat prin metoda devizului este: 522.079 lei

Uzura fizica aferenta cladirii este 0%, constructiua fiind receptionata si pusa in functiune recent, in anul 2006. Nu avem neadecvare functionala.

Mai sus am vorbit despre o depreciere externna de 15%. Rezulta:

Costul de reconstructie este 522.079 lei - (522.079 x 15%) = 443.747 echivalent 107.398 Eur

Adaugand la valoarea cladirii valoarea terenului, rezulta valoarea proprietatii imobiliare teren + cladire, astfel:

V_cost (rotunjit)= ( 107.400 Euro+26.100 euro ) = 133.500 Euro

Valoarea proprietatii,estimata prin metoda devizelor este 133.500 Eur:

V _cost (rotunjit) = 133.500 euro x 4.1318 = 551.600 lei

4.4 REZULTATELE EVALUARII

In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate anterior au fost obtinute urmatoarele valori:

Valoarea obtinuta prin

metoda comparatiilor directe: 132.000 euro echivalent a 545.400 lei

Valoarea obtinuta prin metoda

capitalizarii veniturilor:               130.500 Euro echivalent a 500 lei

Valoarea obtinuta prin

metoda costurilor segregate: 132.500 Euro echivalent a 547.500 lei

Valoarea obtinuta prin

metoda devizelor : 133.500 Euro echivalent a 551.600 lei

4.5. RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI

Valoarea de piata a proprietatii imobiliare se situeaza in intervalul 130.500 Euro si 133.500 Euro, valori rezultate prin aplicarea celor patru metode: costuri segregate, devizelor, capitalizare directa si comparatiile de piata.

Observam ca valorile obtinute prin cele trei metode sunt apropiate una de cealalta. Opinia evaluatorului pentru proprietatea de evaluat este cea mai apropiata de cea determinata prin metoda devizelor, adica 133.500 Euro, echivalent lei 551.600 .

Valoarea de piata estimata pentru care evaluatorul si-a exprimat optiunea se bazeaza pe urmatoarele argumente:

- zona este caracterizata mai mult prin proprietati nou construite sau in constructie, si mai putin prin tranzactii sau inchirieri de proprietati similare. Mai ales in ultima perioada datorita climatului economic tranzactiile cu astfel de proprietati au fost aproape inexistente, informatiile de pe piata bazandu-se mai mult pe oferte de proprietati similare decat tranzactii certe. Din aceasta cauza metoda comparatiilor directe nu este recomandata

- proprietatea de evaluat este o constructie noua si costul de reconstructie este mai apropiat de valorile cu care se construieste azi o proprietate similara, metoda devizelor fiind metoda cea mai cuprinzatoare si mai precisa.

- in zona sunt terenuri libere destinate construirii , se tranzactioneaza si informatiile privind preturile terenurilor sunt relevante 

- proprietati similare disponibile pentru inchiriere sunt extrem de reduse si informatiile nu sunt toate de incredere astfel incat metoda capitalizarii veniturilor nu este relevanta.

In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principii:

valoarea este subiectiva

valoarea este o predictie

opinia de mai sus nu prezinta valoarea pentru asigurare.

evaluarea este o comparare

Caracteristicile valorii estimate sunt:

valoarea estimata pentru care a optat evaluatorul include valoarea intregii proprietati (teren + constructie)

pretul de vanzare se va putea situa sub sau peste aceasta valoare functie de raportul cerere / oferta la data tranzactiei.

banca creditoare trebuie sa tina seama de aspectele prezentate in raportul de evaluare si sa-si ia masurile de precautie necesare, prin studierea potentialului de rentabilitate adecvat sau a viabilitatii pe termen lung si al potentialului de servicii al debitorului, comparative cu valoarea activelor care reprezinta garantia