Raport de evaluare proprietate imobiliara

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATE IMOBILIARA

APARTAMENT 2 CAMERE

Alba Iulia,Str. Ioan Alexandru,Nr. 37,Sc A,

Et.II,Ap 9, jud. Alba

Scrisoare de transmitere:

In atentia d-lui,

Alaturat va trimit atasata o sinteza a raportului de evaluare, impreuna cu raportul de evaluare propriu-zis, asa cum a fost cerut de catre dumneavoastra, referitor la proprietatea imobiliara "Apartament 2 camere", situat in Alba Iulia , Str., Nr. 37, sc. A, Et. II, Ap. 9, jud. Alba, inscrisa in CF nr.70314-C1-U1.

Multumesc,

Data                                         Semnatura

1.1. SINTEZA EVALUARII

OBIECTUL EVALUARII

Proprietate imobiliara "Apartament 2 camere " situat in Alba Iulia, Str. Ioan Alexandru, Nr. 37, sc. A, Et. II, Ap. 9, jud. Alba, cu suprafata utila de 56 mp.

Proprietatea evaluata este inscrisa in CF nr. 70314-C1-U1 Alba Iulia, nr. cadastral 8836/4-c1-u9.

Metodologia de calcul a "valorii de piata" a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de prevederile Standardului International de Evaluare IVSC, ed. a VIII-a, 2007. Tipul de valoare estimate este valoarea de piata asa cum este definite in IVS 1 "suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza:

(1)   Partea introductiva

(2)   Premisele evaluarii - in care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii

(3)   Prezentarea datelor - in care sunt prezentate proprietatea imobiliara analizata, datele juridice, si studiul de vandabilitate

(4)   Analiza datelor si concluziile - contine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obtinut si opinia evaluatorului

(5)   Anexe - contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport -proiect casa, fotografii ale proprietatii, copie extras CF.

In urma aplicarii metodologiei de evaluare mai sus expuse, opinia evaluatorului referitoare la VALOAREA DE PIATA a proprietatii imobiliare evaluate este:

537.000 Lei

(cincisutetreizecisisaptemii lei)

echivalent a

130.000 Euro

Cursul de schimb utilizat a fost 1 EUR= 4,1318, comunicat de BNR la data de 10.01.2008.

Referitor la valoarea de mai sus mentionez:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei februarie 2010

valoarea include constructiile si terenul aferent proprietatii si toate echipamentele de natura imobiliara (aferente utilitatilor, confortului termic, asigurarea pazei etc.)

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale

valorile sunt considerate in conditii de piata cash, integral la data tranzactiei

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre IVS.

Cu stima,

Evaluator

1.2.Certificare:

Prin prezenta certific, ca elaborarea prezentului raport s-a facut in limita cunostintelor si informatiilor de piata detinute, iar concluziile si rezultatele sunt strict personale.

Deasemenea certific ca:

afirmatiile prezentate si sustinute in raport sunt corecte si adevarate

analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere personal.

nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile implicate

suma ce imi revine ca plata nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori, din evaluare, sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior.

analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

La elaborarea acestui raport de evaluare nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos.

Semnatura,

Popa Laura

2. PREMIZELE EVALUARII

2.1. IPOTEZELE SI CONDITIILE LIMITATIVE

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama sunt urmatoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar fara a mai face verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil.

Nu exista, la data evaluarii, restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosinta al imobilului de catre un potential cumparator.

Proprietatea este considerata si evaluata ca fiind libera de sarcini.

Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate descrisa si luata in considerare in prezentul raport

Se presupune ca imobilul respecta toate reglementarile si restrictiile in domeniul urbanismului avand toate aprobarile si avizele impuse de legislatia in vigoare

Se considera ca imobilul nu prezinta vicii ascunse sau nevizibile la infrastructura, la structura de rezistenta, la instalatiile electrice, termice, care sa afecteze valoarea proprietatii.

Aplicarea metodelor de evaluare se face luandu-se in considerare datele disponibile pentru evaluator despre tranzactii si chirii care se practica la data evaluarii in municipiul Alba Iulia ceea ce nu exclude existenta si altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate.

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii si a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinte

Proprietatea este in conformitate cu legislatia, regulamentele, reglementarile si normele aplicabile, in incinta proprietatii sau in casa nu se desfasoara activitati care contravin reglementarilor nationale sau locale cu privire la protectia mediului, mostenirii culturale sau protectia populatiei

Nu exista risc de contaminare, proprietatea este construita pe un teren care a fost scos din circuitul agricol

Zona nu prezinta risc din punct de vedere seismic

Casa nu are inglobata in structura de rezistenta invelitoare sau finisaje materiale periculoase, care sa afecteze sanatatea oamenilor (azbest nelegat, etc.)

/Nu exista risc de inundatii, imobilul se afla amplasat intr-o zona unde nu exista ape curgatoare sau lacuri (naturale sau de acumulare)

Concluzie: nu exista nici un pericol potential din punct de vedere al riscurilor de siguranta, sanatate si de mediu care sa afecteze proprietatea si implicit valoarea de piata a acesteia.

Conditii limitative:

Suprafetele considerate se bazeaza pe valorile inscrise in extrasul de carte funciara pus la dispozitie de proprietar

Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate.

Intrarea in posesia unei copii a prezentului raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

Evaluatorul prin natura muncii sale nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune.

Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului.

Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport.

2.2. OBIECTUL SI SCOPUL EVALUARII

Imobilul obiect al prezentului raport de evaluare este o proprietate imobiliara 'Apartament 2 camere', cu destinatie de locuinta situata in Alba-Iulia (Cartier Cetate), str. Ioan Alexandru, Nr. 27, Sc. A, Et. 2, Ap. 31, jud. Alba.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare la data de 20.02.2010 in vederea ipotecarii acesteia la Raiffeisen Bank SA..

2.3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Din extrasul de Carte Funciara, nr. 70314-C1-U1 Alba Iulia pus la dispozitia evaluatorului de catre proprietar rezulta:

- nr. topo cadastral: 8836/4-c1-u9

- suprafata utila: 56 mp; cote parti comune 23,66/1074,8; cote teren 27,17/1234

- Observatii/Referinte: dormitor, baie, hol, debara, camera de zi, camara, cu suprafata utila de 55,71 mp si balcon cu suprafata de 5,90 mp.

- Parti commune: scara de intrare in bloc, hol intrare, hol accese pe nivel si demisol, uscatorie, camera biciclete, SAS, boxa demisol, aferente scarii A

- drept de proprietate, titlu cumparare, inch. Nr 2560/01.10.2009, cota initiala 1/1, cota actuala 1/1

- proprietari: Maris Claudiu si sotia Maris Cosmina.

In prezentul raport a fost evaluat intregul drept de proprietate asupra imobilului. Proprietarii au drepturi depline asupra imobilului, neexistand impedimente de ordin juridic sau de alta natura care ar putea afecta dreptul de proprietate sau posibilitatea transferarii integrale a acestui drept. Nu exista, la data evaluarii, restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de folosinta al imobilului de catre un potential cumparator.

2.4. BAZELE EVALUARII. TIPUL VALORII ESTIMATE

Baza evaluarii o constituie informatiile obtinute pe piata imobiliara si metodologia de evaluare recomandata de IVS.

Tipul de valoare estimat este valoarea de piata, asa cum este definita in IVS 1 "suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere".

Prezentul raport de evaluare estimeaza valoarea de piata pentru utilizarea existenta, cea de locuinta, a proprietatii imobiliare analizate.

2.5 DATA ESTIMARII VALORII

La baza evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare periodei ianuarie-februarie 2010, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata in intervalul 10-20.02.2010, care este si data raportului.

2.6 MONEDA RAPORTULUI

Conform solicitarii clientului, opinia va fi exprimata in Lei si Euro.

2.7 MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport de evaluare reprezinta suma care urmeaza a fi platita cash si integral in ipoteza unei tranzactii, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing, ipoteci).

2.8 INSPECTIA PROPRIETATII

Inspectia imobilului s-a facut la data de 08.02.2010 , de catre evaluator Popa Laura, membru aspirant ANEVAR, in prezenta proprietarilor Maris Claudiu si sotia Maris Cosmina. In prezenta acestora am procedat la identificarea imobilului, la preluarea de date necesare raportului de evaluare, am facut poze.

2.9 INFORMATIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMATII

Pentru estimarea valorii de piata, evaluatorul a apelat la date privind piata imobiliara specifica zonei Alba Iulia - Cartier Cetate. Sursele de informatii au fost:

documentele si schitele privind imobilul, puse la dispozitie de catre client;

informatii privind piata imobiliara a municipiului Alba Iulia, obtinute de la agentii imobiliare: SC New Age SRL, SC Intermedia SRL, SC ProCasa SRL

presa de specialitate (Publi Ulpia, ziarul Unirea) si evaluatori care isi desfasoara activitatea pe piata locala

informatii existente pe site-urile agentiilor imobiliare locale

cursul valutar comunicat de B.N.R;

pentru COMPARABILELE A si C s-au folosit informatii de la agentia imobiliara Pro Casa;

pentru COMPARABILELE B si D s-au folosit informatii de la agentia imobiliara New Age.

O parte din aceste documente si informatii au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre client.

Veridicitatea si corectitudinea informatiilor continute de acestea sunt in exclusivitate responsabilitatea celor care le-au furnizat.

Din informatiile culese evaluatorul a selectat 4 proprietati imobiliare care s-au apropiat cel mai mult ca si caracteristici de proprietatea imobiliara in discutie, dintre acestea 3 fiind tranzactionate pe piata, iar cea de a patra fiind in ofertare la momentul evaluarii.

2.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE

Datele si informatiile continute in prezentul raport sunt confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului (atat beneficiar cat si destinatar).

2.11 VALABILITATEA RAPORTULUI

In conformitate cu uzantele din Romania, valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. DESCRIEREA JURIDICA:

Cu ocazia inspectiei proprietatii s-a observat ca nu exista diferente intre inscrisul din Cartea Funciara si realitatea de pe teren.

Proprietarii imobilului evaluat sunt Maris Claudiu si sotia Maris Cosmina in cota de 1/1 parti cu titlu cumparare, inch. nr. 2560/01.10.2009, cota initiala 1/1, cota actuala 1/1

Imobilul este inscris in CF nr. 70314-C1-U1 Alba Iulia, nr. topo cadastral: 8836/4-c1-u9, cu suprafata utila de 56 mp.

In extrasul CF, la Partea a III-a C - 'Inscrieri privitoare la sarcini' apare mentiunea 'Nu sunt'.

Situatia de carte funciara rezulta din copia extrasului de carte funciara pentru informare nr. 27327/01/10.2009 eliberata de OCPI Alba si atasata raportului.

Din informatiile aflate la dispozitia evaluatorului si potrivit discutiilor purtate cu solicitantul raportului, proprietatea nu este supusa nici unor alte restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de proprietate al acestuia.

3.2. DESCRIEREA ZONEI SI A AMPLASAMENTULUI:

Imobilul este situat in municipiul Alba Iulia, oras cu o populatie de 70.000 locuitori, resedinta judetului Alba, in cartierul Cetate.

Piata imobiliara din Alba Iulia este structurata din 4 mari zone: zona ultra-centrala, zona centrala, zona mediana si zona periferica. Cartierul "Cetate" face parte din zona mediana a orasului. Doua sunt cartierele cele mai importante ale municipiului, si anume, "Orasul de jos" care este asociat cu administratia si institutiile publice si Cartierul Cetate care este recunoscut mai mult ca zona comerciala si de locuit.

Cartierul Cetate este format la randul lui din mai multe zone, proprietatea de evaluat aflandu-se din acest punct de vedere in zona 'Piata', o zona linistita, pe strada Ioan Alexandru, nr.37, sc. A, et.2, ap. 9, in zona centrala a orasului, o zona rezidentiala de case de locuit blocuri.

Artere importante de circulatie in apropiere: Bd. Revolutiei, Aleia Detunata, Str. Vanatorilor; calitatea retelelor de transport: asfaltate, cu 1 si 2 benzi pe sens

Retea de transport in comun: statie de autobuz si maxi-taxi la distanta de cca. 50 metri

Unitati comerciale in apropiere: Str. Ioan Alexandru unde se afla amplasat imobilul nostru este in imediata apropiere a Bd. Revolutiei 1989, bulevard care gazduieste cele mai multe spatii comerciale din oras, magazinele fiind bine aprovizionate cu marfuri de buna calitate; la cca. 100 metri se afla piata agroalimentara; la cca 150 metri se afla supermarketul Kaufland, singurul de acest gen din oras.

Unitati de invatamant (mediu): Scoala Generala 8 si Scoala Generala 7 care se afla la o distanta de aproximativ 500 mp.

La mica distanta: sedii de banci, institutii de cult, Spitalul Judetean, parcul central

Retea urbana de energie electrica, apa, termoficare, gaze, canalizare, telefonie

3.3 ACCESUL

Accesul in imobil se poate face atat din str. Ioan Alexandru, cu sens unic, cat si din str. , tot cu sens unic, ambele fiind strazi putin circulate si bine intretinute.

3.4. DESCRIEREA AMENAJARILOR SI CONSTRUCTIILOR

Blocul de locuinte care gazduieste apartamentul in discutie este de tipul P+4 E, cu garaje sub bloc, si a fost construit in anul 2008 acesta fiind si anul in care s-a dat in folosinta . Este un bloc cu 4 apartamente pe palier. Blocul are un aspect ingrijit, utilitati complete, astfel incat nu se recomanda efectuarea unei expertize tehnice. Blocul de locuinte are urmatoarele caracteristici :

Structura: cadre b.a, grinzi b.a.

Inchideri perimetrale: placi beton, zidarie

Acoperis: sarpanta lemn, invelitoare azbociment

Dotare cu interfon in functiune

Pereti exterior si de compartimentare: zidarie caramida, bloc termoizolat pe exterior.

Aspect interior: ingrijit

Numar de restantieri la plata intretinerii: mic

Apartamentul este situat in fata blocului,, iar ca si puncte cardinale Nord si Sud-Est. Inca de la inceput aceasta proprietate imobiliara a fost folosita ca spatiu de locuit, confort I. Proprietatea de evaluat are o suprafata utila (Su) de 56mp, suprafata balconului fiind de 5,90mp

Este o constructie realizata din:

Tamplarie: ferestre PVC din lemn stratificat, usa intrare din lemn, usi interioare din lemn

Finisaje: finisaje superioare, gresie in bucatarie, hol, baie si balcon; faianta in bucatarie si baie; parchet in camere; tencuieli driscuite, zugraveli lavabile

Instalatii si dotari electrice: internet, telefon, cablu

Centrala termica proprie, corpuri radiante table

Instalatii si dotari alimentare cu apa: din reteaua orasului, intretinute foarte bine

Instalatii si dotari alimentare cu gaz: din reteaua orasului, alimenteaza central termica si aragazul, intretinute foarte bine

3.5. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Piata imobiliara este un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii cu scopul de a efectua tranzactii imobiliare.

Tipul pietei imobiliare evaluate este piata proprietatilor rezidentiale tip apartament 2 camere, situate in zona Cetate a municipiului Alba-Iulia.

Piata imobiliara din Alba Iulia este o piata a cumparatorului incepand cu ultima parte a anului 2008. Piata este putin activa datorita scaderii numarului de tranzactii pe segmentul imobiliar. Incepand cu toamna anului 2008 s-a remarcat o scadere a cererii fata de oferta pentru proprietati imobiliare similare in zona de amplasare a imobilului evaluat, datorita conjuncturii economice nationale cat si internationale, lucru resimtit la nivel de intreg judet si tara, astfel incat in prezent din punct de vedere edilitar zona este in stagnare.

Daca la inceputul perioadei de criza economica, piata proprietatilor imobiliare rezidentiale se caracteriza ca una in expectativa, la momentul actual se caracterizeaza ca o piata cu o cerere solvabila redusa si un nivel de tranzactionare foarte redus. Previziunile indica o continuare a trendului descendent a evolutiei preturilor pe piata mentionata insa nu in acelasi ritm ca si pana acum, sau chiar o stagnare a acestora, datorita demararii procedurilor de creditare de catre banci.

In concluzie, este greu de estimat echilibrul pietei in conditiile date (lipsa tranzactiilor), insa se poate spune ca favorizata este cererea solvabila.

Pretul locuintelor tip apartament 2 camere variaza in zona intre 30.000 Eur - 55.000 Eur.

3.5.1. ANALIZA CERERII:

Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si preferintele consumatorilor. Daca pana in toamna anului 2008 puteam spune ca piata imobiliara a municipiului Alba-Iulia era o piata a vanzatorilor datorita cererii constante a proprietatilor cu destinatie de locuit sau administrative, cand aveam de-a face cu cresteri de preturi chiar si in valuta, incepand cu aceasta perioada, sub influenta climatului economic national si international, piata imobiliara in general a urmat un trend descendent, cu un volum de tranzactionare extreme de redus. Practic, incepand cu luna octombrie 2008, odata cu restrictionarea si scumpirea finantarii bancare, preturile au inceput sa scada, iar tranzactionarile au inceput sa se reduca drastic (fenomen resimtit la nivelul intregului judet si al tarii). Se remarca totusi o cerere destul de ridicata pentru constructiile de blocuri de apartamente noi, lucru alimentat si de scaderea ofertei pe acest segment, datorita faptului ca, constructorii din lipsa de fonduri nu au mai demarat proiecte rezidentiale tip blocuri de locuit in ultimul timp.

Se anticipeaza insa o perioada de stagnare, sau chiar o usoara crestere in evolutia cererii si ofertei pe piata pentru proprietatile imobiliare de tip residential, in special datorita reluarii in ultima perioada a creditarii de catre banci.

Pentru a analiza cererea de proprietati rezidentiale pe piata imobiliara este necesara o identificare a segmentelor de populatie care manifesta interes:

• Populatia cu domiciliul stabil in Alba-Iulia, in special populatia care face parte din categoria de varsta cuprinsa intre 30-40 de ani.
• Populatia din afara municipiului care doreste sa se stabileasca in Alba Iulia
• Populatia din Romania care lucreaza in strainatate si care doreste sa investeasca intr-o astfel de proprietate imobiliara in momentul cand se intoarce acasa
• Personal strain si firme care-si deschid sediul in municipiul Alba-Iulia

3.5.2. ANALIZA OFERTEI:

Pe piata imobiliara oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietatate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Se poate constata in ultimii ani o crestere a serviciilor oferite de firmele de cosntructii care folosesc tehnologii si utilaje performante, materiale moderne, si acestea datorita exigentelor tot mai mari ale cumparatorilor. Daca acum cativa ani numarul apartamentelor noi construite era considerabil, o data cu inceperea perioadei de criza economica, adica din toamna anului 2008 se remarca o stopare a constructiei de blocuri noi, ceea ce face ca oferta de blocuri noi sa fie destul de redusa in acest moment in municipiul Alba Iulia, fata de cererea de aceste tip de proprietate.

Chiar si cu preturile in cadere libera, numarul de tranzactii este mic iar cererea este redusa. Cumparatorii, loviti de scaderea ofertei de credite, au abordat o atitudine de expectativa, in asteptarea unor preturi si mai mici. Piata este in cvasi-blocaj, cu un numar redus de tranzactii.

Au fost gasite 4 comparabile cu proprietatea de evaluat, dintre care una este in ofertare pe piata, celelalte fiind tranzactii ferme.

3.5.3. ECHILIBRUL PIETEI

Echilibrul pe piata imobiliara este un punct teoretic, rareori atins.

In prezent, piata imobiliara a municipiului Alba Iulia se afla in usor dezechilibru datorita ofertei mai mari decat cererea. Acest lucru a fost explicat mai sus cand s-a vorbit mai pe larg despre cerere si oferta.

Astfel, pentru proprietati imobiliare tip apartament 2 camere, similare cu cea evaluata, pe piata "cartier Cetate" avem urmatoarele informatii:

Min Max

prêt de tranzactie Eur Cartier Cetate 30.000 55.000

chirii Eur/luna                             150 250

Pentru proprietati imobiliare tip apartamente 2 camere cu destinatie sedii firma, in zona Cartier Cetate am obtinut urmatoarele informatii:

Min Max

-prêt tranzactie Eur     40.000 60.000

-chirii (Eur/mp)             5Eur/mp15Eur/mp

CALCULUL RATELOR DE CAPITALIZARE

pentru proprietati imobiliare-apartament 2 camere

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII

4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Scopul prezentei evaluari fiind estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.

'Cea mai buna utilizare' reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii imobiliare selectate din diferite variante posibile, pentru a obtine un profit maxim. Cea mai buna utilizare se va considera atat pentru teren (in ipoteza ca ar fi liber) cat si pentru proprietatea imobiliara existenta (teren si constructiile de pe el) iar concluziile trebuie sa fie coerente.

Pentru a fi luata in consideratie, cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca patru criterii: sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.

Tinand seama de aceste considerente, in cazul proprietatii imobiliare evaluate, cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia in care terenul este construit, deoarece in zona Schit putine sunt terenurile pe care nu s-a construit nimic, trenurile libere. Practic tinand cont de tipul constructiilor aferente proprietatii imobiliare, de dotarile existente si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila este cea de proprietate de tip rezidential.

In aceasta situatie pot fi luate in considerare doua variante:

Varianta 1: pastrarea destinatiei actuale de locuinta

Varianta 2: amenajarea locuintei pentru transfomarea sa in birouri pentru diferite societati

SPATIU DE LOCUIT

Chirie lunara: 220 Euro

VBP Eur/an: 220 X 12 = 2.640 Eur

Grad de neocupare = 0 deci, VBP = VPE = 2.640 Eur

Chetuieli (taxe, asigurare, ) = 16% x 2.640 = 422 Euro

Cheltuieli variabile = VBP X 4% = 2.640 X 4% = 106 Eur

Rezulta VN = 2.640 - 528 = 2.112 Eur

Rata de capitalizare 4,67% (demonstrata mai sus)

Valoare proprietate = 2.112 Eur / 4,67% = 45.225 Eur

SEDIU FIRMA:

Analizand chiriile pentru spatii de birouri in Alba Iulia, zona Cetate-Piata s-a constatat ca acestea variaza intre 8 - 13 Eur/mp de suprafata utila. Pentru proprietatea de evaluat se va alege o chirie de 10 Eur/mp deoarece in zona respectiva cererea pentru sedii de firma este medie. Rezulta:

VBP Eur/an: 56mp x 10Euro/mp x 12luni = 6.720 Euro/an

Grad de neocupare = 10% deci, VBE = 6.720 - (6.720 x 10%) = 6.048 Eur

Cheltuieli (taxe, asigurare,alte cheltuieli) = 10% X 6.048 Eur = 605 Eur

VNE = 17.858 - 1.786 = 16.072 Eur

Rata de capitalizare: 11,6 %

Valoare proprietate = 16.072 / 11,6 % = 138.552 Eur

Cheltuieli conversie din spatiu cu destinatie de locuinta in spatiu de birouri = 5.000 Eur (estimate)

Valoare proprietate = 138.552 - 5.000 = 133.552 Eur

Calculul ratei de capitalizare pentru sediu firma:

Rata de capitalizare de 11,6 % s-a obtinut analizand proprietatea 1 (tratata la capitolul 4.2),cu caracteristici asemanatoare cu proprietatea de evaluat,ca si potential sediu de firma.S-a considerat o chirie lunara pentru sedii de firma de10 Eur/mp de suprafata utila,corespunzatoare unei zone in care exista cerere pentru sedii de firma,astfel incat se obtin urmatoarele date:

VBP/an = VBE/an = 10 Eur x 212,59 mp x 12 = 22.960 Eur (grad de neocupare zero)

Cheltuieli fixe = 350 Eur

Cheltuieli variabile (4% din VBE) = 4% x 22.960 = 918 Eur

Impozit pe venit/an = 3.674 Eur

Total cheltuieli = 350 + 918 + 3.674 = 4.942 Eur

VNE = 22.960 - 4.942 = 18.018 Eur

C = 18.018 / 155.000 x 100 =11,6 %

Dupa cum se observa aceasta ultima varianta este mai putin rentabila, ea implicand costuri ridicate pentru o recompartimentare mai judicioasa a spatiului si pentru dotarile aferente, in plus orice modificari structurale facand necesara expertizarea constructiei.

De asemenea, in zona de amplasare a locuintei (zona rezidentiala) exista o cerere redusa pentru spatii cu destinatie birouri si eventuala comnversie s-ar dovedi nerentabila.

In aceasta situatie cea mai buna utilizare a proprietatii analizate este cea prezentata in varianta 1, respectiv cea actuala, aceea de locuinta. Constructiile noi sau aproape noi reprezinta in acelasi timp, de regula si cea mai buna utilizare a terenului.

Analizand aceasta alternativa putem spune ca toate cele patru criterii amintite mai sus sunt indeplinite pentru proprietatea evaluata.

In concluzie cea mai buna utilizare a proprietatii in cauza este ca locuinta.

4.3 METODE DE EVALUARE

4.3.1 ABORDAREA PRIN COMPARATII

4.3.1.1 METODA COMPARATIEI DIRECTE

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa. Estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si compararea acestora cu cea care trebuie evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati si tranzactii care influenteaza valoarea. Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind procesul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare prin aceasta metoda evaluatorul a apelat la informatii asupra catorva tranzactii a unor proprietati comparabile.

In cazul proprietatii imobiliare evaluate, analiza s-a facut pe baza datelor si informatiilor rezultate din identificarea a trei tranzactii recente si o oferta si a caror caracteristici sunt prezentate alaturat.

COMPARABILA 1:

Caracteristici: localizata in zona Cetate-Piata, Str. Ioan Alexandru, in acelasi bloc cu proprietatea de evaluat, cu o suprafata utila de 56, finisaje medii (fara gresie, faianta si parchet), nemobilat. Aceasta proprietate imobiliara s-a tranzactionat prin intermediul agentiei imobiliare Pro Casa SRL .

COMPARABILA 2:

Caracteristici: localizata in zona Cetate-Stadion, Str. Motilor, cu o suprafata utila de 62, finisaje superioare, nemobilat. Aceasta proprietate imobiliara s-a tranzactionat prin intermediul agentiei imobiliare New Age SRL .

COMPARABILA 3:

Caracteristici: localizata in zona Cetate, zona Kaufland, Str. Motilor, cu o suprafata utila de 63, finisaje superioare, semimobilat. Aceasta proprietate imobiliara s-a tranzactionat prin intermediul agentiei imobiliare Pro Casa SRL .

COMPARABILA 4:

Caracteristici: localizata in zona Cetate, Bd. Transilvaniei, cu o suprafata utila de 60, finisaje superioare, nemobilat. Aceasta proprietate imobiliara este in ofertare prin intermediul agentiei imobiliare New Age SRL .

Caracteristicile proprietatilor imobiliare similare, ofertate sau recent tranzactionate, sunt prezentate centralizat in tabelul urmator:

Observam ca proprietatile comparabile difera de proprietatea de evaluat prin anumite caracteristici cum ar fi: suprafata utila, localizare, vechime bloc, finisaje etc. Toate aceste diferente necesita niste corectii. Prin insumarea valorilor absolute a corectiilor (valoarea bruta) si calculand suma algebrica a acelorasi corectii (valoarea neta), se poate estima valoarea proprietatii de evaluat.

In continuare este prezentata grila datelor de piata, in care au fost prelucrate, sintetizate si utilizate toate elementele de comparatie relevante, care justifica corectiile aplicate asupra preturilor de vanzare pentru fiecare proprietate similara comparabila cu cea de evaluat.

GRILA DATELOR DE PIATA

VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE

Explicatii corectii:

Pentru a aplica corectii la data tranzactiei, am obtinut informatii de la agentii imobiliare si astfel am corectat proprietatea C cu 4% .

Exemplu : Apartament 2 camere, Su 56mp, finisaje superioare, zona Piata, bloc locuinte noi, prêt tranzactionare august 45.500 Eur ;

Apartament 2 camere, Su 56mp, finisaje superioare, zona Piata, acelasi bloc locuinte noi, prêt tranzactionare decembrie 43.700 Eur ;

Rezulta o diferenta de 4%, procent ales si de noi pentru proprietatea C.

Pentru elementul conditiile pietei am aplicat o corectie de 7%, procent recomandat de agentiile imobiliare pentru a aduce proprietatea D aflata la stadiul de oferta la stadiul de tranzactie.

Exemplu : Apartament 2 camere, zona Cetate-Stadion, Su 62 mp, finisaje superioare, bloc nou,prêt ofertare august 2009, 47.000 Euro, prêt tranzactionare sept. 2009 44.000 Eur.

Rezulta o diferenta de aprox. 7% intre preturile practicate pentru o oferta si o tranzactie ferma.

Pentru localizare, am aplicat corectie de 5% proprietatii aflata in zona Kaufland, deoarece toate celelalte zone sunt considerate a fi la mai mare cautare

Exemplu : Apartament 2 camere, zona Cetate-Kaufland, Su 63 mp, finisaje superioare, bloc nou, prêt tranzactionare iunie 2010 49.000 Eur.

Apartament 2 camere, zona Cetate-Piata, Su 65 mp, finisaje superioare, prêt tranzactionare iunie 51.500 Eur.

Rezulta o diferenta de 5% intre preturile practicate in cele doua zone.

Pentru a aplica corectii la aria utila am facut diferenta intre Au a celor patru comparabile si proprietatea de evaluat dupa care am inmultit aceasta diferenta cu pretul/mp si astfel am aflat care este valoarea corectiei in suma absoluta.

In ceea ce priveste finisajele s-a procedat la corectarea proprietatii A cu 6% fiind singura proprietate care nu dispune de finisaje superioare .

Pentru a finisa proprietatea A este nevoie de 22 mp de faianta si gresie , care la un prêt mediu de 50lei/mp inseamna 1.100 lei, si de 34 mp de parchet , care la un prêt de 70lei/mp parchet, inseamna 2.380 lei. Insumand cele doua valori obtinute rezulta ca ar fi nevoie de aprox. 860 Eur , adica o corectie de 2%, pentru a aduce proprietatea A la finisarile proprietatii de evaluat.

S-a efectuat corectie pentru etaj la comparabilele B, C si D

Exemplu : Apartament 2 camere, zona Cetate-Stadion, Su 62 mp, etaj 3/4 finisaje superioare, bloc nou, prêt ofertare 45.000 Eur.

Apartament 2 camere, zona Cetate-Stadion, Su 62 mp, etaj 2/4 , finisaje superioare, acelasi bloc nou, prêt ofertare 43.600 Eur.

Rezulta o diferenta de 3% intre preturile practicate pentru o oferta si o tranzactie ferma.

In ceea ce priveste elementul componenta non-imobiliara s-a procedat la corectarea proprietatii C cu 3%, deoarece este singura proprietate mobilata, fata de proprietatea de evaluat care este nemobilata.

Concluzie:

Se observa ca proprietatea A inregistreaza cea mai mica valoare bruta a corectiilor (2%). rezulta :

Valoarea proprietatii, estimata prin metoda comparatiilor directe este

43.860 Euro

V    (rotunjit) = 44.000 euro x 4.1318 = 181.800 lei

4.3.1.2 METODA COMPARATIEI RELATIVE

Este o metoda care indica datele pietei fara a recurge la cuantificare, reflectand natura imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru a aplica aceasta tehnica, evaluatorul analizeaza tranzactii comparabile, in scopul de a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatea evaluata.

VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII RELATIVE

Valoarea adoptata: COMPARABILA A are cele mai multe corectii nule, resp. 15, de unde rezulta valoarea de 41.500 Eur.

Valoarea proprietatii, estimata prin metoda comparatiilor directe este

41.500 Euro

V _venit (rotunjit) = 41.500 euro x 4.1318 = 171.500 lei

4.3.2 ABORDAREA PRIN COSTURI

4.3.2.1. METODA COSTULUI DE INLOCUIRE NET

Scopul evaluarii patrimoniale este stabilirea valorii ramase actualizate a constructiei (in functie de deprecierea acumulata) corespunzatoare lunii FEBRUARIE 2010.

Aplicarea acestei metode implica urmatorii pasi:

1.     Determinarea valorii actualizate;

2.     Estimarea deprecierii acumulate;

3.     Determinarea valorii ramase actualizate a cladirii prin scaderea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie.

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate.

Valoarea proprietatii, estimata prin metoda costului de inlocuire este

43.500 Euro

V _venit (rotunjit) = 43.500 euro x 4.1318 = 178.000 lei

4.3.3 ABORDAREA PE BAZA DE VENIT

4.3.3.1. METODA CAPITALIZARII VENITULUI DIN CHIRIE

Aceasta metoda este folosita pentru a transforma beneficii viitoare in valoare actualizata (prezenta) prin actualizarea fiecarui beneficiu viitor la o rata corespunzatoare de castig sau prin utilizarea unei rate globale ce reflecta in mod explicit modelul veniturilor investitiei, schimbarile valorii, si rata venitului.

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA

CAPITALIZARII VENITULUI

GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE

Valoarea proprietatii, estimata prin metoda capitalizarii venitului generat din chirii este 43.700 Euro

V _venit (rotunjit) = 43.700 euro x 4.1318 = 180.500 lei

4.3.3.2. METODA MULTIPLICATORULUI BRUT AL CHIRIEI

Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se poate face prin multiplicarea venitului estimat print-un factor corespunzator de multiplicare.

Valoarea proprietatii, estimata pe baza multiplicatorului brut al chiriei este 42.400 Euro

V _venit (rotunjit) = 42.400 euro x 4.1318 = 175.300 lei

4.4 REZULTATELE EVALUARII

In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate anterior au fost obtinute urmatoarele valori:

Valoarea obtinuta prin

metoda comparatiilor directe: 44.000 Euro echivalent a 181.800 lei

Valoarea obtinuta prin metoda

comparatiilor relative:                 41.500 Euro echivalent a 171.500 lei

Valoarea obtinuta prin

metoda costurilor: 43.500 Euro echivalent a 178.000 lei

Valoarea obtinuta prin                             43.700 Euro echivalent a 180.500 lei

metoda capitalizarii veniturilor

din chirii:

Valoarea obtinuta prin metoda: 42.400 Euro echivalent a 1751.300 lei

multiplicatorului brut al chiriei

4.5. RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI

Valoarea de piata a proprietatii imobiliare se situeaza in intervalul 41.500 Euro si 44.000 Euro, valori rezultate prin aplicarea metodelor mai sus mentionate.

Observam ca valorile obtinute prin cele cinci metode sunt apropiate una de cealalta. Opinia evaluatorului pentru proprietatea de evaluat este cea mai apropiata de cea determinata prin metoda comparatiilor directe, adica 44.000 Euro, echivalent lei 181.800 .

Valoarea de piata estimata pentru care evaluatorul si-a exprimat optiunea se bazeaza pe faptul ca au fost gasite pe piata suficiente informatii privind tranzactiile si ofertele de apartamente noi construite de 2 camere.

Valoarea obtinuta prin metoda costului de inlocuite net nu este recomandabila deoarece in cazul

apartamentelor, aceasta conduce la o subevaluare a lor. Metoda capitalizarii venitului obtinut din chirie se utilizeaza de obicei in cazul spatiilor comerciale care se inchiriaza mult mai des decat apartamentele, iar valoarea obtinuta prin metoda multiplicatorului chiriei brute este foarte apropiata de cea obtinuta prin metoda comparatiilor directe, fiind in general recomandabila apartamentelor.

In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principii:

valoarea este subiectiva

valoarea este o predictie

opinia de mai sus nu prezinta valoarea pentru asigurare.

evaluarea este o comparare

Caracteristicile valorii estimate sunt:

valoarea estimata pentru care a optat evaluatorul include valoarea intregii proprietati (teren + constructie)

pretul de vanzare se va putea situa sub sau peste aceasta valoare functie de raportul cerere / oferta la data tranzactiei.

banca creditoare trebuie sa tina seama de aspectele prezentate in raportul de evaluare si sa-si ia masurile de precautie necesare, prin studierea potentialului de rentabilitate adecvat sau a viabilitatii pe termen lung si al potentialului de servicii al debitorului, comparative cu valoarea activelor care reprezinta garantia

4.4 REZULTATELE EVALUARII

In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate anterior au fost obtinute urmatoarele valori:

Valoarea obtinuta prin

metoda comparatiilor directe: 132.000 euro echivalent a 545.400 lei

Valoarea obtinuta prin metoda

capitalizarii veniturilor:               132.800 Euro echivalent a 548.700 lei

Valoarea obtinuta prin

metoda costurilor: 128.000 Euro echivalent a 528.900 lei

4.5. RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI

Valoarea de piata a proprietatii imobiliare se situeaza in intervalul 128.000 Euro si 132.800 Euro, valori rezultate prin aplicarea celor trei metode: costuri, capitalizare directa si comparatiile de piata.

Observam ca valorile obtinute prin cele trei metode sunt apropiate una de cealalta. Opinia evaluatorului pentru proprietatea de evaluat este cea mai apropiata de cea determinata prin metoda costurilor directe, adica 128.000 Euro, echivalent lei 528.900 .

Valoarea de piata estimata pentru care evaluatorul si-a exprimat optiunea se bazeaza pe urmatoarele argumente:

- zona este caracterizata mai mult prin proprietati nou construite sau in constructie, si mai putin prin tranzactii sau inchirieri de proprietati similare.

- proprietatea de evaluat este o constructie mai noua si costul de reconstructie este mai apropiat de valorile cu care se construieste azi o proprietate similara

- in zona sunt terenuri libere destinate construirii , se tranzactioneaza si informatiile privind preturile terenurilor sunt relevante 

- tranzactii cu proprietati similare in zona in ultima perioada sunt relativ limitate; informatiile cu privire la preturile de tranzactie nu sunt toate de incredere

- proprietati similare disponibile pentru inchiriere sunt reduse si informatiile nu sunt toate de incredere

In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principii:

valoarea este subiectiva

valoarea este o predictie

opinia de mai sus nu prezinta valoarea pentru asigurare.

evaluarea este o comparare

Caracteristicile valorii estimate sunt:

valoarea estimata pentru care a optat evaluatorul include valoarea intregii proprietati (teren + constructie)

pretul de vanzare se va putea situa sub sau peste aceasta valoare functie de raportul cerere / oferta la data tranzactiei.

banca creditoare trebuie sa tina seama de aspectele prezentate in raportul de evaluare si sa-si ia masurile de precautie necesare, prin studierea potentialului de rentabilitate adecvat sau a viabilitatii pe termen lung si al potentialului de servicii al debitorului, comparative cu valoarea activelor care reprezinta garantia